Przeprowadzka z Irlandii do Hiszpanii

Przeprowadzka z Irlandii do Hiszpanii jest jedną z najpłynniejszych relokacji, jakich może dokonać obywatel UE, a Costa del Sol (od Malagi przez Marbellę po Esteponę i Sotogrande) pozostaje najpopularniejszym miejscem dla irlandzkich nabywców. Ponieważ Irlandia jest państwem członkowskim Unii Europejskiej, obywatele irlandzcy cieszą się pełną swobodą przepływu: nie jest wymagana wiza, Złota Wiza ani Wiza Niezarobkowa. Ten przewodnik omawia kwestie rezydencji, podatki od zakupu nowego domu, a także bieżące koszty i obowiązki. Mechanikę samego zakupu znajdziesz w naszych pokrewnych przewodnikach dotyczących zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w Hiszpanii i uzyskania numeru NIE.

Rezydencja: czego właściwie potrzebują obywatele irlandzcy

Zgodnie z zasadami swobodnego przepływu UE, obywatel irlandzki może mieszkać w Hiszpanii bezterminowo. Jeśli zostaniesz dłużej niż trzy miesiące, musisz się zarejestrować i uzyskać Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (zielony certyfikat rezydencji UE), o który ubiega się w Oficina de Extranjeria lub wyznaczonym posterunku Policia Nacional.¹ Aby się zarejestrować, zazwyczaj musisz wykazać wystarczające środki finansowe i prywatne lub publiczne ubezpieczenie zdrowotne, a także dowód adresu.¹ Nie ma karty TIE dla obywateli UE: zielony certyfikat w formacie A4 lub wielkości karty kredytowej jest dokumentem, który zachowujesz.

Powinieneś także zarejestrować się w padron (empadronamiento) w swoim lokalnym ratuszu, gdy tylko będziesz mieć adres. Padron stanowi podstawę dostępu do usług lokalnych, miejsc w szkołach i systemu opieki zdrowotnej, a jego wykonanie jest szybkie. Ponieważ Hiszpania, podobnie jak Irlandia, używa euro, irlandzcy przeprowadzający się unikają ryzyka kursowego, z którym borykają się nabywcy posługujący się funtem szterlingiem lub dolarem, co upraszcza budżetowanie zarówno zakupu, jak i codziennego życia.

Zakup domu: NIE, podatki i koszty zakończenia transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje numeru NIE (Numero de Identidad de Extranjero), numeru identyfikacji podatkowej wymaganego do podpisania aktu notarialnego, otwarcia konta bankowego i płacenia podatków. Podatek, który płacisz przy zakupie, zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy z rynku wtórnego.

Nieruchomość z rynku pierwotnego

Zupełnie nowy dom kupiony od dewelopera podlega podatkowi IVA (VAT) w wysokości 10% ceny, plus AJD (Actos Juridicos Documentados, opłata skarbowa).²³ W Andaluzji ogólna stawka AJD wynosi 1.2% po reformie podatkowej regionu z 2021 r., która obniżyła ją z poprzednich 1.5%.³ Zatem przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego należy zaplanować w budżecie około 11.2% na podatki od zakupu, przed opłatami notarialnymi, rejestracji w Księdze Wieczystej i opłatami prawnymi.

Nieruchomość z rynku wtórnego

Nieruchomość z rynku wtórnego (używana) nie podlega podatkowi IVA; zamiast tego podlega ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Andaluzja stosuje stałą stawkę 7%, uproszczoną z wcześniejszej progresywnej skali od 8% do 10% w tej samej reformie z 2021 r.³ Nie pobiera się oddzielnego AJD od sprzedaży wtórnej, która płaci ITP.

Oprócz podatku, należy uwzględnić opłaty notarialne, wpis do Księgi Wieczystej i opłaty prawne (zdecydowanie zaleca się niezależnego prawnika, zazwyczaj około 1% plus IVA). Z grubsza, całkowite koszty transakcji na nieruchomości z rynku pierwotnego na Costa del Sol wynoszą około 12% do 14% ponad cenę. Pełny rozkład kosztów znajdziesz w naszym przewodniku dotyczącym rzeczywistego kosztu zakupu nieruchomości na Costa del Sol.

Ochrona nabywców nieruchomości z projektu

Jeśli kupujesz nieruchomość z projektu, prawo hiszpańskie (wywodzące się z Ley 57/1968, a obecnie osadzone w przepisach budowlanych) wymaga od dewelopera zagwarantowania Twoich płatności etapowych poprzez gwarancję bankową lub polisę ubezpieczeniową, dzięki czemu Twoje depozyty są chronione, jeśli projekt nie zostanie zrealizowany. Zawsze upewnij się, że ta gwarancja jest w mocy przed dokonaniem płatności.

Finansowanie: kredyty hipoteczne dla nierezydentów

Hiszpańskie banki udzielają kredytów nierezydentom, ale z niższymi wskaźnikami LTV (loan-to-value) niż rezydentom. Zgodnie z normą rynkową (nie jest to prawny limit), nabywcom-nierezydentom zazwyczaj oferuje się około 60% do 70% ceny zakupu lub wyceny, w zależności od tego, która kwota jest niższa, więc powinieneś zaplanować większy depozyt niż w Irlandii.[flags] Stawki, warunki i wymagana dokumentacja różnią się w zależności od kredytodawcy; nasz przewodnik po hiszpańskich kredytach hipotecznych dla nierezydentów opisuje ten proces. Po zarejestrowaniu się jako hiszpański rezydent, zazwyczaj dostępne stają się lepsze wskaźniki LTV i warunki dla rezydentów.

Rezydencja podatkowa i traktat Irlandia-Hiszpania

Stajesz się hiszpańskim rezydentem podatkowym, jeśli spędzasz w Hiszpanii więcej niż 183 dni w roku kalendarzowym lub jeśli Twoje główne interesy ekonomiczne są tam zlokalizowane.⁴ Rezydenci podatkowi są opodatkowani od swoich dochodów na całym świecie i składają roczną deklarację IRPF. Konwencja o unikaniu podwójnego opodatkowania między Irlandią a Hiszpanią rozdziela prawa do opodatkowania między oba kraje, aby ten sam dochód nie był opodatkowany dwukrotnie, z mechanizmami ulgi kredytowej.⁵ Ogólnie rzecz biorąc, większość prywatnych emerytur jest opodatkowana w kraju Twojego zamieszkania, podczas gdy emerytury służby państwowej zazwyczaj pozostają opodatkowane u źródła; ponieważ te zasady są specyficzne dla konkretnych faktów, zasięgnij porady przed przeniesieniem emerytury.⁵[flags]

Nowo przybyli, którzy stają się hiszpańskimi rezydentami podatkowymi i posiadają aktywa za granicą o wartości ponad 50 000 euro w dowolnej kategorii, muszą złożyć deklarację informacyjną Modelo 720.⁶ Związany z nią system kar został unieważniony przez Trybunał Sprawiedliwości UE, ale sam obowiązek sprawozdawczy pozostaje, więc nie należy go pomijać.⁶

Jeśli zachowasz dom jako nierezydent

Wielu irlandzkich nabywców najpierw kupuje dom wakacyjny lub inwestycyjny, zanim przeprowadzi się na stałe. Jako właściciel-nierezydent masz obowiązki wynikające z IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), deklarowane na Modelo 210.⁷

• Dochód domniemany (nieruchomość niewynajmowana): Hiszpania uznaje dochód fikcyjny w wysokości 1.1% wartości katastralnej (lub 2%, jeśli wartość nie była weryfikowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat). Dla rezydentów UE/EOG, w tym Irlandii, jest to opodatkowane stawką 19%.⁷
• Dochód z wynajmu: Rezydenci UE/EOG są opodatkowani stawką 19% od zysku netto z wynajmu i mogą odliczać dozwolone wydatki; właściciele spoza UE płacą 24% od kwoty brutto bez odliczeń. Bycie Irlandczykiem (UE) jest tutaj prawdziwą zaletą.⁷

Koszty bieżące: IBI, wspólnota i media

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny lokalny podatek od nieruchomości ustalany przez każdy ratusz jako procent wartości katastralnej; stawki różnią się w zależności od gminy i wynoszą ogólnie od 0.4% do 1.1% dla nieruchomości miejskich.⁸[flags] Zaplanuj także budżet na opłaty wspólnotowe (comunidad) w mieszkaniach i osiedlach zamkniętych, opłaty za śmieci (basura), ubezpieczenie domu i media. Jeśli później sprzedasz nieruchomość, nabywca potrąca 3% ceny sprzedaży od sprzedawcy-nierezydenta i wpłaca je do organu podatkowego na Modelo 211 jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych, a sprzedawca rozlicza wszelkie pozostałe saldo (stawka podatku od zysków kapitałowych dla UE/EOG 19%) za pośrednictwem Modelo 210.⁷

Opieka zdrowotna i szkoły

Jako obywatel UE masz kilka ścieżek dostępu do opieki zdrowotnej. Irlandzcy emeryci państwowi mogą zarejestrować formularz S1, aby uzyskać dostęp do hiszpańskiej publicznej opieki zdrowotnej finansowanej przez Irlandię; pracownicy, którzy płacą hiszpańskie ubezpieczenie społeczne, są objęci systemem; a każdy może posiadać prywatne ubezpieczenie, które często jest używane do spełnienia wymogu rejestracji rezydencji.¹[flags] Posiadaj Europejską Kartę Ubezpieczenia Zdrowotnego na okres przejściowy. Dla rodzin, Costa del Sol oferuje szeroki wybór szkół państwowych (bezpłatnych) oraz międzynarodowych i prywatnych szkół z brytyjskim programem nauczania, skoncentrowanych wokół Marbelli, Estepony i Malagi, które odpowiadają irlandzkim rodzinom pragnącym ścieżki nauczania w języku angielskim. Zasady rekrutacji i rejonizację należy zweryfikować bezpośrednio w każdym ratuszu i szkole.

Rozsądna kolejność kroków

1. Złóż wniosek o swój numer NIE (osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem konsulatu hiszpańskiego).
2. Otwórz hiszpańskie konto bankowe i w razie potrzeby zorganizuj finansowanie.
3. Zleć niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi przed podpisaniem czegokolwiek.
4. Dokonaj zakupu przed notariuszem i zapłać IVA plus AJD, lub ITP.
5. Zarejestruj się w padron, a następnie uzyskaj swój zielony certyfikat rezydencji UE po trzech miesiącach.
6. Ureguluj kwestie opieki zdrowotnej (S1, ubezpieczenie pracownicze lub prywatne), a w przypadku wynajmowania, zarejestruj się dla Modelo 210.

Ponieważ przeprowadzasz się w obrębie UE i pozostajesz w strefie euro, tarcia są głównie administracyjne, a nie prawne. Upewnij się, że poprawnie wykonasz sekwencję podatkową i rezydencjalną, skorzystaj z usług niezależnego prawnika, a przeprowadzka z Irlandii na Costa del Sol jest bardzo możliwa do zrealizowania.