Steuern für finnische Käufer von Immobilien in Spanien

Einführung in den Immobilienkauf in Spanien als finnischer Staatsbürger

Spanien ist mit seiner lebendigen Kultur, seinem angenehmen Klima und seinem attraktiven Immobilienmarkt weiterhin ein beliebtes Ziel für finnische Staatsbürger, die ein neues Zuhause oder eine Investition suchen, insbesondere entlang der Costa del Sol. Für diejenigen, die Neubau- oder Off-Plan-Immobilien in Betracht ziehen, ist das Verständnis der damit verbundenen Steuerpflichten und rechtlichen Prozesse von größter Bedeutung. Dieser Leitfaden bietet einen umfassenden Überblick über die Steuern und finanziellen Aspekte für finnische Käufer in Spanien, mit Schwerpunkt auf Neubauimmobilien.

Steuern und Kosten beim Erwerb einer Neubauimmobilie

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero) – Ausländer-Identifikationsnummer

Bevor eine Immobilientransaktion beginnen kann, muss jede ausländische Einzelperson oder juristische Person eine spanische Ausländer-Identifikationsnummer (NIE) erhalten. Diese einmalige, persönliche und exklusive Nummer ist unerlässlich für alle finanziellen und rechtlichen Aktivitäten in Spanien, einschließlich der Unterzeichnung von Urkunden, der Zahlung von Steuern, der Eröffnung von Bankkonten und der Registrierung der Immobilie. Die NIE kann bei spanischen Polizeistationen (Oficinas de Extranjería) oder über spanische Konsulate im Ausland beantragt werden.

2. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) – Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger oder Promoter ist die primär angewandte Steuer die IVA. Auf dem spanischen Festland und den Balearen beträgt der Standardsatz der IVA für neue Wohnimmobilien 10% des Kaufpreises. Dieser Betrag wird direkt an den Verkäufer gezahlt, der ihn dann an die Steuerbehörden abführt. Für amtlich geschützten Wohnraum (VPO) oder öffentlich geförderten Wohnraum kann ein ermäßigter Satz von 4% gelten, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.

3. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) – Stempelsteuer

Zusätzlich zur IVA unterliegen Neubau-Immobilienkäufe der Stempelsteuer (AJD). Diese Steuer gilt für öffentliche Urkunden und Dokumente, die im Grundbuchamt eingetragen werden. Der Satz für die AJD variiert je nach autonomer Gemeinschaft. In Andalusien, wo sich die Costa del Sol befindet, beträgt der allgemeine Satz für Neubauimmobilien 1,2% des Urkundenwerts. Diese Steuer wird typischerweise ebenfalls vom Käufer gezahlt.

4. Notargebühren (Honorarios Notariales)

Notargebühren werden durch einen nationalen Tarif (Real Decreto 1426/1989) geregelt und sind in der Regel fest, abhängig vom deklarierten Wert der Immobilie. Für einen typischen Immobilienkauf liegen diese Gebühren normalerweise zwischen 600 Euro und 1.200 Euro. Notare dürfen einen Rabatt von bis zu 10% auf diese Tarife gewähren.

5. Gebühren für das Grundbuchamt (Tasas del Registro de la Propiedad)

Diese Gebühren decken die Kosten für die Eintragung der Eigentumsurkunde im Grundbuchamt ab und werden ebenfalls durch offizielle Tarife (Real Decreto 1427/1989) geregelt. Ähnlich wie die Notargebühren hängen sie vom Wert der Immobilie ab, mit einer Mindestgebühr von 24,04 Euro und einer Höchstgebühr von 2.181,67 Euro.

6. Anwalts- und Gestoría-Gebühren (Honorarios Legales y de Gestoría)

Obwohl es sich nicht um Steuern handelt, sind Anwalts- und Gestoría-Gebühren (Verwaltungsdienstleistungen) erhebliche Kosten. Es wird dringend empfohlen, einen spanischen Anwalt zu beauftragen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Sorgfaltspflichten erfüllt werden und die Komplexität des spanischen Immobilienrechts zu meistern. Ihre Gebühren liegen typischerweise zwischen 0,5% und 1,5% des Kaufpreises. Ein Gestor kann bei Steuererklärungen, Versorgungsanschlüssen und anderen administrativen Aufgaben behilflich sein.

Laufende Steuern auf Immobilienbesitz

1. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – Grundsteuer

Die IBI ist eine jährliche Gemeindesteuer, die von allen Immobilieneigentümern gezahlt wird. Sie wird auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral) der Immobilie, einem von der Katasterbehörde zugewiesenen Verwaltungswert, und einem von jeder Gemeindeverwaltung festgelegten Steuersatz berechnet. Der Steuersatz für städtische Immobilien liegt typischerweise zwischen 0,4% und 1,1%. Die IBI wird von der Person gezahlt, die die Immobilie am 1. Januar des jeweiligen Jahres besitzt.

2. IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – Einkommensteuer für Nichtansässige

Finnische Staatsbürger unterliegen als nicht ansässige Immobilieneigentümer in Spanien der IRNR auf alle Einkünfte, die aus ihrer spanischen Immobilie erzielt werden. Dies wird über das Modelo 210 deklariert.

• Für nicht vermietete Immobilien: Eine zugerechnete Einkommensteuer wird jährlich auf der Grundlage des Katasterwerts erhoben. Die Bemessungsgrundlage beträgt in der Regel 1,1% oder 2% des Katasterwerts (abhängig davon, wann der Wert zuletzt überarbeitet wurde). Der anwendbare Steuersatz für EU/EWR-Bürger, einschließlich Finnen, beträgt 19% dieses zugerechneten Einkommens.

• Für vermietete Immobilien: Nichtansässige müssen Mieteinnahmen vierteljährlich deklarieren. Für EU/EWR-Bürger beträgt der Steuersatz 19% auf die Netto-Mieteinnahmen, was bedeutet, dass bestimmte Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit (z.B. Immobilieninstandhaltung, IBI, Hypothekenzinsen) abgezogen werden können.

3. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanien erhebt eine Vermögensteuer auf Nettovermögen. Obwohl es sich um eine staatliche Steuer handelt, haben die autonomen Gemeinschaften erhebliche Befugnisse zur Regulierung. In Andalusien wird seit 2022 ein 100%iger Bonus auf die regionale Vermögensteuer angewendet, wodurch die Steuerpflicht für viele effektiv auf null reduziert wird. Eine vorübergehende staatliche Steuer, der Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF), gilt jedoch für Nettovermögen über 3 Millionen Euro. Für Nichtansässige beträgt der Mindestfreibetrag 700.000 Euro, was bedeutet, dass der ITSGF in der Regel für Nettovermögen über 3,7 Millionen Euro gilt. Nichtansässige können sich dafür entscheiden, die Regeln der autonomen Gemeinschaft anzuwenden, in der sich der höchste Wert ihrer spanischen Vermögenswerte befindet, falls dies günstiger ist.

Steuern beim Verkauf Ihrer Immobilie in Spanien

1. Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales)

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien unterliegen Nichtansässige der Kapitalertragsteuer auf jeden Gewinn, der aus dem Verkauf erzielt wird. Für finnische Staatsbürger (EU/EWR-Bürger) beträgt der Steuersatz auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen pauschal 19%. Der Gewinn wird als Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der damit verbundenen abzugsfähigen Ausgaben (z.B. Kaufsteuern, Notargebühren, Anwaltskosten und Renovierungskosten) berechnet.

2. 3% Einbehalt für nicht ansässige Verkäufer (Retención del 3%)

Ein entscheidender Aspekt für nicht ansässige Verkäufer ist der obligatorische 3%ige Einbehalt des Verkaufspreises. Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3% des vereinbarten Verkaufspreises einzubehalten und diesen Betrag innerhalb eines Monats nach dem Verkaufsdatum direkt an die spanischen Steuerbehörden (Agencia Tributaria) unter Verwendung des Modelo 211 zu zahlen. Dies dient als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuerschuld des Verkäufers. Der nicht ansässige Verkäufer muss dann das Modelo 210 einreichen, um seinen tatsächlichen Kapitalgewinn zu deklarieren. Übersteigt der 3%ige Einbehalt die endgültige Steuerschuld, kann der Verkäufer eine Rückerstattung des überschüssigen Betrags beantragen. Umgekehrt, wenn die tatsächliche Steuerschuld höher ist, muss der Verkäufer die Differenz zahlen.

3. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Dies ist eine lokale Steuer, die vom Gemeinderat auf die Wertsteigerung des städtischen Bodens erhoben wird, seit die Immobilie zuletzt verkauft wurde. Sie wird in der Regel vom Verkäufer gezahlt. Die Berechnungsmethode kann komplex sein und hat in jüngster Zeit Änderungen erfahren.

Finanzielle Überlegungen für finnische Käufer

1. Spanisches Bankkonto

Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos ist unerlässlich für den Kauf und Besitz von Immobilien in Spanien. Es wird benötigt, um Steuern, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren zu zahlen und Mieteinnahmen zu erhalten. Sie benötigen Ihre NIE, um das Konto zu eröffnen.

2. Hypothek für Nichtansässige (Hipoteca para No Residentes)

Spanische Banken bieten Hypotheken für Nichtansässige an, aber die Konditionen unterscheiden sich von denen für Ansässige. Typischerweise ist das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, LTV) für Nichtansässige niedriger, oft um 60% bis 70% des Immobilienwerts oder Kaufpreises, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Dies bedeutet, dass finnische Käufer im Allgemeinen eine höhere Anzahlung benötigen. Die genauen Konditionen hängen von der finanziellen Situation des Antragstellers und den Richtlinien der Bank ab.

3. Doppelbesteuerungsabkommen

Spanien und Finnland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, das 2018 in Kraft getreten ist. Dieses Abkommen zielt darauf ab, zu verhindern, dass Einzelpersonen und Unternehmen in beiden Ländern zweimal auf dasselbe Einkommen oder Kapital besteuert werden. Es legt fest, welches Land das Recht hat, verschiedene Arten von Einkommen zu besteuern, und bietet Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, der sowohl mit spanischem als auch mit finnischem Steuerrecht vertraut ist, um zu verstehen, wie dieses Abkommen auf Ihre spezifische Situation zutrifft.

Umzug und Aufenthalt für finnische Käufer

Da Finnland Mitglied der Europäischen Union ist, haben finnische Staatsbürger das Recht, in Spanien zu leben und zu arbeiten. Für Aufenthalte von mehr als drei Monaten müssen finnische Staatsbürger sich beim Zentralregister für Ausländer (Registro Central de Extranjeros) anmelden, um eine Bescheinigung über die Registrierung als EU-Bürger zu erhalten. Diese Bescheinigung bestätigt den legalen Wohnsitz und enthält die NIE.

Fazit

Die Navigation durch die steuerliche und rechtliche Landschaft des Immobilienkaufs in Spanien kann kompliziert sein, insbesondere für ausländische Käufer von Neubauimmobilien. Obwohl die Aussicht, eine Immobilie an der Costa del Sol zu besitzen, aufregend ist, ist das Verständnis dieser finanziellen Verpflichtungen entscheidend. Es wird dringend empfohlen, erfahrene Rechts- und Steuerexperten zu beauftragen, die auf die Beratung ausländischer Käufer spezialisiert sind, um eine reibungslose und gesetzeskonforme Transaktion zu gewährleisten. Sie können maßgeschneiderte Beratung bieten und helfen, potenzielle Probleme zu mindern, wodurch Ihr Immobilientraum in Spanien ohne unerwartete Belastungen Wirklichkeit wird.