Réserver sur plan : Contrats et paiements échelonnés

Réserver sur plan sur la Costa del Sol signifie s’engager pour un logement avant qu’il ne soit achevé, en le payant par versements au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Correctement effectuée, c’est l’une des manières les plus attrayantes pour un acheteur étranger d’entrer sur le marché andalou : vous fixez le prix d’aujourd’hui, étalez le coût et prenez livraison d’une propriété neuve. Effectuée sans précaution, elle vous expose à la solvabilité d’un promoteur. Ce guide explique la séquence des contrats, la structure des paiements échelonnés, les taxes sur les constructions neuves et les protections juridiques qui sécurisent la réservation sur plan. Pour l’ensemble du processus, consultez nos guides connexes sur le NIE et l’ouverture d’un compte bancaire, la signature chez le notaire et les prêts hypothécaires pour non-résidents.

La séquence des contrats sur plan

Un achat sur plan en Espagne passe généralement par trois documents. Comprendre chacun d’eux, et quelles sommes d’argent changent de mains à chaque étape, est la clé pour réserver sur plan en toute sécurité.

1. Le contrat de réservation (contrato de reserva)

Vous commencez par un accord de réservation qui retire l’unité du marché, généralement pendant deux à quatre semaines, pendant que votre avocat procède à l’audit préalable. Le dépôt de réservation est modeste, généralement de l’ordre de 3 000 € à 10 000 € selon le projet et le niveau de prix.⁷ C’est le moment de mandater un avocat espagnol indépendant (non recommandé uniquement par le vendeur) pour vérifier la licence du promoteur, le terrain, le permis de construire et les modalités de garantie avant de vous engager davantage.

2. Le contrat de vente privé (contrato privado de compraventa / arras)

Une fois l’audit préalable validé, vous signez le contrat de vente privé. Il s’agit de l’accord contraignant qui fixe le prix, les spécifications, la date d’achèvement et le calendrier de paiement. À la signature, vous payez normalement un premier acompte : la norme résidentielle espagnole est d’environ 10 % du prix d’achat, bien que les développements haut de gamme demandent parfois plus, et des structures échelonnées de 10 % à 30 % d’acompte sont observées sur plan.⁷ Le contrat sera généralement structuré comme des arras (un contrat de dépôt) ou comme un simple contrat de vente privé avec un dépôt ; la formulation détermine ce qui se passe si l’une des parties se retire, alors demandez à votre avocat de confirmer le régime applicable.

3. La signature chez le notaire (escritura publica)

Lorsque le bâtiment est achevé et dispose de sa licence de première occupation (licencia de primera ocupacion), vous signez devant un notaire. Vous payez le solde dû, l’acte de propriété (escritura) est signé, et la propriété est enregistrée à votre nom. Si vous utilisez un prêt hypothécaire, le prêt est débloqué à ce moment-là.

Fonctionnement des paiements échelonnés

Entre le contrat privé et l’achèvement, les promoteurs de biens sur plan perçoivent généralement le prix par tranches liées à des étapes de construction (par exemple, aux fondations et à l’achèvement de la structure), la part la plus importante, souvent environ 60 % à 70 % du prix, étant payée chez le notaire à la livraison.⁷ Un schéma courant sur la Costa del Sol se présente comme suit :

Les calendriers exacts varient selon le promoteur, il est donc essentiel de lire attentivement le plan de paiement de votre contrat. Chaque paiement effectué avant l’achèvement est une somme d’argent remise au promoteur pour un logement qui n’existe pas encore, c’est précisément pourquoi la loi exige que ces sommes soient garanties.

Garanties bancaires : votre protection juridique en vertu de la Ley 57/1968

C’est la protection la plus importante lors d’une réservation sur plan. Conformément à la Ley 57/1968, renforcée par la Ley 20/2015 (en vigueur depuis janvier 2016), un promoteur doit fournir, gratuitement, une garantie bancaire ou une police d’assurance qui assure le remboursement de chaque paiement échelonné (plus les intérêts) si le logement n’est pas livré ou si le promoteur devient insolvable.² La Ley 20/2015 a également imposé une obligation directe à la banque dépositaire de conserver les fonds des acheteurs sur un compte spécial et de vérifier l’existence des garanties, rendant les banques conjointement responsables lorsque des dépôts ont été perçus sans protection.² La Cour suprême espagnole a appliqué cette disposition à plusieurs reprises en faveur des acheteurs.²

Règles pratiques pour les acheteurs :

• Insistez pour obtenir un certificat de garantie individuel pour chaque somme versée et conservez les originaux.
• Ne payez que sur le compte spécial désigné dans la garantie, jamais sur un compte générique du promoteur.
• Demandez à votre avocat de confirmer que le garant (banque ou assureur) est réel et que la police couvre vos versements plus les intérêts.

Le texte original de 1968 fixait l’intérêt garanti à 6 % par an ; une réforme ultérieure le lie au taux d’intérêt légal, de sorte que le pourcentage exact doit être confirmé par votre avocat en fonction de la formulation actuelle de la garantie plutôt que d’être considéré comme un nombre fixe.²

Taxes sur l’achat d’une construction neuve en Andalousie

Les logements sur plan achetés neufs à un promoteur sont taxés différemment des biens de revente. Au lieu de la taxe de transfert (ITP), vous payez :

• L’IVA (TVA) à 10 % sur le prix d’achat. Il s’agit du taux national pour les constructions résidentielles neuves et elle est facturée sur vos versements au fur et à mesure que vous les payez.⁴⁵
• L’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre) à 1,2 % en Andalousie sur les achats de constructions neuves.¹⁵

Cela représente un total combiné de 11,2 % de taxes sur une construction neuve en Andalousie. En plus des taxes, vous devez prévoir des frais de notaire et d’enregistrement foncier, les honoraires de votre avocat et les éventuels frais de prêt hypothécaire. À titre indicatif, prévoyez environ 13 % à 15 % du prix total en taxes et frais d’achat pour une construction neuve ici.⁴ Notez que les taux d’IVA sont fixés au niveau national et peuvent changer, et que l’AJD est fixée par la Junta de Andalucia, il est donc impératif de vérifier les deux par rapport aux taux actuels au moment de la signature.

Deux coûts incombent au vendeur, et non à l’acheteur, pour une construction neuve : la plusvalia municipale (taxe sur l’augmentation de la valeur du terrain) et, dans le cas d’une vente par un promoteur, il n’y a pas de retenue de 3 % pour non-résident (cette retenue s’applique lorsque vous achetez auprès d’un vendeur privé non-résident, typiquement en revente). Consultez notre guide d’achat dans l’ancien pour comprendre le fonctionnement de la retenue de 3 %.

Financer un achat sur plan en tant que non-résident

Vous n’avez pas besoin de disposer de la totalité du prix en espèces, mais le financement sur plan présente des particularités. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents avec des ratios prêt/valeur (LTV) inférieurs à ceux des résidents : en 2026, les LTV pour non-résidents sont généralement plafonnés à environ 60 % à 70 % pour les acheteurs de l’UE et à 50 % à 60 % pour les acheteurs hors UE, les meilleures conditions étant réservées aux profils financiers les plus solides.⁶ Les taux fixes pour les non-résidents se situent généralement dans une fourchette de 3,8 % à 5,2 % selon le profil de l’acheteur.⁶

Étant donné que le prêt hypothécaire n’est débloqué qu’à l’achèvement, vous financez la réservation, le dépôt contractuel et les acomptes de construction avec vos propres ressources, et le prêt couvre une partie du solde final chez le notaire. Obtenez une décision de principe de prêt hypothécaire le plus tôt possible, et rappelez-vous que la banque évalue la propriété à la livraison, ce qui peut différer du prix contractuel. Notre guide des prêts hypothécaires pour non-résidents couvre les documents, les délais et les prêteurs en détail.

Ce que vous devrez après l’achèvement

Une fois le logement à vous, les obligations permanentes commencent. En tant que propriétaire non-résident, vous devez déposer le Modelo 210 pour l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Si la propriété est destinée à votre usage personnel et reste inoccupée, vous payez l’impôt sur un revenu imputé (renta imputada) calculé à 1,1 % de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours de la période de qualification, ou à 2 % dans les autres cas.³ Le taux d’imposition sur cette base est de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’EEE (Islande, Liechtenstein, Norvège) et de 24 % pour les résidents non-UE, ce qui depuis le Brexit inclut le Royaume-Uni.³ Si vous louez la propriété, les revenus locatifs sont déclarés sur le même Modelo 210, et les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses tandis que les résidents non-UE ne le peuvent généralement pas.³ Vous paierez également l’IBI annuel (impôt foncier local) à la mairie. Notre guide sur la possession et la location couvre ces déclarations en détail.

Avant de réserver : une courte liste de contrôle

• Obtenez votre NIE et ouvrez un compte bancaire espagnol en parallèle (voir notre guide NIE et services bancaires).
• Nommez un avocat indépendant avant de verser tout dépôt de réservation.
• Vérifiez le permis de construire du promoteur et les modalités de garantie bancaire.
• Lisez le calendrier de paiement et confirmez que chaque versement est individuellement garanti.
• Prévoyez 13 % à 15 % en plus du prix pour les taxes et les frais, et confirmez les taux actuels d’IVA et d’AJD à la signature.
• Organisez le financement hypothécaire suffisamment tôt si vous en avez besoin, en tenant compte des limites de LTV pour les non-résidents.

La réservation sur plan sur la Costa del Sol est une pratique courante et, grâce aux garanties légales prévues par la Ley 57/1968 et à un avocat indépendant vérifiant chaque étape, constitue un moyen sûr d’acheter. La discipline qui vous protège est simple : ne jamais payer un acompte non garanti, et confirmer chaque chiffre par écrit avant de signer.