Comprendre les implications de l'impôt sur la fortune irlandais pour les propriétaires de biens neufs en Espagne

L’attrait d’une maison neuve sur la Costa del Sol ensoleillée est fort pour de nombreux acheteurs irlandais, offrant des commodités modernes, une efficacité énergétique et souvent des vues imprenables sur la mer ou le golf. Cependant, naviguer dans le paysage juridique et financier de la propriété immobilière dans un pays étranger nécessite une attention particulière, notamment en ce qui concerne les obligations fiscales en Espagne et en Irlande. Ce guide vise à clarifier les implications fiscales pour les citoyens irlandais investissant dans des propriétés neuves en Andalousie, en se concentrant sur les principales taxes espagnoles et les règles fiscales irlandaises pertinentes, y compris la fausse idée répandue concernant un « impôt irlandais sur la fortune ».

Taxes espagnoles sur l’achat de propriétés neuves

Lors de l’acquisition d’une propriété neuve (obra nueva) directement auprès d’un promoteur en Espagne, un ensemble distinct de taxes et de frais s’applique, différent de ceux pour les propriétés de revente.

IVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)

Les propriétés neuves sont soumises à l’IVA, et non à l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), qui s’applique aux propriétés de revente. Le taux général d’IVA pour les maisons neuves dans toute l’Espagne est de 10 % du prix d’achat. Ce taux s’applique à la propriété elle-même et à toutes les annexes qui y sont rattachées, telles que les garages (jusqu’à deux par logement) ou les débarras, si achetés simultanément auprès du promoteur. Pour les propriétés classées comme Logements de Protection Officielle (Viviendas de Protección Oficial ou VPO) de régime spécial ou de promotion publique, un taux d’IVA réduit de 4 % peut s’appliquer, sous réserve de conditions spécifiques.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

En plus de l’IVA, l’achat d’une propriété neuve entraîne également l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), ou droit de timbre, qui est prélevé sur les actes publics et les documents qui peuvent être enregistrés au Registre Foncier. En Andalousie, le taux général d’AJD pour les propriétés neuves est de 1,2 % du prix d’achat. Cependant, des taux réduits peuvent être disponibles dans des circonstances spécifiques, telles que pour les acheteurs de moins de 35 ans, les personnes handicapées ou les familles nombreuses, à condition que certaines conditions et seuils de valeur de propriété soient remplis. Ces taux réduits sont définis par la Junta de Andalucía.

Autres frais d’achat

Au-delà de l’IVA et de l’AJD, les acheteurs devraient prévoir des coûts supplémentaires, allant généralement de 2 % à 5 % du prix d’achat. Ceux-ci incluent :

• Frais de notaire : Frais pour l’acte public de vente.
• Frais du registre foncier : Coûts pour enregistrer la propriété à votre nom.
• Frais juridiques : Pour l’engagement d’un avocat afin d’aider au processus d’achat, de mener la diligence raisonnable et d’assurer la conformité légale.
• Frais liés à l’hypothèque : Le cas échéant, tels que les frais d’évaluation immobilière.

Taxes espagnoles continues sur la propriété immobilière

Une fois que vous êtes propriétaire d’une propriété neuve sur la Costa del Sol, il y a des taxes annuelles à considérer.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L’IBI est une taxe municipale locale, similaire à la council tax au Royaume-Uni ou à la local property tax en Irlande, payée annuellement à l’autorité municipale où se trouve la propriété. Son montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, qui est une valeur administrative attribuée aux biens immobiliers à des fins fiscales, et un taux d’imposition fixé par chaque municipalité.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Les propriétaires immobiliers non-résidents en Espagne sont soumis à l’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Les obligations fiscales dépendent du fait que la propriété soit louée ou non.

• Propriété non louée : Les propriétaires sont soumis à l’IRNR sur la base d’un « revenu estimé », ce qui signifie qu’un revenu théorique est calculé sur la base de la valeur cadastrale de la propriété, même si aucun loyer réel n’est perçu. Ceci est généralement déposé trimestriellement ou annuellement en utilisant le Modelo 210.
• Propriété louée : Les propriétaires doivent déclarer et payer l’IRNR sur le revenu locatif réel perçu. Ce revenu est généralement imposé à un taux forfaitaire pour les non-résidents des pays de l’UE/EEE. Les déductions pour certaines dépenses sont généralement autorisées. Ceci est également généralement déposé trimestriellement en utilisant le Modelo 210.

Impuesto sobre el Patrimonio (Impôt sur la fortune)

L’Espagne a un impôt sur la fortune à l’échelle de l’État, et si certaines communautés autonomes, comme l’Andalousie, ont historiquement appliqué des réductions significatives ou même l’ont aboli (fixant le taux à 0 % pour les résidents sur leur territoire), les propriétaires non-résidents peuvent toujours être soumis aux seuils et aux taux de l’impôt sur la fortune de l’État. La taxe s’applique à la valeur nette des actifs mondiaux pour les résidents et aux actifs situés en Espagne pour les non-résidents, dépassant certains abattements fiscaux. Il est crucial de consulter un conseiller fiscal espagnol pour comprendre vos obligations spécifiques, car les règles peuvent être complexes et sont sujettes à changement.

Taxes espagnoles sur la vente immobilière

Si vous décidez de vendre votre propriété neuve en Espagne, il y a des taxes prélevées sur la vente.

Impôt sur les plus-values (CGT)

Les non-résidents vendant une propriété en Espagne sont redevables de l’impôt sur les plus-values sur le bénéfice réalisé de la vente. Ceci est calculé comme la différence entre la valeur d’acquisition (prix d’achat plus les coûts associés) et la valeur de transfert (prix de vente moins les coûts associés).

Rétention de 3 % (Modelo 211)

Un aspect significatif pour les vendeurs non-résidents est la rétention de 3 % sur le prix de vente. Lorsqu’un non-résident vend une propriété, l’acheteur est légalement obligé de retenir 3 % du prix de vente convenu et de le verser directement aux autorités fiscales espagnoles (Agencia Tributaria) en utilisant le Modelo 211. Cela agit comme un paiement anticipé pour l’obligation fiscale potentielle de l’impôt sur les plus-values du vendeur. Le vendeur non-résident doit ensuite déposer sa déclaration d’impôt sur les plus-values (Modelo 210) dans les quatre mois suivant la vente pour calculer l’impôt réel dû. Si le montant retenu de 3 % dépasse l’obligation fiscale réelle, le vendeur peut demander un remboursement de la différence. Si l’impôt dû est plus élevé, le vendeur doit payer le solde.

Plusvalía Municipal (Impôt local sur les plus-values foncières)

La Plusvalía Municipal est une taxe locale prélevée par la mairie sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain entre la date d’acquisition et la date de vente. Il est généralement de la responsabilité du vendeur de payer cette taxe. Les méthodes de calcul ont été mises à jour fin 2021, et les vendeurs peuvent souvent choisir la méthode qui leur est la plus favorable. Elle est payée à l’autorité municipale où se trouve la propriété, par exemple, l’Ayuntamiento de Málaga. La période de paiement est généralement de 30 jours ouvrables à compter de la date de vente. Dans les cas où le vendeur est non-résident, si aucun accord n’est conclu pour que le vendeur paie, l’acheteur peut devenir responsable d’assurer le paiement.

Considérations fiscales irlandaises pour les propriétaires de biens immobiliers espagnols

Les acheteurs irlandais de biens immobiliers espagnols doivent également tenir compte de leurs obligations fiscales en Irlande, compte tenu des règles de résidence fiscale de l’Irlande.

L’Irlande a-t-elle un impôt sur la fortune ?

Il est important de clarifier que l’Irlande ne prélève pas actuellement d’impôt annuel général sur la fortune. Bien qu’il y ait eu des discussions et des études, aucun impôt de ce type n’a été mis en œuvre. Par conséquent, les propriétaires irlandais de biens immobiliers espagnols ne seront pas soumis à un impôt annuel irlandais sur la fortune sur leurs actifs étrangers. Cependant, d’autres taxes sur le capital et les revenus existent.

Impôt irlandais sur le revenu locatif étranger

Si vous êtes résident fiscal en Irlande et louez votre propriété neuve espagnole, tout revenu locatif généré est généralement soumis à l’impôt irlandais sur le revenu, car l’Irlande impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux.

• Résidents domiciliés en Irlande : Si vous êtes résident et domicilié en Irlande, vous êtes généralement imposable sur tous vos revenus locatifs étrangers au fur et à mesure qu’ils se présentent.
• Résident irlandais mais non domicilié en Irlande : Pour ceux qui sont résidents mais non domiciliés en Irlande, les revenus locatifs étrangers peuvent n’être soumis à l’impôt irlandais que lorsqu’ils sont introduits en Irlande (la « base de rapatriement »).

Lorsque l’impôt a été payé en Espagne sur les revenus locatifs, la Convention de double imposition entre l’Espagne et l’Irlande (discutée ci-dessous) peut fournir un allègement pour éviter la double imposition.

Impôt irlandais sur les acquisitions de capital (CAT)

L’Impôt sur les Acquisitions de Capital (CAT) est l’équivalent irlandais des droits de succession et des droits de donation. Cette taxe devient pertinente si vous recevez une propriété espagnole sous forme de donation ou d’héritage. Le CAT s’applique si la personne qui donne la donation/l’héritage (disponer) ou la personne qui la reçoit (bénéficiaire) est résidente ou résidente habituelle en Irlande au moment pertinent, ou si la propriété elle-même est située en Irlande.

Le taux actuel du CAT est de 33 % au-delà de certains seuils d’exonération fiscale, qui varient en fonction de la relation entre le disponer et le bénéficiaire. Il est crucial de comprendre ces seuils et comment les donations ou héritages précédents pourraient s’agréger pour impacter le montant exonéré d’impôt.

Convention de double imposition entre l’Espagne et l’Irlande

L’Espagne et l’Irlande ont conclu une Convention de double imposition (DTA), signée le 10 février 1994, qui vise à empêcher que les particuliers et les entreprises soient imposés deux fois sur le même revenu ou les mêmes plus-values. Cet accord couvre les impôts sur le revenu et les plus-values.

La DTA détermine quel pays a le droit primaire d’imposer certains types de revenus ou d’actifs et prévoit des mécanismes d’allègement lorsque les deux pays pourraient autrement chercher à imposer. Par exemple, bien que l’Espagne ait le droit d’imposer les revenus et les plus-values provenant de biens immobiliers situés sur son territoire, la DTA prévoit des mécanismes (comme un crédit pour l’impôt étranger payé) pour empêcher un résident irlandais de payer l’impôt sur le même revenu ou gain dans les deux pays. Comprendre les spécificités de la DTA est vital pour gérer efficacement votre charge fiscale globale.

Conclusion

Investir dans une propriété neuve sur la Costa del Sol offre un style de vie enrichissant, mais cela s’accompagne d’un ensemble complet d’obligations financières en Espagne et en Irlande. Des taxes d’achat initiales comme l’IVA et l’AJD aux coûts de propriété continus tels que l’IBI et l’IRNR, et aux responsabilités futures potentielles comme l’impôt sur les plus-values et la Plusvalía Municipal lors de la vente, une planification minutieuse est essentielle. De plus, bien que l’Irlande n’ait pas d’impôt général sur la fortune, les résidents irlandais doivent rester conscients de leurs obligations fiscales irlandaises sur tous les revenus locatifs et de l’impôt potentiel sur les acquisitions de capital sur les héritages ou donations de leur propriété espagnole. Compte tenu de la complexité et de la nature dynamique des lois fiscales internationales, nous recommandons fortement de demander un avis fiscal indépendant et professionnel, adapté à votre situation spécifique en Espagne et en Irlande avant et pendant votre parcours d’acquisition de propriété. Cela garantira une conformité totale et vous aidera à prendre des décisions financières éclairées concernant votre maison de rêve au soleil.