Podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów (Przegląd)

Ważne, proszę przeczytać najpierw. Niniejszy przewodnik zawiera ogólne informacje, nie jest spersonalizowaną poradą podatkową ani prawną i nie tworzy żadnej relacji doradca–klient. Poniższe dane to stawki i progi, które mogliśmy potwierdzić z oficjalnymi źródłami na dzień przeglądu (28 lipca 2026); hiszpańskie stawki podatkowe, przepisy regionalne i progi zgłaszania zmieniają się w zależności od roku podatkowego i różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, dlatego liczba, która jest dziś poprawna, może nie być poprawna w momencie zakupu lub sprzedaży. Przed podjęciem jakichkolwiek działań na podstawie tych informacji, prosimy o potwierdzenie zasad mających zastosowanie do Państwa konkretnej sytuacji u zarejestrowanego hiszpańskiego doradcy podatkowego (asesor fiscal) lub prawnika praktykującego (abogado colegiado).

Posiadanie domu na Costa del Sol wiąże się ze specyficznymi hiszpańskimi obowiązkami podatkowymi dla nierezydentów. System jest warstwowy, niektóre podatki są krajowe, inne regionalne, niektóre ustalane przez ratusz, a opłaty zazwyczaj są płatne w trzech momentach: przy zakupie, każdego roku posiadania i przy sprzedaży. Podatki krajowe, takie jak IRNR, są jednolite w całym kraju, podczas gdy podatek od przeniesienia własności (ITP) i opłata skarbowa (AJD) są regionalne, dlatego stawki andaluzyjskie są tymi, które zazwyczaj mają tu znaczenie.

Podatki od zakupu nieruchomości: nowe budownictwo kontra rynek wtórny

Największy podatek w momencie zakupu zależy od tego, czy nieruchomość jest nowym domem kupionym od dewelopera, czy też nieruchomością z rynku wtórnego kupioną od poprzedniego właściciela. Zasadniczo płaci się jedno albo drugie, nie oba.

Nieruchomości z rynku wtórnego: ITP Transfer Tax

Kupując nieruchomość z drugiej ręki (rynek wtórny) płaci się podatek od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), podatek regionalny. W Andaluzji ogólna stawka wynosi stałe 7% ³, co jest jedną z bardziej konkurencyjnych w Hiszpanii. ITP jest rozliczany samodzielnie i płacony do Junta de Andalucía za pomocą Modelo 600 ⁴. (Istnieją obniżone stawki dla niektórych nabywców, na przykład młodszych nabywców lub mieszkań chronionych, dlatego warto sprawdzić, czy kwalifikują się Państwo.)

Nieruchomości z nowego budownictwa: VAT & Stamp Duty

Jeśli są Państwo pierwszym właścicielem nowo wybudowanej nieruchomości kupionej bezpośrednio od dewelopera, zazwyczaj nie płaci się ITP. Zamiast tego zazwyczaj stosuje się dwa oddzielne podatki:

• VAT (IVA): podatek krajowy pobierany według obniżonej stawki 10% od nowych nieruchomości mieszkalnych ⁷.
• Opłata skarbowa (Actos Jurídicos Documentados, AJD): podatek regionalny od aktu notarialnego; ogólna stawka andaluzyjska wynosi 1.2% ³.

Tak więc nowa nieruchomość w Andaluzji zazwyczaj wiąże się z około 11.2% podatku od zakupu, w porównaniu do około 7% dla nieruchomości z rynku wtórnego.

Roczne podatki od nieruchomości dla nierezydentów

Każdego roku właściciele nierezydenci są zazwyczaj zobowiązani do zapłaty dwóch głównych podatków, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest użytkowana.

IBI: Lokalny podatek od nieruchomości

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) to podatek gminny, szeroko rozumiany jako hiszpański odpowiednik podatku lokalnego (council tax), który właściciele, rezydenci lub nie, płacą corocznie ⁶. Jest on obliczany na podstawie valor catastral nieruchomości (oficjalnej wartości administracyjnej, zazwyczaj znacznie niższej od ceny rynkowej). Każdy ratusz ustala własną stawkę w ramach ustawowych widełek, zazwyczaj w przedziale od 0.4% do 1.1% wartości katastralnej ⁶; należy potwierdzić aktualną stawkę z właściwą gminą, ponieważ widełki i dopłaty różnią się.

IRNR: Podatek dochodowy od nierezydentów

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) to krajowy podatek dochodowy, który nierezydenci płacą od dochodów pochodzących z Hiszpanii, składany na formularzu Modelo 210 ¹. Dwa scenariusze są typowe dla właścicieli nieruchomości:

1. Dochód przypisany (nieruchomość do użytku osobistego). Jeśli nieruchomość jest przeznaczona do użytku osobistego i nie jest wynajmowana, prawo uznaje, że czerpią Państwo korzyść z jej posiadania i opodatkowuje "dochód przypisany" ⁵. Podstawa opodatkowania wynosi zazwyczaj 1.1% wartości katastralnej (lub 2%, jeśli wartość ta nie była rewidowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) ¹⁵. Zeznanie dotyczące dochodu przypisanego jest zazwyczaj składane w roku następującym po roku podatkowym, do 31 grudnia ¹.
2. Dochód z wynajmu. Jeśli wynajmują Państwo nieruchomość, deklarują Państwo otrzymany czynsz ¹.

Stawka IRNR zazwyczaj zależy od miejsca zamieszkania ²:

• 19% dla rezydentów Unii Europejskiej, Islandii, Norwegii i Lichtensteinu (EOG).
• 24% dla rezydentów wszystkich innych krajów, w tym Wielkiej Brytanii i USA.

Rezydenci UE/EOG mogą zazwyczaj odliczyć dopuszczalne wydatki (takie jak odsetki od kredytu hipotecznego, IBI, opłaty wspólnotowe i konserwacja) i są opodatkowani od dochodu z wynajmu netto; rezydenci spoza UE/EOG są zazwyczaj opodatkowani od czynszu brutto bez odliczeń ². To, czy konkretny wydatek jest w Państwa przypadku odliczalny, powinno zostać potwierdzone z doradcą.

Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio) w Andaluzji

Podatek od majątku to coroczny podatek krajowy od aktywów netto; dla nierezydentów zazwyczaj dotyczy tylko aktywów w Hiszpanii, z ogólną kwotą wolną od podatku w wysokości 700 000 EUR na osobę ⁸. Andaluzja obecnie stosuje 100% ulgę regionalną, więc efektywny regionalny podatek od majątku wynosi tam zazwyczaj zero ⁹, chociaż zeznanie może być nadal wymagane powyżej progu zgłaszania. Krajowy "Podatek Solidarnościowy od Dużych Majątków" może mieć zastosowanie do majątku netto powyżej 3 milionów EUR i w praktyce może uchylić ulgę regionalną ⁹; ten obszar często się zmienia, dlatego należy zweryfikować aktualną sytuację.

Podatki przy sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości

Przy sprzedaży zazwyczaj stosuje się dwie główne opłaty, jedną od zysku, drugą od wzrostu wartości gruntu.

Podatek od zysków kapitałowych i 3% potrącenie

Dla nierezydenta, zysk kapitałowy (szerzej, cena sprzedaży minus koszt nabycia, w tym podatki i opłaty związane z zakupem) jest zazwyczaj opodatkowany stałą stawką 19% ¹⁵. Aby zabezpieczyć pobór, prawo hiszpańskie zobowiązuje nabywcę do potrącenia 3% całkowitej ceny sprzedaży i wpłacenia jej bezpośrednio do Agencji Podatkowej w imieniu sprzedającego, używając Modelo 211, zazwyczaj w ciągu jednego miesiąca od sprzedaży ⁵. Te 3% to zaliczka na ostateczny rachunek: po sprzedaży sprzedający składa Modelo 210, aby rozliczyć zysk, odzyskując nadpłatę lub uiszczając niedopłatę ¹. Sprzedaż ze stratą zazwyczaj nadal podlega potrąceniu, odzyskiwanemu poprzez złożenie zeznania.

Plusvalía Municipal

Plusvalía Municipal (formalnie IIVTNU) to podatek lokalny pobierany przez ratusz od wzrostu wartości miejskiej ziemi podczas posiadania; zależy od wartości katastralnej gruntu i lat posiadania, a prawnie odpowiedzialność spoczywa na sprzedającym ⁶. Gdy sprzedający jest nierezydentem, nabywca często staje się wtórnie odpowiedzialny za zapewnienie zapłaty podatku.

Jak nierezydent zazwyczaj rozlicza hiszpańskie podatki od nieruchomości

Ogólna sekwencja, dokładne kroki i terminy zależą od Państwa przypadku: należy uzyskać NIE (Número de Identidad de Extranjero, zazwyczaj wymagane do zakupu, prowadzenia rachunku bankowego lub składania zeznań); otworzyć hiszpańskie konto bankowe do płacenia podatków, rachunków za media i poleceń zapłaty IBI; terminowo zapłacić podatek od zakupu (rynek wtórny: ITP na Modelo 600 w terminie andaluzyjskim ³⁴; nowe budownictwo: deweloper nalicza IVA, a Państwa przedstawiciel zazwyczaj składa AJD ⁷); zarejestrować nieruchomość w Rejestrze Gruntów (Registro de la Propiedad); ustalić roczny IBI z ratuszem ⁶; oraz składać roczne IRNR (Modelo 210), dochód przypisany lub z wynajmu ¹².