Impôts pour les acheteurs français de biens immobiliers en Espagne
En tant que résidents de l'UE, les acheteurs français paient les taux réduits pour non-résidents en Espagne: 19% sur les revenus locatifs et les plus-values, avec les charges locatives déductibles. Prévoyez environ 11-14% en plus du prix pour les taxes et frais (10% IVA plus 1.2% AJD sur une construction neuve en Andalousie, ou 7% ITP sur une revente), puis déposez un Modelo 210 annuel tant que vous êtes propriétaire.
Acheter sur la Costa del Sol est simple pour les acquéreurs français, mais le système fiscal espagnol fonctionne différemment du système français et les acronymes demandent un certain apprentissage. Ce guide des impôts pour les acheteurs français de biens immobiliers en Espagne présente ce que vous payez à l’achèvement, ce que vous devez chaque année en tant que propriétaire non-résident, et comment la convention de double imposition France-Espagne vous évite d’être imposé deux fois. Les chiffres ci-dessous reflètent la situation en Andalousie (la région couvrant l’ensemble de la Costa del Sol) pour 2026. La fiscalité est une question d’argent et de droit, considérez donc ceci comme une orientation et confirmez votre propre situation avec un abogado ou un gestor espagnol avant de signer.
La bonne nouvelle : la France est dans l’UE
Votre pays de résidence fiscale détermine presque tous les taux que vous rencontrerez. Parce que la France est membre de l’Union européenne (et de l’EEE), les résidents français sont imposés en tant que non-résidents de l’UE en Espagne, ce qui est la catégorie la plus favorable. Le taux d’imposition sur le revenu des non-résidents est de 19% pour les résidents de l’UE, de l’EEE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège, contre 24% pour les résidents hors UE tels que les acheteurs britanniques post-Brexit.1 Les acheteurs français conservent également le droit de déduire les frais de location (voir ci-dessous), un avantage historiquement réservé aux résidents de l’UE/EEE.1 En tant que citoyens de l’UE, vous n’avez pas besoin de visa ou de permis d’achat ; il vous suffit d’obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger), que chaque acheteur doit posséder pour finaliser l’achat.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Impôts que vous payez lors de l’achat
Ce que vous payez à l’achat dépend si le logement est une nouvelle construction achetée au promoteur ou une revente d’un propriétaire privé. Les deux sont mutuellement exclusifs : une propriété attire soit la TVA plus l’AJD, soit l’ITP, jamais les deux.
Propriété neuve : IVA + AJD
Un logement neuf acheté directement au promoteur est soumis à l’IVA (TVA) à 10% du prix, plus l’AJD (Actos Juridicos Documentados, droit de timbre sur l’acte), qui en Andalousie est de 1.2%.2 Cela représente un total de 11.2% d’impôt indirect sur un appartement ou une villa neuve. L’IVA est payée au promoteur à l’achèvement ; l’AJD est réglée peu après la signature.
Propriété de revente : ITP
Un logement de seconde main est soumis à l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), la taxe de transfert. L’Andalousie applique un taux unique de 7% depuis la réforme de la Loi 5/2021.3 L’ITP est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence officielle (valor de referencia) de la Junta de Andalucia, et doit être payée dans les 30 jours calendaires suivant la signature de l’escritura.3 Soyez attentif à cette valeur de référence : si elle dépasse votre prix, la taxe est calculée sur le chiffre le plus élevé.
Tableau : les impôts à l’achat en un coup d’œil (Andalousie, 2026)
| Type de propriété | Impôt | Taux |
|---|---|---|
| Nouvelle construction (du promoteur) | IVA (TVA) | 10%2 |
| Nouvelle construction (du promoteur) | AJD (droit de timbre) | 1.2%2 |
| Revente (de propriétaire privé) | ITP (taxe de transfert) | 7%3 |
Autres frais d’achèvement
En plus des impôts, prévoyez des frais de notaire, des frais de registre foncier et des frais juridiques. Les frais de notaire et de registre sont réglementés et varient en fonction du prix, généralement de quelques centaines à environ un millier d’euros chacun.2 Les honoraires d’avocat indépendant s’élèvent généralement à environ 1% plus IVA. En règle générale, prévoyez environ 10-14% au-dessus du prix d’achat pour l’ensemble des taxes et frais : plutôt vers la fourchette basse pour une nouvelle construction une fois les frais ajoutés, et environ 8-9% pour une revente.2 Si vous financez l’achat, la plupart des banques espagnoles prêtent aux non-résidents jusqu’à environ 60-70% de la valeur, un point abordé dans notre guide des prêts hypothécaires pour les acheteurs français.
Impôts que vous payez chaque année de propriété
La propriété entraîne deux obligations récurrentes : une taxe municipale et un impôt national sur le revenu des non-résidents.
IBI et collecte des ordures
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle, prélevée par la mairie sur la valeur cadastrale. Les taux sont fixés localement et varient selon les municipalités, de sorte qu’un appartement à Marbella et une maison de ville à Nerja peuvent différer. Vous verrez généralement aussi une taxe séparée pour les ordures (basura). Mettez en place un prélèvement automatique afin de ne pas les manquer.
IRNR et Modelo 210
En tant que propriétaire non-résident, vous êtes redevable de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), déclaré sur le Modelo 210 et administré par l’Agencia Tributaria. Son fonctionnement dépend de la mise en location ou non du logement :
- Si vous le conservez pour votre usage personnel, l’Espagne taxe un revenu locatif imputé notionnel, même lorsque la propriété est vide. La base imposable est de 1.1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans le cas contraire, et votre taux de 19% est appliqué à cette base.1 Le Modelo 210 pour les revenus imputés est déposé avant le 31 décembre de l’année suivant l’année fiscale.1
- Si vous le louez, vous êtes imposé à 19% sur le loyer net. Il est crucial de noter que, la France étant dans l’UE/EEE, vous pouvez déduire les dépenses : IBI, charges de copropriété, assurance, intérêts hypothécaires, amortissement et services publics, entre autres.1 Un propriétaire non-UE ne peut généralement pas déduire de la même manière. Les déclarations Modelo 210 de location sont déposées l’année suivant le revenu (une période de dépôt au printemps s’applique).1
L’Andalousie a également un impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) qui est largement neutralisé par une exonération régionale, mais l’Impôt national de solidarité sur les grandes fortunes peut s’appliquer aux patrimoines très élevés. La plupart des acheteurs de résidences secondaires ne sont pas concernés ; si vos actifs espagnols sont substantiels, demandez conseil.
Impôts lors de la vente
La vente en tant que non-résident déclenche deux mécanismes. Premièrement, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser au fisc via le Modelo 211 dans le mois suivant l’achèvement.4 Ce n’est pas un impôt supplémentaire : c’est une avance sur votre impôt sur les plus-values, et si votre facture finale est inférieure, vous récupérez la différence.4 Deuxièmement, vous déclarez le gain réel sur le Modelo 210, taxé à 19% pour les résidents de l’UE/EEE, dans les quatre mois suivant la vente.41 Vous devrez également la plusvalia municipal, une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain ; depuis les récentes décisions de la Cour Suprême, vous pouvez choisir la méthode de calcul (gain objectif ou réel) qui produit le chiffre le plus bas.4
La convention de double imposition France-Espagne
Les résidents français sont protégés par la convention de double imposition France-Espagne. En règle générale, en vertu de tels traités, les revenus de biens immobiliers et les gains sur leur vente sont imposables dans l’État où se situe la propriété, donc votre maison sur la Costa del Sol est d’abord imposée en Espagne. La France, en tant que votre pays de résidence, atténue ensuite la double imposition sur ce revenu de source espagnole en vertu du traité. Vous devez toujours déclarer la propriété et les revenus espagnols aux autorités fiscales françaises ; le traité détermine l’allégement, et non une exemption de déclaration. L’interaction de l’IRNR espagnol avec l’impôt sur le revenu français et les prélèvements sociaux étant réellement technique, faites appel à un conseiller familier avec les deux systèmes (voir nos guides connexes sur le processus d’achat et sur la résidence et les visas, ce dernier étant beaucoup plus simple pour les citoyens de l’UE).
Checklist pratique pour les acheteurs français
- Obtenez votre NIE tôt ; rien ne peut être finalisé sans lui.
- Confirmez si le logement est neuf (IVA + AJD) ou de revente (ITP) avant d’estimer les coûts.
- Vérifiez le valor de referencia de la Junta : il peut augmenter votre base ITP au-delà du prix payé.3
- Prévoyez 10-14% au-dessus du prix pour les taxes et frais.2
- Notez dans votre agenda votre Modelo 210 annuel et votre IBI afin de ne rien manquer.1
- Conservez toutes les factures : en tant que résident de l’UE, vous pouvez déduire les frais de location.1
- Lors de toute vente future, attendez-vous à la retenue de 3% et à la déclaration de plus-value sous quatre mois.4
Géré correctement, la charge fiscale espagnole pour un acheteur français est prévisible et, grâce au statut UE, plus légère que pour de nombreux autres acquéreurs étrangers. Associez ce guide à nos articles complémentaires sur le processus d’achat, les prêts hypothécaires et la résidence pour planifier l’ensemble de votre déménagement.
Questions fréquentes
Les acheteurs français paient-ils moins d'impôts que les acheteurs britanniques ou américains en Espagne ?
Sur les revenus et les plus-values, oui. En tant que résidents de l'UE, les propriétaires français sont imposés à 19% au titre de l'IRNR, tandis que les résidents non-UE tels que les acheteurs britanniques et américains paient 24%. Les résidents français peuvent également déduire les dépenses locatives (IBI, charges de copropriété, intérêts hypothécaires, assurance et plus encore), un avantage qui s'est historiquement appliqué aux résidents de l'UE/EEE.1
Combien d'impôts dois-je payer lors de l'achat sur la Costa del Sol ?
Cela dépend du bien. Une nouvelle construction d'un promoteur entraîne 10% de IVA plus 1.2% de droits de timbre AJD en Andalousie, soit un total de 11.2%. Une revente entraîne 7% de taxe de transfert ITP à la place. En ajoutant les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques, prévoyez environ 10-14% en plus du prix.23
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer chaque année ?
Le Modelo 210 est la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si vous conservez le logement pour un usage personnel, vous déposez une déclaration annuelle de revenus imputés (base de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale, taxée à 19%) avant le 31 décembre de l'année suivante. Si vous louez le bien, vous déclarez le loyer net à la place.1
Qu'est-ce que la retenue de 3% lors de la vente ?
Lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse au fisc via le Modelo 211 à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous déclarez ensuite la plus-value réelle sur le Modelo 210 dans un délai de quatre mois ; si les 3% dépassent votre obligation fiscale finale, vous réclamez le solde.4
Serai-je imposé deux fois, en Espagne et en France ?
Non. En vertu de la convention de double imposition France-Espagne, les revenus immobiliers et les plus-values sont généralement imposés d'abord en Espagne, où se situe le bien, et la France accorde ensuite un allégement pour éviter la double imposition. Vous devez toujours déclarer le bien immobilier et les revenus espagnols en France ; renseignez-vous sur le mécanisme exact, qui est technique.
Ai-je besoin d'un visa ou d'un permis de résidence en tant que citoyen français pour acheter ?
Non. En tant que citoyen de l'UE, vous bénéficiez de la libre circulation et n'avez pas besoin de visa ou de permis d'achat pour acquérir un bien en Espagne. Vous avez uniquement besoin d'un NIE pour finaliser l'achat, et si vous passez plus de trois mois à vivre en Espagne, vous vous enregistrez en tant que résident de l'UE. Consultez notre guide de résidence pour plus de détails.
