Source des fonds et contrôles anti-blanchiment d'argent pour les acheteurs internationaux

Les vérifications de la provenance des fonds et de la lutte anti-blanchiment font désormais partie intégrante de l’achat d’un logement neuf partout sur la Costa del Sol, et les acheteurs internationaux les ressentent plus que d’autres car la trace écrite de leur argent commence généralement dans un autre pays. L’Espagne applique les mêmes règles d’Estepona à Nerja : avant qu’une transaction ne puisse être finalisée, plusieurs professionnels réglementés doivent confirmer votre identité, qui est le propriétaire ultime des fonds et d’où proviennent ces fonds. Ce guide explique en quoi consistent ces vérifications anti-blanchiment (LAB), qui les effectue, et quelles preuves documentaires un acheteur étranger doit préparer afin que la finalisation ne soit pas retardée.

Pourquoi les vérifications de la provenance des fonds s’appliquent à chaque achat sur la Costa del Sol

Le fondement juridique est la Ley 10/2010 sur la prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, qui transpose les directives européennes anti-blanchiment dans le droit espagnol ¹. Elle ne vise pas spécifiquement les acheteurs étrangers. Elle oblige une longue liste de professionnels (les sujetos obligados, ou parties assujetties) à effectuer une diligence raisonnable sur leurs clients, quelle que soit la nationalité du client. Parce qu’un achat immobilier implique le mouvement d’une somme importante à travers le système financier et notarial, c’est l’une des transactions les plus fortement contrôlées qu’une personne ordinaire effectuera jamais. L’Unité d’Intelligence Financière et superviseur LAB de l’Espagne, le SEPBLAC (Service Exécutif de la Commission pour la Prévention du Blanchiment de Capitaux), reçoit les signalements de toute activité suspecte et supervise la conformité ².

Traduction pratique : les vérifications ne sont pas personnelles, elles ne sont pas facultatives et elles ne peuvent être levées en payant plus ou en finalisant plus rapidement. S’y préparer fait simplement partie du processus d’achat.

Qui est légalement obligé de vous contrôler

La Ley 10/2010 énumère les parties assujetties dans son article 2. Dans un achat typique de logement neuf sur la Costa del Sol, plusieurs d’entre elles appliqueront leurs propres vérifications en parallèle ¹ :

• Le notaire et le conservateur de la propriété (article 2.1.n), qui doivent identifier toutes les parties et le bénéficiaire effectif avant d’autoriser et d’enregistrer l’acte.
• Les banques et entités financières (article 2.1.a et suivants), qui effectuent les vérifications les plus complètes lors de l’ouverture d’un compte espagnol, de la réception d’un virement international ou de la demande de prêt hypothécaire.
• Les agents immobiliers et intermédiaires immobiliers (article 2.1.l), qui doivent identifier leurs clients et conserver des registres.
• Les avocats et gestores (article 2.1) lorsqu’ils participent à la transaction, la conseillent ou gèrent l’argent des clients.

Chacun d’eux dépose et conserve son propre dossier de diligence raisonnable, c’est pourquoi il peut vous être demandé les mêmes documents plus d’une fois par différentes parties. Il s’agit d’une duplication, pas d’une désorganisation.

Ce que “provenance des fonds” signifie réellement

La Ley 10/2010 exige des parties assujetties de procéder à l’identification formelle du client (article 3), d’identifier le propriétaire réel ou effectif lorsque l’acheteur est une société ou un trust (toute personne détenant plus de 25 pour cent du capital ou des droits de vote, article 4), de comprendre le but et la nature de la relation, et d’appliquer une surveillance continue (articles 5 et 6) ¹.

Dans ce cadre, les professionnels distinguent deux questions connexes. La provenance des fonds est l’origine de l’argent spécifique destiné à cet achat (la vente d’une autre propriété, des économies, un héritage, un dividende d’entreprise, un tirage de prêt hypothécaire). La provenance de la richesse est la façon dont vous avez bâti votre situation financière globale en premier lieu (une carrière, une entreprise, des investissements). Pour un achat simple, l’accent est mis sur la provenance des fonds ; pour des sommes plus importantes, des personnes politiquement exposées ou des structures de propriété complexes, la banque ou le notaire peut également examiner la provenance de la richesse. Le point clé pour un acheteur étranger est qu’une déclaration ne suffit pas en soi : vous avez besoin de documents qui retracent l’argent.

Les documents que vous devez préparer

Rassemblez-les avant de réserver, car ils sont beaucoup plus faciles à obtenir tant que vous êtes encore dans votre pays d’origine :

• Votre passeport et votre NIE espagnol (numéro d’identification des étrangers), dont chaque acheteur étranger a besoin pour effectuer des transactions.
• Des relevés bancaires montrant l’accumulation des fonds au fil du temps, et non une seule somme forfaitaire inexpliquée arrivant la semaine précédant la finalisation.
• Preuve documentaire pour chaque origine de l’argent : un relevé de clôture ou un acte notarié si vous avez vendu une propriété, un document d’homologation pour un héritage, des talons de dividendes ou des comptes d’entreprise pour les revenus commerciaux, ou un relevé de rachat pour les investissements vendus.
• Preuve de revenus d’emploi ou d’entreprise (fiches de paie, déclarations de revenus) lorsque l’épargne est la source.
• Les confirmations de virement international qui transfèrent l’argent en Espagne, idéalement depuis un compte à votre nom.

La cohérence importe plus que le volume. L’histoire racontée par vos documents doit correspondre aux montants et aux noms figurant sur les virements. L’argent provenant du compte d’un tiers est la raison la plus courante pour laquelle une banque ou un notaire met en pause une transaction.

Faire entrer de l’argent en Espagne : limites de paiement en espèces et la déclaration S1

L’Espagne restreint les espèces et surveille les mouvements physiques d’argent, il est donc conseillé de prévoir de déplacer les fonds via le système bancaire. Deux régimes distincts s’appliquent.

Limites de paiement en espèces selon la Ley 11/2021 : en règle générale, tout paiement où l’une des parties agit en tant qu’entreprise ou professionnel ne peut être effectué en espèces pour 1 000 euros ou plus. Pour les particuliers qui prouvent qu’ils ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et n’agissent pas en tant qu’entreprise ou professionnel, la limite passe à 10 000 euros ³. En pratique, une propriété n’est jamais payée en espèces : le prix est transféré par virement bancaire ou chèque de banque, précisément pour qu’il y ait un enregistrement clair.

Déclarations de mouvement d’espèces selon l’article 34 de la Ley 10/2010, déposées sur le Modelo S1 : vous devez déclarer le transport physique de moyens de paiement de 10 000 euros ou plus en entrant ou en sortant du territoire espagnol, et de 100 000 euros ou plus en les déplaçant à l’intérieur de l’Espagne ¹². Il s’agit d’une obligation de déclaration, pas d’une taxe ; ne pas déclarer peut entraîner la saisie de l’argent.

Comment les vérifications s’insèrent dans le calendrier d’achat

Attendez-vous à des questions sur la provenance des fonds à trois moments. Premièrement, lorsque vous ouvrez un compte bancaire espagnol, la banque effectue sa propre diligence raisonnable d’intégration avant de détenir votre argent. Deuxièmement, si vous contractez un prêt hypothécaire, le prêteur examine l’origine de votre apport dans le cadre de son examen LAB et de solvabilité. Troisièmement, chez le notaire le jour de la finalisation, le notaire confirme les identités, enregistre les moyens de paiement exacts du prix et vérifie le bénéficiaire effectif. Le notaire signale également la transaction aux autorités comme une procédure habituelle. Toute incohérence découverte à ce dernier stade est la plus perturbatrice, car elle peut empêcher la signature de l’acte.

Ces vérifications LAB coexistent, mais sont distinctes, des mécanismes fiscaux d’un achat espagnol. Par exemple, lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur doit retenir 3 pour cent du prix et le verser à l’administration fiscale pour le compte du vendeur en utilisant le Modelo 211, le non-résident régularisant ensuite via le Modelo 210 ⁴⁵. Cette retenue est une règle fiscale, pas une règle LAB, mais c’est une raison supplémentaire pour laquelle chaque euro du prix est documenté et traçable.

Conseils pratiques pour une vérification fluide

• Ne déplacez l’argent que depuis des comptes à votre nom. Si les fonds sont détenus par un conjoint ou un membre de la famille, transférez-les d’abord sur votre compte et conservez la preuve.
• Consolidez tôt. Rassembler le dépôt sur un compte traçable plusieurs semaines à l’avance est préférable à le rassembler de plusieurs sources à la dernière minute.
• Conservez la trace écrite dans un seul dossier : preuve de chaque origine, les virements vers l’Espagne et votre NIE.
• Utilisez un spécialiste des devises ou votre banque pour le virement international, et conservez la confirmation, plutôt que de transporter des espèces.
• Informez votre avocat de toute situation inhabituelle (un don, un héritage récent, une distribution d’entreprise) à l’avance, afin que l’explication soit prête avant que quiconque n’ait à la demander.

Pour un contexte plus large, lisez nos guides connexes sur l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, le processus d’achat étape par étape, les impôts des non-résidents et le Modelo 210, et les prêts hypothécaires pour les non-résidents, qui couvrent ensemble l’aspect pratique et fiscal d’un achat sur la Costa del Sol. Abordées dans l’ordre, les vérifications anti-blanchiment deviennent une formalité plutôt qu’un obstacle.