Impôts pour les acheteurs nordiques (Suède, Danemark, Norvège, Finlande)

Impôts pour les acheteurs nordiques sur la Costa del Sol : à quoi s’attendre

Si vous êtes un acheteur suédois, danois, norvégien ou finlandais acquérant une maison neuve n’importe où sur la Costa del Sol, votre situation fiscale est façonnée par deux faits. Premièrement, l’achat auprès d’un promoteur (obra nueva) est imposé différemment d’une propriété de revente. Deuxièmement, votre nationalité vous place dans la tranche d’imposition la plus favorable d’Espagne pour les non-résidents. La Suède, le Danemark et la Finlande sont des États membres de l’UE, tandis que la Norvège appartient à l’Espace économique européen (EEE), et l’Espagne applique les mêmes taux réduits aux résidents de l’UE et de l’EEE.⁷ Ce guide présente les taxes d’achat, les impôts annuels que vous devez en tant que propriétaire, et la situation lorsque vous vendez finalement. Il complète nos guides connexes sur les coûts d’achat, les hypothèques pour non-résidents et les voies de résidence et de visa.

Taxes d’achat sur une maison neuve : IVA et AJD

Lorsque vous achetez une propriété neuve directement auprès du promoteur, vous ne payez pas la taxe de transfert (ITP). Vous payez plutôt deux taxes :

• IVA (TVA) à 10% du prix d’achat. C’est le taux national pour les propriétés résidentielles et il s’applique de manière identique dans chaque ville de la Costa del Sol.²
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre) à 1,2% en Andalousie, calculé sur la valeur de l’acte.²

Combinées, les taxes d’achat de maisons neuves s’élèvent à environ 11,2% du prix.² Notez le contraste avec les maisons de revente : une propriété d’occasion n’est pas soumise à l’IVA mais à l’ITP à un taux forfaitaire de 7% en Andalousie.¹ Donc, bien que le taux de revente semble plus bas, les nouvelles constructions comportent la taxe nominale la plus élevée. Prévoyez ces taxes en plus des frais de notaire, de registre foncier et des honoraires d’avocat, qui sont couverts dans notre guide des coûts d’achat.

Taux réduits : généralement pas pour les acheteurs étrangers de résidences secondaires

L’Andalousie offre des taux réduits (par exemple 3,5% ITP) pour les acheteurs de moins de 35 ans, ou pour certains groupes protégés, mais ceux-ci ne s’appliquent qu’à une résidence habituelle (principale) d’une valeur inférieure à un seuil défini et aux transactions de revente.¹ Un acheteur nordique acquérant une maison sur la Costa del Sol comme résidence secondaire ou investissement paiera presque toujours l’IVA standard de 10% plus 1,2% d’AJD, ou 7% d’ITP sur une revente. Confirmez votre éligibilité auprès de votre avocat avant de supposer une quelconque réduction.

Vous aurez besoin d’un NIE

Avant de pouvoir finaliser un achat, payer des impôts ou ouvrir un compte bancaire espagnol, vous devez obtenir un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale de l’étranger. Il est requis sur l’acte de propriété et sur chaque formulaire fiscal. Votre avocat peut l’obtenir par procuration.

Financement : hypothèques pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs nordiques non-résidents, mais à des conditions plus conservatives qu’aux résidents. Attendez-vous à un prêt-à-valeur (LTV) d’environ 60% à 70%, ce qui signifie un acompte de 30% à 40% du prix, certaines banques plafonnant les premiers achats de résidences secondaires à 65%.⁵ Les taux d’intérêt pour les non-résidents se situent généralement entre 3,5% et 5%, et les prêteurs appliquent habituellement un ratio maximal dette/revenu proche de 35%.⁵ Si vos revenus sont en couronnes suédoises ou norvégiennes ou en couronnes danoises plutôt qu’en euros, certaines banques réduisent le LTV pour tenir compte du risque de change.⁵ N’oubliez pas que les coûts liés à l’hypothèque s’ajoutent aux taxes d’achat ci-dessus.

Impôts annuels pendant que vous êtes propriétaire du bien

IBI (impôt foncier local)

Chaque propriétaire paie l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), une taxe municipale annuelle basée sur la valeur cadastrale (valor catastral) du bien. Les taux sont fixés par chaque mairie et se situent généralement entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale en Andalousie.⁶ Comme il s’agit d’une taxe municipale, le taux exact varie entre, par exemple, Marbella, Estepona et Fuengirola, il est donc important de vérifier la ville spécifique.

IRNR : l’impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210)

En tant que propriétaire non-résident, vous devez déclarer l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) chaque année en utilisant le Modelo 210. Depuis l’Arrêté HFP/1338/2023, la déclaration des revenus imputés est déposée annuellement plutôt que trimestriellement.³ Deux situations se présentent :

• Vous ne louez pas la propriété. L’Espagne impute un revenu notionnel et le taxe. La base est de 1,1% de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% sinon.³ En tant que résident de l’UE/EEE (les quatre nationalités nordiques sont éligibles), vous payez ensuite un impôt sur cette base à 19%.³⁷
• Vous la louez. Les résidents de l’UE/EEE paient 19% sur le bénéfice net de la location et, de manière cruciale, peuvent déduire des dépenses telles que les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations et les intérêts hypothécaires (proportionnellement aux jours de location).³ Les résidents non-UE paient 24% sur le revenu brut sans déductions, donc être ressortissant de l’UE ou de l’EEE est un réel avantage ici.³

Impôt sur la fortune et la taxe de solidarité

L’Andalousie applique une réduction de 100% sur l’impôt régional sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio), donc en pratique la plupart des propriétaires ne paient rien au niveau régional.⁸ Cependant, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas au niveau de l’État peut s’appliquer aux patrimoines nets très importants (généralement supérieurs à 3 millions d’euros de patrimoine imposable).⁸ Pour une maison typique de la Costa del Sol, ce n’est pas une préoccupation, mais les acheteurs à valeur nette élevée devraient demander des conseils spécifiques.

Lorsque vous vendez : plus-values et la retenue de 3%

Lors d’une future vente, les non-résidents paient l’impôt sur les plus-values à un taux forfaitaire de 19% sur le bénéfice, quel que soit le montant.⁷ Deux mécanismes importants :

• La retenue de 3% (Modelo 211). Parce que vous êtes un vendeur non-résident, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois. Il ne s’agit pas d’une taxe supplémentaire mais d’un acompte sur votre dette d’impôt sur les plus-values.⁴
• Votre propre déclaration. Vous déclarez ensuite le gain réel sur un Modelo 210 et payez le solde ou réclamez la différence si les 3% retenus dépassent l’impôt dû.⁴

Le vendeur est également redevable de la plusvalia municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos), une taxe municipale sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la durée de propriété. En tant qu’acheteur aujourd’hui, cela affecte votre future sortie, pas votre achat.

Double imposition : la situation pays par pays des pays nordiques

L’Espagne a le droit primaire d’imposer les revenus et les gains provenant de l’immobilier espagnol, mais le traitement de votre pays d’origine dépend du traité en vigueur :

La situation danoise est celle à surveiller. Parce que le Danemark a unilatéralement résilié son traité avec l’Espagne et qu’aucun ne l’a remplacé, les acheteurs danois n’ont pas d’allègement fiscal bilatéral et devraient demander conseil sur la manière dont le Danemark accorde (ou retient) le crédit pour l’impôt espagnol payé.¹¹ Les acheteurs suédois, norvégiens et finlandais bénéficient d’un traité actif. Dans tous les cas, l’impôt que vous payez en Espagne est normalement crédité ou exempté dans votre pays selon les règles applicables, mais confirmez ceci auprès d’un conseiller fiscal nordique.

Les acheteurs nordiques ont-ils besoin d’un visa ?

Non. En tant que ressortissants d’États membres de l’UE (Suède, Danemark, Finlande) ou de l’EEE (Norvège), vous bénéficiez de la libre circulation en Espagne et n’avez pas besoin de visa ou de permis d’investissement pour acheter une propriété ou pour y passer de longues périodes. Le programme espagnol de résidence par investissement, le soi-disant Golden Visa, a en tout cas été aboli le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025, mais il n’a jamais été destiné qu’aux ressortissants non-UE et n’a jamais été pertinent pour les acheteurs nordiques.¹² Si vous avez l’intention de déménager de manière permanente et de vous enregistrer comme résident fiscal espagnol, vos obligations changent (vous déposeriez l’impôt sur le revenu des résidents plutôt que l’IRNR), veuillez donc consulter notre guide de résidence.

Référence rapide

Les chiffres sont à jour pour 2025-2026 et spécifiques à l’Andalousie là où la taxe est régionale. Puisqu’il s’agit de contenu financier et juridique, confirmez toujours votre situation exacte avec un avocat espagnol et un conseiller fiscal de votre pays d’origine avant de vous engager.