Imposte Immobiliari per Non Residenti in Spagna (Panoramica)

Importante, leggere attentamente. Questa guida è una informazione generale, non una consulenza fiscale o legale personalizzata, e non crea alcun rapporto consulente-cliente. Le cifre riportate di seguito sono le aliquote e le soglie che abbiamo potuto confermare con fonti ufficiali alla data di revisione (28 luglio 2026); le aliquote fiscali spagnole, le norme regionali e le soglie di dichiarazione cambiano per anno fiscale e variano a seconda della comunità autonoma, quindi una cifra corretta oggi potrebbe non esserlo quando si acquista o si vende. Prima di agire in base a quanto qui riportato, confermare le regole applicabili alla propria situazione specifica con un consulente fiscale spagnolo registrato (asesor fiscal) o un avvocato iscritto all’albo (abogado colegiado).

Possedere una casa sulla Costa del Sol comporta specifici obblighi fiscali spagnoli per i non residenti. Il sistema è stratificato, alcune tasse sono nazionali, altre regionali, altre ancora stabilite dal comune, e le spese sono tipicamente dovute in tre momenti: al momento dell’acquisto, ogni anno di proprietà e al momento della vendita. Le tasse nazionali come l’IRNR sono uniformi a livello nazionale, mentre l’Imposta sul Trasferimento (ITP) e l’Imposta di Bollo (AJD) sono regionali, motivo per cui le aliquote andaluse sono quelle che di solito contano qui.

Tasse sull’acquisto della proprietà: Nuova costruzione vs. Rivendita

La tassa più grande al momento dell’acquisto dipende dal fatto che la proprietà sia una casa nuova acquistata da un costruttore o una rivendita acquistata da un precedente proprietario. In generale si paga una o l’altra, non entrambe.

Proprietà di rivendita: Imposta sul Trasferimento ITP

Quando si acquista una proprietà di seconda mano (rivendita) si paga l’Imposta sulle Transazioni Patrimoniali (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP), una tassa regionale. In Andalusia l’aliquota generale è fissa al 7% ³, tra le più competitive in Spagna. L’ITP è autoliquidata e pagata alla Junta de Andalucía utilizzando il Modelo 600 ⁴. (Esistono aliquote ridotte per alcuni acquirenti, ad esempio acquirenti più giovani o alloggi protetti, quindi vale la pena verificare se si è idonei.)

Proprietà di nuova costruzione: IVA e Imposta di Bollo

Se siete i primi proprietari di una proprietà di nuova costruzione acquistata direttamente dal costruttore, in genere non pagate l’ITP. Al suo posto si applicano tipicamente due tasse separate:

• IVA (IVA): una tassa nazionale applicata con l’aliquota ridotta del 10% sulle nuove proprietà residenziali ⁷.
• Imposta di Bollo (Actos Jurídicos Documentados, AJD): una tassa regionale sull’atto notarile; l’aliquota generale andalusa è dell’1.2% ³.

Quindi una nuova costruzione in Andalusia comporta tipicamente circa l’11.2% di tasse d’acquisto, contro circa il 7% per una rivendita.

Tasse annuali sulla proprietà per i non residenti

Ogni anno, i proprietari non residenti sono generalmente soggetti a due principali imposte, indipendentemente dall’utilizzo della proprietà.

IBI: Imposta immobiliare locale

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) è un’imposta comunale, l’equivalente spagnolo della tassa comunale, che i proprietari, residenti o meno, pagano annualmente ⁶. È calcolata sul valor catastral della proprietà (un valore amministrativo ufficiale normalmente ben al di sotto del prezzo di mercato). Ogni comune stabilisce la propria aliquota all’interno della fascia di legge, generalmente nella regione dello 0.4% all’1.1% del valore catastale ⁶; confermare l’aliquota attuale con il comune pertinente, poiché fasce e sovrattasse variano.

IRNR: Imposta sul reddito dei non residenti

L’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) è un’imposta nazionale sul reddito che i non residenti pagano sul reddito di fonte spagnola, dichiarata sul Modelo 210 ¹. Due scenari sono comuni per i proprietari di immobili:

1. Reddito imputato (proprietà per uso personale). Se la vostra proprietà è per vostro uso personale e non è affittata, la legge ritiene che deriviate un beneficio dal possederla e tassa un «reddito imputato» ⁵. La base imponibile è generalmente l’1.1% del valore catastale (o il 2% laddove tale valore non sia stato rivisto negli ultimi dieci anni) ¹⁵. La dichiarazione del reddito imputato viene generalmente presentata durante l’anno successivo all’anno fiscale, entro il 31 dicembre ¹.
2. Reddito da locazione. Se affittate la proprietà, dichiarate l’affitto ricevuto ¹.

L’aliquota IRNR dipende generalmente dal luogo di residenza ²:

• 19% per i residenti dell’Unione Europea, Islanda, Norvegia e Liechtenstein (SEE).
• 24% per i residenti di tutti gli altri paesi, inclusi Regno Unito e Stati Uniti.

I residenti UE/SEE possono generalmente dedurre le spese ammissibili (come interessi ipotecari, IBI, spese condominiali e manutenzione) e sono tassati sul reddito da locazione netto; i residenti non UE/SEE sono generalmente tassati sull’affitto lordo senza deduzioni ². Se una spesa specifica sia deducibile nel vostro caso dovrebbe essere confermato con un consulente.

Imposta sul Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) in Andalusia

L’Imposta sul Patrimonio è un’imposta nazionale annuale sul patrimonio netto; per i non residenti si applica generalmente solo ai beni in Spagna, con una franchigia generale esente da imposta di €700.000 per persona ⁸. L’Andalusia applica attualmente un credito regionale del 100%, quindi l’Imposta sul Patrimonio regionale effettiva è generalmente zero ⁹, sebbene possa essere ancora richiesta una dichiarazione al di sopra della soglia di presentazione. Una «Solidarity Tax on Large Fortunes» nazionale può applicarsi a un patrimonio netto superiore a €3 milioni e può in pratica prevalere sul credito regionale ⁹; quest’area cambia frequentemente, quindi verificare la posizione attuale.

Tasse quando vendi la tua proprietà spagnola

Quando si vende, si applicano tipicamente due oneri principali, uno sul profitto, uno sull’aumento del valore del terreno.

Imposta sulle plusvalenze e ritenuta del 3%

Per un non residente, la plusvalenza (in generale, prezzo di vendita meno costo di acquisizione incluse tasse e spese di acquisto) è generalmente tassata con un’aliquota fissa del 19% ¹⁵. Per garantirne la riscossione, la legge spagnola obbliga l’acquirente a trattenere il 3% del prezzo totale di vendita e a versarlo direttamente all’Agenzia delle Entrate per conto del venditore, utilizzando il Modelo 211, generalmente entro un mese dalla vendita ⁵. Questo 3% è un anticipo sull’importo finale: dopo la vendita il venditore presenta un Modelo 210 per liquidare il guadagno, richiedendo indietro eventuali eccedenze o pagando eventuali differenze ¹. Una vendita in perdita è generalmente comunque soggetta alla ritenuta, recuperabile tramite dichiarazione.

Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal (formalmente l’IIVTNU) è un’imposta locale applicata dal comune sull’aumento del valore del terreno urbano durante il periodo di possesso; dipende dal valore catastale del terreno e dagli anni di possesso, ed è legalmente responsabilità del venditore ⁶. Laddove il venditore sia un non residente, l’acquirente è spesso reso responsabile in via sussidiaria per garantire il pagamento dell’imposta.

Come un non residente di solito salda le imposte immobiliari spagnole

La sequenza generale, i passaggi esatti e le scadenze dipendono dal vostro caso: ottenere un NIE (Número de Identidad de Extranjero, generalmente richiesto per acquistare, effettuare operazioni bancarie o presentare dichiarazioni); aprire un conto bancario spagnolo per tasse, utenze e addebiti diretti IBI; pagare la tassa di acquisto in tempo (rivendita: ITP sul Modelo 600 entro la scadenza andalusa ³⁴; nuova costruzione: il costruttore addebita l’IVA e il vostro rappresentante tipicamente presenta l’AJD ⁷); registrare la proprietà presso il Catasto (Registro de la Propiedad); impostare l’IBI annuale con il comune ⁶; e presentare l’IRNR annuale (Modelo 210), reddito imputato o da locazione ¹².