Paiement de l'acompte et du solde depuis l'étranger

Le paiement de l’acompte et de l’achèvement depuis l’étranger est la partie d’un achat de nouvelle construction sur la Costa del Sol qui pose le plus de problèmes aux acheteurs étrangers, car l’argent doit traverser les frontières, passer les contrôles espagnols anti-blanchiment d’argent et arriver sur le bon compte à la bonne date. Ce guide explique comment les paiements sont structurés pour une nouvelle construction en Andalousie, comment transférer des fonds en Espagne de manière propre, quels impôts et frais prévoir, et comment signer l’achèvement même si vous ne pouvez pas être dans le pays. Il s’accompagne de nos guides connexes sur les impôts et coûts lors de l’achat d’une nouvelle construction, l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, et les prêts immobiliers pour non-résidents.

Comment les paiements de nouvelle construction sont structurés sur la Costa del Sol

L’achat d’une nouvelle construction (obra nueva) est payé par étapes plutôt qu’en une seule fois, et comprendre la séquence est la clé pour planifier vos virements depuis l’étranger.

1. Contrat de réservation (contrato de reserva). Un petit acompte de réservation, généralement entre 3 000 et 6 000 euros, retire la propriété du marché. Ce montant est normalement déduit du prochain paiement. ⁶
2. Contrat de vente privé (contrato de arras / contrato privado). Signé dans les 30 à 60 jours environ suivant la réservation. Un paiement représentant généralement 10 à 30 pour cent du prix est effectué à la signature, tout acompte de réservation étant déduit. ⁶
3. Paiements échelonnés pendant la construction. Pour les propriétés sur plan, les versements ultérieurs sont liés aux étapes de construction (fondations, structure, façade, finitions). ⁶
4. Achèvement (escritura pública et remise des clés). Le solde restant, souvent de 60 à 70 pour cent, est payé chez le notaire le jour de la signature de l’acte de propriété et du transfert légal de la propriété. ⁶

Puisque ces dates sont fixées dans le contrat, planifiez chaque virement bien à l’avance. Les paiements internationaux peuvent prendre plusieurs jours pour être compensés, et un paiement d’achèvement tardif peut vous mettre en infraction.

Faire entrer l’argent en Espagne : compte bancaire et origine des fonds

En pratique, presque tous les paiements d’achèvement et les paiements échelonnés sont effectués depuis un compte bancaire espagnol au nom de l’acheteur vers le compte espagnol du promoteur. L’ouverture d’un compte non-résident est simple, bien que la pleine opérabilité puisse prendre quelques jours, alors faites-le tôt. ⁵

Les règles espagnoles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) exigent que le notaire, la banque, le promoteur et l’avocat vous identifient et vérifient l’origine de vos fonds avant l’achèvement. Vous remplirez un formulaire KYC (Know Your Customer) et fournirez des preuves documentaires de la provenance de l’argent : fiches de paie et relevés d’épargne, l’acte et le règlement d’une propriété que vous avez vendue, ou des documents de succession et les virements correspondants. Si les fonds ne peuvent pas être tracés, le notaire peut refuser d’autoriser l’escritura. ⁵

Conseils pratiques pour les virements depuis l’étranger :

• Conservez une trace écrite claire. Effectuez le virement depuis un compte clairement à votre nom et conservez des preuves de l’origine de chaque dépôt important.
• Le change de devises est souvent mieux géré par un prestataire de change spécialisé que par une banque traditionnelle, mais le compte destinataire doit toujours être votre compte espagnol afin que le filtre AML soit appliqué.
• Envoyez les fonds deux à trois jours ouvrables avant chaque date limite contractuelle pour absorber les délais interbancaires.
• Ne payez jamais le solde du promoteur en espèces. La loi espagnole plafonne les paiements en espèces et l’achèvement est réglé par virement bancaire ou par un chèque de banque remis chez le notaire.

Ce que vous payez réellement : impôts et frais sur une nouvelle construction en Andalousie

Pour une nouvelle construction achetée directement auprès du promoteur, la taxe de transfert (ITP) ne s’applique pas. Vous payez plutôt la TVA (IVA) à 10 pour cent du prix, plus les Actos Jurídicos Documentados (AJD, droit de timbre) au taux général andalou de 1,2 pour cent, fixé par le Decreto-ley 7/2021 et consolidé par la Ley 5/2021. ¹² Cela représente 11,2 pour cent d’impôts uniquement avant les frais professionnels.

En règle générale, les acheteurs étrangers devraient prévoir environ 12 à 14 pour cent au-dessus du prix d’achat pour les impôts et les frais, et plus s’il y a des packs de meubles, des extras de parking et de rangement ou des frais de mise en place de prêt immobilier. ⁵ L’AJD est également facturé sur l’acte hypothécaire si vous empruntez, bien que depuis 2018, le prêteur paie ce droit de timbre, et non l’acheteur.

Financement depuis l’étranger : prêts immobiliers pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes. Le rapport prêt/valeur (LTV) pour les non-résidents se situe généralement entre 50 et 70 pour cent, ce qui signifie un acompte de 30 à 50 pour cent plus tous les impôts et frais mentionnés ci-dessus. Les résidents fiscaux de l’UE atteignent couramment 60 à 70 pour cent, tandis que les acheteurs non-UE (par exemple Royaume-Uni, États-Unis, Moyen-Orient) sont souvent plafonnés plus près de 50 à 60 pour cent. ⁶ Les durées s’étendent généralement jusqu’à environ 25 ans et, pour les prêts plus importants, sont de plus en plus à taux variables liés à l’Euribor. ⁶

Parce qu’un prêt immobilier ajoute des étapes d’évaluation, d’arrangement et de droit de timbre, commencez la demande tôt et intégrez-la dans votre plan de paiement par étapes. Si vous financez une partie d’un achat sur plan, la majeure partie du prêt n’est débloquée qu’à l’achèvement, de sorte que les paiements échelonnés proviennent toujours de vos propres fonds.

Protéger votre acompte sur plan : Ley 38/1999

Chaque euro que vous payez avant que la maison ne soit terminée doit être légalement protégé. Conformément à la Première Disposition Additionnelle de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (qui a remplacé l’historique Ley 57/1968 après son abrogation), un promoteur acceptant des paiements anticipés pour une maison inachevée doit : ³⁴

• Garantir le remboursement de tous les montants anticipés, y compris les impôts, plus les intérêts légaux, par le biais d’une garantie bancaire (aval bancario) ou d’une police d’assurance, si la maison n’est pas livrée à temps ; et
• Recevoir ces montants sur un compte bancaire spécial et séparé, utilisé uniquement pour ce développement.

Avant de transférer tout acompte sur plan, demandez à votre avocat de confirmer que la garantie ou le certificat d’assurance est en place et que vous payez sur le bon compte spécial. C’est la protection la plus importante lors de l’achat sur plan, et c’est votre argent qui est en jeu si le promoteur ne livre pas.

Signer l’achèvement lorsque vous ne pouvez pas être en Espagne

Deux choses rendent l’achèvement à distance possible. Premièrement, vous devez avoir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) : il est obligatoire pour tout acheteur étranger, résident ou non, et le notaire ne peut pas autoriser l’acte ou les impôts sans lui. Demandez-le bien avant l’achèvement. ⁷

Deuxièmement, si vous ne pouvez pas vous rendre en personne chez le notaire, vous pouvez accorder une procuration (poder notarial) à votre avocat espagnol, signée devant un notaire dans votre pays d’origine avec une apostille, ou auprès d’un consulat espagnol. Votre représentant signe alors l’escritura, paie les impôts et récupère les clés en votre nom. Organisez la procuration des semaines à l’avance, car la traduction et la légalisation prennent du temps.

Après l’achèvement : vos impôts récurrents en tant que propriétaire non-résident

Posséder sur la Costa del Sol en tant que non-résident entraîne deux obligations récurrentes. L’IBI, la taxe foncière municipale annuelle, est facturée par la mairie (généralement environ 0,4 à 1,1 pour cent de la valeur cadastrale selon la municipalité). Séparément, vous devez déposer un Modelo 210 (IRNR) annuel : si le logement n’est pas loué, l’Espagne impute un revenu fictif de 1,1 ou 2 pour cent de la valeur cadastrale, imposé à 19 pour cent pour les résidents de l’UE/EEE ou à 24 pour cent pour les résidents hors UE. ⁷

Un point concernant la retenue bien connue de 3 pour cent : elle ne s’applique pas lorsque vous achetez une nouvelle construction auprès d’un promoteur espagnol. Elle s’applique plus tard, lorsque vous vendez, si vous êtes alors un non-résident : l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 comme un paiement à valoir sur votre IRNR sur les plus-values. ¹ Gardez cela à l’esprit lorsque vous quitterez finalement.

Pour la ventilation complète des taxes d’achat, consultez notre guide sur les impôts et coûts lors de l’achat d’une nouvelle construction, et pour les démarches de résidence et de compte, nos guides sur l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.