Hypothèques pour les acheteurs irlandais en Espagne

Acheter sur la Costa del Sol est tout à fait à la portée des acheteurs irlandais, et le financement est plus simple que beaucoup ne l’imaginent. En tant que citoyens de l’Union européenne, les acheteurs irlandais ne sont soumis à aucune des restrictions supplémentaires qui s’appliquent à certains ressortissants non-membres de l’UE, et les banques espagnoles prêtent activement aux non-résidents. Ce guide des hypothèques pour les acheteurs irlandais en Espagne couvre le montant que vous pouvez emprunter, les documents nécessaires, les coûts réels d’achat d’une nouvelle construction andalouse, et comment le traité fiscal Irlande-Espagne vous protège de la double imposition.

Les acheteurs irlandais peuvent-ils obtenir un prêt immobilier espagnol ?

Oui. Les ressortissants irlandais sont traités comme des emprunteurs non-résidents de l’UE, ce qui est la catégorie de non-résidents la plus favorable. Les prêteurs espagnols évaluent vos revenus, vos dettes existantes et votre historique de crédit de la même manière qu’une banque irlandaise le ferait, mais ils prêtent sur la base d’une évaluation immobilière espagnole et appliquent leurs propres limites de prêt aux non-résidents. Vous n’avez pas besoin de résidence espagnole pour emprunter, et vous n’avez pas besoin de transférer votre salaire en Espagne.

Le seul document indispensable est un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger requis pour le prêt immobilier, l’acte notarié et toutes les déclarations fiscales. La demande de votre NIE est abordée en détail dans notre guide séparé sur l’obtention d’un NIE.

Combien pouvez-vous emprunter ? Limites LTV pour les non-résidents

Le rapport prêt/valeur (LTV) est la part du prix de la propriété qu’une banque prêtera. Pour les non-résidents, les banques espagnoles plafonnent généralement les prêts à 60 % à 70 % de la valeur d’expertise, avec 70 % réservés aux profils de revenus les plus solides ¹². C’est inférieur aux 80 % généralement disponibles pour les résidents espagnols sur une résidence principale ¹.

Deux points sont importants pour votre budget :

• La banque prête sur le montant le plus bas entre le prix d’achat et sa propre évaluation (tasacion). Si l’évaluation est inférieure au prix, votre apport personnel augmente pour couvrir l’écart ¹.
• Les taxes et frais ne sont pas financés. Les quelque 11-13 % des coûts d’achat (voir ci-dessous) sont payés en espèces en plus de votre apport personnel.

En pratique, un acheteur irlandais d’une maison de 400 000 euros devrait prévoir environ 30-40 % du prix en espèces : un apport de 120 000 à 160 000 euros plus les taxes et frais d’achat ¹.

Taux d’intérêt et types de prêts immobiliers

Les prêts immobiliers espagnols pour non-résidents sont disponibles à taux fixe, variable (indexé sur l’Euribor 12 mois) ou mixte. Les taux fixes offrent une certitude de paiement et sont populaires auprès des acheteurs étrangers ; la tarification pour les non-résidents est généralement un peu plus élevée que les taux pour résidents et dépend de votre profil, du LTV et de la durée ²⁶. Les durées s’étendent généralement sur 20 à 25 ans, souvent avec une limite d’âge (fréquemment autour de 75 ans) à la fin du prêt ²⁶. Étant donné que les taux varient, confirmez toujours l’offre en direct par écrit avant de vous engager ; nous indiquons ici les fourchettes de taux actuelles plutôt que de les fixer.

Documents nécessaires pour un demandeur irlandais

Les banques veulent des revenus stables et prouvables. Les exigences typiques pour un demandeur irlandais salarié (PAYE) ou indépendant sont :

• Passeport et NIE
• Bulletins de salaire récents et votre contrat de travail irlandais, ou deux à trois ans de comptes et de déclarations fiscales si vous êtes indépendant ²⁶
• Six mois de relevés bancaires
• Une déclaration fiscale récente ou un avis d’imposition montrant les revenus déclarés
• Preuve des prêts existants et des dépenses (les prêteurs espagnols souhaitent généralement que le total des remboursements de dettes soit inférieur à environ 30-35 % du revenu net) ²⁶

Les documents en anglais sont généralement acceptés par les services hypothécaires internationaux, bien que certaines agences demandent une traduction assermentée en espagnol.

Qui paie quels frais de prêt immobilier

Depuis l’entrée en vigueur de la loi espagnole sur les prêts immobiliers (Ley 5/2019), c’est le prêteur, et non l’emprunteur, qui paie les frais de notaire et de Registre Foncier sur l’acte hypothécaire et le droit de timbre Actos Juridicos Documentados (AJD) sur le prêt lui-même ⁴⁷. Il reste à l’emprunteur deux principaux coûts liés au prêt immobilier :

• L’évaluation de la propriété (tasacion), généralement de 300 à 700 euros, payée par vous ⁷.
• Tous les frais de produit facturés par la banque, tels que des frais de dossier ou d’ouverture, qui sont négociables ⁷.

Notez que cette exonération d’AJD ne s’applique qu’à l’acte hypothécaire. L’AJD sur l’achat d’une propriété neuve est une taxe distincte que vous payez toujours (voir section suivante).

Taxes d’achat sur une nouvelle construction de la Costa del Sol

Étant donné que la Costa del Sol se trouve en Andalousie, voici les taxes qui s’appliquent à une maison neuve achetée à un promoteur :

Ainsi, la taxe sur une nouvelle construction en Andalousie est d’environ 11,2 % du prix. Ajoutez les frais de notaire, de Registre Foncier et de gestoria pour l’acte d’achat ainsi que les frais juridiques, et le total des coûts d’achat se situe généralement près de 11-13 % du prix. (Une maison de revente paie plutôt la taxe de transfert ITP, et non l’IVA et l’AJD ; cela est couvert dans notre guide sur les taxes et les coûts d’achat d’une propriété.)

Ces taxes d’achat sont distinctes de votre prêt immobilier et sont dues à la signature de l’acte de vente, c’est pourquoi elles doivent être financées en espèces en plus de l’apport.

Taxes annuelles et de propriété à prévoir

La possession d’une maison espagnole crée des obligations annuelles que les prêteurs s’attendent à ce que vous honoriez :

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : la taxe foncière municipale annuelle, fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale.
• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), déclaré sur le Modelo 210. En tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19 % [2 (AEAT)]⁹. Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne impose toujours un revenu réputé (imputé) de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, selon la date de la dernière révision de cette valeur, déclaré annuellement ². Si vous louez la maison, les propriétaires de l’UE/EEE paient 19 % sur les bénéfices locatifs et, contrairement aux propriétaires non-UE, peuvent déduire les dépenses admissibles ².

Notre guide dédié au Modelo 210 et à l’impôt sur le revenu des non-résidents détaille la déclaration.

Le traité de non-double imposition Irlande-Espagne

Les acheteurs irlandais sont protégés par la Convention entre l’Irlande et le Royaume d’Espagne pour l’élimination de la double imposition, signée à Madrid le 10 février 1994 et en vigueur en vertu du droit irlandais ³. Conformément au traité, les revenus et les gains provenant de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne, et l’Irlande accorde ensuite un crédit pour l’impôt espagnol payé afin que le même revenu ne soit pas imposé deux fois ³. En pratique, vous déclarez et payez d’abord en Espagne (via le Modelo 210), puis vous déclarez au fisc irlandais (Irish Revenue) et demandez un allègement pour l’impôt espagnol. Les circonstances personnelles variant, confirmez votre situation avec un comptable familier avec les deux systèmes.

Vente ultérieure : la retenue de 3 %

Planifiez votre sortie avant d’acheter. Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3 % du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211 dans un délai d’un mois ; il s’agit d’une avance sur votre impôt sur les plus-values ². Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour régler la facture finale (les plus-values des non-résidents sont imposées à 19 %) et réclame tout excédent si les 3 % dépassent la dette réelle ⁹. Conservez toutes les factures d’amélioration, car elles réduisent la plus-value imposable.

Démarches pratiques pour les acheteurs irlandais

1. Demandez votre NIE tôt, en Irlande auprès du consulat d’Espagne ou en Espagne.
2. Obtenez une décision de principe pour votre prêt immobilier afin de connaître votre budget réel avant de réserver.
3. Ouvrez un compte bancaire espagnol pour l’apport, les prélèvements automatiques et l’IBI.
4. Chargez un avocat espagnol indépendant (non celui du promoteur) d’effectuer les vérifications et de gérer l’acte de vente.
5. Prévoyez 30-40 % du prix en espèces : apport plus 11-13 % de frais.
6. Enregistrez-vous pour la déclaration du Modelo 210 dès votre première année de propriété.

Avec leur statut d’UE, une relation bancaire établie et une protection par traité, les acheteurs irlandais figurent parmi les acheteurs étrangers les mieux placés sur la Costa del Sol. La clé est d’aligner le NIE, le prêt immobilier et les liquidités pour les taxes avant de signer.

Ce guide est une information générale, et non un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les règles changent ; vérifiez les chiffres actuels auprès de votre banque, de votre avocat et de l’Agencia Tributaria avant de vous engager.