Kauf vom Plan vs. Wiederverkauf: Vorteile, Nachteile und Zeitpläne

Die Wahl zwischen einer Immobilie ab Plan (Neubau, vor oder während des Baus gekauft) und einer Wiederverkaufsimmobilie (gebraucht) ist die erste große Entscheidung, der die meisten ausländischen Käufer an der Costa del Sol gegenüberstehen. Die beiden Wege unterscheiden sich in den zu zahlenden Steuern, dem erhaltenen Rechtsschutz, der Finanzierung des Kaufs und vor allem im Zeitrahmen. Dieser Leitfaden vergleicht Immobilien ab Plan mit Wiederverkaufsimmobilien in allen praktischen Dimensionen, damit Sie entscheiden können, was Ihrem Budget, Ihrer Geduld und Ihrer Risikotoleranz entspricht. Alle Zahlen spiegeln die Situation in Andalusien für 2026 wider und verwenden offizielle spanische Steuernamen, die wir auf Spanisch belassen (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210), da Sie diese auf Dokumenten sehen werden.

Neubau ab Plan vs. Wiederverkauf: die wesentlichen Unterschiede

Die deutlichste Trennlinie ist die Steuer. Ein brandneues Haus, das zum ersten Mal von einem Bauträger verkauft wird, ist eine gewerbliche Lieferung und unterliegt daher der IVA (Mehrwertsteuer) von 10 % des Preises plus AJD (Stempelsteuer, Actos Juridicos Documentados) von 1,2 % in Andalusien ¹². Eine Wiederverkaufsimmobilie ist eine private Übertragung, daher zahlen Sie anstelle der IVA die ITP (Grunderwerbsteuer, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) zu einem Pauschalsatz von 7 % in Andalusien und keine separate AJD ²³. Im Großen und Ganzen wird ein Kauf ab Plan mit 11,2 % und ein Wiederverkauf mit 7 % besteuert, obwohl andere Kosten den Unterschied verringern.

Die zweite Trennlinie ist die Zeit. Ab Plan bedeutet, größtenteils anhand von Plänen, einem Musterhaus und Spezifikationen zu kaufen und dann Monate oder Jahre auf die Schlüssel zu warten. Wiederverkauf bedeutet, die tatsächliche Immobilie zu besichtigen und, sobald die Eigentumsübertragung abgeschlossen ist, innerhalb von Wochen abzuschließen.

Kauf ab Plan: Vor-, Nachteile und Zeitrahmen

Vorteile von Neubau ab Plan

• Gestaffelte Zahlungen erleichtern den Cashflow. Sie zahlen typischerweise eine Reservierungsgebühr, dann Raten während des Baus und den Restbetrag bei Fertigstellung, wodurch die Ausgaben (und die darauf entfallende IVA) über den Bauzeitraum verteilt werden, anstatt alles auf einmal zu zahlen.
• Brandneuer Zustand und Garantien. Neubauten verfügen über gesetzliche Baugarantien und moderne Energieeffizienz, sodass in der Regel nichts renoviert werden muss.
• Auswahl und Personalisierung. Ein früher Kauf kann eine bessere Auswahl an Grundstücken oder Etagen und in einigen Entwicklungen ein Mitspracherecht bei den Ausstattungen bedeuten.
• Potenzielle Kapitalsteigerung während des Baus, wenn der Markt zwischen Reservierung und Fertigstellung steigt, obwohl dies nie garantiert ist.

Nachteile von Neubau ab Plan

• Höhere Kaufsteuer (10 % IVA + 1,2 % AJD gegenüber 7 % ITP) ¹²³.
• Sie kaufen nach Plänen, daher kann das fertige Haus in Bezug auf Licht, Aussicht oder Ausführungsqualität von Ihren Erwartungen abweichen.
• Fertigstellungsrisiko und Verzögerung. Bauprogramme geraten ins Stocken, und Ihr Geld ist gebunden, bevor Sie das Ergebnis sehen können.
• Zeitpunkt der Hypothek. Ein Kreditgeber wird das Darlehen in der Regel erst kurz vor Fertigstellung formalisieren, sodass Sie die gestaffelten Zahlungen in der Zwischenzeit selbst finanzieren.

Warum der Anzahlungsschutz bei Neubau ab Plan wichtig ist

Da Sie Geld übergeben, bevor das Haus existiert, verlangt das spanische Gesetz, dass der Bauträger Ihre Ratenzahlungen sichert. Der langjährige Rahmen ist die Ley 57/1968, wonach Vorauszahlungen auf einem speziellen Konto liegen müssen, das durch eine Bankgarantie oder Versicherungspolice abgesichert ist, und Käufer 100 % der Anzahlungen zuzüglich gesetzlicher Zinsen zurückerhalten können, wenn das Haus nicht vertragsgemäß geliefert wird ⁴. Bestehen Sie darauf, dass jede Zahlung durch eine individuelle Garantie abgedeckt ist, bevor Sie Gelder überweisen, und lassen Sie dies von einem unabhängigen Anwalt schriftlich bestätigen.

Typischer Zeitrahmen für Neubau ab Plan

1. Reservierungsvertrag und -gebühr (Immobilie wird vom Markt genommen).
2. Privater Kaufvertrag (contrato de compraventa) mit Zahlungsplan und Lieferdatum.
3. Gestaffelte Zahlungen während des Baus, jede durch eine Bankgarantie abgedeckt.
4. Lizenz zur Erstbelegung (Licencia de Primera Ocupacion), ausgestellt vom Rathaus.
5. Abschluss vor einem Notar, Restbetrag und Steuern bezahlt, Schlüssel übergeben.

Kauf von Wiederverkaufsimmobilien: Vor-, Nachteile und Zeitrahmen

Vorteile von Wiederverkaufsimmobilien

• Geringere Kaufsteuer von 7 % ITP in Andalusien, ohne separate AJD ²³.
• Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen. Sie besichtigen die tatsächliche Immobilie, ihr tatsächliches Licht, die Aussicht und die Nachbarn, bevor Sie sich festlegen.
• Schnellere Fertigstellung. Sobald die Prüfungen abgeschlossen sind, können Sie innerhalb von Wochen abschließen und sofort einziehen oder vermieten.
• Etablierte Gemeinden mit reifen Gärten, funktionierenden Annehmlichkeiten und einer bekannten Geschichte der Gemeinschaftsgebühren.

Nachteile von Wiederverkaufsimmobilien

• Zustandsrisiko. Ältere Immobilien müssen möglicherweise modernisiert werden, und Mängel sind das Problem des Käufers, es sei denn, sie werden offengelegt.
• Der valor de referencia kann Ihre Steuerrechnung erhöhen. Die ITP wird auf den höheren Wert des gezahlten Preises oder des Referenzwerts der Junta de Andalucia berechnet, sodass ein niedriger Kaufpreis nicht immer eine niedrige Steuerbasis bedeutet ³.
• Der 3%ige Einbehalt, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist. Wenn Sie von einem Nicht-Residenten kaufen, müssen Sie (als Käufer) 3 % des Preises einbehalten und diese innerhalb eines Monats über Modelo 211 an die Agencia Tributaria zahlen, als Vorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers (dies schützt Sie, aber Sie müssen es korrekt handhaben) ¹.

Typischer Zeitrahmen für Wiederverkauf

1. Reservierung, dann ein privater Kaufvertrag mit einer Anzahlung (üblicherweise etwa 10 %).
2. Rechtliche Due Diligence: Eigentum, Belastungen, Lizenzen, Gemeinschaftsschulden und Energieausweis.
3. Abschluss vor einem Notar, mit Bezahlung des Restbetrags, der ITP und der Gebühren.
4. ITP innerhalb von 30 Kalendertagen nach Unterzeichnung der Urkunde eingereicht und bezahlt ³.

Die Kosten jenseits der Hauptsteuer

Egal welchen Weg Sie wählen, planen Sie die zusätzlichen Kosten ein, die für beide gelten. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich geregelt und staffeln sich nach dem Preis (ungefähr 600 bis 1.200 Euro jeweils für eine Immobilie zwischen 200.000 und 500.000 Euro) ⁵. Hinzu kommen Anwaltskosten (typischerweise etwa 1 % plus IVA) und, falls Sie einen Kredit aufnehmen, Kosten für die Hypothekenvermittlung und -bewertung. Als Faustregel sollten Sie etwa 13 % bis 15 % des Preises an Steuern und Gebühren für einen Neubau ab Plan und etwa 10 % bis 12 % für einen Wiederverkauf einplanen.

Die Finanzierung unterscheidet sich ebenfalls. Nicht ansässige Käufer können in der Regel bis zu etwa 60 % bis 70 % des Preises oder der Bewertung leihen, daher sollten Sie eine größere Anzahlung einplanen, als ein spanischer Resident benötigen würde. Bestätigen Sie den genauen Beleihungsauslauf frühzeitig mit Ihrem Kreditgeber und lesen Sie unseren verwandten Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek als Nicht-Resident.

Laufende Steuern: nach dem Kauf für beide gleich

Nach Fertigstellung werden Eigentümer von Neubauten ab Plan und Wiederverkaufsimmobilien identisch besteuert. Jeder Eigentümer zahlt jährlich IBI (die kommunale Grundsteuer, von jeder Gemeinde als Prozentsatz des Katasterwerts festgelegt) und, wenn Sie nicht ansässig sind, müssen Sie jedes Jahr Modelo 210 für IRNR einreichen. Wenn die Immobilie nicht vermietet ist, zahlen Sie Steuern auf ein fiktives Einkommen, das als 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts berechnet wird (1,1 % wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde, ansonsten 2 %), besteuert mit 19 % für EU-/EWR-Residenten und 24 % für Nicht-EU-Residenten wie britische Staatsangehörige ¹⁶. Das fiktive Einkommen Modelo 210 wird bis zum 31. Dezember des Folgejahres eingereicht; Mieteinnahmen werden je nach Ihren Umständen vierteljährlich oder jährlich deklariert ⁶. Wenn Sie schließlich verkaufen, zahlt der Verkäufer plusvalia municipal auf die Wertsteigerung des Grundstücks plus etwaige Kapitalertragssteuer, und wenn Sie nicht ansässig sind, gilt der 3%ige Einbehalt für Sie als Verkäufer ¹. Für das Gesamtbild siehe unsere Leitfäden zu Steuern für Nicht-Residenten und zum Verkauf einer Immobilie an der Costa del Sol.

Was sollten Sie also wählen?

Wählen Sie Neubau ab Plan, wenn Sie einen brandneuen Zustand schätzen, auf die Fertigstellung warten können, Zahlungen verteilen möchten und mit dem Baurisiko, das durch eine Bankgarantie abgesichert ist, einverstanden sind. Wählen Sie Wiederverkauf, wenn Sie genau sehen möchten, was Sie kaufen, schnell einziehen möchten, weniger Kaufsteuer zahlen und eine etablierte Gemeinschaft bevorzugen. Keiner der beiden Wege ist universell günstiger, wenn man Steuern, Zustand, Zeitrahmen und Finanzierung zusammen betrachtet. Was auch immer Sie entscheiden, beauftragen Sie einen unabhängigen spanischen Anwalt (niemals einen, der nur vom Verkäufer oder Bauträger empfohlen wird), besorgen Sie sich frühzeitig Ihre NIE und bestätigen Sie jede Zahl schriftlich, bevor Sie Geld überweisen. Für die praktischen ersten Schritte lesen Sie unsere Leitfäden zum Erhalt Ihrer NIE und zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos sowie zum Kaufprozess.

Dieser Leitfaden ist allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Sätze und Regeln können sich ändern und persönliche Umstände variieren, daher sollten Sie Ihre Situation mit einem qualifizierten spanischen Anwalt oder Steuerberater klären, bevor Sie sich festlegen.