Impôts fonciers des non-résidents en Espagne (Vue d'ensemble)

Important, veuillez lire ceci en premier. Ce guide contient des informations générales, et non des conseils fiscaux ou juridiques personnalisés, et ne crée aucune relation conseiller-client. Les chiffres ci-dessous sont les taux et seuils que nous avons pu confirmer auprès de sources officielles à la date de révision (28 juillet 2026) ; les taux d’imposition espagnols, les règles régionales et les seuils de déclaration changent d’une année fiscale à l’autre et varient selon les communautés autonomes, de sorte qu’un chiffre correct aujourd’hui pourrait ne pas l’être au moment de votre achat ou de votre vente. Avant d’agir sur la base des informations ici, confirmez les règles qui s’appliquent à votre situation spécifique auprès d’un conseiller fiscal espagnol agréé (asesor fiscal) ou d’un avocat (abogado colegiado).

Posséder une propriété sur la Costa del Sol s’accompagne d’obligations fiscales espagnoles spécifiques pour les non-résidents. Le système est stratifié, certaines taxes sont nationales, d’autres régionales, d’autres encore fixées par la mairie, et les charges sont généralement dues à trois moments : à l’achat, chaque année de propriété, et lors de la vente. Les taxes nationales telles que l’IRNR sont uniformes à l’échelle nationale, tandis que l’impôt sur les transferts (ITP) et les droits de timbre (AJD) sont régionaux, c’est pourquoi les taux andalous sont ceux qui comptent généralement ici.

Taxes sur l’achat de propriété : Neuf vs. Revente

La taxe la plus importante au moment de l’achat dépend si la propriété est une maison neuve achetée à un promoteur ou une revente achetée à un propriétaire précédent. En général, vous payez l’un ou l’autre, pas les deux.

Propriétés de revente : Taxe de transfert ITP

Lorsque vous achetez une propriété d’occasion (revente), vous payez l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), une taxe régionale. En Andalousie, le taux général est un taux forfaitaire de 7% ³, parmi les plus compétitifs d’Espagne. L’ITP est auto-déclaré et payé à la Junta de Andalucía en utilisant le Modelo 600 ⁴. (Des taux réduits existent pour certains acheteurs, par exemple les jeunes acheteurs ou les logements protégés, il vaut donc la peine de vérifier si vous êtes éligible.)

Propriétés neuves : TVA & Droits de timbre

Si vous êtes le premier propriétaire d’une propriété neuve achetée directement au promoteur, vous ne payez généralement pas l’ITP. Au lieu de cela, deux taxes distinctes s’appliquent généralement :

• TVA (IVA) : une taxe nationale facturée au taux réduit de 10% sur les nouvelles propriétés résidentielles ⁷.
• Droits de timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD) : une taxe régionale sur l’acte notarié ; le taux général andalou est de 1,2% ³.

Ainsi, une nouvelle construction en Andalousie représente généralement environ 11,2% de taxes d’achat, contre environ 7% pour une revente.

Taxes annuelles sur la propriété pour les non-résidents

Chaque année, les propriétaires non-résidents sont généralement redevables de deux taxes principales, que la propriété soit utilisée ou non.

IBI : Taxe foncière locale

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est une taxe municipale, équivalent espagnol de la taxe d’habitation, que les propriétaires, résidents ou non, paient annuellement ⁶. Elle est calculée sur la valor catastral de la propriété (une valeur administrative officielle normalement bien inférieure au prix du marché). Chaque mairie fixe son propre taux dans la fourchette légale, généralement de l’ordre de 0,4% à 1,1% de la valeur cadastrale ⁶ ; confirmez le taux actuel auprès de la municipalité concernée, car les fourchettes et les surtaxes varient.

IRNR : Impôt sur le revenu des non-résidents

L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) est un impôt national sur le revenu que les non-résidents paient sur les revenus de source espagnole, déclaré sur le Modelo 210 ¹. Deux scénarios sont courants pour les propriétaires immobiliers :

1. Revenu imputé (propriété à usage personnel). Si votre propriété est destinée à votre usage personnel et n’est pas louée, la loi considère que vous en retirez un avantage et taxe un "revenu imputé" ⁵. La base imposable est généralement de 1,1% de la valeur cadastrale (ou de 2% lorsque cette valeur n’a pas été révisée au cours des dix dernières années) ¹⁵. La déclaration de revenu imputé est généralement déposée au cours de l’année suivant l’année fiscale, avant le 31 décembre ¹.
2. Revenus locatifs. Si vous louez la propriété, vous déclarez le loyer perçu ¹.

Le taux d’IRNR dépend généralement de votre lieu de résidence ² :

• 19% pour les résidents de l’Union Européenne, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein (EEE).
• 24% pour les résidents de tous les autres pays, y compris le Royaume-Uni et les États-Unis.

Les résidents de l’UE/EEE peuvent généralement déduire les dépenses autorisées (telles que les intérêts hypothécaires, l’IBI, les charges de copropriété et l’entretien) et sont imposés sur le revenu locatif net ; les résidents non-UE/EEE sont généralement imposés sur le loyer brut sans déductions ². La déductibilité d’une dépense spécifique dans votre cas doit être confirmée auprès d’un conseiller.

Impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) en Andalousie

L’impôt sur la fortune est un impôt national annuel sur les actifs nets ; pour les non-résidents, il s’applique généralement uniquement aux actifs situés en Espagne, avec une exonération fiscale générale de 700 000 € par personne ⁸. L’Andalousie applique actuellement un crédit régional de 100%, de sorte que l’impôt régional sur la fortune y est généralement nul ⁹, bien qu’une déclaration puisse toujours être requise au-dessus du seuil de déclaration. Un "Impôt de solidarité sur les grandes fortunes" national peut s’appliquer aux patrimoines nets supérieurs à 3 millions d’euros et peut en pratique annuler le crédit régional ⁹ ; ce domaine change fréquemment, il est donc conseillé de vérifier la position actuelle.

Taxes lors de la vente de votre propriété espagnole

Lorsque vous vendez, deux charges principales s’appliquent généralement : l’une sur le bénéfice, l’autre sur l’augmentation de la valeur du terrain.

Impôt sur les plus-values & la retenue de 3%

Pour un non-résident, la plus-value (en gros, prix de vente moins coût d’acquisition incluant les taxes et frais d’achat) est généralement imposée à un taux forfaitaire de 19% ¹⁵. Pour garantir le recouvrement, la loi espagnole oblige l’acheteur à retenir 3% du prix de vente total et à le payer directement à l’Agence fiscale pour le compte du vendeur, en utilisant le Modelo 211, généralement dans le mois suivant la vente ⁵. Ces 3% sont une avance sur la facture finale : après la vente, le vendeur dépose un Modelo 210 pour régler la plus-value, en réclamant tout excédent ou en payant tout déficit ¹. Une vente à perte est généralement toujours soumise à la retenue, récupérée par la déclaration.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal (officiellement l’IIVTNU) est une taxe locale perçue par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain pendant la durée de la propriété ; elle dépend de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années de détention, et relève légalement de la responsabilité du vendeur ⁶. Lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur est souvent rendu subsidiairement responsable pour s’assurer que la taxe est payée.

Comment un non-résident règle généralement les taxes immobilières espagnoles

La séquence générale, les étapes exactes et les délais dépendent de votre cas : obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero, généralement requis pour acheter, ouvrir un compte bancaire ou déclarer) ; ouvrir un compte bancaire espagnol pour les taxes, les services publics et les prélèvements automatiques de l’IBI ; payer la taxe d’achat à temps (revente : ITP sur le Modelo 600 dans le délai andalou ³⁴ ; neuf : le promoteur facture l’IVA et votre représentant dépose généralement l’AJD ⁷) ; enregistrer la propriété au registre foncier (Registro de la Propiedad) ; mettre en place l’IBI annuel auprès de la mairie ⁶ ; et déposer l’IRNR annuel (Modelo 210), revenu imputé ou locatif ¹².