Impôts pour les acheteurs irlandais de biens immobiliers neufs en Espagne

L’achat d’une maison neuve sur la Costa del Sol est un chemin bien connu des acheteurs irlandais, et la situation fiscale des acheteurs irlandais est plus favorable que pour de nombreux autres ressortissants étrangers. L’Irlande étant membre de l’Union européenne, les citoyens irlandais bénéficient de la liberté de circulation, n’ont besoin ni de visa ni de programme d’investissement pour acheter, et sont imposés au taux inférieur de l’Union européenne dans le cadre de l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR). Ce guide présente les impôts pour les acheteurs irlandais de biens immobiliers neufs en Espagne, du moment de la signature à celui de la vente, en utilisant des chiffres confirmés par des sources officielles pour 2026. Il s’agit d’informations générales et non de conseils fiscaux personnels : confirmez toujours votre propre situation auprès d’un conseiller fiscal espagnol qualifié (asesor fiscal).

Pourquoi les acheteurs irlandais bénéficient d’un meilleur traitement

En tant que citoyens de l’UE, les ressortissants irlandais peuvent acheter des biens immobiliers espagnols sans restrictions et n’ont pas besoin de Golden Visa ni de permis d’entrée. ⁷ La conséquence la plus précieuse est fiscale : les résidents de l’UE, de l’Islande, du Liechtenstein et de la Norvège paient l’IRNR à 19% et peuvent déduire les dépenses admissibles, tandis que les propriétaires non-UE (y compris les résidents du Royaume-Uni depuis le Brexit) paient 24% sur le revenu brut sans déductions. ² Être irlandais vous permet donc d’économiser de l’argent chaque année où vous êtes propriétaire du bien.

Impôts que vous payez lors de l’achat d’un bien neuf

Une maison neuve achetée directement au promoteur est une première transmission, elle est donc soumise à l’IVA (TVA) et non à l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) qui s’applique aux maisons d’occasion. Deux impôts s’appliquent à l’achat :

IVA (TVA) à 10%

L’IVA sur un bien immobilier résidentiel neuf est de 10% du prix d’achat déclaré. ¹ Les logements subventionnés (Vivienda de Protección Oficial, VPO) peuvent bénéficier de 4%, mais cela s’applique rarement aux constructions neuves de la Costa del Sol destinées aux acheteurs étrangers. Attention à un piège courant : un emplacement de garage ou un débarras acheté séparément du logement (pas sur le même acte) est taxé à 21%, et non à 10%. ¹

AJD (droits de timbre) à 1,2% en Andalousie

Actos Jurídicos Documentados (AJD) est le droit de timbre sur l’acte notarié. Le taux général en Andalousie est de 1,2% du prix. ³ Ainsi, le coût global combiné des impôts de transaction sur une nouvelle construction en Andalousie est de 10% d’IVA plus 1,2% d’AJD.

En plus des impôts, vous devriez prévoir les frais de notaire, l’inscription au Registre Foncier et votre propre avocat. En règle générale, les coûts d’achat totaux pour une nouvelle construction s’élèvent à environ 12–14% du prix. Vous aurez également besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero) avant la finalisation, que tout acheteur non-espagnol doit obtenir. Consultez nos guides connexes sur les coûts d’achat et la demande de NIE pour le détail complet.

Impôts annuels pour les propriétaires irlandais non-résidents

Si vous conservez votre logement sur la Costa del Sol comme base de vacances et restez résident fiscal en Irlande, vous êtes confronté à deux impôts espagnols récurrents.

IBI (impôt foncier local)

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est l’impôt foncier municipal annuel, prélevé par la mairie sur la valeur cadastrale (valor catastral). Les taux sont fixés localement et se situent généralement dans la région de 0,4% à 1,1% de la valeur cadastrale par an, de sorte que le montant exact dépend de votre municipalité.

Revenu imputé IRNR (Modelo 210)

Cela surprend de nombreux primo-accédants. Même si vous ne louez jamais le bien et l’utilisez simplement vous-même, l’Espagne considère un revenu notionnel de celui-ci et vous le taxe. La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années fiscales, ou de 2% dans les autres cas. ⁵ Cette base est ensuite taxée à votre taux d’IRNR, qui, en tant que résident irlandais (UE), est de 19%. ²⁶ Vous le déclarez annuellement sur le Modelo 210, déposé auprès de l’Agencia Tributaria l’année suivant l’année fiscale.

Revenus locatifs

Si vous louez le bien, les revenus locatifs réels remplacent les revenus imputés pour les périodes louées. C’est ici que l’avantage irlandais compte le plus : en tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19% sur le loyer net et pouvez déduire des dépenses proportionnelles telles que les charges de copropriété, l’IBI, l’assurance, les réparations, les intérêts hypothécaires et les frais d’agence. ² Les propriétaires non-UE ne bénéficient d’aucune de ces déductions. Les revenus locatifs sont généralement déclarés trimestriellement sur le Modelo 210. Conservez chaque facture, car les déductions doivent être documentées.

La convention fiscale Espagne-Irlande contre la double imposition

L’Irlande et l’Espagne ont signé une Convention pour éviter la double imposition le 10 février 1994. ⁴ Pour l’immobilier, la règle est simple : les biens immobiliers sont imposés dans le pays où ils sont situés, de sorte que l’Espagne a le premier droit d’imposition sur les revenus locatifs, les revenus imputés et tout gain sur la vente de votre logement sur la Costa del Sol. ⁴ Vous déclarez toujours les revenus de source espagnole à l’Irish Revenue, mais l’Irlande accorde un crédit pour l’impôt espagnol payé afin que vous ne soyez pas imposé deux fois sur le même revenu. Le traité attribue des droits plutôt que d’annuler l’obligation fiscale espagnole, c’est pourquoi le fait de déposer correctement votre Modelo 210 en Espagne permet au crédit irlandais de fonctionner.

Impôts et retenues lors de la vente

Vendre en tant que non-résident déclenche trois éléments :

• La retenue de 3% (Modelo 211). L’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria dans un délai d’un mois à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values. ⁸ Vous récupérez tout excédent si votre gain réel est faible ou nul.
• Impôt sur les plus-values. Le gain (prix de vente moins coût d’acquisition et dépenses admissibles) est imposé sous l’IRNR à un taux forfaitaire de 19% pour les non-résidents. ⁸ Vous déposez le Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour régler le solde ou demander un remboursement de la retenue.
• Plusvalía municipal. Cet impôt municipal sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains est payé par le vendeur dans les 30 jours ouvrables suivant la vente. Depuis une réforme de 2021, vous pouvez choisir la méthode objective ou la méthode du gain réel, et si la valeur du terrain n’a pas augmenté, aucune plusvalía n’est due selon le calcul du gain réel. ⁸

Financement : prêts hypothécaires pour les non-résidents irlandais

Les acheteurs irlandais empruntant auprès d’une banque espagnole en tant que non-résidents obtiennent généralement un prêt de 60% à 70% de la valeur, la fourchette supérieure étant réservée aux profils financiers plus solides. ⁹ La banque prête sur la base de la valeur la plus basse entre sa propre évaluation (tasación) et le prix d’achat, donc une faible évaluation signifie que vous comblez la différence en espèces. ⁹ Les taux fixes pour les emprunteurs non-résidents de l’UE en 2026 se sont situés dans la région de 3,8% à 4,5%. ⁹ Les intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus locatifs des résidents de l’UE, une autre raison pour laquelle la position irlandaise est favorable.

Protection de l’acheteur pour les achats sur plan (Ley 57/68)

De nombreuses nouvelles constructions sur la Costa del Sol sont vendues sur plan avec des paiements échelonnés pendant la construction. La loi espagnole (initialement Ley 57/1968, renforcée par la Ley 20/2015) exige du promoteur qu’il place vos acomptes sur un compte dédié et qu’il les garantisse par une garantie bancaire individuelle (aval bancario) ou une police d’assurance. ¹⁰ Si le logement n’est pas livré à temps, vous avez le droit de récupérer 100% de vos paiements majorés des intérêts légaux, et cette protection ne peut être levée dans le contrat. ¹⁰ Confirmez toujours par écrit que votre garantie est en place avant de verser un acompte.

Résidence, soins de santé et enregistrement

Les citoyens irlandais peuvent entrer et séjourner librement en Espagne. Pour les séjours de plus de 90 jours, vous devez vous inscrire pour le Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (le certificat vert du citoyen de l’UE) dans les trois premiers mois. ⁷ En ce qui concerne les soins de santé, les résidents irlandais qui travaillent cotisent à la sécurité sociale espagnole ; les retraités irlandais peuvent utiliser le formulaire S1 pour s’inscrire au système public espagnol, l’Irlande remboursant le coût, tandis que la CEAM ne couvre que les séjours temporaires et ne remplace pas la couverture des résidents. ⁷ L’achat d’un bien immobilier ne modifie pas en soi votre résidence fiscale : vous devenez résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours par an en Espagne, ce qui vous fait passer de l’IRNR à l’impôt sur le revenu des résidents espagnols. Consultez notre guide connexe sur la résidence et le déménagement en Espagne.

Points clés à retenir pour les acheteurs irlandais

Prévoyez environ 12–14% en plus du prix pour une nouvelle construction (10% d’IVA, 1,2% d’AJD et les frais), obtenez votre NIE tôt, et n’oubliez pas le Modelo 210 récurrent. Votre statut d’UE vous fait économiser de l’argent grâce au taux d’IRNR de 19% et aux déductions de dépenses, et la convention Espagne-Irlande vous protège de la double imposition. Puisqu’il s’agit d’argent et de questions juridiques, engagez un avocat espagnol indépendant et un asesor fiscal avant de vous engager.