Impôts pour les acheteurs australiens de biens immobiliers en Espagne

Naviguer dans les taxes immobilières espagnoles en tant qu’acheteur australien

L’achat d’une propriété neuve en Espagne, en particulier sur la Costa del Sol ensoleillée en Andalousie, représente une opportunité attrayante pour les acheteurs australiens. Cependant, comprendre le paysage fiscal espagnol et les exigences de relocalisation est crucial pour une acquisition en douceur. Ce guide offre un aperçu complet des taxes, des frais et des considérations essentielles pour les acheteurs étrangers d’Australie.

Premières étapes essentielles : Le numéro NIE

Avant de pouvoir effectuer toute transaction financière significative en Espagne, y compris l’achat d’une propriété, vous aurez besoin d’un Número de Identificación de Extranjero (NIE). Ce numéro d’identification unique est essentiel tant pour les résidents que pour les non-résidents, agissant comme votre numéro d’identification fiscale en Espagne.

Taxes sur l’acquisition d’une propriété neuve

Lors de l’achat d’une propriété neuve ou sur plan directement auprès d’un promoteur en Espagne, les taxes diffèrent considérablement de celles des propriétés de revente. Vous rencontrerez principalement deux taxes principales :

1. Taxe sur la valeur ajoutée (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido)
   Pour les nouvelles propriétés résidentielles, le taux national d’IVA est généralement de 10% du prix d’achat.
2. Droit de timbre (AJD – Actos Jurídicos Documentados)
   En Andalousie, où se situe la Costa del Sol, le taux général d’AJD pour les propriétés neuves est de 1,2% du prix d’achat. Il peut y avoir des taux réduits dans des circonstances spécifiques et limitées, par exemple pour les résidences principales en dessous de certains seuils de valeur, mais le chiffre de 1,2% est la référence standard pour la plupart des acheteurs internationaux.

En plus de ces taxes, les acheteurs devraient prévoir des frais juridiques, des frais de notaire et des frais d’enregistrement foncier. Collectivement, ces coûts d’acquisition, incluant l’IVA et l’AJD, varient généralement entre 12% et 15% du prix d’achat de la propriété.

Taxes annuelles de propriété

Une fois que vous êtes propriétaire d’une propriété en Espagne, vous serez soumis à des taxes annuelles continues :

1. Taxe municipale (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
   L’IBI est une taxe municipale, similaire à la taxe d’habitation, payée annuellement à la mairie locale où la propriété est située. Le montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, qui est une valeur administrative souvent inférieure à la valeur marchande. Le taux d’imposition pour les propriétés urbaines se situe généralement entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale, les taux variant selon la municipalité. L’IBI est payable par le propriétaire enregistré au 1er janvier de chaque année.
2. Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR – Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Modelo 210
   En tant que propriétaire australien non-résident, vous êtes assujetti à l’IRNR sur tout revenu généré en Espagne. Ceci s’applique même si vous ne louez pas votre propriété, auquel cas un revenu imputé est calculé. Vous devez déclarer cette taxe en utilisant le Modelo 210.
   • Si la propriété n’est pas louée, vous paierez l’IRNR sur un revenu estimé, généralement à un taux de 24% sur 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, selon la dernière révision de la valeur cadastrale.
   • Si vous louez votre propriété, vous paierez l’IRNR à un taux de 24% sur le revenu locatif brut pour les résidents non-UE.
3. Impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio)
   L’impôt espagnol sur le patrimoine est un impôt d’État, mais sa gestion et ses taux sont largement cédés aux communautés autonomes. Bien qu’il existe un seuil d’exemption national, certaines régions, dont l’Andalousie, ont fait varier leur approche. Il est conseillé de demander l’avis d’experts sur cette taxe, car les seuils et les taux applicables peuvent changer et dépendre des circonstances individuelles et des réglementations régionales.

Taxes sur la vente d’une propriété en Espagne

Lorsque vous décidez de vendre votre propriété espagnole neuve en tant qu’Australien non-résident, plusieurs taxes s’appliqueront :

1. Impôt sur les plus-values (CGT)
   Les non-résidents sont assujettis à l’impôt sur les plus-values réalisées lors de la vente d’une propriété en Espagne. Le taux général d’imposition pour les non-résidents sur les plus-values est actuellement de 19%. Le gain imposable est la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transmission, en tenant compte de certaines dépenses déductibles.
2. Rétention de 3% pour les non-résidents (Modelo 211)
   Lorsqu’un non-résident vend une propriété en Espagne, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de verser ce montant directement à l’Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211. Cette rétention agit comme un acompte sur l’éventuelle obligation fiscale de l’impôt sur les plus-values du vendeur. Le vendeur non-résident peut ensuite déposer le Modelo 210 pour déclarer la plus-value réelle et, si la rétention de 3% dépasse l’impôt final dû, demander un remboursement.
3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
   Il s’agit d’une taxe municipale prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain sur lequel se trouve la propriété, de la date d’acquisition à la date de vente. Le montant dépend de la valeur cadastrale du terrain, du nombre d’années de propriété et des taux d’imposition spécifiques de la municipalité. Bien que légalement payable par le vendeur, elle peut être négociée entre les parties.

Considérations relatives à la relocalisation et aux visas pour les Australiens

En tant que citoyen australien, vous aurez besoin d’un visa pour résider en Espagne pendant plus de 90 jours sur une période de 180 jours. Deux options courantes pour ceux qui achètent une propriété sont :

1. Visa non lucratif
   Ce visa vous permet de résider en Espagne sans exercer d’activité lucrative. Les exigences clés incluent la preuve de moyens financiers suffisants pour subvenir à vos besoins et à ceux de toute personne à votre charge. Pour 2026, cela signifie généralement la démonstration de fonds équivalents à 400% de l’Indicateur Public de Rente à Effets Multiples (IPREM) de l’Espagne annuellement pour le demandeur principal (environ 28 800 €), plus 100% de l’IPREM pour chaque membre de la famille supplémentaire (environ 7 200 €). D’autres exigences incluent une assurance maladie complète valable en Espagne, une vérification de casier judiciaire vierge et un certificat médical. Le processus de demande implique les Consulats Généraux d’Espagne en Australie (Sydney, Melbourne, ou l’Ambassade à Canberra, selon votre lieu de résidence).
2. Golden Visa (Visa Investisseur) – Mise à jour
   Veuillez noter qu’à compter du 3 avril 2025, le programme Golden Visa basé sur l’investissement immobilier en Espagne a été éliminé. Bien que d’autres voies d’investissement pour le Golden Visa (telles que des investissements significatifs dans des actifs financiers ou des projets commerciaux) puissent encore exister, l’option d’obtenir la résidence par l’achat d’une propriété n’est plus disponible pour les nouvelles demandes.

Financement hypothécaire pour les non-résidents

Les acheteurs australiens cherchant un prêt hypothécaire en Espagne en tant que non-résidents peuvent généralement obtenir un ratio prêt/valeur (LTV) de 60-70% de l’estimation ou du prix d’achat de la propriété (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie que vous devrez fournir un acompte de 30-40% de la valeur de la propriété, en plus de couvrir les coûts d’achat et les taxes associées (12-15%). Les banques espagnoles évaluent plus strictement les demandeurs non-résidents, exigeant des revenus stables et bien documentés et un bon historique de crédit dans leur pays d’origine.

Considérations supplémentaires

• Change de devises : Les fluctuations entre le dollar australien (AUD) et l’euro (EUR) peuvent avoir un impact sur vos coûts totaux. Envisagez d’utiliser des services de change spécialisés pour obtenir de meilleurs taux que les banques traditionnelles.
• Conseils juridiques : Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat espagnol indépendant pour assurer la diligence raisonnable, naviguer dans les complexités juridiques et gérer correctement les obligations fiscales.
• Double imposition : L’Espagne et l’Australie ont un traité de double imposition pour éviter que les particuliers ne soient imposés deux fois sur les mêmes revenus. Vos obligations fiscales espagnoles peuvent être compensées par vos obligations fiscales australiennes, selon vos circonstances spécifiques.

En comprenant parfaitement ces exigences fiscales et de relocalisation, les acheteurs australiens peuvent aborder leur achat de propriété neuve sur la Costa del Sol avec confiance et clarté.