Umzug von Irland nach Spanien
Als EU-Bürger können irische Käufer ohne Visum nach Spanien ziehen und melden ihren Wohnsitz einfach nach drei Monaten an. Der Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol bedeutet weiterhin eine NIE, Kaufsteuern (10% IVA plus etwa 1.2% AJD bei Neubauten oder 7% ITP bei Weiterverkäufen in Andalusien) und laufende Steuern für Nichtansässige oder Ansässige über Modelo 210.
Der Umzug von Irland nach Spanien ist eine der reibungslosesten Umsiedlungen, die ein EU-Bürger vornehmen kann, und die Costa del Sol (von Málaga über Marbella bis Estepona und Sotogrande) bleibt der beliebteste Anlaufpunkt für irische Käufer. Da Irland ein Mitgliedstaat der Europäischen Union ist, genießen irische Staatsbürger volle Freizügigkeit: Es ist weder ein Visum noch ein Goldenes Visum oder ein Visum für Nichterwerbstätige erforderlich. Dieser Leitfaden behandelt die Themen Aufenthalt, Steuern beim Kauf eines Neubaus sowie die laufenden Kosten und Verpflichtungen, die sich daraus ergeben. Informationen zu den Mechanismen des Kaufs selbst finden Sie in unseren Begleitdokumenten zum Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien und zur Beantragung Ihrer NIE-Nummer.
Aufenthalt: Was irische Bürger tatsächlich benötigen
Nach den EU-Freizügigkeitsregeln kann ein irischer Staatsbürger unbegrenzt in Spanien leben. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich registrieren und das Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (die grüne EU-Aufenthaltsbescheinigung) beantragen, das bei einer Oficina de Extranjeria oder einer dafür vorgesehenen Policia Nacional Station beantragt wird.1 Zur Registrierung müssen Sie im Allgemeinen ausreichende finanzielle Mittel und entweder eine private oder öffentliche Krankenversicherung sowie einen Adressnachweis vorlegen.1 Es gibt keine TIE-Karte für EU-Bürger: Die grüne A4- oder kreditkartengroße Bescheinigung ist das Dokument, das Sie aufbewahren.
Sie sollten sich auch im padron (Empadronamiento) bei Ihrem örtlichen Rathaus anmelden, sobald Sie eine Adresse haben. Das Padron ist die Grundlage für den Zugang zu lokalen Dienstleistungen, Schulplätzen und dem Gesundheitssystem und ist schnell erledigt. Da Spanien, wie Irland, den Euro verwendet, vermeiden irische Umzügler das Währungsrisiko, dem Käufer von Pfund Sterling oder Dollar ausgesetzt sind, was die Budgetierung sowohl für den Kauf als auch für den täglichen Lebensunterhalt vereinfacht.
Hauskauf: NIE, Steuern und Abschlusskosten
Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Numero de Identidad de Extranjero), die Steueridentifikationsnummer, die zum Unterzeichnen der Urkunde, zum Eröffnen eines Bankkontos und zum Bezahlen von Steuern erforderlich ist. Die beim Kauf zu zahlende Steuer hängt davon ab, ob es sich um eine Neu- oder Wiederverkaufsimmobilie handelt.
Neubauimmobilie
Ein brandneues Haus, das von einem Bauträger gekauft wird, unterliegt der IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10% des Preises, zuzüglich AJD (Actos Juridicos Documentados, Stempelsteuer).23 In Andalusien beträgt der allgemeine AJD-Satz nach der regionalen Steuerreform von 2021 1,2%, nachdem er zuvor bei 1,5% lag.3 Für einen Neubau sollten Sie daher grob 11,2% an Kaufsteuern einplanen, zuzüglich Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten.
Wiederverkaufsimmobilie
Eine Wiederverkaufsimmobilie (gebrauchtes Haus) unterliegt nicht der IVA; stattdessen fällt ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an. Andalusien wendet einen pauschalen Satz von 7% an, vereinfacht gegenüber der früheren progressiven Skala von 8% bis 10% in derselben Reform von 2021.3 Für einen Wiederverkauf, der ITP entrichtet, wird keine separate AJD erhoben.
| Kaufsteuer | Neubau (Andalusien) | Wiederverkauf (Andalusien) |
|---|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) | 10% | Nicht anwendbar |
| AJD (Stempelsteuer) | 1.2% | Nicht anwendbar |
| ITP (Grunderwerbsteuer) | Nicht anwendbar | 7% |
Zusätzlich zur Steuer sollten Sie Notargebühren, Grundbucheintragung und Anwaltskosten einplanen (ein unabhängiger Anwalt wird dringend empfohlen, typischerweise etwa 1% zuzüglich IVA). Als Faustregel belaufen sich die gesamten Transaktionskosten für einen Neubau an der Costa del Sol auf grob 12% bis 14% zusätzlich zum Preis. Eine vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Leitfaden zu den tatsächlichen Kosten des Immobilienkaufs an der Costa del Sol.
Käuferschutz bei Kauf vom Plan
Wenn Sie vom Plan kaufen, verlangt das spanische Gesetz (ursprünglich in Ley 57/1968 verankert und nun in der Baugesetzgebung enthalten), dass der Bauträger Ihre Ratenzahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice absichert, sodass Ihre Einzahlungen geschützt sind, falls das Projekt nicht realisiert wird. Vergewissern Sie sich immer, dass diese Garantie vorhanden ist, bevor Sie zahlen.
Finanzierung: Hypotheken für Nichtansässige
Spanische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, jedoch zu niedrigeren Beleihungsquoten als für Ansässige. Als Marktnorm (keine gesetzliche Obergrenze) werden nichtansässigen Käufern typischerweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung angeboten, je nachdem, welcher Wert niedriger ist, sodass Sie eine höhere Anzahlung einplanen sollten, als Sie es vielleicht in Irland tun würden.[flags] Zinssätze, Konditionen und die erforderlichen Unterlagen variieren je nach Kreditgeber; unser Leitfaden zu spanischen Hypotheken für Nichtansässige behandelt den Prozess. Sobald Sie sich als spanischer Resident registrieren, werden in der Regel bessere Beleihungsquoten und Konditionen für Residenten verfügbar.
Steuerlicher Wohnsitz und das Abkommen Irland-Spanien
Sie werden spanischer Steuerresident, wenn Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen oder wenn Ihre hauptsächlichen wirtschaftlichen Interessen dort angesiedelt sind.4 Steuerresidenten werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert und reichen die jährliche IRPF-Erklärung ein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Irland und Spanien weist die Besteuerungsrechte zwischen den beiden Ländern zu, sodass dasselbe Einkommen nicht zweimal besteuert wird, mit Mechanismen zur Anrechnung.5 Im Allgemeinen sind die meisten privaten Renten in Ihrem Wohnsitzland steuerpflichtig, während staatliche Dienstrenten typischerweise an der Quelle steuerpflichtig bleiben; da diese Regeln fallspezifisch sind, holen Sie sich vor der Übertragung einer Rente Rat ein.5[flags]
Neuzugänge, die spanische Steuerresidenten werden und im Ausland Vermögenswerte im Wert von über 50.000 Euro in einer beliebigen Kategorie halten, müssen die informative Erklärung Modelo 720 einreichen.6 Die damit verbundene Strafregelung wurde vom Gerichtshof der EU aufgehoben, aber die Meldepflicht selbst bleibt bestehen, also überspringen Sie diese nicht.6
Wenn Sie Ihr Zuhause als Nichtansässiger behalten
Viele irische Käufer erwerben zunächst ein Ferien- oder Anlageobjekt, bevor sie dauerhaft umziehen. Als nichtansässiger Eigentümer haben Sie Verpflichtungen gemäß IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), die auf Modelo 210 erklärt werden.7
- Unterstelltes Einkommen (nicht vermietetes Eigentum): Spanien unterstellt ein fiktives Einkommen von 1,1% des Katasterwerts (oder 2%, wenn der Wert in den letzten zehn Jahren nicht revidiert wurde). Für Einwohner der EU/EWR, einschließlich Irland, wird dies mit 19% besteuert.7
- Mieteinnahmen: Einwohner der EU/EWR werden mit 19% auf den Nettomietgewinn besteuert und können abzugsfähige Ausgaben geltend machen; Nicht-EU-Eigentümer zahlen 24% auf den Bruttobetrag ohne Abzüge. Irisch (EU) zu sein ist hier ein echter Vorteil.7
Laufende Kosten: IBI, Gemeinde und Nebenkosten
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die von jedem Rathaus als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt wird; die Sätze variieren je nach Gemeinde und liegen für städtische Immobilien grob im Bereich von 0,4% bis 1,1%.8[flags] Planen Sie auch die Gemeinschaftsgebühren (Comunidad) für Wohnungen und geschlossene Wohnanlagen, Müllgebühren (Basura), Hausratversicherung und Nebenkosten ein. Wenn Sie später verkaufen, werden einem nichtansässigen Verkäufer 3% des Verkaufspreises vom Käufer einbehalten und als Vorauszahlung auf die Kapitalertragssteuer an die Steuerbehörde auf Modelo 211 gezahlt, und der Verkäufer begleicht jeden Restbetrag (Kapitalertragssatz EU/EWR 19%) über Modelo 210.7
Gesundheitswesen und Schulen
Als EU-Bürger haben Sie mehrere Wege zur Gesundheitsversorgung. Irische Staatsrentner können das S1-Formular registrieren, um Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung zu erhalten, die von Irland finanziert wird; Arbeitnehmer, die spanische Sozialversicherungsbeiträge zahlen, sind über das System abgedeckt; und jeder kann eine private Versicherung abschließen, die oft zur Erfüllung der Wohnsitzanmeldungspflicht verwendet wird.1[flags] Führen Sie Ihre Europäische Krankenversicherungskarte für die Übergangszeit mit sich. Für Familien bietet die Costa del Sol eine große Auswahl an staatlichen Schulen (kostenlos) sowie internationalen und britischen Privatschulen, die sich um Marbella, Estepona und Malaga konzentrieren und für irische Familien geeignet sind, die einen englischsprachigen Bildungsweg wünschen. Überprüfen Sie die Anmeldebestimmungen und das Einzugsgebiet direkt bei jedem Rathaus und jeder Schule.
Eine sinnvolle Reihenfolge der Schritte
- Beantragen Sie Ihre NIE (persönlich in Spanien oder über das spanische Konsulat).
- Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto und arrangieren Sie bei Bedarf die Finanzierung.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt, bevor Sie etwas unterzeichnen.
- Schließen Sie den Kauf vor einem Notar ab und zahlen Sie IVA plus AJD oder ITP.
- Melden Sie sich beim Padron an und beantragen Sie nach drei Monaten Ihre grüne EU-Aufenthaltsbescheinigung.
- Kümmern Sie sich um die Gesundheitsversorgung (S1, Arbeitsversicherung oder privat) und, falls Sie vermieten, registrieren Sie sich für Modelo 210.
Da Sie innerhalb der EU umziehen und in der Eurozone bleiben, sind die Reibungsverluste hauptsächlich administrativer und nicht rechtlicher Natur. Wenn Sie die Steuer- und Wohnsitzfolge richtig angehen und einen unabhängigen Anwalt beauftragen, ist der Umzug von Irland an die Costa del Sol sehr gut machbar.
Häufig gestellte Fragen
Benötigen irische Staatsbürger ein Visum, um nach Spanien umzuziehen?
Nein. Irland ist ein EU-Mitgliedstaat, daher haben irische Staatsbürger volle Freizügigkeit. Sie benötigen kein Visum, Golden Visa oder Non-Lucrative Visa. Wenn Sie länger als drei Monate bleiben, müssen Sie sich lediglich anmelden und die grüne EU-Aufenthaltsbescheinigung (Certificado de Registro de Ciudadano de la Union) erhalten.
Welche Steuern zahle ich beim Kauf eines Neubaus an der Costa del Sol?
Neubauten unterliegen 10% IVA (VAT) zuzüglich AJD-Stempelsteuer, die in Andalusien 1.2% beträgt. Wiederverkaufsimmobilien zahlen stattdessen 7% ITP-Übertragungssteuer. Hinzu kommen Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren, sodass die gesamten Transaktionskosten in der Regel etwa 12% bis 14% des Preises ausmachen.
Wann werde ich spanischer Steuerresident?
Im Allgemeinen, wenn Sie mehr als 183 Tage in einem Kalenderjahr in Spanien verbringen oder Ihre Hauptwirtschaftsinteressen in Spanien liegen. Steueransässige werden auf ihr weltweites Einkommen besteuert, und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Irland und Spanien verhindert, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird.
Was ist Modelo 210 und muss ich es einreichen?
Modelo 210 ist die Einkommensteuererklärung für Nichtansässige (IRNR). Wenn Sie eine spanische Immobilie besitzen, aber kein Steuerresident sind, reichen Sie es entweder für ein angenommenes zugerechnetes Einkommen für ein Haus ein, das Sie nicht vermieten (1.1% des Katasterwerts, besteuert mit 19% für EU-Bürger), oder für Ihre Mieteinnahmen (19% des Nettogewinns für EU-Bürger, mit abzugsfähigen Ausgaben).
Wie viel kann ein Nichtansässiger für eine spanische Hypothek aufnehmen?
Als Marktnorm und nicht als gesetzliche Regelung leihen spanische Banken Nichtansässigen typischerweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises oder der Bewertung. Planen Sie daher eine höhere Anzahlung ein. Sobald Sie sich als spanischer Resident registrieren, werden in der Regel bessere Beleihungsquoten und Konditionen verfügbar.
Kann meine Familie das spanische Gesundheitssystem und Schulen nutzen?
Ja. Als EU-Bürger haben Sie Zugang zur öffentlichen Gesundheitsversorgung über ein S1 form (für irische staatliche Rentner), über die spanische Sozialversicherung, wenn Sie arbeiten, oder über eine private Krankenversicherung. Kinder können kostenlose staatliche Schulen besuchen, und die Costa del Sol hat auch viele internationale und britische Privatschulen.
