Comprendiendo las implicaciones del Impuesto sobre el Patrimonio irlandés para los propietarios de obra nueva en España

El atractivo de una vivienda a estrenar en la soleada Costa del Sol es fuerte para muchos compradores irlandeses, ofreciendo comodidades modernas, eficiencia energética y, a menudo, impresionantes vistas al mar o al golf. Sin embargo, navegar por el panorama legal y financiero de la propiedad en un país extranjero requiere una cuidadosa consideración, particularmente en lo que respecta a las obligaciones fiscales tanto en España como en Irlanda. Esta guía tiene como objetivo aclarar las implicaciones fiscales para los ciudadanos irlandeses que invierten en propiedades de nueva construcción en Andalucía, centrándose en los principales impuestos españoles y las normas fiscales irlandesas pertinentes, incluida la idea errónea común sobre un «impuesto sobre el patrimonio irlandés».

Impuestos de Compra de Propiedades en España para Obra Nueva

Al adquirir una propiedad de nueva construcción (obra nueva) directamente de un promotor en España, se aplica un conjunto distinto de impuestos y tasas, que difieren de los de las propiedades de segunda mano.

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Las propiedades de obra nueva están sujetas a IVA, no al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica a las propiedades de segunda mano. El tipo general de IVA para las viviendas de nueva construcción en toda España es del 10% del precio de compra. Este tipo se aplica a la propiedad en sí y a cualquier anexo adjunto, como garajes (hasta dos por vivienda) o trasteros, si se compran simultáneamente al promotor. Para las propiedades clasificadas como Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública, podría aplicarse un tipo de IVA reducido del 4%, sujeto a condiciones específicas.

AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Además del IVA, la compra de una propiedad de obra nueva también conlleva el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), o Impuesto de Timbre, que se aplica sobre las escrituras públicas y documentos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad. En Andalucía, el tipo general de AJD para propiedades de obra nueva es del 1.2% del precio de compra. Sin embargo, pueden estar disponibles tipos reducidos en circunstancias específicas, como para compradores menores de 35 años, personas con discapacidad o familias numerosas, siempre que se cumplan ciertas condiciones y umbrales de valor de la propiedad. Estos tipos reducidos son definidos por la Junta de Andalucía.

Otros Costes de Compra

Además del IVA y el AJD, los compradores deben presupuestar costes adicionales, que suelen oscilar entre el 2% y el 5% del precio de compra. Estos incluyen:

• Honorarios de Notaría: Gastos por la escritura pública de compraventa.
• Tasas del Registro de la Propiedad: Costes para inscribir la propiedad a su nombre.
• Honorarios Legales: Por contratar a un abogado para que le asista en el proceso de compra, realice la debida diligencia y garantice el cumplimiento legal.
• Gastos relacionados con la Hipoteca: Si corresponde, como las tasaciones de la propiedad.

Impuestos Anuales de Propiedad en España

Una vez que sea propietario de una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol, hay impuestos anuales a considerar.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

El IBI es un impuesto municipal local, similar al impuesto municipal en el Reino Unido o al impuesto sobre la propiedad local en Irlanda, que se paga anualmente a la autoridad municipal donde se encuentra la propiedad. Su importe se calcula en función del valor catastral de la propiedad, que es un valor administrativo asignado a los bienes inmuebles a efectos fiscales, y un tipo impositivo establecido por cada municipio.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Los propietarios de propiedades no residentes en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Las obligaciones fiscales dependen de si la propiedad se alquila o no.

• Propiedad no alquilada: Los propietarios están sujetos al IRNR sobre una base de ‘renta imputada’, lo que significa que se calcula una renta teórica basada en el valor catastral de la propiedad, incluso si no se obtiene ningún alquiler real. Esto se suele presentar trimestral o anualmente utilizando el Modelo 210.
• Propiedad alquilada: Los propietarios deben declarar y pagar el IRNR sobre la renta de alquiler real obtenida. Esta renta generalmente se grava a un tipo fijo para los no residentes de países de la UE/EEE. Normalmente se permiten deducciones por ciertos gastos. Esto también se suele presentar trimestralmente utilizando el Modelo 210.

Impuesto sobre el Patrimonio

España tiene un impuesto sobre el patrimonio a nivel estatal, y aunque algunas comunidades autónomas, como Andalucía, han aplicado históricamente reducciones significativas o incluso lo han abolido (estableciendo el tipo en el 0% para los residentes dentro de su territorio), los propietarios no residentes aún pueden estar sujetos a los umbrales y tipos del impuesto sobre el patrimonio estatal. El impuesto se aplica al valor neto de los activos mundiales para los residentes y a los activos ubicados en España para los no residentes, superando ciertas exenciones fiscales. Es crucial consultar con un asesor fiscal español para comprender sus obligaciones específicas, ya que las normas pueden ser complejas y están sujetas a cambios.

Impuestos de Venta de Propiedades en España

Si decide vender su propiedad de nueva construcción en España, hay impuestos que se aplican a la venta.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital (Capital Gains Tax)

Los no residentes que venden una propiedad en España están obligados a pagar el Impuesto sobre las Ganancias de Capital sobre el beneficio obtenido de la venta. Este se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición (precio de compra más costes asociados) y el valor de transmisión (precio de venta menos costes asociados).

Retención del 3% (Modelo 211)

Un aspecto importante para los vendedores no residentes es la retención del 3% sobre el precio de venta. Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de venta acordado y pagarlo directamente a las autoridades fiscales españolas (Agencia Tributaria) utilizando el Modelo 211. Esto actúa como un pago anticipado de la posible obligación del vendedor de pagar el Impuesto sobre las Ganancias de Capital. El vendedor no residente debe presentar su declaración del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (Modelo 210) en un plazo de cuatro meses desde la venta para calcular el impuesto real adeudado. Si el importe retenido del 3% excede la obligación fiscal real, el vendedor puede solicitar la devolución de la diferencia. Si el impuesto adeudado es mayor, el vendedor debe pagar el saldo.

Plusvalía Municipal (Impuesto local sobre el incremento del valor del suelo)

La Plusvalía Municipal es un impuesto local recaudado por el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta. Generalmente, es responsabilidad del vendedor pagar este impuesto. Los métodos de cálculo se actualizaron a finales de 2021, y los vendedores a menudo pueden elegir el método que les sea más beneficioso. Se paga a la autoridad municipal donde se encuentra la propiedad, por ejemplo, el Ayuntamiento de Málaga. El período de pago suele ser de 30 días hábiles desde la fecha de venta. En los casos en que el vendedor sea un no residente, si no se llega a un acuerdo para que el vendedor pague, el comprador puede ser responsable de asegurar el pago.

Consideraciones Fiscales Irlandesas para Propietarios de Propiedades en España

Los compradores irlandeses de propiedades en España también deben considerar sus obligaciones fiscales en Irlanda, dadas las normas de residencia fiscal de Irlanda.

¿Irlanda tiene un Impuesto sobre el Patrimonio?

Es importante aclarar que Irlanda no aplica actualmente un impuesto anual general sobre el patrimonio. Si bien ha habido discusiones y estudios, no se ha implementado tal impuesto. Por lo tanto, los propietarios irlandeses de propiedades en España no se enfrentarán a un impuesto anual sobre el patrimonio irlandés sobre sus activos en el extranjero. Sin embargo, existen otros impuestos sobre el capital y la renta.

Impuesto sobre la Renta Irlandés sobre Ingresos de Alquiler Extranjeros

Si usted es residente fiscal en Irlanda y alquila su propiedad de obra nueva en España, cualquier ingreso de alquiler generado generalmente está sujeto al impuesto sobre la renta irlandés, ya que Irlanda grava a sus residentes sobre su renta mundial.

• Residentes con domicilio fiscal irlandés: Si usted es residente y tiene su domicilio fiscal en Irlanda, generalmente está sujeto a impuestos sobre todos sus ingresos de alquiler extranjeros a medida que se generan.
• Residentes irlandeses pero sin domicilio fiscal irlandés: Para aquellos residentes pero sin domicilio fiscal en Irlanda, los ingresos de alquiler extranjeros solo pueden estar sujetos a impuestos irlandeses cuando se traen a Irlanda (la «base de remesas»).

Cuando se ha pagado impuestos en España sobre los ingresos de alquiler, el Convenio de Doble Imposición entre España e Irlanda (que se analiza a continuación) puede proporcionar alivio para evitar la doble imposición.

Impuesto Irlandés sobre Adquisiciones de Capital (CAT)

El Impuesto sobre Adquisiciones de Capital (CAT) es el equivalente irlandés del impuesto de sucesiones y donaciones. Este impuesto se vuelve relevante si recibe una propiedad española como donación o herencia. El CAT se aplica si la persona que da la donación/herencia (disponente) o la persona que la recibe (beneficiario) es residente o residente habitual en Irlanda en el momento relevante, o si la propiedad misma está ubicada en Irlanda.

El tipo actual del CAT es del 33% por encima de ciertos umbrales exentos de impuestos, que varían según la relación entre el disponente y el beneficiario. Es crucial comprender estos umbrales y cómo las donaciones o herencias anteriores podrían acumularse para afectar la cantidad exenta de impuestos.

Convenio de Doble Imposición entre España e Irlanda

España e Irlanda tienen un Convenio de Doble Imposición (CDI) en vigor, firmado el 10 de febrero de 1994, que tiene como objetivo evitar que personas y empresas sean gravadas dos veces sobre los mismos ingresos o ganancias de capital. Este acuerdo cubre los impuestos sobre la renta y las ganancias de capital.

El CDI determina qué país tiene el derecho principal de gravar ciertos tipos de ingresos o activos y proporciona mecanismos de alivio cuando ambos países podrían intentar gravar. Por ejemplo, si bien España tiene derecho a gravar los ingresos y las ganancias de capital de los bienes inmuebles ubicados dentro de su territorio, el CDI permite mecanismos (como el crédito por impuestos extranjeros pagados) para evitar que un residente irlandés pague impuestos sobre los mismos ingresos o ganancias en ambos países. Comprender los detalles del CDI es vital para gestionar eficazmente su carga fiscal general.

Conclusión

Invertir en una propiedad de obra nueva en la Costa del Sol ofrece un estilo de vida gratificante, pero conlleva un conjunto completo de obligaciones financieras tanto en España como en Irlanda. Desde los impuestos iniciales de compra como el IVA y el AJD hasta los costes de propiedad continuos como el IBI y el IRNR, y posibles futuras responsabilidades como el Impuesto sobre las Ganancias de Capital y la Plusvalía Municipal al vender, una planificación cuidadosa es esencial. Además, si bien Irlanda no tiene un impuesto general sobre el patrimonio, los residentes irlandeses deben permanecer conscientes de sus obligaciones fiscales irlandesas sobre cualquier ingreso de alquiler y el posible Impuesto sobre Adquisiciones de Capital sobre herencias o donaciones de su propiedad española. Dada la complejidad y la naturaleza dinámica de las leyes fiscales internacionales, recomendamos encarecidamente buscar asesoramiento fiscal independiente y profesional adaptado a sus circunstancias específicas tanto en España como en Irlanda antes y durante su proceso de propiedad. Esto garantizará el pleno cumplimiento y le ayudará a tomar decisiones financieras informadas con respecto a la casa de sus sueños bajo el sol.