Nicht-Residenten-Immobiliensteuern in Spanien (Übersicht)

Wichtig, bitte zuerst lesen. Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine personalisierte Steuer- oder Rechtsberatung, und begründet kein Berater-Kunden-Verhältnis. Die untenstehenden Zahlen sind die Sätze und Schwellenwerte, die wir anhand offizieller Quellen zum Überarbeitungsdatum (28. Juli 2026) bestätigen konnten; spanische Steuersätze, regionale Regeln und Anmeldegrenzen ändern sich pro Steuerjahr und variieren je nach autonomer Gemeinschaft, sodass eine Zahl, die heute korrekt ist, möglicherweise nicht mehr korrekt ist, wenn Sie kaufen oder verkaufen. Bevor Sie hiernach handeln, bestätigen Sie die Regeln, die für Ihre spezifische Situation gelten, mit einem registrierten spanischen Steuerberater (asesor fiscal) oder einem praktizierenden Anwalt (abogado colegiado).

Der Besitz eines Hauses an der Costa del Sol ist für Nichtansässige mit spezifischen spanischen Steuerpflichten verbunden. Das System ist vielschichtig: einige Steuern sind national, einige regional, einige werden von der Stadtverwaltung festgelegt, und Gebühren fallen typischerweise zu drei Zeitpunkten an: beim Kauf, in jedem Jahr des Eigentums und beim Verkauf. Nationale Steuern wie die IRNR sind landesweit einheitlich, während die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Stempelsteuer (AJD) regional sind, weshalb hier in der Regel die andalusischen Sätze relevant sind.

Steuern beim Immobilienkauf: Neubau vs. Wiederverkauf

Die größte Steuer zum Zeitpunkt des Kaufs hängt davon ab, ob es sich um ein brandneues Haus handelt, das von einem Bauträger gekauft wurde, oder um einen Wiederverkauf von einem früheren Eigentümer. Im Allgemeinen zahlt man entweder die eine oder die andere, nicht beide.

Wiederverkaufsimmobilien: ITP Grunderwerbsteuer

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie (Wiederverkauf) kaufen, zahlen Sie die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), eine regionale Steuer. In Andalusien beträgt der allgemeine Satz pauschal 7% ³, einer der wettbewerbsfähigeren in Spanien. Die ITP wird selbstveranlagt und mittels Modelo 600 ⁴ an die Junta de Andalucía gezahlt. (Für bestimmte Käufer, zum Beispiel jüngere Käufer oder geförderten Wohnraum, gibt es ermäßigte Sätze, daher lohnt es sich zu prüfen, ob Sie sich qualifizieren.)

Neubauimmobilien: Mehrwertsteuer & Stempelsteuer

Wenn Sie der erste Eigentümer einer neu gebauten Immobilie sind, die direkt vom Bauträger gekauft wurde, zahlen Sie in der Regel keine ITP. Stattdessen fallen typischerweise zwei separate Steuern an:

• Mehrwertsteuer (IVA): eine nationale Steuer, die auf neu gebaute Wohnimmobilien mit einem ermäßigten Satz von 10% ⁷ erhoben wird.
• Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): eine regionale Steuer auf die notariell beurkundete Urkunde; der allgemeine andalusische Satz beträgt 1,2% ³.

Ein Neubau in Andalusien ist also typischerweise mit etwa 11,2% an Kaufsteuern belegt, gegenüber rund 7% für einen Wiederverkauf.

Jährliche Grundsteuern für Nichtansässige

Jedes Jahr sind nicht ansässige Eigentümer im Allgemeinen für zwei Hauptsteuern haftbar, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht.

IBI: Lokale Grundsteuer

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) ist eine Gemeindesteuer, im Großen und Ganzen Spaniens Äquivalent zur Gemeindeabgabe, die Eigentümer, ansässig oder nicht, jährlich zahlen ⁶. Sie wird auf den valor catastral der Immobilie (ein offizieller Verwaltungswert, der normalerweise deutlich unter dem Marktpreis liegt) berechnet. Jede Stadtverwaltung legt ihren eigenen Satz innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest, in der Regel im Bereich von 0,4% bis 1,1% des Katasterwerts ⁶; bestätigen Sie den aktuellen Satz bei der zuständigen Gemeinde, da die Spannen und Zuschläge variieren.

IRNR: Einkommensteuer für Nichtansässige

Die Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) ist eine nationale Einkommensteuer, die Nichtansässige auf spanische Einkünfte zahlen und mittels Modelo 210 ¹ einreichen. Zwei Szenarien sind für Immobilienbesitzer üblich:

1. Zugerechnetes Einkommen (Immobilie zur persönlichen Nutzung). Wenn Ihre Immobilie zur persönlichen Nutzung und nicht zur Vermietung bestimmt ist, geht das Gesetz davon aus, dass Sie einen Vorteil aus dem Besitz ziehen, und besteuert ein "zugerechnetes Einkommen" ⁵. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt im Allgemeinen 1,1% des Katasterwerts (oder 2%, wenn dieser Wert in den letzten zehn Jahren nicht überprüft wurde) ¹⁵. Die Erklärung für das zugerechnete Einkommen wird in der Regel im Jahr nach dem Steuerjahr, bis zum 31. Dezember ¹, eingereicht.
2. Mieteinnahmen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie die erhaltene Miete ¹.

Der IRNR-Satz hängt im Allgemeinen davon ab, wo Sie ansässig sind ²:

• 19% für Ansässige der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins (EWR).
• 24% für Ansässige aller anderen Länder, einschließlich des Vereinigten Königreichs und der USA.

Ansässige der EU/EWR können im Allgemeinen zulässige Ausgaben (wie Hypothekenzinsen, IBI, Gemeinschaftsgebühren und Instandhaltung) abziehen und werden auf die Nettomieteinnahmen besteuert; Nicht-EU/EWR-Ansässige werden im Allgemeinen auf die Bruttomiete ohne Abzüge besteuert ². Ob eine bestimmte Ausgabe in Ihrem Fall abzugsfähig ist, sollte mit einem Berater geklärt werden.

Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) in Andalusien

Die Vermögensteuer ist eine jährliche nationale Steuer auf das Nettovermögen; für Nichtansässige gilt sie im Allgemeinen nur für Vermögenswerte in Spanien, mit einem allgemeinen Freibetrag von €700.000 pro Person ⁸. Andalusien wendet derzeit eine 100%ige regionale Gutschrift an, sodass die effektive regionale Vermögensteuer dort im Allgemeinen null beträgt ⁹, obwohl eine Erklärung über dem Anmeldeschwellenwert weiterhin erforderlich sein kann. Eine nationale "Solidaritätssteuer auf große Vermögen" kann auf Nettovermögen über €3 Millionen angewendet werden und kann in der Praxis die regionale Gutschrift außer Kraft setzen ⁹; dieser Bereich ändert sich häufig, daher überprüfen Sie die aktuelle Situation.

Steuern beim Verkauf Ihrer spanischen Immobilie

Beim Verkauf fallen typischerweise zwei Hauptgebühren an, eine auf den Gewinn, eine auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Kapitalertragsteuer & der 3%ige Einbehalt

Für einen Nichtansässigen wird der Kapitalgewinn (im Großen und Ganzen Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten einschließlich Kaufsteuern und Gebühren) im Allgemeinen pauschal mit 19% ¹⁵ besteuert. Zur Sicherstellung der Eintreibung verpflichtet das spanische Recht den Käufer, 3% des gesamten Verkaufspreises einzubehalten und diese im Namen des Verkäufers direkt an die Steuerbehörde zu zahlen, unter Verwendung von Modelo 211, in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Verkauf ⁵. Diese 3% sind ein Vorschuss auf die Endabrechnung: Nach dem Verkauf reicht der Verkäufer ein Modelo 210 ein, um den Gewinn zu verrechnen, überschüssige Beträge zurückzufordern oder fehlende Beträge zu zahlen ¹. Ein Verkauf mit Verlust unterliegt im Allgemeinen immer noch dem Einbehalt, der durch Einreichung zurückgefordert wird.

Plusvalía Municipal

Die Plusvalía Municipal (formell die IIVTNU) ist eine lokale Steuer, die von der Stadtverwaltung auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks während des Besitzes erhoben wird; sie hängt vom Katasterwert des Grundstücks und der Haltedauer ab und liegt rechtlich in der Verantwortung des Verkäufers ⁶. Ist der Verkäufer ein Nichtansässiger, wird der Käufer oft sekundär haftbar gemacht, um die Zahlung der Steuer zu gewährleisten.

Wie ein Nichtansässiger typischerweise spanische Grundsteuern begleicht

Die allgemeine Reihenfolge, genaue Schritte und Fristen hängen von Ihrem Fall ab: Beantragen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero, im Allgemeinen zum Kauf, für Bankgeschäfte oder zur Einreichung erforderlich); eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto für Steuern, Nebenkosten und IBI-Lastschriften; zahlen Sie die Kaufsteuer rechtzeitig (Wiederverkauf: ITP auf Modelo 600 innerhalb der andalusischen Frist ³⁴; Neubau: der Bauträger berechnet die IVA und Ihr Vertreter reicht typischerweise die AJD ein ⁷); registrieren Sie die Immobilie im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad); richten Sie die jährliche IBI bei der Stadtverwaltung ein ⁶; und reichen Sie die jährliche IRNR (Modelo 210) ein, zugerechnetes oder Mieteinkommen ¹².