Comprendere le implicazioni dell'imposta sulla ricchezza irlandese per i proprietari di nuove costruzioni spagnole

Il fascino di una casa nuova di zecca sulla soleggiata Costa del Sol è forte per molti acquirenti irlandesi, offrendo servizi moderni, efficienza energetica e spesso viste mozzafiato sul mare o sul campo da golf. Tuttavia, navigare nel panorama legale e finanziario della proprietà immobiliare in un paese straniero richiede un’attenta considerazione, in particolare per quanto riguarda gli obblighi fiscali sia in Spagna che in Irlanda. Questa guida mira a chiarire le implicazioni fiscali per i cittadini irlandesi che investono in nuove costruzioni in Andalusia, concentrandosi sulle principali imposte spagnole e sulle pertinenti norme fiscali irlandesi, inclusa la comune incomprensione relativa a una «tassa sulla ricchezza irlandese».

Imposte Spagnole sull’Acquisto di Proprietà per Nuove Costruzioni

Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione (obra nueva) direttamente da un costruttore in Spagna, si applica un insieme distinto di tasse e commissioni, diverso da quello per le proprietà di rivendita.

IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

Le proprietà di nuova costruzione sono soggette all’IVA, non all’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), che si applica alle proprietà di rivendita. L’aliquota generale dell’IVA per le case di nuova costruzione in tutta la Spagna è del 10% del prezzo di acquisto. Questa aliquota si applica alla proprietà stessa e a eventuali annessi, come garage (fino a due per abitazione) o ripostigli, se acquistati contemporaneamente dal costruttore. Per le proprietà classificate come Alloggi di Protezione Ufficiale (Viviendas de Protección Oficial o VPO) a regime speciale o di promozione pubblica, può essere applicata un’aliquota IVA ridotta del 4%, soggetta a condizioni specifiche.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Oltre all’IVA, l’acquisto di una proprietà di nuova costruzione comporta anche l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Imposta di Bollo, che viene applicata agli atti pubblici e ai documenti registrabile nel Catasto. In Andalusia, l’aliquota AJD generale per le proprietà di nuova costruzione è dell’1.2% del prezzo di acquisto. Tuttavia, potrebbero essere disponibili aliquote ridotte in circostanze specifiche, ad esempio per acquirenti under 35 anni, persone con disabilità o famiglie numerose, a condizione che siano soddisfatte determinate condizioni e soglie di valore della proprietà. Queste aliquote ridotte sono definite dalla Junta de Andalucía.

Altri Costi di Acquisto

Oltre all’IVA e all’AJD, gli acquirenti dovrebbero prevedere costi aggiuntivi, che tipicamente variano dal 2% al 5% del prezzo di acquisto. Questi includono:

• Spese Notarili: Costi per l’atto pubblico di compravendita.
• Spese di Registro della Proprietà: Costi per registrare la proprietà a vostro nome.
• Spese Legali: Per l’ingaggio di un avvocato per assistere nel processo di acquisto, condurre la due diligence e garantire la conformità legale.
• Spese legate al Mutuo: Se applicabili, come le spese di valutazione della proprietà.

Tasse Spagnole Ricorrenti sulla Proprietà

Una volta che possedete una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol, ci sono tasse annuali da considerare.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L’IBI è una tassa comunale locale, simile alla council tax nel Regno Unito o alla local property tax in Irlanda, pagata annualmente all’autorità municipale dove si trova la proprietà. Il suo importo è calcolato in base al valore catastale (valor catastral) della proprietà, che è un valore amministrativo assegnato agli immobili a fini fiscali, e a un’aliquota fiscale stabilita da ogni comune.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

I proprietari di immobili non residenti in Spagna sono soggetti all’Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Gli obblighi fiscali dipendono dal fatto che la proprietà sia affittata o meno.

• Proprietà non affittata: I proprietari sono soggetti all’IRNR su una base di «reddito presunto», il che significa che viene calcolato un reddito teorico basato sul valore catastale della proprietà, anche se non viene guadagnato alcun affitto effettivo. Questo di solito viene presentato trimestralmente o annualmente utilizzando il Modelo 210.
• Proprietà affittata: I proprietari devono dichiarare e pagare l’IRNR sul reddito da locazione effettivo guadagnato. Questo reddito è generalmente tassato con un’aliquota fissa per i non residenti provenienti da paesi UE/SEE. Sono generalmente consentite deduzioni per alcune spese. Anche questo viene tipicamente presentato trimestralmente utilizzando il Modelo 210.

Impuesto sobre el Patrimonio (Tassa sulla Ricchezza)

La Spagna ha un’imposta sulla ricchezza a livello statale, e mentre alcune comunità autonome, come l’Andalusia, hanno storicamente applicato significative riduzioni o persino l’hanno abolita (fissando l’aliquota allo 0% per i residenti nel loro territorio), i proprietari non residenti potrebbero comunque essere soggetti alle soglie e alle aliquote dell’imposta sulla ricchezza statale. L’imposta si applica al valore netto degli attivi mondiali per i residenti e agli attivi situati in Spagna per i non residenti, che superano determinate franchigie. È fondamentale consultare un consulente fiscale spagnolo per comprendere i vostri obblighi specifici, poiché le regole possono essere complesse e sono soggette a modifiche.

Tasse Spagnole sulla Vendita di Proprietà

Se decidete di vendere la vostra proprietà di nuova costruzione in Spagna, ci sono tasse prelevate sulla vendita.

Imposta sulle Plusvalenze (Capital Gains Tax – CGT)

I non residenti che vendono una proprietà in Spagna sono soggetti all’Imposta sulle Plusvalenze sul profitto realizzato dalla vendita. Questa è calcolata come la differenza tra il valore di acquisizione (prezzo di acquisto più i costi associati) e il valore di trasferimento (prezzo di vendita meno i costi associati).

Ritenzione del 3% (Modelo 211)

Un aspetto significativo per i venditori non residenti è la ritenzione del 3% sul prezzo di vendita. Quando un non residente vende una proprietà, l’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita concordato e a versarlo direttamente alle autorità fiscali spagnole (Agencia Tributaria) utilizzando il Modelo 211. Questo agisce come un pagamento anticipato verso l’eventuale Imposta sulle Plusvalenze dovuta dal venditore. Il venditore non residente deve quindi presentare la sua dichiarazione dell’Imposta sulle Plusvalenze (Modelo 210) entro quattro mesi dalla vendita per calcolare l’imposta effettivamente dovuta. Se l’importo trattenuto del 3% supera l’effettiva obbligazione fiscale, il venditore può richiedere un rimborso della differenza. Se l’imposta dovuta è superiore, il venditore deve pagare il saldo.

Plusvalía Municipal (Imposta Locale sulle Plusvalenze sul Valore del Terreno)

La Plusvalía Municipal è una tassa locale prelevata dal comune sull’aumento di valore del terreno urbano dalla data di acquisizione alla data di vendita. È tipicamente responsabilità del venditore pagare questa tassa. I metodi di calcolo sono stati aggiornati a fine 2021, e i venditori possono spesso scegliere il metodo che è più vantaggioso per loro. Viene pagata all’autorità municipale dove si trova la proprietà, ad esempio, l’Ayuntamiento de Málaga. Il periodo di pagamento è solitamente di 30 giorni lavorativi dalla data di vendita. Nel caso in cui il venditore sia un non residente, se non viene raggiunto un accordo per il pagamento da parte del venditore, l’acquirente potrebbe diventare responsabile di garantirne il pagamento.

Considerazioni Fiscali Irlandesi per i Proprietari di Immobili Spagnoli

Gli acquirenti irlandesi di proprietà spagnole devono anche considerare i loro obblighi fiscali in Irlanda, date le norme di residenza fiscale irlandesi.

L’Irlanda ha una Tassa sulla Ricchezza?

È importante chiarire che l’Irlanda attualmente non impone una tassa annuale generale sulla ricchezza. Sebbene ci siano state discussioni e studi, nessuna tale tassa è stata implementata. Pertanto, i proprietari irlandesi di immobili spagnoli non affronteranno una tassa annuale irlandese sulla ricchezza per i loro beni all’estero. Tuttavia, esistono altre tasse su capitale e reddito.

Imposta sul Reddito Irlandese sui Redditi da Locazione Esteri

Se siete residenti fiscali in Irlanda e affittate la vostra nuova costruzione spagnola, qualsiasi reddito da locazione generato è generalmente soggetto all’imposta sul reddito irlandese, poiché l’Irlanda tassa i suoi residenti sul loro reddito mondiale.

• Residenti con Domicilio Irlandese: Se siete residenti e domiciliati in Irlanda, siete generalmente tassabili su tutto il vostro reddito da locazione estero nel momento in cui si verifica.
• Residenti Irlandesi ma Non con Domicilio Irlandese: Per coloro che sono residenti ma non domiciliati in Irlanda, il reddito da locazione estero potrebbe essere soggetto all’imposta irlandese solo quando viene trasferito in Irlanda (la ‘remittance basis’).

Laddove l’imposta sia stata pagata in Spagna sul reddito da locazione, l’Accordo sulla Doppia Imposizione tra Spagna e Irlanda (discusso di seguito) può fornire sollievo per evitare la doppia imposizione.

Imposta Irlandese sulle Acquisizioni di Capitale (CAT)

L’Imposta sulle Acquisizioni di Capitale (CAT) è l’equivalente irlandese dell’imposta di successione e donazione. Questa imposta diventa rilevante se si riceve una proprietà spagnola come donazione o eredità. La CAT si applica se la persona che effettua la donazione/eredità (disponer) o la persona che la riceve (beneficiary) è residente o abitualmente residente in Irlanda al momento rilevante, o se la proprietà stessa si trova in Irlanda.

L’aliquota attuale della CAT è del 33% al di sopra di determinate soglie esenti da imposte, che variano in base al rapporto tra il disponente e il beneficiario. È fondamentale comprendere queste soglie e come donazioni o eredità precedenti potrebbero aggregarsi per influenzare l’importo esente da imposte.

Accordo sulla Doppia Imposizione tra Spagna e Irlanda

Spagna e Irlanda hanno un Accordo sulla Doppia Imposizione (DTA) in vigore, firmato il 10 febbraio 1994, che mira a impedire che individui e aziende siano tassati due volte sullo stesso reddito o sulle stesse plusvalenze. Questo accordo copre le imposte sul reddito e sulle plusvalenze.

Il DTA determina quale paese ha il diritto primario di tassare determinati tipi di reddito o beni e fornisce meccanismi di sgravio laddove entrambi i paesi potrebbero altrimenti cercare di tassare. Ad esempio, mentre la Spagna ha il diritto di tassare il reddito e le plusvalenze derivanti da immobili situati nel suo territorio, il DTA consente meccanismi (come il credito per l’imposta estera pagata) per impedire a un residente irlandese di pagare l’imposta sullo stesso reddito o plusvalenza in entrambi i paesi. Comprendere le specifiche del DTA è vitale per gestire efficacemente il vostro carico fiscale complessivo.

Conclusione

Investire in una proprietà di nuova costruzione sulla Costa del Sol offre uno stile di vita gratificante, ma comporta una serie completa di obblighi finanziari sia in Spagna che in Irlanda. Dalle imposte iniziali di acquisto come IVA e AJD ai costi di proprietà ricorrenti come IBI e IRNR, e potenziali responsabilità future come l’Imposta sulle Plusvalenze e la Plusvalía Municipal al momento della vendita, un’attenta pianificazione è essenziale. Inoltre, sebbene l’Irlanda non abbia una tassa generale sulla ricchezza, i residenti irlandesi devono rimanere consapevoli dei loro obblighi fiscali irlandesi su qualsiasi reddito da locazione e della potenziale Imposta sulle Acquisizioni di Capitale su eredità o donazioni della loro proprietà spagnola. Data la complessità e la natura dinamica delle leggi fiscali internazionali, raccomandiamo vivamente di chiedere una consulenza fiscale indipendente e professionale su misura per le vostre circostanze specifiche sia in Spagna che in Irlanda prima e durante il vostro percorso di proprietà immobiliare. Ciò garantirà la piena conformità e vi aiuterà a prendere decisioni finanziarie informate riguardo alla vostra casa dei sogni al sole.