Meilleures zones sur la Costa del Sol pour les acheteurs néerlandais et belges
Les acheteurs néerlandais et belges se déplacent librement à travers l'UE, donc la Costa del Sol ne nécessite pas de visa, juste un NIE et, pour les séjours plus longs, un certificat d'enregistrement de l'UE. Les logements neufs sont soumis à 10% d'IVA plus 1.2% d'AJD en Andalousie; les reventes sont soumises à 7% d'ITP. En tant que non-résidents, vous déclarez ensuite le Modelo 210 chaque année, et les traités avec les Pays-Bas et la Belgique empêchent que votre logement espagnol ne soit imposé deux fois.
Les acheteurs néerlandais et belges sont devenus l’un des groupes étrangers les plus actifs sur la Costa del Sol, et il est facile de comprendre pourquoi. En tant que citoyens de l’UE, ils jouissent d’une totale liberté de circulation, de sorte qu’aucun visa doré ou permis de séjour n’est requis pour posséder une maison ici ; un numéro fiscal espagnol (NIE) est suffisant pour acheter, et un certificat d’enregistrement de l’UE n’est nécessaire qu’une fois que vous passez plus de trois mois consécutifs en Espagne. Ce guide présente les meilleures zones de la Costa del Sol pour les acheteurs néerlandais et belges, ainsi que les taxes à l’achat, annuelles et de sortie que tout non-résident de l’UE devrait comprendre avant de signer.
La connectivité est le fondement pratique. Malaga-Costa del Sol est le quatrième aéroport le plus fréquenté d’Espagne, opérant environ 275 routes en 2024, avec Amsterdam et Bruxelles parmi les villes offrant le plus de sièges, de sorte qu’un long week-end dans votre maison espagnole est réellement réaliste toute l’année. 10
Pourquoi la Costa del Sol convient aux acheteurs néerlandais et belges
Au-delà des vols, l’attrait réside dans un climat hivernal doux, une communauté nord-européenne établie, l’anglais et de plus en plus le néerlandais parlés le long de la côte, et un marché profond de la construction neuve de Manilva à l’ouest à Nerja à l’est. Parce que la Belgique et les Pays-Bas sont membres de l’UE et de l’EEE, les acheteurs y sont traités comme des non-résidents de l’UE pour l’impôt espagnol, ce qui est important : cela fixe votre taux d’impôt sur le revenu à la tranche inférieure de 19% plutôt qu’aux 24% appliqués aux propriétaires non-UE. 3
Les meilleures zones de la Costa del Sol, par profil d’acheteur
Il n’y a pas de ville unique idéale : la bonne zone dépend du budget, si la maison est pour le style de vie ou le revenu locatif, et de l’animation que vous désirez. Voici comment la côte se répartit pour les acheteurs néerlandais et belges.
Marbella et Benahavis : style de vie de prestige et valeur de revente
Marbella reste la référence pour l’immobilier de prestige, le golf et une foule cosmopolite, avec Benahavis juste derrière offrant des communautés de villas sécurisées et des vues sur la montagne. Les prix sont les plus élevés de la côte, mais la liquidité l’est aussi lorsque vous vendez. Pour la location, les biens immobiliers bien gérés à Marbella affichent généralement des rendements bruts d’environ 3,5% à 5,5% pour les locations à long terme et de 6% à 9% pour les locations à court terme bien gérées. 1112
Estepona et le Nouveau Mille d’Or : valeur avec potentiel
Estepona a réinventé sa vieille ville et ajouté une vague de développements immobiliers neufs modernes le long du Nouveau Mille d’Or. Elle a tendance à offrir des rendements plus élevés que Marbella pour un prix d’entrée inférieur, dans la région de 5,5% à 7,5% brut, ce qui en fait une favorite des investisseurs belges et néerlandais qui recherchent une croissance du capital ainsi qu’un revenu locatif. 12
Fuengirola, Benalmadena et Mijas : qualité de vie au quotidien
Ce tronçon central offre une véritable vie urbaine toute l’année, une longue promenade, le train de banlieue Cercanias vers Malaga, et des appartements plus abordables. Il convient aux acheteurs qui souhaitent une base de vacances facile ou un revenu stable de location à long terme plutôt qu’un bien immobilier de prestige.
La ville de Malaga et la côte est : culture et demande locative
La ville de Malaga est devenue un pôle culturel et technologique avec une forte demande de locations touristiques et à long terme, tandis que Nerja et l’Axarquia à l’est conservent une atmosphère andalouse plus calme et traditionnelle. Malaga convient aux acheteurs qui apprécient les commodités urbaines et la proximité de l’aéroport ; l’est convient à ceux qui recherchent l’authenticité et des prix plus bas.
L’extrême ouest : Manilva, Casares et Sotogrande
À l’ouest d’Estepona, Manilva et Casares offrent certaines des meilleures valeurs de construction neuve de la côte, et Sotogrande, à proximité, apporte le prestige du polo, de la marina et des écoles internationales haut de gamme. C’est là que les acheteurs néerlandais et belges soucieux des prix trouvent souvent le meilleur rapport qualité-prix.
Ce que vous payez en taxes lors de l’achat
La première décision concerne l’achat neuf ou la revente, car ils sont imposés sur des bases entièrement différentes et vous ne payez jamais les deux. Une nouvelle maison achetée directement auprès du promoteur entraîne 10% d’IVA (TVA) plus 1,2% de droit de timbre AJD en Andalousie, soit un total combiné de 11,2% sur le prix. 45 Une maison de revente entraîne plutôt la taxe de transfert ITP, que l’Andalousie facture à un taux forfaitaire de 7%, avec des taux réduits pour les maisons de valeur inférieure. 45
| Élément de coût | Neuf (du promoteur) | Revente (vendeur privé) |
|---|---|---|
| Taxe d’achat | 10% IVA + 1.2% AJD | 7% ITP |
| Notaire et Registre Foncier | Généralement 1% à 2% combinés | Généralement 1% à 2% combinés |
| Frais juridiques | Environ 1% plus IVA | Environ 1% plus IVA |
| Total réaliste en sus du prix | Environ 12% à 14% | Environ 9% à 10% |
En règle générale, prévoyez environ 12% à 14% en sus du prix d’une construction neuve et environ 9% à 10% sur une revente une fois les frais de notaire, de Registre Foncier et juridiques ajoutés. 45 Lorsque vous achetez sur plan, vérifiez que les paiements échelonnés du promoteur sont garantis par une banque en vertu de la Ley 57/68, qui protège l’argent que vous versez avant l’achèvement.
Taxes annuelles et de sortie en tant que non-résident
Posséder une maison espagnole crée deux obligations récurrentes distinctes. La première est l’IBI, la taxe municipale locale facturée par la mairie sur la valeur cadastrale. La seconde est l’IRNR, l’impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210 auprès de l’Agencia Tributaria ; les deux sont indépendants et payer l’un ne couvre pas l’autre. 1
Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne impose tout de même un revenu réputé (imputé). La base imposable est de 1,1% de la valeur cadastrale lorsque cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, ou de 2% dans les autres cas, et les propriétaires néerlandais et belges paient le taux de l’UE de 19% sur cette base. 3 Si vous louez la maison, le loyer lui-même est imposé à 19%, et en tant que résidents de l’UE, vous pouvez déduire les dépenses autorisées telles que l’IBI, les charges de copropriété et les intérêts hypothécaires, ce que les propriétaires non-UE ne peuvent pas faire. 1
Lorsque vous vendez finalement, deux choses se produisent. L’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser au fisc sur le Modelo 211 à titre d’avance sur votre impôt sur les plus-values ; vous régularisez ensuite le gain réel sur le Modelo 210 et soit vous réclamez l’excédent, soit vous payez la différence. 6 Les plus-values pour les non-résidents de l’UE sont imposées à 19%. 1 Séparément, la taxe municipale plusvalia sur l’augmentation de la valeur du terrain est due lors de la vente.
Financement en tant qu’acheteur non-résident de l’UE
Les acheteurs néerlandais et belges peuvent emprunter auprès des banques espagnoles, mais les prêts aux non-résidents sont plus conservateurs. Attendez-vous à un rapport prêt/valeur maximal d’environ 60% à 70% du prix d’achat, ce qui signifie que vous financez le solde ainsi que toutes les taxes et frais ci-dessus à partir de vos propres économies. 7 Les taux d’intérêt pour les non-résidents en 2025 se sont généralement situés entre environ 3,5% et 5%, selon le prêteur et votre profil. 7 Tenez compte du droit de timbre AJD de l’acte hypothécaire dans vos coûts, et commencez la demande tôt car les vérifications de documents pour les non-résidents prennent plus de temps.
Double imposition : comment les Pays-Bas et la Belgique traitent votre maison espagnole
La principale assurance pour les acheteurs est que vous ne serez pas imposé deux fois sur la même propriété. En vertu de la convention fiscale Espagne-Pays-Bas, les revenus et les gains provenant de biens immobiliers espagnols sont imposables en Espagne, et les Pays-Bas accordent ensuite un allègement par l’exemption avec progression : l’actif est pris en compte dans votre position néerlandaise de la Boîte 3, mais une exemption proportionnelle supprime la partie que l’Espagne peut taxer. 28 La Belgique applique la même logique de convention pour les revenus immobiliers situés en Espagne, exemptant les revenus de la propriété espagnole avec progression tout en s’attendant à ce que vous déclariez la maison étrangère dans votre déclaration belge. 9 Les deux mécanismes signifient que l’Espagne impose la maison et que votre pays d’origine évite de la taxer à nouveau, bien que votre obligation de déclaration mondiale dans votre pays reste.
Questions pratiques : NIE, scolarité et soins de santé
Chaque acheteur a besoin d’un NIE, le numéro d’identification de l’étranger, avant de signer chez le notaire ; il est également requis pour l’hypothèque, les services publics et les déclarations fiscales. Les familles qui déménagent trouveront des écoles internationales et bilingues concentrées autour de Marbella, Estepona, Sotogrande et Malaga, plusieurs suivant des programmes britanniques ou internationaux. En matière de soins de santé, en tant que citoyens de l’UE, vous conservez vos droits de votre pays d’origine : les visites de courte durée sont couvertes par la Carte Européenne d’Assurance Maladie, et les retraités de l’État s’installant de manière permanente peuvent s’inscrire aux soins de santé publics espagnols en utilisant la voie S1, bien que vous devriez confirmer votre droit exact auprès de votre propre autorité nationale avant de vous y fier.
Pour le détail de chaque étape, consultez nos guides complémentaires sur le processus d’achat de biens neufs, les impôts des non-résidents et le Modelo 210, les hypothèques espagnoles pour les non-résidents, et les licences de location touristique en Andalousie.
Questions fréquentes
Les acheteurs néerlandais ou belges ont-ils besoin d'un visa ou d'un visa doré pour acheter sur la Costa del Sol ?
Non. Les Pays-Bas et la Belgique sont des États membres de l'UE, leurs citoyens bénéficient donc de la libre circulation et n'ont pas besoin de visa pour acheter ou posséder une propriété en Espagne. Vous n'avez besoin que d'un NIE (numéro d'identification fiscale des étrangers) pour acheter, et d'un certificat d'enregistrement de l'UE si vous restez plus de trois mois à la fois. Notez que le programme de visa doré de l'Espagne a été de toute façon fermé en 2025, mais il n'a jamais été pertinent pour les ressortissants de l'UE.
Combien d'impôts dois-je payer lors de l'achat d'une maison neuve en Andalousie ?
Un logement neuf acheté auprès du promoteur est assujetti à 10% d'IVA (TVA) plus 1.2% de droits de timbre AJD, soit un total de 11.2% sur le prix. Une fois les frais de notaire, de Registre Foncier et les frais juridiques ajoutés, prévoyez environ 12% à 14% en plus du prix d'achat. Une revente est taxée différemment, à 7% d'ITP (taxe de transfert), et vous ne payez jamais à la fois l'IVA et l'ITP sur la même transaction.
Qu'est-ce que le Modelo 210 et dois-je le déposer si la propriété est vide ?
Le Modelo 210 est la déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) déposée auprès de l'Agencia Tributaria. Oui, vous devez le déposer même si le logement est vide : l'Espagne prélève une taxe sur un revenu imputé de 1.1% de la valeur cadastrale (2% si cette valeur n'a pas été révisée depuis dix ans), et en tant que résident de l'UE, vous payez le taux de 19% sur cette base. Il est distinct de la taxe foncière locale IBI.
Serai-je taxé deux fois, en Espagne et dans mon pays d'origine ?
Non. L'Espagne a des conventions de double imposition avec les Pays-Bas et la Belgique. Les revenus et les gains de votre propriété espagnole sont imposés en Espagne, et votre pays d'origine applique ensuite l'exemption avec progression, de sorte que les mêmes revenus immobiliers ne sont pas imposés à nouveau là-bas. Vous devez toujours déclarer la propriété étrangère dans votre déclaration néerlandaise ou belge, mais un allègement empêche la double imposition effective.
Que se passe-t-il fiscalement lorsque je vends ma propriété sur la Costa del Sol ?
L'acheteur retient 3% du prix de vente et le verse au bureau des impôts sur le Modelo 211 à titre d'avance sur votre impôt sur les plus-values. Vous déclarez ensuite la plus-value réelle sur le Modelo 210, taxée à 19% pour les résidents de l'UE, et vous récupérez toute retenue excédentaire ou payez le manque à gagner. La taxe municipale plusvalia sur l'augmentation de la valeur du terrain est également due à l'achèvement de la vente.
Puis-je obtenir un prêt immobilier espagnol en tant que non-résident, et combien puis-je emprunter ?
Oui. Les banques espagnoles prêtent aux acheteurs non-résidents de l'UE, généralement jusqu'à environ 60% à 70% du rapport prêt/valeur, vous financez donc le reste plus tous les frais d'achat avec vos économies. Les taux d'intérêt pour les non-résidents en 2025 se sont généralement situés entre environ 3.5% et 5%. Commencez tôt, car les démarches administratives et les vérifications de revenus prennent plus de temps que pour les résidents.
