Benahavis : L'arrière-pays vert de Marbella

Benahavis est l’arrière-cour verdoyante de Marbella : un village de montagne blanchi à la chaux à peine quinze minutes à l’intérieur des terres de Puerto Banus, pourtant un monde à part en termes de rythme et de paysage. Enveloppé dans les contreforts de la Serrania de Ronda et traversé par trois rivières, le Guadalmina, le Guadaiza et le Guadalmansa, il offre le golf, la gastronomie et l’intimité sécurisée de la Costa del Sol sans la foule du bord de mer ⁵. Ce guide de style de vie explique ce qui rend Benahavis spécial et, tout aussi important, ce qu’un acheteur étranger doit comprendre concernant les impôts, les coûts de propriété et la paperasse qui accompagnent l’achat d’une maison ici.

Benahavis : un village de montagne à quelques minutes de la mer

Benahavis est situé à environ 150 mètres au-dessus du niveau de la mer, à environ 7 kilomètres de la côte, et s’étend sur une généreuse superficie de 145 kilomètres carrés de terrain largement préservé ⁵. La population permanente est faible, près de 9 500 habitants, ce qui fait partie de son attrait : c’est l’une des municipalités les plus montagneuses et les moins construites de la Costa del Sol occidentale ⁵. Fondée à la fin du XIe siècle et ayant obtenu sa propre charte en 1572, la vieille ville est un enchevêtrement de rues escarpées et fleuries qui semble toujours andalouse plutôt que construite pour un complexe touristique ⁵.

Le cadre est l’atout majeur. La municipalité est drainée par trois rivières et est adossée à la Serrania de Ronda, avec le parc national de la Sierra de las Nieves à portée de main ⁵. Cette combinaison de campagne protégée et de proximité avec Marbella est la raison pour laquelle Benahavis est si souvent décrite comme l’arrière-cour verdoyante de Marbella, et pourquoi les acheteurs qui recherchent de l’espace, des vues et de l’intimité s’y dirigent plutôt que vers la bande côtière plus animée.

Le style de vie : golf, gastronomie et grands espaces

Benahavis a bâti sa réputation sur trois piliers : le golf, la gastronomie et la vie en communauté sécurisée. Plusieurs parcours de golf de championnat se trouvent à l’intérieur ou aux abords de la municipalité, et le village lui-même est largement reconnu le long de la côte comme une destination gastronomique, avec une concentration de restaurants exceptionnellement élevée pour sa taille. Il abrite également certains des domaines privés les plus connus d’Europe, notamment La Zagaleta et El Madronal, dont la sécurité, la taille des parcelles et les niveaux de prix attirent des acheteurs internationaux très haut de gamme.

Pour la vie quotidienne, l’attrait réside dans les grands espaces. Des piscines naturelles telles que le Charco de las Mozas, des itinéraires de marche et de cyclisme dans la sierra, et un accès rapide aux plages de Marbella et d’Estepona offrent aux propriétaires à la fois la montagne et la côte le même jour. Si vous comparez cela avec les points chauds voisins, cela s’associe naturellement à nos guides de destination pour Marbella et Estepona, et à nos notes sur le style de vie concernant le golf et le climat de la Costa del Sol.

Combien coûte l’achat à Benahavis

Les propriétés à Benahavis sont imposées selon les mêmes règles andalouses que le reste de la province de Malaga, et la première bifurcation est de savoir si vous achetez du neuf ou une revente.

Une construction neuve (une première vente directement du promoteur) est soumise à l’IVA, la taxe sur la valeur ajoutée espagnole, à 10% du prix, plus les Actos Juridicos Documentados (AJD, droits de timbre) au taux général andalou de 1,2%, pour une charge fiscale combinée d’environ 11,2% ¹³. Une maison de revente est quant à elle soumise à l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la taxe de transfert de l’Andalousie, à un taux forfaitaire de 7% ¹³. La base imposable pour l’ITP est le montant le plus élevé entre le prix déclaré dans l’acte et le valor de referencia de la propriété (la valeur de référence officielle), donc un prix déclaré inhabituellement bas ne réduira pas la facture ³. L’ITP doit être réglée dans les 30 jours calendaires suivant la signature chez le notaire ³.

À partir du 1er janvier 2026, l’Andalousie a renforcé le taux d’ITP réduit de 2% utilisé par les opérateurs professionnels qui achètent pour revendre : il s’applique désormais uniquement jusqu’à une valeur déclarée de 500 000 euros par unité, annexes comprises, et la propriété doit être revendue dans les deux ans plutôt que cinq ⁴. Ceci vise les acheteurs professionnels plutôt qu’une famille achetant une maison, donc la plupart des propriétaires-occupants étrangers paieront le taux standard de 7% sur une revente.

En plus de la taxe principale, prévoyez des frais de notaire (environ 750 à 1 400 euros selon le barème officiel), des frais d’enregistrement foncier (environ 400 à 950 euros) et un avocat indépendant à environ 1% plus TVA ¹³. En règle générale, prévoyez environ 10% en plus du prix pour une revente et 12% à 14% pour une construction neuve une fois tous les coûts inclus ¹². Pour le détail derrière ces chiffres, consultez nos guides dédiés à la taxe de transfert ITP et à l’IVA et AJD sur les achats de constructions neuves.

Si vous achetez sur plan, demandez à votre avocat de confirmer que les paiements échelonnés sont protégés par une garantie bancaire en vertu de la Ley 57/68, la loi qui protège les dépôts versés avant l’achèvement.

Être propriétaire en tant que non-résident : les taxes annuelles

Une fois propriétaire, l’Espagne impose les non-résidents via l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), déclaré sur le Modelo 210. Les résidents de l’UE, d’Islande, de Norvège et du Liechtenstein paient 19% sur le revenu net, tandis que les résidents d’autres pays paient 24% sur le revenu brut sans déductions de dépenses ². Ceci est important car cela modifie le coût effectif de la propriété en fonction de votre pays d’origine.

Même si vous ne louez jamais la propriété, l’Espagne applique un revenu imputé à une résidence secondaire à usage personnel. La base imposable est de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale selon la date de la dernière révision de cette valeur, et votre taux d’IRNR s’applique ensuite à ce chiffre ². Si vous louez la maison, les revenus locatifs sont imposables aux mêmes taux, et les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses afférentes, tandis que les autres ne le peuvent généralement pas ². En plus de l’IRNR, vous payez l’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la taxe foncière municipale annuelle, dont le taux est fixé par chaque mairie et varie donc localement ². Notre guide sur le Modelo 210 et l’impôt sur le revenu des non-résidents décrit en détail le calendrier de déclaration.

Revente : la retenue de 3% et la plusvalia

Lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser au service des impôts au nom du vendeur, à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ². Le vendeur dépose ensuite une déclaration pour régulariser le gain réel et peut réclamer tout excédent. Séparément, le vendeur paie la plusvalia municipal, la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain, que chaque conseil fixe dans les limites légales maximales, il n’y a donc pas de taux national unique ². Tenez compte des deux dans tout plan de revente, et lisez notre guide sur les plus-values et la plusvalia pour des exemples concrets.

Visas et résidence : la vie après le visa doré

Un changement important pour les acheteurs non-européens : le visa doré de l’Espagne, qui accordait autrefois la résidence en échange d’un investissement immobilier de 500 000 euros, a été aboli le 3 avril 2025 ⁶. Acheter à Benahavis, à n’importe quel prix, ne confère plus de permis de résidence en soi. Les ressortissants de l’UE, de l’EEE et de la Suisse jouissent toujours de la libre circulation et peuvent s’enregistrer en tant que résidents. Les acheteurs non-européens qui souhaitent vivre ici utilisent généralement le visa non lucratif, qui exige une preuve de fonds suffisants (globalement de l’ordre de 30 000 euros) et une assurance maladie privée, mais ne permet pas l’emploi local, ou le visa nomade numérique pour ceux qui travaillent à distance pour des clients situés hors d’Espagne ⁶. Notre guide de résidence compare ces voies plus en détail.

Comment s’y rendre, scolarisation et soins de santé

Benahavis est desservi par l’aéroport de Malaga-Costa del Sol, à environ une heure de route le long des AP-7 et A-7, plaçant la majeure partie de l’Europe du Nord à un court vol. Les familles sont bien prises en charge par les écoles internationales regroupées autour de Marbella et Estepona, et les résidents peuvent utiliser à la fois le système de santé public andalou, une fois enregistrés, et les nombreuses cliniques privées de la côte. Chaque acheteur étranger aura également besoin d’un NIE (numéro d’identification d’étranger) pour finaliser un achat et déclarer ses impôts ; consultez nos guides pour obtenir votre NIE et pour ouvrir un compte bancaire espagnol avant de signer.

Benahavis récompense les acheteurs qui désirent le style de vie de la Costa del Sol en retrait de la côte : plus vert, plus calme et plus privé, mais toujours à quelques minutes des marinas de Marbella et de l’aéroport de Malaga. Gérez correctement les impôts et la paperasse dès le départ, et l’arrière-cour verdoyante sera à vous.