Meilleures zones sur la Costa del Sol pour les acheteurs britanniques
La Costa del Sol convient à différents budgets et modes de vie britanniques : Marbella et Sotogrande pour le haut de gamme, Estepona et Mijas pour un bon rapport qualité-prix, la ville de Malaga pour la vie urbaine. Les acheteurs de biens neufs paient 10% IVA plus 1.2% AJD en Andalousie, et depuis le Brexit, les propriétaires britanniques sont des non-résidents (séjours de 90/180 jours, impôt Modelo 210, prêts immobiliers plus stricts).
La Costa del Sol reste le tronçon de côte espagnole le plus populaire pour les acheteurs britanniques, et choisir la bonne région est tout aussi important que la propriété elle-même. Ce guide compare les meilleures régions de la Costa del Sol pour les acheteurs britanniques, de Marbella à Nerja, et détaille exactement ce que vous paierez en taxes, ce qui a changé maintenant que le Royaume-Uni est hors de l’UE, et comment le processus d’achat fonctionne pour un non-résident. La Costa del Sol couvre environ 150 km de côtes de la province de Malaga, le bon choix dépend donc du budget, du style de vie et de la fréquence à laquelle vous prévoyez d’être ici.
Pourquoi les acheteurs britanniques continuent de choisir la Costa del Sol
L’attrait est un mélange de climat (environ 300 jours d’ensoleillement par an), de vols directs vers l’aéroport de Malaga-Costa del Sol depuis la plupart des aéroports régionaux du Royaume-Uni, d’une communauté britannique établie avec des avocats, des médecins et des écoles anglophones, et d’un marché important de la construction neuve. Les prix couvrent un large éventail : les appartements d’entrée de gamme dans les franges est et ouest sont bien en deçà des villas de prestige de Marbella, il y a donc vraiment quelque chose pour la plupart des budgets.
Les meilleures régions de la Costa del Sol pour les acheteurs britanniques
Marbella et le Golden Mile (haut de gamme)
Marbella est la référence du luxe sur la côte : le Golden Mile, Puerto Banus, Nueva Andalucia (« Golf Valley ») et Sierra Blanca. Elle offre le plus grand choix de villas neuves haut de gamme et de résidences de marque, d’écoles internationales et de commodités toute l’année. Attendez-vous au prix par mètre carré le plus élevé de la côte. Idéal pour les acheteurs privilégiant le prestige, le rendement locatif et un style de vie entièrement pris en charge.
Estepona (rapport qualité-prix avec une ville authentique)
Estepona est devenue la référence de la côte pour la valeur des constructions neuves, avec une vieille ville fortement investie, une longue promenade et un solide portefeuille de développements d’appartements modernes. Elle séduit les acheteurs britanniques qui souhaitent la proximité de Marbella (environ 20 minutes) sans les prix de Marbella, ainsi qu’un centre-ville authentiquement espagnol.
Mijas, Fuengirola et Benalmadena (le milieu familial)
Ce regroupement central est le berceau traditionnel de la propriété britannique. Fuengirola et Benalmadena offrent des appartements en bord de mer, une infrastructure d’expatriés bien établie et d’excellents transports (le train Cercanias C-1 dessert Malaga et l’aéroport). Mijas Costa et l’intérieur de Mijas Pueblo ajoutent des stations de golf et le charme des villages blancs. Bon pour la vie toute l’année et une demande fiable de locations de vacances.
Malaga ville (urbaine, toute l’année)
Malaga s’est transformée en une capitale culturelle avec des musées, une scène technologique en croissance et un centre historique piétonnier. Elle convient aux acheteurs qui veulent une véritable ville espagnole plutôt qu’une station balnéaire, qui veulent être sans voiture, ou qui prévoient de louer à un mélange de touristes et de locataires à long terme. L’offre de nouvelles constructions dans la ville est plus limitée, de sorte que les biens se vendent rapidement.
Nerja et l’Axarquía (est, plus calme)
À l’est de Malaga, Nerja et l’Axarquía offrent un rythme plus lent, des paysages spectaculaires et des prix inférieurs à ceux des stations balnéaires de l’ouest, tout en restant à moins d’une heure de l’aéroport. Populaire auprès des acheteurs britanniques recherchant une atmosphère andalouse plus traditionnelle et une communauté villageoise.
Sotogrande et Manilva (ouest, exclusif mais décontracté)
À l’extrémité ouest, Sotogrande est une enclave haut de gamme à faible densité connue pour le polo, la vie portuaire et l’enseignement international, avec les villes voisines de Manilva et Casares offrant des développements côtiers plus récents et plus abordables. Convient aux acheteurs souhaitant intimité et espace plutôt que l’agitation des stations balnéaires.
Ce que les acheteurs britanniques paient en taxes et frais à l’achat
La taxe principale dépend de si le logement est neuf ou de revente. Pour une construction neuve achetée directement auprès du promoteur (premier transfert), vous payez l’IVA (TVA) à 10% du prix, plus les Actos Juridicos Documentados (AJD, droit de timbre) à 1,2% en Andalousie. 12 L’IVA réduite à 4% s’applique uniquement aux logements officiellement protégés (VPO). Le taux de 10% couvre également jusqu’à deux places de garage et un débarras lorsqu’ils sont achetés avec le logement. 2
Pour une propriété de revente, vous payez l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) au lieu de l’IVA, facturé au taux général andalou de 7%, appliqué au plus élevé du prix de l’acte ou de la valeur de référence officielle (valor de referencia). 13 Les achats de revente ne paient pas l’AJD séparé.
| Coût | Construction neuve | Revente |
|---|---|---|
| IVA (TVA) | 10% (4% VPO) | Non applicable |
| AJD (droit de timbre, Andalousie) | 1,2% | Non applicable |
| ITP (taxe de transfert, Andalousie) | Non applicable | 7% |
| Notaire et Registre Foncier | Typiquement environ 1% combiné (varie selon le prix) | |
| Frais juridiques | Généralement environ 1% plus IVA | |
En règle générale, prévoyez un budget d’environ 12% à 14% en plus du prix pour une construction neuve et de 9% à 11% pour une revente, avant les frais de prêt hypothécaire. Chaque acheteur a également besoin d’un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) avant de finaliser l’achat ; consultez notre guide connexe sur l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.
Taxes courantes et de sortie en tant que propriétaire non-résident
Depuis le Brexit, les propriétaires britanniques qui ne vivent pas en Espagne sont des non-résidents, ce qui modifie leurs obligations annuelles. Si la propriété est destinée à votre usage personnel et non louée, vous devez tout de même déclarer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) en utilisant le Modelo 210 chaque année sur un revenu « imputé » réputé : la base imposable est de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale (selon la date de la dernière révision de cette valeur), et les résidents non-UE (ce qui inclut désormais les ressortissants britanniques) sont imposés à 24%, contre 19% pour les résidents de l’UE/EEE. 4 Si vous louez la propriété, vous êtes imposé sur les revenus locatifs réels, et notez que les non-résidents du Royaume-Uni ne peuvent pas déduire de dépenses comme le peuvent les résidents de l’UE/EEE. 4
Vous payez également l’IBI annuel (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière locale fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale, plus les charges de copropriété et les taxes d’enlèvement des ordures. Lorsque vous vendez, un non-résident est confronté à deux choses : l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser au service des impôts via le Modelo 211 à titre d’avance sur votre plus-value, et vous réglez ensuite toute plus-value via le Modelo 210, en réclamant l’excédent si les 3% ont été trop payés. 5 La plusvalia municipale (IIVTNU), une taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains, est normalement également payée par le vendeur.
Résidence, visas et limites de temps après le Brexit
Acheter un logement ne vous donne pas le droit de vivre en Espagne. En tant que ressortissant britannique, vous pouvez passer un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours glissants dans l’espace Schengen sans visa. 6 Posséder une propriété ne prolonge pas cette autorisation. L’Espagne a également mis fin à son Golden Visa (résidence par investissement immobilier) le 3 avril 2025, donc l’achat d’un bien immobilier n’est plus du tout une voie vers la résidence. 7
Si vous souhaitez vivre ici plus longtemps, les principales voies sont le visa non-lucratif (pour ceux qui vivent de leurs économies, pensions ou revenus passifs, ce qui exige une preuve de moyens annuels substantiels et une couverture santé privée) et le visa nomade numérique (pour les travailleurs à distance et les auto-entrepreneurs). Ce sont des demandes distinctes sans rapport avec votre achat ; consultez notre guide connexe sur le visa non-lucratif pour les seuils de revenus actuels.
Prêts hypothécaires et processus d’achat pour les non-résidents
Des prêts hypothécaires pour non-résidents sont disponibles auprès des prêteurs espagnols, mais à des conditions plus strictes que pour les résidents. Les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60% à 70% du rapport prêt/valeur, et les acheteurs britanniques en tant que demandeurs non-UE se situent souvent dans la fourchette inférieure de cette bande, alors prévoyez un acompte d’au moins 30% à 40% du prix plus tous les frais d’achat mentionnés ci-dessus. Le prêt est calculé sur le montant le plus bas entre l’évaluation de la banque et le prix d’achat, et non sur le prix demandé.
Le processus typique est le suivant : réserver la propriété, obtenir votre NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, nommer un avocat indépendant pour effectuer la diligence raisonnable (titre, licences, dettes de copropriété, et pour les biens sur plan les autorisations du promoteur), signer le contrat de vente privé, puis finaliser devant un notaire. Pour les achats sur plan, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse vos paiements échelonnés par une garantie bancaire ou une police d’assurance, de sorte que tout argent que vous versez avant l’achèvement est protégé si la construction ne se réalise pas. Confirmez toujours que ces garanties sont en place avant de payer ; notre guide connexe sur l’achat sur plan sur la Costa del Sol couvre les vérifications en détail.
En bref, adaptez la région à vos priorités (Marbella et Sotogrande pour le haut de gamme, Estepona et la ceinture Mijas-Fuengirola-Benalmadena pour le rapport qualité-prix et la vie toute l’année, Malaga ville pour la vie urbaine, Nerja pour un est plus calme), puis intégrez dès le départ l’ensemble du tableau fiscal et non-résidentiel à votre budget.
Questions fréquentes
Quelle zone de la Costa del Sol est la meilleure pour les acheteurs britanniques avec un budget moyen ?
Estepona et la ceinture centrale de Mijas Costa, Fuengirola et Benalmadena offrent le meilleur équilibre entre prix, offre de nouvelles constructions, infrastructure britannique établie et vie à l'année, tout en restant facilement accessibles depuis l'aéroport de Malaga.
Combien d'impôts dois-je payer en achetant une nouvelle construction sur la Costa del Sol ?
Quels impôts les propriétaires britanniques paient-ils chaque année s'ils ne louent pas la propriété ?
Vous déclarez le Modelo 210 (IRNR) sur un revenu imputé de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale. En tant que résidents non-UE, les ressortissants britanniques sont imposés à 24% sur cette base, plus la taxe foncière locale annuelle IBI et les charges de copropriété. 4
Puis-je obtenir la résidence en Espagne en achetant une propriété ?
Non. L'Espagne a mis fin à sa voie d'investissement Golden Visa le 3 avril 2025, et la propriété immobilière n'a jamais accordé la résidence à elle seule. Les ressortissants britanniques sont limités à 90 jours sur toute période de 180 jours, à moins d'obtenir un visa séparé tel que le Non-Lucrative ou Digital Nomad Visa. 67
Quel acompte un non-résident doit-il verser pour un prêt immobilier espagnol ?
Les non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60% à 70% de prêt sur valeur, et les acheteurs britanniques, en tant que demandeurs non-UE, obtiennent souvent moins. Prévoyez donc au moins 30% à 40% du prix en espèces, plus toutes les taxes et frais d'achat. Le prêt est basé sur le montant le plus bas entre l'estimation et le prix.
Que se passe-t-il au niveau fiscal lorsqu'un non-résident vend ?
L'acheteur retient 3% du prix et le paie via le Modelo 211 à titre d'avance sur votre plus-value. Vous réglez ensuite les plus-values via le Modelo 210 et réclamez tout trop-perçu. Le vendeur paie normalement aussi la plusvalia municipale (IIVTNU) sur l'augmentation de la valeur du terrain. 5
