Impôt sur la fortune (Impuesto de Patrimonio) pour les non-résidents en Andalousie
L'Andalousie applique une réduction de 100 % sur l'Impuesto de Patrimonio, de sorte que la grande majorité des acheteurs étrangers sur la Costa del Sol ne paient absolument aucun Impuesto de Patrimonio. Vous pourriez néanmoins devoir déposer une déclaration si vos actifs espagnols dépassent 2 000 000 euros, et la fortune nette espagnole supérieure à 3 000 000 euros est soumise à un impôt d'État distinct (la Solidarity Tax on Large Fortunes) que la réduction régionale n'annule pas.
Impôt sur la fortune pour les non-résidents en Andalousie : la version courte
Si vous êtes un acheteur étranger qui acquiert une maison neuve n’importe où sur la Costa del Sol, la bonne nouvelle concernant l’impôt espagnol sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) est que l’Andalousie est l’une des régions les plus favorables d’Espagne. Depuis l’entrée en vigueur d’une réforme régionale en 2022, l’Andalousie applique une bonification (bonificación) de 100 % sur l’impôt sur la fortune dû, ce qui signifie que la charge fiscale effective pour la grande majorité des propriétaires non-résidents est nulle.1 Cependant, « zéro à payer » n’est pas toujours synonyme de « rien à faire », et un impôt distinct au niveau de l’État peut toujours atteindre les plus grandes fortunes. Ce guide explique le fonctionnement de l’impôt sur la fortune pour les non-résidents, ce que couvre la bonification andalouse et où se situent les exceptions.
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Comment l’impôt espagnol sur la fortune traite les non-résidents
L’Impuesto sobre el Patrimonio est un impôt annuel sur la valeur nette des actifs d’une personne, calculé au 31 décembre de chaque année. Les résidents sont imposés sur leur patrimoine mondial (obligación personal), mais les non-résidents ne sont imposés que sur les actifs et droits situés en Espagne (obligación real).2 Pour un acheteur typique de la Costa del Sol, cela signifie que l’impôt ne prend en compte que votre propriété espagnole, vos soldes bancaires espagnols et d’autres actifs situés en Espagne. Votre pension, votre portefeuille et votre propriété dans votre pays d’origine sont entièrement hors de son champ d’application.
« Valeur nette » signifie la valeur de ces actifs espagnols moins toutes les dettes garanties par ceux-ci. Un prêt hypothécaire contracté pour acheter la propriété est déductible, de sorte qu’un achat fortement endetté produit une base imposable beaucoup plus faible qu’un achat entièrement au comptant.
L’exonération de 700 000 euros
Chaque contribuable, résident ou non-résident, bénéficie d’une abattement national de 700 000 euros de patrimoine net, exonéré d’impôt.12 Seule la valeur supérieure à ce montant entre dans le calcul de l’impôt. Comme l’abattement est par personne, un couple qui possède une propriété en commun dispose d’un patrimoine net espagnol combiné de 1 400 000 euros avant même que l’impôt ne commence à s’appliquer.
L’abattement de 300 000 euros pour résidence principale ne s’applique généralement pas
Les résidents espagnols bénéficient également d’une exonération supplémentaire pouvant aller jusqu’à 300 000 euros sur la valeur de leur résidence habituelle.13 Pour la plupart des non-résidents, cet abattement n’est pas disponible, car une propriété de vacances ou d’investissement sur la Costa del Sol n’est pas votre résidence habituelle. Il est bon de savoir que cet abattement existe, mais vous ne devez pas supposer qu’il s’applique à une résidence secondaire.
Taux d’imposition et bonification andalouse de 100 %
Là où aucune échelle régionale ne s’applique, l’échelle progressive de l’État va de 0,2 % sur la première tranche jusqu’à 3,5 % sur un patrimoine net supérieur à environ 10,7 millions d’euros.2 En pratique, cependant, les non-résidents peuvent appliquer les règles de la région espagnole dans laquelle est située la plus grande valeur de leurs actifs espagnols.2 Pour un acheteur dont le seul actif espagnol est une maison sur la Costa del Sol, cette région est l’Andalousie.
L’Andalousie applique une bonification de 100 % sur la quotité d’impôt sur la fortune résultante.1 L’effet est qu’après le calcul de l’impôt sur l’échelle de l’État, le montant à payer est réduit à zéro. Ainsi, même un non-résident dont le patrimoine net espagnol dépasse confortablement 700 000 euros n’aura normalement pas d’impôt sur la fortune andalou à payer.
| Élément | Chiffre |
|---|---|
| Abattement personnel (par personne) | 700 000 euros12 |
| Abattement pour résidence habituelle (rarement disponible pour les non-résidents) | jusqu’à 300 000 euros13 |
| Barème de l’État | 0,2 % à 3,5 %2 |
| Bonification andalouse sur la quotité | 100 %1 |
| Seuil de déclaration (doit déclarer même si rien à payer) | Actifs espagnols de plus de 2 000 000 euros3 |
Vous devrez peut-être toujours déposer une déclaration
Un piège courant est de supposer que puisque la bonification de l’Andalousie annule la facture, il n’y a rien à soumettre. Ce n’est pas correct. La déclaration d’impôt sur la fortune (Modelo 714) doit être déposée s’il y a un impôt à payer, ou si la valeur brute de vos actifs et droits dépasse 2 000 000 euros, quelles que soient les exonérations ou bonifications.3 Un non-résident qui achète une propriété sur la Costa del Sol d’une valeur supérieure à 2 000 000 euros doit donc s’attendre à déposer une déclaration d’information annuelle même si le montant dû est nul. La campagne de l’impôt sur la fortune se déroule parallèlement à la campagne de l’impôt sur le revenu, généralement d’avril à juin de l’année suivant l’année fiscale ; confirmez les dates exactes pour l’année en question auprès d’un conseiller fiscal espagnol ou de l’Agencia Tributaria.
L’Impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes : l’exception importante
Depuis l’année fiscale 2022, l’Espagne prélève un impôt d’État distinct sur les plus riches, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, souvent abrégé en impôt de solidarité sur les grandes fortunes et déclaré sur le Modelo 718. Initialement introduite comme mesure temporaire, elle a depuis été maintenue en vigueur de manière continue.1 Ceci est crucial pour les acheteurs de grande valeur, car il s’agit d’un impôt d’État et la bonification régionale andalouse ne l’annule pas.
Ses principales caractéristiques reflètent l’impôt sur la fortune : les non-résidents sont imposés par obligación real uniquement sur les actifs espagnols, et la même exonération personnelle de 700 000 euros s’applique.1 L’impôt ne concerne que le patrimoine net de 3 000 000 euros ou plus, et ses tranches progressives sont les suivantes :
- 1,7 % sur un patrimoine net compris entre 3 000 000 et 5 340 000 euros1
- 2,1 % sur un patrimoine net compris entre 5 340 000 et 10 695 000 euros (environ)1
- 3,5 % sur un patrimoine net supérieur à environ 10 695 000 euros1
Pour éviter la double imposition, tout impôt sur la fortune effectivement payé pour la même période est déduit de l’impôt de solidarité dû.1 En Andalousie, où l’impôt sur la fortune est réduit à zéro par la bonification de 100 %, il n’y a généralement rien à déduire, de sorte qu’un non-résident ayant un patrimoine net espagnol supérieur à 3 000 000 euros peut finir par payer l’impôt de solidarité intégralement. En bref : la bonification andalouse vous protège jusqu’à environ 3 000 000 euros de patrimoine net espagnol, mais pas au-delà.
Exemples concrets pour les acheteurs de la Costa del Sol
Une propriété neuve de 1,2 million d’euros achetée conjointement
Un couple achetant une propriété de 1 200 000 euros détient conjointement 600 000 euros de patrimoine net espagnol chacun. Les deux se situent en dessous de l’abattement de 700 000 euros, il n’y a donc pas d’impôt sur la fortune et, en supposant qu’ils ne détiennent pas d’autres actifs espagnols importants, aucune obligation de déclaration non plus.
Une villa de 2,5 millions d’euros au nom d’un seul acheteur
Un propriétaire non-résident unique d’une villa de 2 500 000 euros dépasse le seuil de déclaration de 2 000 000 euros, une déclaration Modelo 714 est donc requise. La bonification andalouse de 100 % réduit toujours l’impôt sur la fortune à zéro, et le patrimoine net est inférieur à 3 000 000 euros, de sorte que l’impôt de solidarité ne s’applique pas. Le résultat est une déclaration annuelle sans rien à payer.
Une propriété de 5 millions d’euros au nom d’un seul acheteur
Ici, la bonification andalouse ramène à nouveau l’impôt sur la fortune à zéro, mais le patrimoine net espagnol est supérieur à 3 000 000 euros, de sorte que l’impôt de solidarité s’applique à la tranche supérieure à ce montant à 1,7 %. Cet acheteur a une véritable obligation annuelle malgré la générosité de l’Andalousie, et un conseil fiscal spécialisé est essentiel.
Comment l’impôt sur la fortune s’intègre à vos autres obligations fiscales espagnoles
L’impôt sur la fortune n’est qu’une partie de l’ensemble. En tant que propriétaire non-résident, vous devrez également gérer l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) via le Modelo 210, qui applique une charge sur le revenu imputé même sur une propriété que vous ne louez pas, et l’impôt foncier municipal annuel (IBI) facturé par la mairie de votre ville de la Costa del Sol. À l’achat, une construction neuve entraîne la TVA et l’AJD plutôt que l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) d’occasion, et les acheteurs doivent être conscients de la retenue de 3 % sur les ventes par des non-résidents et de la plusvalia municipale au moment de la vente. Nos guides connexes sur l’impôt sur le revenu des non-résidents et le Modelo 210, les coûts d’achat et les taxes sur les maisons neuves, et l’obtention d’un NIE couvrent ces domaines en détail.
Points clés pratiques
- Pour la plupart des acheteurs étrangers sur la Costa del Sol, la bonification andalouse de 100 % signifie aucun impôt sur la fortune à payer.1
- Déposez quand même le Modelo 714 si vos actifs espagnols dépassent 2 000 000 euros, même si rien n’est à payer.3
- Chaque propriétaire dispose d’un abattement de 700 000 euros, donc la propriété conjointe double le seuil d’exonération fiscale.12
- Au-delà d’environ 3 000 000 euros de patrimoine net espagnol, l’impôt de solidarité de l’État peut s’appliquer et la bonification régionale ne vous protégera pas.1
- Les règles et les seuils changent : confirmez la situation actuelle auprès d’un conseiller fiscal espagnol qualifié avant de finaliser.
Ce guide est une information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Les circonstances individuelles, les conventions fiscales et les modifications annuelles du budget peuvent toutes affecter votre situation, il est donc fortement recommandé de consulter un professionnel adapté à votre situation.
Questions fréquentes
Les non-résidents paient-ils l'impôt sur la fortune sur une propriété de la Costa del Sol ?
En pratique, généralement non. L'Andalousie applique une réduction de 100% sur l'impôt sur la fortune dû, de sorte que la dette effective est nulle pour la plupart des propriétaires non-résidents. Vous n'êtes imposé, avant la réduction, que sur les actifs situés en Espagne dépassant l'abattement personnel de 700,000 euros, et la réduction ramène ensuite l'impôt calculé à zéro.
Si je ne dois rien, dois-je quand même déposer une déclaration d'impôt sur la fortune ?
Probablement. La déclaration Modelo 714 doit être déposée s'il y a un impôt à payer ou si la valeur de vos actifs et droits espagnols dépasse 2,000,000 euros, quelle que soit la réduction. Un acheteur d'une propriété d'une valeur supérieure à 2,000,000 euros devrait s'attendre à déposer une déclaration informative annuelle même sans rien à payer.
Qu'est-ce que l'abattement de 700,000 euros et s'applique-t-il aux non-résidents ?
C'est un abattement personnel non imposable de 700,000 euros de patrimoine net qui s'applique aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents. Il est accordé par personne, donc un couple possédant une propriété conjointement dispose d'un patrimoine net espagnol combiné de 1,400,000 euros exonéré d'impôt avant toute imposition.
Qu'est-ce que l'Impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes et la réduction andalouse le couvre-t-elle ?
C'est un impôt d'État distinct (Modelo 718) sur le patrimoine net supérieur à 3,000,000 euros, avec des taux de 1.7%, 2.1% et 3.5%. Comme il s'agit d'un impôt d'État, la réduction régionale andalouse ne l'annule pas. Tout impôt sur la fortune payé en est déduit, mais en Andalousie, l'impôt sur la fortune est déjà nul, de sorte que les grandes fortunes peuvent finir par le payer en totalité.
Puis-je déduire mon hypothèque espagnole de l'assiette de l'impôt sur la fortune ?
Oui. L'impôt sur la fortune est calculé sur la valeur nette, de sorte que les dettes garanties par vos actifs espagnols, telles qu'une hypothèque utilisée pour acheter la propriété, réduisent l'assiette imposable. Un achat à effet de levier montre donc un patrimoine net inférieur à celui d'un achat au comptant.
L'exonération de 300,000 euros pour la résidence principale aide-t-elle les non-résidents ?
Généralement non. Cet allègement s'applique à la résidence habituelle d'une personne, et une résidence de vacances ou d'investissement sur la Costa del Sol n'est pas la résidence habituelle d'un non-résident. Les non-résidents ne devraient pas s'y fier lorsqu'ils évaluent leur situation.
