Trasferirsi dall'Irlanda in Spagna

Trasferirsi dall’Irlanda alla Spagna è uno dei trasferimenti più agevoli che un cittadino dell’UE possa effettuare, e la Costa del Sol (da Malaga, passando per Marbella fino a Estepona e Sotogrande) rimane il luogo più popolare per gli acquirenti irlandesi. Poiché l’Irlanda è uno stato membro dell’Unione Europea, i cittadini irlandesi godono della piena libertà di movimento: non sono richiesti visti, Golden Visa o Visti non-lucrativi. Questa guida illustra la residenza, le tasse sull’acquisto di una casa di nuova costruzione, e i costi di gestione e gli obblighi che ne derivano. Per le meccaniche dell’acquisto stesso, consultare le nostre guide correlate sull’acquisto di una proprietà di nuova costruzione in Spagna e su come ottenere il vostro numero NIE.

Residenza: cosa serve realmente ai cittadini irlandesi

Secondo le regole di libera circolazione dell’UE, un cittadino irlandese può vivere in Spagna indefinitamente. Se si soggiorna per più di tre mesi, è necessario registrarsi e ottenere il Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (il certificato di residenza verde dell’UE), richiedendolo presso un’Oficina de Extranjeria o una stazione designata della Policia Nacional.¹ Per registrarsi, generalmente è necessario dimostrare mezzi finanziari sufficienti e una copertura sanitaria privata o pubblica, oltre a una prova di indirizzo.¹ Non esiste una carta TIE per i cittadini dell’UE: il certificato verde A4 o delle dimensioni di una carta di credito è il documento che si conserva.

Dovreste anche registrarvi al padron (empadronamiento) presso il vostro municipio locale una volta che avete un indirizzo. Il padron è alla base dell’accesso ai servizi locali, ai posti scolastici e al sistema sanitario, ed è veloce da ottenere. Poiché la Spagna, come l’Irlanda, utilizza l’euro, i trasferimenti irlandesi evitano l’esposizione alla valuta che affrontano gli acquirenti in sterline o dollari, il che semplifica la pianificazione del budget sia per l’acquisto che per la vita quotidiana.

Acquisto di una casa: NIE, tasse e costi di completamento

Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale richiesto per firmare l’atto, aprire un conto bancario e pagare le tasse. L’imposta che si paga all’acquisto dipende dal fatto che la proprietà sia nuova o di rivendita.

Immobile di nuova costruzione

Una casa nuova di zecca acquistata da uno sviluppatore è soggetta all’IVA (VAT) al 10% del prezzo, più l’AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo).²³ In Andalusia, l’aliquota generale dell’AJD è dell’1,2% a seguito della riforma fiscale regionale del 2021, che l’ha abbassata dal precedente 1,5%.³ Quindi, per una nuova costruzione, si dovrebbe prevedere un budget di circa l’11,2% in tasse di acquisto, prima delle spese notarili, di registro immobiliare e legali.

Immobile di rivendita

Una casa di rivendita (di seconda mano) non è soggetta all’IVA; invece, è soggetta all’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). L’Andalusia applica un’aliquota fissa del 7%, semplificata dalla precedente scala progressiva dell’8% al 10% nella stessa riforma del 2021.³ Nessuna AJD separata viene addebitata su una rivendita che paga l’ITP.

Oltre alle tasse, si devono considerare le spese notarili, l’iscrizione al registro immobiliare e le spese legali (un avvocato indipendente è vivamente consigliato, tipicamente intorno all’1% più IVA). Come regola generale approssimativa, i costi totali di transazione per una nuova costruzione sulla Costa del Sol ammontano a circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo. Consultate la nostra guida sul costo reale dell’acquisto di proprietà sulla Costa del Sol per un’analisi completa.

Protezione per l’acquirente su progetto

Se acquistate su progetto, la legge spagnola (originata dalla Ley 57/1968 e ora incorporata nella legislazione edilizia) richiede allo sviluppatore di garantire i vostri pagamenti a rate tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, in modo che i vostri depositi siano protetti se il progetto non viene consegnato. Verificate sempre che questa garanzia sia in essere prima di pagare.

Finanziamento: mutui per non residenti

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma con rapporti prestito-valore (LTV) inferiori rispetto ai residenti. Come norma di mercato (non un limite legale), agli acquirenti non residenti viene tipicamente offerto circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione, a seconda di quale sia inferiore, quindi dovreste prevedere un acconto maggiore di quello che potreste avere in Irlanda.[flags] Tassi, termini e documentazione richiesta variano in base al prestatore; la nostra guida sui mutui spagnoli per non residenti copre il processo. Una volta che vi registrate come residenti spagnoli, solitamente diventano disponibili migliori LTV e termini per i residenti.

Residenza fiscale e il trattato Irlanda-Spagna

Si diventa residenti fiscali spagnoli se si trascorrono più di 183 giorni in Spagna in un anno solare, o se i propri principali interessi economici hanno sede lì.⁴ I residenti fiscali sono tassati sul loro reddito mondiale e presentano la dichiarazione annuale IRPF. La Convenzione per evitare le doppie imposizioni Irlanda-Spagna assegna i diritti di imposizione tra i due paesi in modo che lo stesso reddito non sia tassato due volte, con meccanismi per l’esonero dal credito.⁵ In generale, la maggior parte delle pensioni private è imponibile nel proprio paese di residenza, mentre le pensioni di servizio governativo rimangono tipicamente imponibili alla fonte; poiché queste regole sono specifiche per ogni caso, consultare un professionista prima di trasferire una pensione.⁵[flags]

I nuovi arrivati che diventano residenti fiscali spagnoli e detengono beni all’estero per un valore superiore a 50.000 euro in qualsiasi categoria devono presentare la dichiarazione informativa Modelo 720.⁶ Il regime sanzionatorio associato è stato annullato dalla Corte di Giustizia dell’UE, ma l’obbligo di segnalazione stesso rimane, quindi non omettetelo.⁶

Se mantenete la vostra casa come non residenti

Molti acquirenti irlandesi acquistano prima una casa per le vacanze o un immobile da investimento prima di trasferirsi a tempo pieno. Come proprietario non residente avete obblighi ai sensi dell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarato sul Modelo 210.⁷

• Reddito imputato (proprietà non affittata): la Spagna considera un reddito nozionale dell’1,1% del valore catastale (o del 2% se il valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni). Per i residenti dell’UE/SEE, inclusa l’Irlanda, questo è tassato al 19%.⁷
• Reddito da locazione: i residenti UE/SEE sono tassati al 19% sul profitto netto da locazione e possono detrarre le spese ammissibili; i proprietari non UE pagano il 24% sul lordo senza deduzioni. Essere irlandesi (UE) è un vero vantaggio qui.⁷

Costi correnti: IBI, comunità e utenze

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è la tassa immobiliare locale annuale stabilita da ogni municipio come percentuale del valore catastale; le aliquote variano per comune e sono generalmente comprese tra lo 0,4% e l’1,1% per le proprietà urbane.⁸[flags] Prevedete anche le spese condominiali (comunidad) per appartamenti e complessi residenziali recintati, le tasse sui rifiuti (basura), l’assicurazione sulla casa e le utenze. Se in seguito vendete, a un venditore non residente viene trattenuto il 3% del prezzo di vendita dall’acquirente e versato all’autorità fiscale sul Modelo 211 come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze, e il venditore salda qualsiasi saldo (aliquota sulle plusvalenze UE/SEE 19%) tramite il Modelo 210.⁷

Assistenza sanitaria e scuole

In quanto cittadino dell’UE, avete diverse vie per l’assistenza sanitaria. I pensionati statali irlandesi possono registrare il modulo S1 per accedere all’assistenza sanitaria pubblica spagnola finanziata dall’Irlanda; i lavoratori che pagano la sicurezza sociale spagnola sono coperti dal sistema; e tutti possono avere una copertura privata, che è spesso utilizzata per soddisfare il requisito di registrazione della residenza.¹[flags] Portate la vostra Tessera Europea di Assicurazione Malattia per il periodo di transizione. Per le famiglie, la Costa del Sol offre un’ampia scelta di scuole statali (gratuite) e scuole private internazionali e con curriculum britannico concentrate intorno a Marbella, Estepona e Malaga, che si adattano alle famiglie irlandesi che desiderano un percorso in lingua inglese. Verificate le regole di iscrizione e i bacini d’utenza direttamente con ogni municipio e scuola.

Un ordine sensato di passaggi

1. Richiedete il vostro NIE (di persona in Spagna o tramite il consolato spagnolo).
2. Aprite un conto bancario spagnolo e organizzate il finanziamento se necessario.
3. Affidatevi a un avvocato spagnolo indipendente prima di firmare qualsiasi cosa.
4. Completate l’acquisto davanti a un notaio e pagate l’IVA più l’AJD, o l’ITP.
5. Registratevi al padron, quindi ottenete il vostro certificato di residenza verde dell’UE dopo tre mesi.
6. Organizzate l’assistenza sanitaria (S1, copertura lavorativa o privata) e, se affittate, registratevi per il Modelo 210.

Poiché vi state trasferendo all’interno dell’UE e rimanete nell’eurozona, l’attrito è principalmente amministrativo piuttosto che legale. Gestite correttamente la sequenza di tasse e residenza, utilizzate un avvocato indipendente, e il trasferimento dall’Irlanda alla Costa del Sol è molto realizzabile.