Zrozumienie implikacji irlandzkiego podatku majątkowego dla właścicieli nowo wybudowanych nieruchomości w Hiszpanii

Urok nowego domu na skąpanym w słońcu Costa del Sol jest silny dla wielu irlandzkich nabywców, oferującego nowoczesne udogodnienia, efektywność energetyczną i często oszałamiające widoki na morze lub pola golfowe. Jednakże, poruszanie się po prawnym i finansowym krajobrazie własności nieruchomości w obcym kraju wymaga dokładnego rozważenia, zwłaszcza w odniesieniu do zobowiązań podatkowych zarówno w Hiszpanii, jak i w Irlandii. Ten przewodnik ma na celu wyjaśnienie konsekwencji podatkowych dla obywateli Irlandii inwestujących w nowe nieruchomości w Andaluzji, koncentrując się na kluczowych hiszpańskich podatkach i odpowiednich irlandzkich przepisach podatkowych, w tym na powszechnym błędnym przekonaniu dotyczącym ‘irlandzkiego podatku od majątku’.

Hiszpańskie Podatki od Zakupu Nieruchomości z Rynku Pierwotnego

Przy nabywaniu nowo wybudowanej nieruchomości (obra nueva) bezpośrednio od dewelopera w Hiszpanii, obowiązuje odrębny zestaw podatków i opłat, różniący się od tych dotyczących nieruchomości z rynku wtórnego.

IVA (Podatek od Wartości Dodanej)

Nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają podatkowi IVA, a nie Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), który dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego. Ogólna stawka IVA dla nowo wybudowanych domów w całej Hiszpanii wynosi 10% ceny zakupu. Stawka ta dotyczy samej nieruchomości oraz wszelkich przynależnych aneksów, takich jak garaże (do dwóch na mieszkanie) lub komórki lokatorskie, jeśli są kupowane jednocześnie od dewelopera. Dla nieruchomości sklasyfikowanych jako Oficjalne Budownictwo Chronione (Viviendas de Protección Oficial lub VPO) o specjalnym reżimie lub promocji publicznej, może obowiązywać obniżona stawka IVA w wysokości 4%, pod warunkiem spełnienia określonych warunków.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Oprócz IVA, zakup nowo wybudowanej nieruchomości wiąże się również z Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), czyli opłatą skarbową, która jest pobierana od aktów publicznych i dokumentów podlegających rejestracji w Księdze Wieczystej. W Andaluzji ogólna stawka AJD dla nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1,2% ceny zakupu. Jednakże, obniżone stawki mogą być dostępne w szczególnych okolicznościach, takich jak dla nabywców poniżej 35 roku życia, osób z niepełnosprawnościami lub dużych rodzin, pod warunkiem spełnienia określonych warunków i progów wartości nieruchomości. Te obniżone stawki są określone przez Junta de Andalucía.

Inne Koszty Zakupu

Poza IVA i AJD, nabywcy powinni uwzględnić w budżecie dodatkowe koszty, zwykle w wysokości od 2% do 5% ceny zakupu. Należą do nich:

• Opłaty Notarialne: Opłaty za publiczny akt sprzedaży.
• Opłaty za Rejestrację Nieruchomości: Koszty rejestracji nieruchomości na Twoje nazwisko.
• Opłaty Prawne: Za zaangażowanie adwokata do pomocy w procesie zakupu, przeprowadzenie due diligence i zapewnienie zgodności prawnej.
• Opłaty Związane z Kredytem Hipotecznym: Jeśli dotyczy, takie jak opłaty za wycenę nieruchomości.

Bieżące Hiszpańskie Podatki od Posiadania Nieruchomości

Po posiadaniu nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol, istnieją roczne podatki do rozważenia.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

IBI to lokalny podatek komunalny, podobny do council tax w Wielkiej Brytanii lub lokalnego podatku od nieruchomości w Irlandii, płacony rocznie do władz miejskich, gdzie znajduje się nieruchomość. Jego kwota jest obliczana na podstawie wartości katastralnej (valor catastral) nieruchomości, która jest wartością administracyjną przypisaną nieruchomościom dla celów podatkowych, oraz stawki podatkowej ustalonej przez każdą gminę.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Właściciele nieruchomości niebędący rezydentami w Hiszpanii podlegają Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Obowiązki podatkowe zależą od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy nie.

• Nieruchomość niewynajmowana: Właściciele podlegają IRNR na zasadzie ‘domniemanego dochodu’, co oznacza, że dochód teoretyczny jest obliczany na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, nawet jeśli nie uzyskano faktycznego czynszu. Zwykle składa się to kwartalnie lub rocznie za pomocą Modelo 210.
• Nieruchomość wynajmowana: Właściciele muszą deklarować i płacić IRNR od faktycznie uzyskanego dochodu z wynajmu. Dochód ten jest zazwyczaj opodatkowany ryczałtowo dla nierezydentów z krajów UE/EOG. Zazwyczaj dopuszczalne są odliczenia niektórych wydatków. Jest to również zazwyczaj składane kwartalnie za pomocą Modelo 210.

Impuesto sobre el Patrimonio (Podatek od Majątku)

Hiszpania posiada ogólnokrajowy podatek od majątku, i choć niektóre wspólnoty autonomiczne, takie jak Andaluzja, historycznie stosowały znaczne obniżki lub nawet zniosły go (ustalając stawkę na 0% dla rezydentów na ich terytorium), właściciele niebędący rezydentami mogą nadal podlegać ogólnokrajowym progom i stawkom podatku od majątku. Podatek ten dotyczy wartości netto aktywów światowych dla rezydentów oraz aktywów zlokalizowanych w Hiszpanii dla nierezydentów, przekraczających określone kwoty wolne od podatku. Kluczowe jest skonsultowanie się z hiszpańskim doradcą podatkowym w celu zrozumienia swoich konkretnych obowiązków, ponieważ przepisy mogą być skomplikowane i podlegają zmianom.

Hiszpańskie Podatki od Sprzedaży Nieruchomości

Jeśli zdecydujesz się sprzedać swoją nowo wybudowaną nieruchomość w Hiszpanii, istnieją podatki nakładane na sprzedaż.

Podatek od Zysków Kapitałowych (CGT)

Nierezydenci sprzedający nieruchomość w Hiszpanii podlegają Podatkowi od Zysków Kapitałowych od zysku zrealizowanego ze sprzedaży. Jest to obliczane jako różnica między wartością nabycia (cena zakupu plus związane z tym koszty) a wartością zbycia (cena sprzedaży minus związane z tym koszty).

3% Retencja (Modelo 211)

Istotnym aspektem dla nierezydentów sprzedających jest 3% retencja od ceny sprzedaży. Kiedy nierezydent sprzedaje nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% uzgodnionej ceny sprzedaży i zapłacenia jej bezpośrednio hiszpańskim władzom podatkowym (Agencia Tributaria) za pomocą Modelo 211. Stanowi to zaliczkę na poczet potencjalnego zobowiązania sprzedającego z tytułu Podatku od Zysków Kapitałowych. Nierezydent sprzedający musi następnie złożyć deklarację Podatku od Zysków Kapitałowych (Modelo 210) w ciągu czterech miesięcy od sprzedaży, aby obliczyć faktyczny należny podatek. Jeśli kwota zatrzymana w wysokości 3% przekracza faktyczne zobowiązanie podatkowe, sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli należny podatek jest wyższy, sprzedający musi dopłacić różnicę.

Plusvalía Municipal (Lokalny Podatek od Zysków Kapitałowych od Wartości Gruntów)

Plusvalía Municipal to lokalny podatek nakładany przez radę miasta na wzrost wartości gruntu miejskiego od daty nabycia do daty sprzedaży. Zazwyczaj obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na sprzedającym. Metody obliczania zostały zaktualizowane pod koniec 2021 roku, a sprzedawcy często mogą wybrać metodę, która jest dla nich korzystniejsza. Płacony jest do władz miejskich, gdzie znajduje się nieruchomość, na przykład do Ayuntamiento de Málaga. Okres płatności wynosi zazwyczaj 30 dni roboczych od daty sprzedaży. W przypadkach, gdy sprzedający jest nierezydentem, jeśli nie zostanie zawarta umowa, że to sprzedający zapłaci, kupujący może stać się odpowiedzialny za zapewnienie płatności.

Irlandzkie Aspekty Podatkowe dla Właścicieli Hiszpańskich Nieruchomości

Irlandzcy nabywcy hiszpańskich nieruchomości muszą również wziąć pod uwagę swoje obowiązki podatkowe w Irlandii, zważywszy na irlandzkie przepisy dotyczące rezydencji podatkowej.

Czy Irlandia Posiada Podatek od Majątku?

Ważne jest wyjaśnienie, że Irlandia obecnie nie pobiera ogólnego rocznego podatku od majątku. Chociaż odbywały się dyskusje i badania, taki podatek nie został wdrożony. Dlatego irlandzcy właściciele hiszpańskich nieruchomości nie będą ponosić irlandzkiego rocznego podatku od majątku od swoich zagranicznych aktywów. Jednakże, istnieją inne podatki od kapitału i dochodów.

Irlandzki Podatek Dochodowy od Zagranicznych Dochodów z Wynajmu

Jeśli jesteś rezydentem podatkowym w Irlandii i wynajmujesz swoją nowo wybudowaną hiszpańską nieruchomość, wszelkie uzyskane dochody z wynajmu podlegają zazwyczaj irlandzkiemu podatkowi dochodowemu, ponieważ Irlandia opodatkowuje swoich rezydentów od ich dochodów światowych.

• Rezydenci z domicylem irlandzkim: Jeśli jesteś rezydentem i masz domicyl w Irlandii, zazwyczaj podlegasz opodatkowaniu od wszystkich swoich zagranicznych dochodów z wynajmu w momencie ich powstania.
• Rezydenci irlandzcy bez domicylu irlandzkiego: Dla tych, którzy są rezydentami, ale nie mają domicylu w Irlandii, zagraniczne dochody z wynajmu mogą podlegać irlandzkiemu podatkowi tylko wtedy, gdy zostaną wprowadzone do Irlandii (na zasadzie ‘remittance basis’).

W przypadku, gdy podatek od dochodów z wynajmu został zapłacony w Hiszpanii, Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania między Hiszpanią a Irlandią (omówiona poniżej) może zapewnić ulgę w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania.

Irlandzki Podatek od Nabycia Kapitału (CAT)

Capital Acquisitions Tax (CAT) jest irlandzkim odpowiednikiem podatku od spadków i darowizn. Podatek ten staje się istotny, jeśli otrzymasz hiszpańską nieruchomość jako darowiznę lub spadek. CAT ma zastosowanie, jeśli osoba dająca darowiznę/spadek (disponer) lub osoba otrzymująca ją (beneficjent) jest rezydentem lub zwykłym rezydentem w Irlandii w odpowiednim czasie, lub jeśli sama nieruchomość znajduje się w Irlandii.

Obecna stawka CAT wynosi 33% powyżej określonych progów wolnych od podatku, które różnią się w zależności od relacji między darczyńcą a beneficjentem. Kluczowe jest zrozumienie tych progów i tego, jak wcześniejsze darowizny lub spadki mogą się sumować, wpływając na kwotę wolną od podatku.

Umowa o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania między Hiszpanią a Irlandią

Hiszpania i Irlandia posiadają Umowę o Unikaniu Podwójnego Opodatkowania (DTA), podpisaną 10 lutego 1994 roku, która ma na celu zapobieganie podwójnemu opodatkowaniu osób fizycznych i firm od tego samego dochodu lub zysków kapitałowych. Umowa ta obejmuje podatki od dochodów i zysków kapitałowych.

DTA określa, które państwo ma pierwotne prawo do opodatkowania określonych rodzajów dochodów lub aktywów i przewiduje mechanizmy ulg w przypadku, gdy oba kraje mogłyby w innym przypadku dążyć do opodatkowania. Na przykład, podczas gdy Hiszpania ma prawo do opodatkowania dochodów i zysków kapitałowych z nieruchomości znajdujących się na jej terytorium, DTA przewiduje mechanizmy (takie jak ulga z tytułu zapłaconego podatku zagranicznego) w celu zapobieżenia płaceniu przez irlandzkiego rezydenta podatku od tego samego dochodu lub zysku w obu krajach. Zrozumienie szczegółów DTA jest kluczowe dla efektywnego zarządzania całkowitym obciążeniem podatkowym.

Podsumowanie

Inwestowanie w nowo wybudowaną nieruchomość na Costa del Sol oferuje satysfakcjonujący styl życia, ale wiąże się z kompleksowym zestawem zobowiązań finansowych zarówno w Hiszpanii, jak i w Irlandii. Od początkowych podatków od zakupu, takich jak IVA i AJD, po bieżące koszty posiadania, takie jak IBI i IRNR, oraz potencjalne przyszłe zobowiązania, takie jak Podatek od Zysków Kapitałowych i Plusvalía Municipal przy sprzedaży, kluczowe jest staranne planowanie. Ponadto, choć Irlandia nie posiada ogólnego podatku od majątku, irlandzcy rezydenci muszą być świadomi swoich irlandzkich obowiązków w zakresie podatku dochodowego od wszelkich dochodów z wynajmu oraz potencjalnego Podatku od Nabycia Kapitału od spadków lub darowizn ich hiszpańskiej nieruchomości. Biorąc pod uwagę złożoność i dynamiczny charakter międzynarodowych przepisów podatkowych, zdecydowanie zalecamy skorzystanie z niezależnej, profesjonalnej porady podatkowej, dostosowanej do Twoich konkretnych okoliczności, zarówno w Hiszpanii, jak i w Irlandii, przed i w trakcie Twojej podróży związanej z posiadaniem nieruchomości. Zapewni to pełną zgodność i pomoże podjąć świadome decyzje finansowe dotyczące wymarzonego domu pod słońcem.