Achat sur plan vs Revente : Avantages, Inconvénients et Délais

Choisir entre une propriété sur plan (nouvellement construite, achetée avant ou pendant la construction) et une propriété de revente (d’occasion) est la première grande décision à laquelle la plupart des acheteurs étrangers sont confrontés sur la Costa del Sol. Les deux voies diffèrent par les impôts que vous payez, les protections légales que vous recevez, la manière dont vous financez l’achat et, surtout, le calendrier. Ce guide compare l’achat sur plan et la revente sous tous les aspects pratiques afin que vous puissiez décider ce qui correspond le mieux à votre budget, à votre patience et à votre tolérance au risque. Tous les chiffres reflètent la situation en Andalousie pour 2026 et utilisent les noms officiels des impôts espagnols, que nous gardons en espagnol (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) tels que vous les verrez sur les documents.

Achat sur plan vs revente : les principales différences

La division la plus claire est fiscale. Un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur est une fourniture commerciale, il est donc soumis à l’IVA (TVA) de 10% du prix plus l’AJD (droit de timbre, Actos Juridicos Documentados) de 1,2% en Andalousie ¹². Un logement de revente est un transfert privé, donc au lieu de l’IVA, vous payez l’ITP (taxe de transfert, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux fixe de 7% en Andalousie et pas d’AJD distinct ²³. En termes généraux, un achat sur plan est taxé à 11,2% et une revente à 7%, bien que d’autres coûts réduisent l’écart.

La deuxième division est le temps. L’achat sur plan signifie acheter principalement sur la base de plans, d’une maison témoin et de spécifications, puis attendre des mois ou des années pour les clés. La revente signifie visiter la propriété réelle et, une fois les démarches de transfert de propriété effectuées, finaliser en quelques semaines.

Acheter sur plan : avantages, inconvénients et calendrier

Avantages de l’achat sur plan

• Les paiements échelonnés facilitent la trésorerie. Vous payez généralement des frais de réservation, puis des acomptes pendant la construction, puis le solde à l’achèvement, étalant ainsi les dépenses (et l’IVA y afférente) sur la période de construction plutôt qu’en une seule fois.
• État neuf et garanties. Les constructions neuves sont livrées avec des garanties de construction légales et une efficacité énergétique moderne, il n’y a donc généralement rien à rénover.
• Choix et personnalisation. Acheter tôt peut signifier un meilleur choix de terrain ou d’étage et, dans certains développements, avoir son mot à dire sur les finitions.
• Potentielle plus-value pendant la construction si le marché augmente entre la réservation et l’achèvement, bien que cela ne soit jamais garanti.

Inconvénients de l’achat sur plan

• Taxe d’achat plus élevée (10% IVA + 1,2% AJD contre 7% ITP) ¹²³.
• Vous achetez sur plan, de sorte que le logement fini peut différer de vos attentes en termes de lumière, de vues ou de qualité de finition.
• Risque d’achèvement et de retard. Les programmes de construction peuvent déraper, et votre argent est engagé avant que vous ne puissiez voir le résultat.
• Délai du prêt hypothécaire. Un prêteur ne formalisera généralement le prêt qu’à l’approche de l’achèvement, vous financez donc vous-même les paiements échelonnés entre-temps.

Pourquoi la protection des dépôts est importante pour l’achat sur plan

Étant donné que vous versez de l’argent avant que le logement n’existe, la loi espagnole exige du promoteur qu’il garantisse vos paiements d’étapes. Le cadre de longue date est la Ley 57/1968, en vertu de laquelle les paiements anticipés doivent être déposés sur un compte spécial garanti par une caution bancaire ou une police d’assurance, et les acheteurs peuvent récupérer 100% des dépôts plus les intérêts légaux si le logement n’est pas livré comme convenu ⁴. Insistez pour que chaque paiement soit couvert par une garantie individuelle avant de transférer des fonds, et faites-le confirmer par écrit par un avocat indépendant.

Calendrier typique d’un achat sur plan

1. Contrat de réservation et frais (propriété retirée du marché).
2. Contrat d’achat privé (contrato de compraventa) avec le calendrier de paiement et la date de livraison.
3. Paiements échelonnés pendant la construction, chacun couvert par une garantie bancaire.
4. Permis de première occupation (Licencia de Primera Ocupacion) délivré par la mairie.
5. Signature de l’acte devant notaire, solde et taxes payés, clés remises.

Acheter en revente : avantages, inconvénients et calendrier

Avantages de l’achat en revente

• Taxe d’achat plus basse à 7% ITP en Andalousie, sans AJD distinct ²³.
• Ce que vous voyez est ce que vous obtenez. Vous visitez la propriété réelle, sa lumière, ses vues et ses voisins avant de vous engager.
• Achèvement plus rapide. Une fois les vérifications effectuées, vous pouvez finaliser en quelques semaines et emménager ou louer immédiatement.
• Communautés établies avec des jardins matures, des équipements fonctionnels et un historique connu des charges de copropriété.

Inconvénients de l’achat en revente

• Risque lié à l’état. Les propriétés plus anciennes peuvent nécessiter des mises à jour, et les défauts sont le problème de l’acheteur sauf s’ils sont divulgués.
• Le valor de referencia peut augmenter votre facture fiscale. L’ITP est calculé sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence de la Junta de Andalucia, donc un prix d’achat bas ne signifie pas toujours une base fiscale basse ³.
• La retenue de 3% lorsque le vendeur est non-résident. Si vous achetez à un non-résident, vous (l’acheteur) devez retenir 3% du prix et le payer à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois, à titre d’avance sur l’IRNR du vendeur (cela vous protège, mais vous devez le gérer correctement) ¹.

Calendrier typique d’une revente

1. Réservation, puis un contrat d’achat privé avec un acompte (généralement environ 10%).
2. Diligence raisonnable légale : titre de propriété, charges, licences, dettes de copropriété et certificat énergétique.
3. Signature de l’acte devant notaire, avec le solde, l’ITP et les frais payés.
4. ITP déposé et payé dans les 30 jours calendaires suivant la signature de l’acte ³.

Les coûts au-delà de la taxe principale

Quelle que soit la voie que vous choisissez, prévoyez les extras qui s’appliquent aux deux. Les frais de notaire et de registre foncier sont réglementés par la loi et varient en fonction du prix (environ 600 à 1 200 euros chacun pour une propriété entre 200 000 et 500 000 euros) ⁵. Ajoutez les frais juridiques (généralement environ 1% plus IVA) et, si vous empruntez, les frais de montage et d’évaluation du prêt hypothécaire. En règle générale, prévoyez environ 13% à 15% du prix en taxes et frais pour une construction neuve sur plan et environ 10% à 12% pour une revente.

Le financement diffère également. Les acheteurs non-résidents peuvent généralement emprunter jusqu’à environ 60% à 70% du prix ou de l’estimation, vous devriez donc prévoir un acompte plus important que celui qu’un résident espagnol aurait besoin. Confirmez le rapport prêt/valeur exact avec votre prêteur tôt, et consultez notre guide connexe sur l’obtention d’un prêt hypothécaire en tant que non-résident.

Impôts récurrents : les mêmes pour les deux une fois propriétaire

Après l’achèvement, les propriétaires de biens sur plan et de revente sont imposés de manière identique. Chaque propriétaire paie l’IBI annuel (la taxe foncière municipale, fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale) et, si vous êtes non-résident, vous devez déposer le Modelo 210 pour l’IRNR chaque année. Lorsque la propriété n’est pas louée, vous payez un impôt sur les revenus imputés calculé à 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale (1,1% si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2%), imposé à 19% pour les résidents de l’UE/EEE et à 24% pour les résidents non-UE tels que les ressortissants britanniques ¹⁶. Le Modelo 210 pour les revenus imputés est déposé avant le 31 décembre de l’année suivante ; les revenus locatifs sont déclarés trimestriellement ou annuellement selon votre situation ⁶. Lorsque vous vendez finalement, le vendeur paie la plusvalia municipal sur l’augmentation de la valeur du terrain plus toute taxe sur les plus-values, et si vous êtes non-résident, la retenue de 3% s’appliquera à vous en tant que vendeur ¹. Pour avoir une vue d’ensemble, consultez nos guides sur les impôts des non-résidents et sur la vente d’une propriété sur la Costa del Sol.

Alors, lequel choisir ?

Choisissez l’achat sur plan si vous appréciez l’état neuf, pouvez attendre l’achèvement, souhaitez étaler les paiements et êtes à l’aise avec le risque de construction couvert par une garantie bancaire. Choisissez la revente si vous voulez voir exactement ce que vous achetez, emménager rapidement, payer moins de taxe d’achat et préférez une communauté établie. Aucun des deux n’est universellement moins cher une fois que vous pesez la fiscalité, l’état, le calendrier et le financement ensemble. Quoi que vous décidiez, désignez un avocat espagnol indépendant (jamais un recommandé uniquement par le vendeur ou le promoteur), obtenez votre NIE tôt et confirmez chaque chiffre par écrit avant de transférer de l’argent. Pour les premières étapes pratiques, lisez nos guides sur l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, ainsi que sur le processus de transfert de propriété.

Ce guide est une information générale, et non un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les règles peuvent changer et les situations personnelles varient, il est donc conseillé de confirmer votre situation auprès d’un avocat espagnol qualifié ou d’un conseiller fiscal avant de vous engager.