Prêts immobiliers pour les acheteurs irlandais en Espagne

Acheter sur la Costa del Sol est tout à fait à la portée des acquéreurs irlandais, et le financement est plus simple que beaucoup ne l’imaginent. En tant que citoyens de l’Union européenne, les acheteurs irlandais ne sont soumis à aucune des restrictions supplémentaires qui s’appliquent à certains ressortissants non-européens, et les banques espagnoles prêtent activement aux non-résidents. Ce guide sur les prêts immobiliers pour les acheteurs irlandais en Espagne couvre le montant que vous pouvez emprunter, les formalités administratives, les coûts réels d’achat d’une construction neuve en Andalousie, et comment le traité fiscal Irlande-Espagne vous protège de la double imposition.

Les acheteurs irlandais peuvent-ils obtenir un prêt immobilier espagnol ?

Oui. Les ressortissants irlandais sont traités comme des emprunteurs non-résidents de l’UE, ce qui est la catégorie de non-résidents la plus favorable. Les prêteurs espagnols évaluent vos revenus, vos dettes existantes et vos antécédents de crédit, à peu près comme le ferait une banque irlandaise, mais ils prêtent en fonction d’une évaluation immobilière espagnole et appliquent leurs propres limites de prêt pour les non-résidents. Vous n’avez pas besoin de la résidence espagnole pour emprunter, et vous n’avez pas besoin de transférer votre salaire en Espagne.

Le seul document indispensable est un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger requis pour le prêt immobilier, l’acte notarié et toutes les déclarations fiscales. La demande anticipée de votre NIE est abordée dans notre guide séparé sur l’obtention d’un NIE.

Combien pouvez-vous emprunter ? Limites LTV pour les non-résidents

Le rapport prêt/valeur (LTV) est la part du prix de la propriété qu’une banque prêtera. Pour les non-résidents, les banques espagnoles plafonnent généralement le prêt à 60% ou 70% de l’évaluation, 70% étant réservés aux profils de revenus les plus solides ¹². C’est inférieur aux 80% généralement disponibles pour les résidents espagnols sur une résidence principale ¹.

Deux points sont importants pour votre budget :

• La banque prête sur le montant le plus bas entre le prix d’achat et sa propre évaluation (tasacion). Si l’évaluation est inférieure au prix, votre apport personnel augmente pour couvrir l’écart ¹.
• Les taxes et frais ne sont pas financés. Les coûts d’achat d’environ 11-13% (voir ci-dessous) sont payés en espèces en plus de votre apport personnel.

En pratique, un acheteur irlandais d’une maison de 400 000 euros devrait prévoir environ 30-40% du prix en espèces : un apport personnel de 120 000 à 160 000 euros plus les taxes et frais d’achat ¹.

Taux d’intérêt et types de prêts immobiliers

Les prêts immobiliers espagnols pour non-résidents sont à taux fixe, variable (indexé sur l’Euribor à 12 mois) ou mixte. Les taux fixes offrent une certitude de paiement et sont populaires auprès des acheteurs étrangers ; la tarification pour non-résidents est généralement un peu plus élevée que les taux pour résidents et dépend de votre profil, du LTV et de la durée ²⁶. Les durées s’étendent généralement sur 20-25 ans, souvent avec un âge limite (fréquemment autour de 75 ans) à la fin du prêt ²⁶. Les taux étant variables, toujours confirmer l’offre en cours par écrit avant de s’engager ; nous indiquons ici des fourchettes de taux actuelles plutôt que de les fixer.

Documents nécessaires à un demandeur irlandais

Les banques veulent voir des revenus stables et prouvables. Les exigences typiques pour un demandeur irlandais salarié (PAYE) ou indépendant sont :

• Passeport et NIE
• Fiches de paie récentes et votre contrat de travail irlandais, ou deux à trois ans de comptes et déclarations fiscales (Revenue returns) si vous êtes indépendant ²⁶
• Six mois de relevés bancaires
• Une déclaration fiscale (Revenue statement) ou un avis d’imposition récent montrant les revenus déclarés
• Preuve des prêts et dépenses existants (les prêteurs espagnols exigent généralement que le remboursement total des dettes soit inférieur à environ 30-35% du revenu net) ²⁶

Les documents en anglais sont généralement acceptés par les services de prêts immobiliers internationaux, bien que certaines agences demandent une traduction jurée en espagnol.

Qui paie quels frais de prêt immobilier

Depuis l’entrée en vigueur de la loi hypothécaire espagnole (Ley 5/2019), le prêteur, et non l’emprunteur, paie les frais de notaire et d’enregistrement foncier sur l’acte hypothécaire ainsi que le droit de timbre Actos Juridicos Documentados (AJD) sur le prêt lui-même ⁴⁷. L’emprunteur conserve deux principaux coûts liés au prêt immobilier :

• L’évaluation immobilière (tasacion), généralement de 300 à 700 euros, payée par vous ⁷.
• Tous frais de produit facturés par la banque, tels que des frais de dossier ou d’ouverture, qui sont négociables ⁷.

Notez que cette exemption d’AJD ne s’applique qu’à l’acte hypothécaire. L’AJD sur l’achat immobilier d’une construction neuve est une taxe distincte que vous payez toujours (voir section suivante).

Taxes à l’achat sur une construction neuve sur la Costa del Sol

Parce que la Costa del Sol se trouve en Andalousie, voici les taxes qui s’appliquent à une maison neuve achetée auprès d’un promoteur :

Ainsi, la taxe sur une construction neuve en Andalousie est d’environ 11.2% du prix. Ajoutez les frais de notaire, d’enregistrement foncier et de gestoria pour l’acte d’achat, plus les frais juridiques, et les coûts d’achat totaux atteignent généralement environ 11-13% du prix. (Un logement de revente paie plutôt l’ITP, taxe de transfert, et non l’IVA et l’AJD ; cela est couvert dans notre guide sur les taxes et les coûts d’achat de propriété.)

Ces taxes d’achat sont distinctes de votre prêt immobilier et sont dues à l’achèvement, c’est pourquoi elles doivent être financées en espèces en plus de l’apport personnel.

Taxes annuelles et de propriété à prévoir

Posséder une maison espagnole crée des obligations annuelles que les prêteurs s’attendent à ce que vous assumiez :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale.
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210. En tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19% [2 (AEAT)]⁹. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne impose toujours un revenu réputé (imputé) de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de cette valeur, déclaré annuellement ². Si vous louez la maison, les propriétaires de l’UE/EEE paient 19% sur le bénéfice locatif et, contrairement aux propriétaires non-UE, peuvent déduire les dépenses admissibles ².

Notre guide dédié au Modelo 210 et à l’impôt sur le revenu des non-résidents explique la déclaration en détail.

Le traité de double imposition Irlande-Espagne

Les acheteurs irlandais sont protégés par la Convention entre l’Irlande et le Royaume d’Espagne en vue d’éviter les doubles impositions, signée à Madrid le 10 février 1994 et en vigueur en vertu du droit irlandais ³. En vertu du traité, les revenus et les gains provenant de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne, et l’Irlande accorde ensuite un crédit pour l’impôt espagnol payé afin que le même revenu ne soit pas imposé deux fois ³. En pratique, vous déclarez et payez d’abord en Espagne (via le Modelo 210), puis vous déclarez aux autorités fiscales irlandaises (Irish Revenue) et demandez un allégement pour l’impôt espagnol. Les circonstances personnelles variant, confirmez votre situation avec un comptable connaissant bien les deux systèmes.

Vente ultérieure : la retenue de 3%

Planifiez votre sortie avant d’acheter. Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 dans un délai d’un mois ; il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values ². Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la facture finale (les plus-values des non-résidents sont imposées à 19%) et récupère tout excédent si les 3% dépassent la dette réelle ⁹. Conservez toutes les factures de travaux d’amélioration, car elles réduisent le gain imposable.

Étapes pratiques pour les acheteurs irlandais

1. Demandez votre NIE tôt, en Irlande au consulat espagnol ou en Espagne.
2. Obtenez une décision de principe de prêt immobilier afin de connaître votre budget réel avant de réserver.
3. Ouvrez un compte bancaire espagnol pour l’apport personnel, les prélèvements automatiques et l’IBI.
4. Demandez à un avocat espagnol indépendant (pas celui du promoteur) d’effectuer les vérifications et de gérer l’acte.
5. Prévoyez 30-40% du prix en espèces : apport personnel plus 11-13% de frais.
6. Enregistrez-vous pour la déclaration du Modelo 210 dès votre première année de propriété.

Avec le statut d’UE, une relation bancaire établie et la protection des traités, les acheteurs irlandais figurent parmi les acquéreurs étrangers les mieux placés sur la Costa del Sol. La clé est de préparer le NIE, le prêt immobilier et les fonds pour les taxes avant de signer.

Ce guide est une information générale et non un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les règles changent ; vérifiez les chiffres actuels auprès de votre banque, de votre avocat et de l’Agencia Tributaria avant de vous engager.