Impôts pour les acheteurs britanniques lors de l'achat d'une propriété en Espagne (Costa del Sol)

Important, veuillez lire ceci en premier. Ce guide est uniquement des informations générales et non un conseil juridique, fiscal ou financier, ni un substitut à ceux-ci ; il ne tient pas compte de votre situation personnelle. Les règles fiscales espagnoles et britanniques sont complexes, varient selon les régions et changent d’une année fiscale à l’autre. Les taux et seuils ci-dessous sont les chiffres généraux andalous et nationaux espagnols en vigueur à la date de révision (28 juillet 2026), confirmés par rapport aux sources officielles listées à la fin. Avant toute décision d’achat ou de déclaration, confirmez chaque chiffre pour votre propre situation avec un conseiller fiscal qualifié et indépendant et un avocat agréé (colegiado) en Espagne et au Royaume-Uni. eVoost publie ceci comme matériel de référence éditorial et n’accepte aucune responsabilité pour les décisions prises sur sa base.

Après le Brexit, un ressortissant britannique achetant en Espagne est un citoyen non-UE/EEE, ce qui affecte le taux d’imposition, les obligations de déclaration et la durée de séjour d’un propriétaire, et est moins favorable que pour les résidents de l’UE. Ce guide couvre les impôts à l’achat, pendant la propriété et à la vente, en se concentrant sur ce qui est typiquement différent pour un résident britannique, ainsi que sur le fonctionnement de la résidence et du traité.

Impôts à l’achat en Andalousie : Neuf vs. Revente

L’impôt à l’achat dépend si le logement est une construction neuve (obra nueva) d’un promoteur ou une revente (segunda mano) d’un propriétaire privé, des voies mutuellement exclusives.

• Construction neuve : TVA (IVA) au taux national de 10% du prix, plus droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados, AJD), généralement de 1,2% en Andalousie ¹.
• Revente : Pas d’IVA ni d’AJD. Au lieu de cela, Impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP), un taux général de 7% en Andalousie ¹.

La nationalité ne change pas ces impôts à l’achat, un acheteur britannique paie la même chose que n’importe qui d’autre. Des taux réduits (par exemple 3,5% d’ITP ou 0,1% d’AJD) existent pour des profils protégés spécifiques tels que les moins de 35 ans ou les familles nombreuses ¹. Le fait d’être un acheteur britannique (non-UE) commence à avoir de l’importance dans les impôts courants et de sortie ci-dessous.

Impôts courants pour les propriétaires britanniques non-résidents

Un propriétaire britannique non-résident est généralement confronté à deux impôts espagnols récurrents chaque année.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : Taxe foncière locale payée à la mairie (Ayuntamiento) par chaque propriétaire, résident ou non. Elle est calculée sur la valeur cadastrale enregistrée (valor catastral) à un taux fixé par la municipalité, elle varie donc d’une ville à l’autre.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) : Impôt sur le revenu des non-résidents, déclaré sur le Modelo 210 ⁷. Ici, le statut britannique/non-UE importe :
• Usage personnel : L’Espagne impose un revenu réputé (imputé) de 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale (1,1% lorsque cette valeur a été révisée à partir de 2012 ; sinon 2%), puis applique le taux de non-résident, 24% pour un résident britannique ³².
• Revenus locatifs : Les résidents britanniques sont généralement imposés à 24% sur le loyer brut sans déductions de dépenses, contre 19% sur le loyer net (après déductions des dépenses éligibles) pour les résidents de l’UE/EEE, le plus grand changement post-Brexit pour les propriétaires britanniques ².

Vendre votre propriété espagnole

Lors d’une vente par un non-résident britannique, trois impôts peuvent surgir.

• Retenue de 3% (retención) : L’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l’Agencia Tributaria sur le Modelo 211, comme avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur ⁴. Ceci s’applique à tous les vendeurs non-résidents.
• Plus-values (dans le cadre de l’IRNR) : Le gain (prix de vente moins coût d’acquisition et dépenses éligibles) est imposé à un taux forfaitaire de 19% pour les non-résidents, déclaré sur le Modelo 210 ⁵. Si la retenue de 3% dépasse la dette fiscale finale, par exemple sur un petit gain ou une perte, la différence peut être réclamée ; si elle est insuffisante, le solde est dû.
• Plusvalía municipal : Un impôt local sur l’augmentation de la valeur du terrain urbain, généralement payable par le vendeur ; la méthode et le montant sont fixés par la municipalité, confirmez les deux auprès de l’Ayuntamiento concerné.

Résidence fiscale et le Traité Royaume-Uni–Espagne

La résidence fiscale est le facteur décisif ; en vertu du traité, une personne est résidente dans un seul pays à la fois.

• Résidence fiscale espagnole : Généralement déclenchée par plus de 183 jours en Espagne au cours d’une année civile, ou lorsque l’Espagne est le centre des intérêts économiques ou vitaux d’une personne (activité principale ou famille immédiate) ⁸. Un résident fiscal espagnol est imposé sur les revenus mondiaux.
• Résidence fiscale britannique : Déterminée par le Test de Résidence Légale (SRT), les jours passés au Royaume-Uni et les liens d’attachement ⁹.
• Règle de départage du traité : Si résident dans les deux pays, la règle de départage de la Convention de double imposition Royaume-Uni–Espagne (2013) résout le problème, domicile permanent, puis centre des intérêts vitaux, puis lieu de séjour habituel ⁶.

Indépendamment de l’impôt : en tant que citoyens non-UE, les ressortissants britanniques peuvent généralement passer un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen sans visa ni titre de séjour, ce qui, en pratique, maintient la plupart des propriétaires de résidences secondaires en dessous du seuil fiscal de 183 jours.

Le volet britannique : allégement de la double imposition, mais vous devez déclarer

Le traité est conçu pour empêcher qu’un même revenu ou gain ne soit imposé deux fois, mais il ne supprime pas l’obligation de déclaration au Royaume-Uni.

• Crédit d’impôt : L’Espagne a généralement le droit primaire d’imposer les revenus et gains provenant de biens immobiliers espagnols ; l’impôt espagnol payé (sur le loyer ou un gain de vente) peut généralement être demandé comme crédit d’impôt étranger contre l’impôt britannique sur ce même revenu ⁶¹⁰.
• Auto-évaluation HMRC : Un résident britannique doit déclarer les revenus et gains mondiaux. Les revenus locatifs espagnols et tout gain figurent sur les pages « Étranger » (SA106), où le crédit pour l’impôt espagnol payé est ensuite réclamé ¹⁰¹¹.

Comment un acheteur britannique règle généralement les impôts fonciers espagnols

1. Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero), obligatoire pour acheter, ouvrir un compte bancaire ou payer des impôts.
2. Ouvrir un compte bancaire espagnol pour le prix et les impôts.
3. Payer l’impôt d’achat après la signature de l’acte (escritura) chez le notaire : IVA + AJD sur une construction neuve, ou ITP sur une revente, sur le Modelo 600/601. En Andalousie, le délai est de deux mois à compter du jour suivant la signature de l’acte (pour les événements imposables à partir du 1er janvier 2022), généralement géré par votre avocat ; confirmez-le, car un dépôt tardif entraîne des majorations ¹².
4. Enregistrer la propriété au Registre Foncier (Registro de la Propiedad), puis mettre en place l’IBI annuel par prélèvement automatique auprès de la mairie.
5. Déclarer l’IRNR annuel sur le Modelo 210, les revenus imputés avant le 31 décembre de l’année suivante ; les revenus locatifs périodiquement ⁷.
6. Déclarer sur votre déclaration de revenus britannique (Self Assessment), les revenus locatifs espagnols et les gains sur les pages « Étranger » (SA106), en demandant le crédit d’impôt étranger pour l’impôt espagnol payé ¹⁰¹¹.