Impôts pour les acheteurs finlandais de biens immobiliers en Espagne

Introduction à l’achat d’une propriété en Espagne en tant que citoyen finlandais

L’Espagne, avec sa culture vibrante, son climat agréable et son marché immobilier attrayant, reste une destination privilégiée pour les citoyens finlandais cherchant un nouveau foyer ou un investissement, notamment le long de la Costa del Sol. Pour ceux qui envisagent des propriétés neuves ou sur plan, la compréhension des obligations fiscales et des processus juridiques associés est primordiale. Ce guide offre un aperçu faisant autorité des taxes et considérations financières pour les acheteurs finlandais en Espagne, en se concentrant sur les propriétés neuves.

Taxes et coûts lors de l’acquisition d’une propriété neuve

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Avant qu’une transaction immobilière puisse commencer, chaque individu ou entité étrangère doit obtenir un Numéro d’Identification d’Étranger espagnol (NIE). Ce numéro unique, personnel et exclusif est essentiel pour toutes les activités financières et juridiques en Espagne, y compris la signature d’actes, le paiement des impôts, l’ouverture de comptes bancaires et l’enregistrement de la propriété. Le NIE peut être demandé dans les commissariats de police espagnols (Oficinas de Extranjería) ou par l’intermédiaire des consulats espagnols à l’étranger.

2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – Taxe sur la Valeur Ajoutée

Lors de l’achat d’une propriété neuve directement auprès d’un promoteur immobilier, la taxe principale appliquée est l’IVA. En Espagne continentale et aux îles Baléares, le taux standard d’IVA sur les propriétés résidentielles neuves est de 10% du prix d’achat. Ceci est payé directement au vendeur, qui le reverse ensuite aux autorités fiscales. Pour les logements officiellement protégés (VPO) ou les logements de promotion publique, un taux réduit de 4% peut s’appliquer si des critères spécifiques sont remplis.

3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – Droit de timbre

En plus de l’IVA, les achats de propriétés neuves sont soumis au droit de timbre (AJD). Cette taxe s’applique aux actes publics et aux documents enregistrés au Registre Foncier. Le taux de l’AJD varie selon la communauté autonome. En Andalousie, où se trouve la Costa del Sol, le taux général pour les propriétés neuves est de 1.2% de la valeur de l’acte. Cette taxe est également généralement payée par l’acheteur.

4. Frais de Notaire (Honorarios Notariales)

Les frais de notaire sont réglementés par un tarif national (Real Decreto 1426/1989) et sont généralement fixes, en fonction de la valeur déclarée de la propriété. Pour un achat immobilier typique, ces frais varient généralement de 600 euros à 1 200 euros. Les notaires sont autorisés à offrir une remise allant jusqu’à 10% sur ces tarifs.

5. Frais du Registre Foncier (Tasas del Registro de la Propiedad)

Ces frais couvrent le coût de l’enregistrement de l’acte de propriété au Registre Foncier et sont également réglementés par des tarifs officiels (Real Decreto 1427/1989). Similaires aux frais de notaire, ils dépendent de la valeur de la propriété, avec un frais minimum de 24.04 euros et un maximum de 2 181.67 euros.

6. Frais juridiques et de Gestoría (Honorarios Legales y de Gestoría)

Bien que ce ne soient pas des taxes, les frais juridiques et de gestoría (service administratif) sont des coûts significatifs. Il est fortement recommandé d’engager un avocat espagnol pour s’assurer que toutes les vérifications légales sont effectuées et pour naviguer dans les complexités du droit immobilier espagnol. Leurs honoraires varient généralement de 0.5% à 1.5% du prix d’achat. Un gestor peut aider avec les déclarations fiscales, les raccordements aux services publics et d’autres tâches administratives.

Taxes de propriété continues

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Taxe foncière locale

L’IBI est une taxe municipale annuelle payée par tous les propriétaires. Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative attribuée par le Bureau du Cadastre, et d’un taux d’imposition fixé par chaque conseil municipal. Le taux d’imposition pour les propriétés urbaines varie généralement de 0.4% à 1.1%. L’IBI est payée par la personne qui est propriétaire de la propriété au 1er janvier de l’année respective.

2. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Impôt sur le revenu des non-résidents

Les citoyens finlandais, en tant que propriétaires non-résidents en Espagne, sont soumis à l’IRNR sur tout revenu généré par leur propriété espagnole. Ceci est déclaré via le Modelo 210.

• Pour les propriétés non louées : Un impôt sur le revenu imputé est prélevé annuellement, basé sur la valeur cadastrale. La base d’imposition est généralement de 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale (selon la date de la dernière révision de la valeur). Le taux d’imposition applicable pour les citoyens de l’UE/EEE, y compris les Finlandais, est de 19% de ce revenu imputé.

• Pour les propriétés louées : Les non-résidents doivent déclarer les revenus locatifs trimestriellement. Pour les résidents de l’UE/EEE, le taux d’imposition est de 19% sur le revenu locatif net, ce qui signifie que certaines dépenses liées à l’activité de location (par exemple, l’entretien de la propriété, l’IBI, les intérêts hypothécaires) peuvent être déduites.

3. Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio)

L’Espagne a un impôt sur la fortune sur les actifs nets. Bien qu’il s’agisse d’un impôt d’État, les communautés autonomes ont des pouvoirs significatifs pour le réglementer. En Andalousie, un bonus de 100% sur l’Impôt sur la Fortune régional est appliqué depuis 2022, réduisant ainsi la charge fiscale à zéro pour beaucoup. Cependant, une taxe temporaire au niveau de l’État, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), s’applique aux actifs nets dépassant 3 millions d’euros. Pour les non-résidents, l’exemption minimale est de 700 000 euros, ce qui signifie que l’ITSGF s’applique généralement aux actifs nets supérieurs à 3.7 millions d’euros. Les non-résidents peuvent choisir d’appliquer les règles de la communauté autonome où la valeur la plus élevée de leurs actifs espagnols est située si cela est plus favorable.

Taxes lors de la vente de votre propriété en Espagne

1. Impôt sur les plus-values (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Lors de la vente d’une propriété en Espagne, les non-résidents sont soumis à l’Impôt sur les plus-values sur tout profit réalisé lors de la vente. Pour les citoyens finlandais (résidents de l’UE/EEE), le taux d’imposition sur les plus-values immobilières est un taux forfaitaire de 19%. Le gain est calculé comme le prix de vente moins le coût d’acquisition et les dépenses déductibles associées (par exemple, taxes d’achat, frais de notaire, frais juridiques et coûts d’amélioration).

2. Rétention de 3% pour les vendeurs non-résidents (Retención del 3%)

Un aspect crucial pour les vendeurs non-résidents est la rétention obligatoire de 3% sur le prix de vente. L’acheteur est légalement obligé de retenir 3% du prix de vente convenu et de le verser directement aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de la date de vente. Ceci constitue un acompte sur l’impôt sur les plus-values dû par le vendeur. Le vendeur non-résident doit ensuite déposer le Modelo 210 pour déclarer sa plus-value réelle. Si la rétention de 3% dépasse l’impôt final dû, le vendeur peut demander un remboursement du montant excédentaire. Inversement, si la dette fiscale réelle est plus élevée, le vendeur doit payer la différence.

3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Il s’agit d’une taxe locale prélevée par le conseil municipal sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain urbain depuis la dernière vente de la propriété. Elle est généralement payée par le vendeur. La méthode de calcul peut être complexe et a subi des modifications récentes.

Considérations financières pour les acheteurs finlandais

1. Compte bancaire espagnol

L’ouverture d’un compte bancaire espagnol est essentielle pour l’achat et la possession d’une propriété en Espagne. Il est requis pour le paiement des impôts, des factures de services publics, des charges de copropriété et la réception des revenus locatifs. Vous aurez besoin de votre NIE pour ouvrir le compte.

2. Prêt hypothécaire pour non-résidents (Hipoteca para No Residentes)

Les banques espagnoles proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, mais les conditions diffèrent de celles des résidents. Typiquement, le ratio prêt-valeur (LTV) pour les non-résidents est plus faible, souvent autour de 60% à 70% de l’évaluation de la propriété ou du prix d’achat, selon le montant le plus bas. Cela signifie que les acheteurs finlandais auront généralement besoin d’un acompte plus important. Les conditions spécifiques dépendent de la situation financière du demandeur et des politiques de la banque.

3. Convention de double imposition

L’Espagne et la Finlande ont une Convention de double imposition, entrée en vigueur en 2018. Cet accord vise à empêcher que les individus et les entreprises ne soient imposés deux fois sur le même revenu ou capital dans les deux pays. Il précise quel pays a le droit d’imposer différents types de revenus et fournit des mécanismes d’allègement de la double imposition. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal familier avec les lois fiscales espagnoles et finlandaises pour comprendre comment ce traité s’applique à votre situation spécifique.

Déménagement et résidence pour les acheteurs finlandais

La Finlande étant membre de l’Union Européenne, les citoyens finlandais ont le droit de vivre et de travailler en Espagne. Pour les séjours de plus de trois mois, les citoyens finlandais doivent s’enregistrer auprès du Registre Central des Étrangers (Registro Central de Extranjeros) pour obtenir un Certificat d’enregistrement de citoyen de l’UE. Ce certificat confirme la résidence légale et inclut le NIE.

Conclusion

Naviguer dans le paysage fiscal et juridique de l’achat immobilier en Espagne peut être complexe, en particulier pour les acheteurs étrangers de propriétés neuves. Bien que la perspective de posséder une propriété sur la Costa del Sol soit excitante, la compréhension de ces obligations financières est cruciale. Il est fortement recommandé de faire appel à des professionnels juridiques et fiscaux expérimentés, spécialisés dans le conseil aux acheteurs étrangers, afin de garantir une transaction fluide et conforme. Ils peuvent fournir des conseils personnalisés et aider à atténuer les problèmes potentiels, garantissant ainsi que votre rêve immobilier en Espagne devienne une réalité sans charges inattendues.