Golden Mile vs Nueva Andalucia : Où acheter à Marbella
La Milla de Oro est le quartier le plus prisé en front de mer de Marbella, tandis que Nueva Andalucia est la Vallée du Golf à l'intérieur des terres, offrant plus d'espace et une meilleure valeur. Les coûts d'achat et les taxes (IVA 10 pour cent plus AJD 1.2 pour cent sur les constructions neuves, ITP 7 pour cent sur les reventes, plus l'IRNR annuel via Modelo 210) sont les mêmes dans les deux cas, donc le choix est vraiment une question de style de vie et de budget.
Choisir entre le Golden Mile et Nueva Andalucia est l’une des premières questions réelles que tout acheteur étranger se pose lors du choix de son lieu d’achat à Marbella. Les deux se trouvent au cœur de la Costa del Sol, sont sûrs, établis et ouverts sur l’international, tout en offrant des quotidiens très différents. Ce guide compare les deux quartiers en termes de style de vie, de propriétés, de valeur et des impôts que vous paierez réellement, afin que vous puissiez faire correspondre le bon emplacement à votre budget et à vos projets.
Golden Mile vs Nueva Andalucia : l’orientation rapide
Le Golden Mile est le couloir côtier d’environ quatre kilomètres s’étendant à l’ouest de la ville de Marbella vers Puerto Banus. C’est l’adresse la plus prestigieuse et établie de Marbella, abritant des hôtels emblématiques tels que le Marbella Club et le Puente Romano, des villas en bord de mer et un stock limité d’appartements en première ligne. Les prix y sont parmi les plus élevés du sud de l’Espagne, et l’offre est limitée par le simple fait qu’il reste très peu de terrains à bâtir.
Nueva Andalucia est située juste à l’intérieur des terres, immédiatement derrière Puerto Banus, et est largement connue sous le nom de Golf Valley car elle s’enroule autour de parcours tels que Las Brisas, Los Naranjos, Aloha et La Quinta. C’est plus vert, plus ouvert et plus axé sur la famille, construit autour d’urbanisations sécurisées, de maisons de ville et de villas plutôt que de tours en bord de mer. Pour le même budget, vous obtenez généralement plus d’espace, un jardin ou une piscine, et un stationnement plus facile, au prix d’un court trajet en voiture ou à vélo jusqu’au sable.
Style de vie et à qui convient chaque quartier
Le Golden Mile privilégie les acheteurs qui souhaitent se rendre à pied à la plage, dîner dans des restaurants de destination et être à quelques minutes de la vie nocturne de Puerto Banus et de la vieille ville de Marbella. Il convient aux couples, aux résidents saisonniers et aux investisseurs recherchant des adresses de prestige et une forte demande locative à court terme. Les compromis sont la densité, le trafic estival sur la route côtière et une tarification premium par mètre carré.
Nueva Andalucia convient aux familles et aux résidents à temps plein qui privilégient l’espace, le golf, l’éducation internationale et un cadre plus calme. La zone est un pôle pour les écoles internationales de la région, avec Aloha College à l’intérieur de Nueva Andalucia même et d’autres comme Swans International et l’English International College à une courte distance en voiture. La vie hebdomadaire s’articule autour du marché du samedi aux arènes de Puerto Banus, des clubs de golf et des restaurants familiaux plutôt que des clubs de plage.
Les deux zones sont bien desservies en matière de soins de santé. Marbella dispose d’un hôpital public relevant du Service Andalou de Santé (SAS) ainsi que d’options privées incluant HC Marbella et le groupe Quironsalud, et des soins en anglais sont facilement disponibles sur toute la côte. L’aéroport de Malaga-Costa del Sol, l’un des plus fréquentés d’Espagne, se trouve à environ 45 à 60 minutes à l’est en voiture, ce qui maintient les deux quartiers à portée de main du reste de l’Europe.
Types de propriétés et dynamiques de prix
Sur le Golden Mile, vous achetez principalement des appartements et des penthouses dans des complexes sécurisés en bord de mer ou à proximité de la plage, ainsi qu’un petit nombre de villas classiques sur de grandes parcelles. La rareté soutient les valeurs et fait de la zone un investissement défensif, mais les prix d’entrée sont élevés et les biens en première ligne se retrouvent rarement sur le marché.
Nueva Andalucia offre un éventail plus large : maisons de ville rénovées, appartements de milieu et haut de gamme dans des développements en bordure de golf, et villas allant des classiques modernisées aux nouvelles constructions contemporaines. Cette diversité explique pourquoi de nombreux acheteurs qui commencent à chercher sur le Golden Mile finissent par acheter à Nueva Andalucia, où le même budget permet d’acquérir une propriété nettement plus grande. Si le rendement locatif est important pour vous, les deux zones se comportent différemment, il est donc utile de lire un guide dédié aux rendements locatifs de la Costa del Sol en parallèle de celui-ci avant de vous engager.
Les coûts d’achat et les taxes sont les mêmes dans les deux zones
Un point important pour les acheteurs étrangers : les taxes ci-dessous s’appliquent à Marbella et même à toute l’Andalousie, elles n’influent donc pas sur la décision entre les deux quartiers. Ce qui change, c’est la base de prix à laquelle elles s’appliquent.
Construction neuve versus revente
Si vous achetez une construction neuve directement auprès d’un promoteur, l’achat est soumis à l’IVA (TVA) à 10 pour cent du prix, plus les droits de timbre (AJD) au taux général andalou de 1,2 pour cent.1 Si vous achetez une propriété de revente, il n’y a pas d’IVA ; à la place, vous payez l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), que l’Andalousie facture au taux général de 7 pour cent, l’un des taux les plus compétitifs d’Espagne.1 Des taux d’ITP réduits existent, par exemple 6 pour cent lorsque la propriété est une résidence habituelle évaluée jusqu’à 150 000 euros, et 3,5 pour cent pour certains acheteurs tels que les moins de 35 ans ou les familles nombreuses, sous certaines conditions.1 La plupart des acheteurs étrangers de résidences secondaires paieront les taux standard.
En plus des taxes, prévoyez les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier, les frais juridiques et, si vous utilisez un prêt hypothécaire, les coûts associés. Une règle générale courante est de prévoir environ 10 à 13 pour cent du prix pour les taxes et les frais de transaction combinés, bien que votre avocat doive vous donner un chiffre exact pour votre cas.
Obtenir votre NIE et finaliser l’achat
Tout acheteur étranger a besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger) pour acheter et payer les impôts espagnols. Les achats de constructions neuves sur plan sont protégés par la loi : les dépôts versés pendant la construction doivent être garantis par une garantie bancaire ou une assurance selon les règles issues de la Ley 57/1968, alors assurez-vous toujours que votre garantie est en place avant d’effectuer les paiements par étapes.
Comparaison des taxes à l’achat
| Élément | Construction neuve (du promoteur) | Revente |
|---|---|---|
| Taxe principale | IVA 10 pour cent1 | ITP 7 pour cent (général, Andalousie)1 |
| Droits de timbre (AJD) | 1,2 pour cent1 | Non applicable |
| S’applique au Golden Mile ? | Oui | Oui |
| S’applique à Nueva Andalucia ? | Oui | Oui |
Impôts courants pour les propriétaires non-résidents
Une fois propriétaire, vous avez des obligations annuelles, quel que soit le quartier. Les non-résidents déclarent leurs revenus immobiliers espagnols via le Modelo 210, la déclaration d’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents), qui est auto-liquidative : le bureau des impôts ne vous envoie pas de facture, la déclaration relève donc de votre responsabilité.2
Si vous ne louez pas la propriété, l’Espagne taxe néanmoins un avantage notionnel appelé revenu imputé. Ceci est calculé à 1,1 pour cent de la valeur cadastrale (valor catastral) lorsque cette valeur a été révisée au cours de l’année en cours ou des dix précédentes, ou 2 pour cent autrement, et le résultat est imposé à 19 pour cent pour les résidents de l’UE ou de l’EEE et 24 pour cent pour les autres non-résidents.3 Le Modelo 210 de revenu imputé pour une année donnée doit être déposé avant le 31 décembre de l’année suivante.3
Si vous la louez, les résidents de l’UE et de l’EEE sont imposés à 19 pour cent sur le revenu locatif net (les dépenses autorisées peuvent être déduites), tandis que les résidents hors UE paient 24 pour cent sur le revenu brut sans déductions.3 Vous paierez également l’IBI, l’impôt foncier local annuel fixé par la mairie de Marbella, plus les charges de copropriété et, pour de nombreuses propriétés, les frais d’enlèvement des ordures ménagères.
Ce qui se passe lorsque vous vendez
Les plus-values réalisées par un non-résident sur une propriété espagnole sont imposées à un taux forfaitaire de 19 pour cent, quel que soit votre pays de résidence fiscale.4 Pour garantir cet impôt, lorsque le vendeur est un non-résident, l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix d’achat et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois après la finalisation.4 Le vendeur dépose ensuite un Modelo 210 dans les quatre mois suivant la vente pour régler le gain réel : si la dette réelle est inférieure aux 3 pour cent retenus, vous récupérez la différence, et s’il n’y a pas de gain, vous pouvez récupérer le montant total, mais seulement si vous déclarez à temps.4 Séparément, le vendeur paie la plusvalia municipal, l’impôt communal sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain entre l’achat et la vente.5 Ces règles sont identiques que votre domicile soit sur le Golden Mile ou à Nueva Andalucia.
Financement et résidence
Les non-résidents peuvent obtenir des prêts hypothécaires espagnols, bien que les banques prêtent généralement un ratio prêt/valeur inférieur à celui qu’elles proposent aux résidents, souvent dans la région de 60 à 70 pour cent du prix ou de l’évaluation, le plafond exact dépendant de votre profil et du prêteur. Considérez cela comme une norme de marché à confirmer avec un courtier plutôt qu’une règle fixe.
Concernant la résidence, notez que l’achat de propriété n’ouvre plus une voie rapide pour vivre en Espagne. La voie de la résidence par investissement, communément appelée Golden Visa, qui permettait un permis de résidence pour un investissement immobilier de 500 000 euros en vertu de la Ley 14/2013,6 a été supprimée en 2025. Les acheteurs qui ont besoin de passer une période prolongée en Espagne devraient demander des conseils spécialisés en immigration sur des alternatives telles que le visa non lucratif, et lire un guide dédié sur les options de résidence et de visa espagnols pour les acheteurs étrangers.
Alors, où devriez-vous acheter ?
Choisissez le Golden Mile si une vie piétonne en bord de mer, le prestige et une adresse de premier choix résiliente comptent le plus, et si votre budget peut absorber la prime. Choisissez Nueva Andalucia si vous voulez plus d’espace, de golf et un cadre familial et adapté à la vie à temps plein, avec plus de propriété pour votre argent. Puisque le cadre fiscal et de coûts (IVA, ITP, AJD, IRNR, IBI et la retenue de 3 pour cent sur la vente) est le même dans les deux, laissez le style de vie et la valeur guider la décision, et laissez un avocat local et un conseiller fiscal confirmer les chiffres exacts pour votre propriété spécifique avant de signer.
Questions fréquentes
La Golden Mile ou Nueva Andalucia est-elle plus chère ?
La Golden Mile est généralement plus chère par mètre carré car c'est la bande côtière principale établie de Marbella avec une offre très limitée. Nueva Andalucia, située à l'intérieur des terres autour de la Vallée du Golf, vous offre généralement plus d'espace et un jardin ou une piscine pour le même budget, c'est pourquoi de nombreux acheteurs qui commencent sur la Golden Mile finissent par acheter là-bas.
Quels impôts dois-je payer lors de l'achat d'une propriété à Marbella ?
Sur une nouvelle construction d'un promoteur, vous payez l'IVA (TVA) à 10 percent plus le droit de timbre (AJD) à 1.2 percent en Andalousie. Sur une revente, vous payez la Taxe de Transfert (ITP) à un taux général de 7 percent à la place. Ces taux sont les mêmes sur la Golden Mile et à Nueva Andalucia. Prévoyez environ 10 à 13 percent du prix pour tous les impôts et frais de transaction combinés.
Les non-résidents paient-ils des impôts sur une propriété à Marbella qu'ils ne louent pas ?
Oui. Les non-résidents doivent déposer le Modelo 210 et payer des impôts sur les revenus imputés même si le logement est vide. La base est de 1.1 percent de la valeur cadastrale (ou 2 percent si elle n'a pas été révisée au cours des dix dernières années), imposée à 19 percent pour les résidents de l'UE/EEE et 24 percent pour les autres non-résidents. La déclaration est due au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.
Comment les revenus locatifs sont-ils imposés pour les propriétaires étrangers à Marbella ?
Les résidents de l'UE et de l'EEE paient 19 percent sur le revenu locatif net et peuvent déduire les dépenses autorisées. Les résidents non-UE paient 24 percent sur le revenu brut sans déductions. Les revenus locatifs sont déclarés via le Modelo 210 (IRNR). Les règles sont les mêmes sur la Golden Mile et à Nueva Andalucia.
Qu'est-ce que la retenue de 3 percent lorsqu'un non-résident vend ?
Lorsque le vendeur est un non-résident, l'acheteur doit retenir 3 percent du prix de vente et le verser à l'Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d'un mois après la finalisation. Le vendeur dépose ensuite le Modelo 210 dans les quatre mois pour régler la plus-value réelle, qui est imposée à un taux forfaitaire de 19 percent, et récupère tout excédent retenu s'il dépose à temps.
Puis-je toujours obtenir la résidence espagnole en achetant une propriété à Marbella ?
Non. La voie du Golden Visa, qui accordait la résidence pour un investissement immobilier de 500,000 euros en vertu de la Ley 14/2013, a été abandonnée en 2025. L'achat d'une propriété ne constitue plus un raccourci pour la résidence, donc si vous avez besoin de vivre en Espagne, vous devriez consulter un spécialiste de l'immigration pour des options telles que le visa non-lucratif.
