Imposte per acquirenti finlandesi di proprietà in Spagna

Introduzione all’acquisto di proprietà in Spagna come cittadino finlandese

La Spagna, con la sua cultura vivace, il clima piacevole e l’attraente mercato immobiliare, continua ad essere una destinazione privilegiata per i cittadini finlandesi che cercano una nuova casa o un investimento, in particolare lungo la Costa del Sol. Per coloro che considerano proprietà di nuova costruzione o su progetto, comprendere gli obblighi fiscali e i processi legali associati è fondamentale. Questa guida fornisce una panoramica autorevole delle tasse e delle considerazioni finanziarie per gli acquirenti finlandesi in Spagna, concentrandosi sulle proprietà di nuova costruzione.

Tasse e costi all’acquisto di una proprietà di nuova costruzione

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Prima che qualsiasi transazione immobiliare possa iniziare, ogni individuo o entità straniera deve ottenere un Numero di Identificazione Stranieri spagnolo (NIE). Questo numero unico, personale ed esclusivo è essenziale per tutte le attività finanziarie e legali in Spagna, inclusa la firma di atti, il pagamento delle tasse, l’apertura di conti bancari e la registrazione della proprietà. Il NIE può essere richiesto presso le stazioni di polizia spagnole (Oficinas de Extranjería) o tramite i Consolati spagnoli all’estero.

2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – Imposta sul Valore Aggiunto

Quando si acquista una proprietà di nuova costruzione direttamente da un costruttore o promotore, la tassa principale applicata è l’IVA. Nella Spagna continentale e nelle Isole Baleari, l’aliquota standard dell’IVA sulle nuove proprietà residenziali è del 10% del prezzo di acquisto. Questa viene pagata direttamente al venditore, che poi la versa alle autorità fiscali. Per alloggi protetti ufficialmente (VPO) o alloggi di promozione pubblica, può essere applicata un’aliquota ridotta del 4% se vengono soddisfatti criteri specifici.

3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – Imposta di Bollo

Oltre all’IVA, gli acquisti di proprietà di nuova costruzione sono soggetti all’Imposta di Bollo (AJD). Questa tassa si applica agli atti pubblici e ai documenti che vengono registrati nel Catasto (Registro della Proprietà). L’aliquota per l’AJD varia a seconda della comunità autonoma. In Andalusia, dove si trova la Costa del Sol, l’aliquota generale per le proprietà di nuova costruzione è dell’1.2% del valore dell’atto. Questa tassa è generalmente pagata anche dall’acquirente.

4. Tariffe Notarili (Honorarios Notariales)

Le tariffe notarili sono regolate da una tariffa nazionale (Real Decreto 1426/1989) e sono generalmente fisse, a seconda del valore dichiarato della proprietà. Per un tipico acquisto immobiliare, queste tariffe di solito variano da 600 euro a 1.200 euro. Ai notai è consentito offrire uno sconto fino al 10% su queste tariffe.

5. Tariffe del Catasto (Tasas del Registro de la Propiedad)

Queste tariffe coprono il costo della registrazione dell’atto di proprietà nel Catasto e sono anch’esse regolate da tariffe ufficiali (Real Decreto 1427/1989). Similmente alle tariffe notarili, esse dipendono dal valore della proprietà, con una tariffa minima di 24.04 euro e una massima di 2.181.67 euro.

6. Tariffe Legali e di Gestoria (Honorarios Legales y de Gestoría)

Sebbene non siano tasse, le tariffe legali e di gestoria (servizio amministrativo) sono costi significativi. È fortemente raccomandato avvalersi di un avvocato spagnolo per assicurarsi che tutte le due diligence legali siano eseguite e per districarsi nelle complessità del diritto immobiliare spagnolo. Le loro tariffe variano tipicamente dallo 0.5% all’1.5% del prezzo di acquisto. Un gestor può assistere con le dichiarazioni fiscali, le connessioni alle utenze e altre attività amministrative.

Tasse continue sulla proprietà immobiliare

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Imposta locale sulla proprietà

L’IBI è una tassa municipale annuale pagata da tutti i proprietari di immobili. È calcolato in base al valore catastale (valor catastral) della proprietà, che è un valore amministrativo assegnato dall’Ufficio del Catasto, e a un’aliquota fiscale stabilita da ogni consiglio locale. L’aliquota fiscale per le proprietà urbane varia tipicamente dallo 0.4% all’1.1%. L’IBI è pagato dalla persona che possiede la proprietà il 1° gennaio dell’anno corrispondente.

2. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Imposta sul reddito dei non residenti

I cittadini finlandesi, in quanto proprietari di immobili non residenti in Spagna, sono soggetti all’IRNR su qualsiasi reddito generato dalla loro proprietà spagnola. Questo viene dichiarato tramite il Modelo 210.

• Per le proprietà non affittate: Una tassa sul reddito presunto viene riscossa annualmente, basata sul valore catastale. La base imponibile è generalmente l’1.1% o il 2% del valore catastale (a seconda di quando il valore è stato revisionato l’ultima volta). L’aliquota fiscale applicabile per i cittadini UE/SEE, inclusi i finlandesi, è del 19% di questo reddito presunto.

• Per le proprietà affittate: I non residenti devono dichiarare i redditi da locazione trimestralmente. Per i residenti UE/SEE, l’aliquota fiscale è del 19% sul reddito netto da locazione, il che significa che alcune spese relative all’attività di locazione (ad esempio, manutenzione della proprietà, IBI, interessi sul mutuo) possono essere dedotte.

3. Imposta sul Patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio)

La Spagna ha un’imposta sul patrimonio sui beni netti. Sebbene sia un’imposta statale, le comunità autonome hanno poteri significativi per regolarla. In Andalusia, un bonus del 100% sull’Imposta sul Patrimonio regionale è stato applicato dal 2022, riducendo di fatto l’onere fiscale a zero per molti. Tuttavia, un’imposta temporanea a livello statale, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), si applica ai beni netti che superano i 3 milioni di euro. Per i non residenti, l’esenzione minima è di 700.000 euro, il che significa che l’ITSGF si applica generalmente ai beni netti superiori a 3.7 milioni di euro. I non residenti possono optare per l’applicazione delle regole della comunità autonoma in cui si trova il valore più alto dei loro beni spagnoli, se ciò è più favorevole.

Tasse alla vendita della tua proprietà in Spagna

1. Imposta sulle Plusvalenze (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Quando si vende una proprietà in Spagna, i non residenti sono soggetti all’Imposta sulle Plusvalenze su qualsiasi profitto realizzato dalla vendita. Per i cittadini finlandesi (residenti UE/SEE), l’aliquota fiscale sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà è un’aliquota fissa del 19%. Il guadagno è calcolato come il prezzo di vendita meno il costo di acquisizione e le spese deducibili associate (ad esempio, tasse di acquisto, tariffe notarili, tariffe legali e costi di miglioramento).

2. Ritenzione del 3% per i Venditori Non Residenti (Retención del 3%)

Un aspetto cruciale per i venditori non residenti è la ritenzione obbligatoria del 3% sul prezzo di vendita. L’acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita concordato e a versarlo direttamente alle autorità fiscali spagnole (Agencia Tributaria) utilizzando il Modelo 211 entro un mese dalla data di vendita. Questo agisce come un pagamento anticipato verso l’obbligazione fiscale sulle plusvalenze del venditore. Il venditore non residente deve quindi presentare il Modelo 210 per dichiarare la sua effettiva plusvalenza. Se la ritenzione del 3% supera l’imposta finale dovuta, il venditore può chiedere un rimborso per l’importo in eccesso. Al contrario, se l’effettiva obbligazione fiscale è superiore, il venditore deve pagare la differenza.

3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Questa è una tassa locale riscossa dal consiglio comunale sull’aumento del valore catastale del terreno urbano da quando la proprietà è stata venduta l’ultima volta. È generalmente pagata dal venditore. Il metodo di calcolo può essere complesso e ha subito recenti modifiche.

Considerazioni finanziarie per gli acquirenti finlandesi

1. Conto Bancario Spagnolo

Aprire un conto bancario spagnolo è essenziale per l’acquisto e la proprietà di immobili in Spagna. È richiesto per pagare tasse, bollette delle utenze, spese condominiali e ricevere redditi da locazione. Avrai bisogno del tuo NIE per aprire il conto.

2. Mutuo per Non Residenti (Hipoteca para No Residentes)

Le banche spagnole offrono mutui ai non residenti, ma i termini differiscono da quelli per i residenti. Tipicamente, il rapporto prestito/valore (LTV) per i non residenti è inferiore, spesso intorno al 60% al 70% della valutazione della proprietà o del prezzo di acquisto, a seconda di quale sia inferiore. Ciò significa che gli acquirenti finlandesi avranno generalmente bisogno di un acconto maggiore. I termini specifici dipendono dalla situazione finanziaria del richiedente e dalle politiche della banca.

3. Trattato sulla Doppia Imposizione

La Spagna e la Finlandia hanno un Trattato sulla Doppia Imposizione, entrato in vigore nel 2018. Questo accordo mira a impedire che individui e aziende siano tassati due volte sullo stesso reddito o capitale in entrambi i paesi. Specifica quale paese ha il diritto di tassare diversi tipi di reddito e fornisce meccanismi per l’alleggerimento della doppia imposizione. È consigliabile consultare un consulente fiscale familiarizzato con le leggi fiscali sia spagnole che finlandesi per comprendere come questo trattato si applichi alla tua situazione specifica.

Relocazione e Residenza per gli acquirenti finlandesi

Poiché la Finlandia è un membro dell’Unione Europea, i cittadini finlandesi hanno il diritto di vivere e lavorare in Spagna. Per soggiorni superiori a tre mesi, i cittadini finlandesi devono registrarsi presso il Registro Centrale degli Stranieri (Registro Central de Extranjeros) per ottenere un Certificato di Registrazione di Cittadino UE. Questo certificato conferma la residenza legale e include il NIE.

Conclusione

Navigare nel panorama fiscale e legale dell’acquisto di proprietà in Spagna può essere intricato, in particolare per gli acquirenti stranieri di proprietà di nuova costruzione. Mentre la prospettiva di possedere una proprietà sulla Costa del Sol è entusiasmante, comprendere questi obblighi finanziari è cruciale. È altamente raccomandato ingaggiare professionisti legali e fiscali esperti, specializzati nella consulenza agli acquirenti stranieri, per garantire una transazione fluida e conforme. Possono fornire consulenza personalizzata e aiutare a mitigare potenziali problemi, assicurando che il tuo sogno immobiliare in Spagna diventi realtà senza oneri inaspettati.