Prêts immobiliers pour les acheteurs néerlandais en Espagne
Les acheteurs néerlandais sont des citoyens de l'UE, donc acheter et emprunter sur la Costa del Sol est simple, mais en tant que non-résidents, un ratio prêt/valeur inférieur à celui d'un résident espagnol vous sera généralement proposé et vous aurez besoin d'un NIE. Prévoyez un budget pour les taxes à l'achat (IVA plus AJD sur une construction neuve, ou ITP sur une revente) et pour les obligations continues des non-résidents déclarées sur le Modelo 210. La convention fiscale de 1971 entre l'Espagne et les Pays-Bas empêche la double imposition des mêmes revenus.
Ce guide sur les prêts immobiliers pour les acheteurs néerlandais en Espagne explique comment le financement d’un logement sur la Costa del Sol fonctionne lorsque vous vivez aux Pays-Bas : il aborde le montant que vous pouvez emprunter en tant que non-résident, le coût d’un prêt hypothécaire espagnol, les taxes à prévoir lors de l’achat et les taxes récurrentes, et comment la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas vous protège d’une double imposition. Il est rédigé pour les acheteurs néerlandais recherchant un bien n’importe où le long de la côte, de Malaga et Torremolinos à Marbella, Estepona et la Costa del Sol occidentale.
Les acheteurs néerlandais peuvent-ils obtenir un prêt immobilier espagnol ?
Oui. En tant que citoyen néerlandais, vous êtes un ressortissant de l’UE, vous avez donc la même liberté d’acheter une propriété espagnole et de demander un prêt immobilier espagnol que tout autre acheteur européen. Il n’y a pas d’obstacle de visa : les citoyens néerlandais peuvent vivre librement en Espagne, et si vous restez plus de trois mois, il vous suffit de vous enregistrer en tant que citoyen résident de l’UE. Le permis de séjour pour investisseurs espagnol (le soi-disant Golden Visa) est de toute façon sans objet ici, car il a été retiré le 3 avril 2025 par la Ley Orgánica 1/2025.1
Le seul document dont tout acheteur étranger a besoin est un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), le numéro fiscal et d’identification espagnol. Vous ne pouvez pas signer l’acte, payer des impôts ou contracter un prêt hypothécaire sans celui-ci. Vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol aux Pays-Bas ou en personne en Espagne. Puisque vous emprunterez auprès d’une banque espagnole tout en vivant à l’étranger, vous faites votre demande en tant que non-résident, ce qui affecte principalement le montant que la banque prêtera plutôt que sa volonté de prêter.
Combien pouvez-vous emprunter ? Ratio prêt/valeur pour les non-résidents
Les banques espagnoles prêtent sur le montant le plus bas entre le prix d’achat et l’évaluation de la banque (la tasación). Les résidents se voient généralement offrir jusqu’à environ 80% de ce montant, mais les non-résidents sont généralement plafonnés plus bas, habituellement dans la région de 60% à 70% du prix ou de l’évaluation, selon le prêteur et votre profil.2 En pratique, cela signifie qu’un acheteur néerlandais devrait prévoir de financer au moins 30% à 40% du prix d’achat à partir de ses économies, plus un montant supplémentaire (généralement estimé entre 10% et 14% du prix) pour couvrir les taxes et les frais de transaction.
Calculateur de prêt immobilier
| Montant du prêt | 227 500 € |
|---|---|
| Coût total | 341 676 € |
| Intérêts totaux | 114 176 € |
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Les acheteurs non-résidents en Espagne se voient généralement proposer 60–70% du prix ou de la valeur ; prévoyez donc un apport de 30–40% plus les frais d’achat ci-dessus.
Les prêteurs évaluent également la capacité d’endettement. En règle générale, les banques espagnoles souhaitent que le total des paiements mensuels de dettes (y compris le nouveau prêt immobilier) reste dans la limite d’environ un tiers de votre revenu mensuel net, et elles demanderont des fiches de paie ou relevés de compte néerlandais, des déclarations de revenus et un historique de crédit. Les durées sont généralement plus courtes pour les non-résidents, et la plupart des prêteurs souhaitent que le prêt soit remboursé vers l’âge de 70 à 75 ans. Des taux fixes et des taux variables liés à l’Euribor sont disponibles ; étant donné que les taux fluctuent, confirmez le chiffre exact et le produit avec la banque au moment de votre demande plutôt que de vous fier à un chiffre annoncé.
Ce que coûte un prêt immobilier espagnol
Depuis l’entrée en vigueur de la loi espagnole sur les prêts immobiliers, la Ley 5/2019 (la LCCI), le prêteur (et non l’emprunteur) paie la plupart des coûts de mise en place du prêt lui-même : le droit de timbre (AJD) sur l’acte hypothécaire, les frais de notaire pour cet acte, les frais de registre foncier et la gestoría administrative.3 L’emprunteur ne paie normalement que l’évaluation du bien et sa propre copie de l’acte. Ceci est distinct des taxes sur l’achat du bien, que l’acheteur paie toujours et qui sont décrites ci-dessous. Vous devriez également prévoir un budget pour des conseils juridiques indépendants, fortement recommandés pour tout achat transfrontalier.
Taxes d’achat sur la Costa del Sol
La taxe que vous payez lors de l’achat dépend de si le logement est une nouvelle construction achetée à un promoteur ou une revente achetée à un propriétaire précédent. L’ensemble de la Costa del Sol se trouve en Andalousie, donc les taux régionaux ci-dessous s’appliquent sur toute la côte.
| Type de propriété | Taxe d’achat principale | Taux |
|---|---|---|
| Nouvelle construction (par promoteur) | IVA (TVA), national | 10% du prix4 |
| Nouvelle construction (par promoteur) | AJD (droit de timbre), Andalousie | 1,2% du prix5 |
| Revente (occasion) | ITP (taxe de transfert), Andalousie | 7% forfaitaire5 |
Sur une nouvelle construction, vous payez l’IVA plus l’AJD ; sur une revente, vous payez l’ITP à la place (il n’y a pas d’IVA ou d’AJD sur une revente standard). L’Andalousie a réformé ses taux de sorte que l’ITP est un taux forfaitaire unique de 7% et l’AJD générale de 1,2%, plutôt que les échelles progressives utilisées auparavant.5 En plus de la taxe, prévoyez un budget pour les frais de notaire, d’enregistrement foncier et les frais juridiques sur l’achat lui-même, qui représentent ensemble généralement un faible pourcentage à un chiffre supplémentaire du prix. La plusvalía municipal (une taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain) est normalement payée par le vendeur, mais confirmez-le dans le contrat.
Taxes récurrentes en tant que propriétaire non-résident
Une fois propriétaire du logement, deux obligations reviennent chaque année. La première est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe foncière municipale annuelle, facturée par la mairie en pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral). Pour les logements urbains, le taux est fixé localement au sein de fourchettes nationales, généralement entre environ 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale, le chiffre exact dépend donc de la municipalité.6
La seconde est l’impôt sur le revenu des non-résidents espagnols, l’IRNR. Si vous conservez le bien pour votre propre usage et ne le louez pas, l’Espagne impose toujours un revenu imputé notionnel. La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans le cas contraire, et en tant que résident de l’UE, vous êtes imposé à 19% sur celle-ci.7 Vous déclarez cela une fois par an sur le Modelo 210. Si vous louez le bien, les résidents de l’UE et de l’EEE (y compris les propriétaires néerlandais) sont imposés à 19% sur le bénéfice locatif net, avec les dépenses admissibles déductibles, déclarées sur le Modelo 210 ; notez que les propriétaires non-UE sont imposés à 24% sur le loyer brut sans déductions, donc votre nationalité néerlandaise est un avantage ici.7
L’impôt sur la fortune mord rarement sur la côte : l’Andalousie neutralise effectivement l’impôt régional sur la fortune, et l’impôt de solidarité de l’État sur les grandes fortunes ne commence qu’au-delà de seuils de patrimoine net substantiels, de sorte que la plupart des acheteurs ne sont pas affectés. Demandez conseil si vous achetez sur le haut de gamme du marché.
Vendre plus tard : la retenue de 3%
Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser directement à l’Agencia Tributaria (sur le Modelo 211) en tant qu’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur.7 Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 pour déclarer le gain réel, imposé à 19% pour les résidents de l’UE et de l’EEE, et paie le solde ou récupère la différence si les 3% retenus étaient supérieurs à l’impôt dû. Conserver chaque facture de l’achat, les impôts que vous avez payés et les travaux d’amélioration aide à réduire le gain imposable.
La convention fiscale Espagne-Pays-Bas
Les revenus et les gains provenant de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne parce que c’est là que se situe la propriété. La convention de double imposition entre l’Espagne et les Pays-Bas, en vigueur depuis l’accord de 1971, garantit que le même revenu n’est pas ensuite imposé à nouveau intégralement aux Pays-Bas : les Pays-Bas accordent un allégement pour l’impôt espagnol sur la propriété en vertu de la convention.8 Dans le système néerlandais, une résidence secondaire étrangère est généralement déclarée sous la Case 3, avec application de l’allégement conventionnel, de sorte que votre résultat effectif est que l’Espagne a le droit d’imposition principal sur la propriété tandis que les Pays-Bas évitent la double imposition. Étant donné que les situations fiscales personnelles varient, confirmez le traitement avec un conseiller néerlandais, et consultez le guide connexe sur la convention de double imposition pour les propriétaires.
Vivre sur la Costa del Sol
La connectivité est l’un des atouts majeurs de la côte pour les propriétaires néerlandais. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol (AGP), géré par l’AENA, est l’un des aéroports les plus fréquentés d’Espagne et propose des vols directs vers Amsterdam Schiphol et d’autres villes néerlandaises et européennes toute l’année, ce qui rend l’utilisation le week-end et la rotation locative pratiques.9 La côte offre un large choix d’écoles internationales et bilingues autour de Marbella, Estepona et Benalmadena pour les familles qui déménagent, et les soins de santé sont bien développés, les résidents de l’UE ayant accès au système public et à un vaste secteur privé en parallèle. Les rendements locatifs bruts sur la côte sont généralement cités dans la région de 4% à 6%, bien que cela varie fortement selon la ville, le type de propriété et que vous louiez à court ou à long terme, traitez donc tout rendement comme une estimation à vérifier localement.
Réussir le processus
L’ordre judicieux est le suivant : obtenir votre NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, obtenir un accord de principe de prêt immobilier avant de vous engager, et charger un avocat indépendant d’effectuer les vérifications avant de signer quoi que ce soit. Pour une vision financière et juridique plus large, consultez les guides complémentaires sur les coûts d’achat et les taxes lors de l’acquisition d’un bien neuf, l’impôt sur le revenu des non-résidents et le Modelo 210, la retenue de 3% à la vente, et la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas. Ensemble, ils permettent à un acheteur néerlandais de planifier en toute confiance le coût total de la propriété sur la Costa del Sol.
Questions fréquentes
Les acheteurs néerlandais ont-ils besoin d'un visa pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. Les citoyens néerlandais sont des ressortissants de l'UE et peuvent acheter librement, vivre en Espagne et s'enregistrer comme résidents de l'UE s'ils restent plus de trois mois. Vous avez besoin d'un NIE (numéro d'identification espagnol) pour acheter, payer des impôts et contracter un prêt hypothécaire. Le Golden Visa pour investisseurs espagnols a été retiré en avril 2025 et n'a de toute façon jamais été nécessaire pour les acheteurs de l'UE.
Combien un non-résident néerlandais peut-il emprunter pour un prêt hypothécaire espagnol ?
Les non-résidents se voient généralement proposer environ 60% à 70% du prix ou de l'estimation bancaire, ce qui est inférieur aux environ 80% qu'un résident pourrait obtenir. Prévoyez de financer au moins 30% à 40% du prix, plus 10% à 14% supplémentaires pour les taxes et les frais, à partir de vos propres économies. Les banques évaluent également la capacité de remboursement, souhaitant généralement que le total des remboursements de dettes représente environ un tiers de votre revenu net.
Quels impôts dois-je payer lorsque j'achète sur la Costa del Sol ?
Pour une nouvelle construction d'un promoteur, vous payez 10% IVA plus 1.2% de droits de timbre AJD. Pour une revente, vous payez 7% de taxe de transfert ITP à la place. L'Andalousie applique ces taux régionaux sur toute la côte. Ajoutez les frais de notaire, d'enregistrement et les frais juridiques en sus, c'est pourquoi les coûts totaux sont généralement estimés à environ 10% à 14% du prix.
Quelles taxes espagnoles récurrentes devrai-je payer en tant que propriétaire non-résident ?
Annuellement, vous payez l'impôt foncier municipal IBI (généralement 0.4% à 1.1% de la valeur cadastrale, fixée par la mairie) et l'impôt sur le revenu des non-résidents sur Modelo 210. Si vous ne louez pas le logement, l'impôt est prélevé sur un revenu imputé (1.1% ou 2% de la valeur cadastrale) à 19% pour les résidents de l'UE. Si vous le louez, les propriétaires de l'UE et de l'EEE sont imposés à 19% sur le bénéfice locatif net.
Serai-je imposé deux fois, en Espagne et aux Pays-Bas ?
Non. Les revenus et les gains immobiliers espagnols sont imposés en Espagne, et la convention de double imposition Espagne-Pays-Bas (en vigueur depuis 1971) garantit que les Pays-Bas accordent un allégement afin que le même revenu ne soit pas entièrement imposé deux fois. Une résidence secondaire néerlandaise est généralement déclarée dans la Box 3 avec un allégement conventionnel. Confirmez votre situation spécifique avec un conseiller fiscal néerlandais.
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ?
L'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous déposez ensuite le Modelo 210 pour le gain réel, imposé à 19% en tant que résident de l'UE, et soit vous réglez le solde, soit vous réclamez tout excédent retenu. Conservez toutes les factures d'achat, de taxes et d'amélioration pour réduire le gain imposable.
