Comment obtenir un NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) pour acheter un bien immobilier en Espagne
Tout acheteur étranger a besoin d'un Número de Identidad de Extranjero (NIE), un numéro d'identification permanent et à vie, avant de signer l'acte de propriété, de payer des impôts ou d'enregistrer une propriété en Espagne. Il peut être obtenu de trois manières : en personne dans un bureau de la Police Nationale (Oficina de Extranjería) après avoir réservé une cita previa, dans un consulat espagnol de votre pays d'origine, ou par l'intermédiaire d'un représentant muni d'une procuration notariée. Les exigences principales sont le formulaire de demande EX-15, un passeport, une preuve documentaire du motif de la demande (une réservation de propriété ou un contrat d'achat), et le paiement de la Tasa 790, código 012, de 9.84 € pour l'attribution du NIE à la demande du demandeur, conformément au barème des frais de la Police Nationale à la date de révision.
Important, à lire en premier. Ceci est une information éditoriale générale publiée par eVoost (Éditorial) à titre d’orientation uniquement. Il ne s’agit pas d’un conseil juridique ou fiscal et ne crée aucune relation conseiller-client. Les frais et procédures ont été vérifiés par rapport aux sources officielles citées ci-dessous et étaient à jour à la date de révision (28 juillet 2026) ; les frais gouvernementaux changent, et le montant en vigueur est toujours celui indiqué sur le formulaire officiel au moment du paiement. Confirmez les exigences pour votre propre cas avec un avocat espagnol qualifié (abogado colegiado) ou un gestor avant d’agir.
Un NIE est un numéro personnel et unique attribué à tout étranger ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne, délivré par le Ministère de l’Intérieur via la Police Nationale 1. Pour l’achat d’une propriété, il est généralement indispensable : sans lui, un notaire ne peut pas exécuter l’escritura pública (acte public de vente), le Registre Foncier ne peut pas enregistrer un acheteur comme propriétaire, et l’Agence Fiscale ne peut pas traiter les taxes d’achat. Il s’applique aux acheteurs de l’UE et hors UE, et est distinct de, et n’accorde pas, le droit de vivre en Espagne, qui est une question de résidence.
Ce qu’est un NIE et sa base juridique
Le NIE est l’identifiant que les administrations publiques espagnoles, y compris l’Agencia Tributaria (Agence Fiscale), utilisent pour suivre les transactions légales et financières d’un étranger. Son cadre s’inscrit dans la réglementation espagnole en matière d’immigration : le Reglamento de Extranjería actuellement en vigueur est le Décret Royal 1155/2024, entré en vigueur le 20 mai 2025 et remplaçant le précédent Décret Royal 557/2011 ; tous deux mettent en œuvre la Loi Organique 4/2000 sur les droits et libertés des étrangers en Espagne 5. Pour un acheteur, le NIE est généralement nécessaire pour signer l’acte devant un notaire, pour payer la Taxe sur les Transferts de Propriété (ITP) sur une revente ou la TVA (IVA) plus le droit de timbre (AJD) sur une construction neuve, et pour enregistrer la propriété. Le numéro lui-même est délivré à vie ; seul le certificat papier qui l’atteste peut avoir une validité administrative limitée 1.
Les trois façons de postuler
Le bon canal dépend de votre situation :
- En personne en Espagne, dans un commissariat de Police Nationale doté d’une Oficina de Extranjería, via un rendez-vous en ligne (cita previa) ; les créneaux horaires sur la Costa del Sol (province de Málaga) peuvent être rares pendant les mois de pointe, il est donc conseillé de réserver tôt 4.
- Dans un consulat espagnol à l’étranger, souvent l’option la plus pratique si vous n’êtes pas encore en Espagne. Vous postulez au consulat de votre zone de résidence, en suivant sa procédure de rendez-vous ; il collecte les documents et les frais et vous renvoie le certificat 67.
- Par l’intermédiaire d’un représentant, vous accordez une procuration notariée (poder notarial) à un avocat espagnol ou à un gestor, qui complète la demande en votre nom. C’est courant pour un achat à distance, bien que la légalisation de la procuration ajoute du temps 1.
Le système de Cita Previa (Rendez-vous)
Les demandes faites en Espagne se font uniquement sur rendez-vous, pris sur le bureau électronique des Administraciones Públicas (la plateforme Mercurio / icpplus) : sélectionnez la province, puis la procédure de extranjería pour l’attribution du NIE, et choisissez un créneau horaire 4. Comme la demande est élevée, les créneaux peuvent être libérés par vagues et se remplir rapidement, c’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux acheteurs utilisent un représentant ou postulent auprès d’un consulat.
Documents et frais requis
Quelle que soit la voie, le dossier standard est le suivant :
- Formulaire EX-15 (Solicitud de Número de Identidad de Extranjero y Certificados), le formulaire officiel de demande, rempli en espagnol 1.
- Passeport valide, original plus une photocopie (document complet ou au moins la page biographique) 1.
- Justificatif pour le NIE, preuve documentaire de la raison économique, professionnelle ou sociale. Pour les acheteurs, il s’agit généralement d’une réservation signée ou d’un contrat d’achat privé, ou d’une lettre de notaire attestant l’intention d’acheter 1.
- Preuve de paiement de la Tasa 790, código 012, générée sur le portail de la Police Nationale, imprimée et payée dans une banque partenaire. Le montant pour "asignación de NIE a instancia del interesado" était de 9,84 € sur le barème des frais de la Police Nationale à la date de révision ; le formulaire le calcule automatiquement, donc considérez le chiffre affiché au moment du paiement comme faisant autorité 23.
Le certificat et sa validité
Après approbation, vous recevez un certificat papier blanc A4, le Certificado de Asignación de NIE 1. Le numéro NIE n’expire jamais, il est attribué à vie, tandis que le certificat papier délivré aux non-résidents peut indiquer une validité administrative limitée (généralement citée comme étant d’environ trois mois). Toute expiration de ce type se réfère au document, et non au numéro ; un notaire ou une banque peut simplement demander un certificat récemment émis pour une transaction spécifique 1.
Étape par étape pour l’achat d’une propriété
La séquence typique est la suivante :
- choisissez votre voie (en Espagne, dans un consulat, ou via un représentant avec une procuration notariée) 16
- réservez la cita previa sur `icpplus` si vous postulez en Espagne, ou suivez la procédure de votre consulat si vous êtes à l’étranger 46
- remplissez le EX-15 en espagnol et générez le bordereau de paiement de la Tasa 790/012 sur le portail de la Police Nationale 13
- payez les frais dans une banque espagnole partenaire (le montant indiqué, 9,84 € pour l’attribution du NIE à la date de révision, tamponné comme preuve), ou selon la méthode du consulat 23
- assemblez le dossier : EX-15, preuve de paiement tamponnée, passeport original plus photocopie, et le document prouvant l’intention d’acheter 1
- assistez au rendez-vous en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant accrédité, dont la présence physique est généralement requise 1
- récupérez le certificat, qui peut être délivré le jour même, dans quelques semaines, ou renvoyé par courrier/e-mail par un consulat 6
Calculateur de frais et taxes d’achat
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA (IVA 10%) | 35 000 € |
| Droit de timbre (AJD) | 4 200 € |
| Notaire * | 850 € |
| Registre foncier * | 545 € |
| Frais administratifs * | 400 € |
| * estimé — varie selon le bien et le prestataire | |
| Total des frais additionnels | 40 995 € |
| Décaissement total (prix + frais) | 390 995 € |
11,7% du prix
Taux appliqués (Andalucía) : neuf TVA 10% + AJD 1,2% ; ancien ITP 7,0%.
Conversion indicative depuis l’euro. Taux au 2026-08-01 (mis à jour en direct si disponible).
Estimation uniquement, pas un conseil fiscal. La TVA et l’AJD sur le neuf sont des taux nationaux/régionaux ; l’ITP sur l’ancien peut être par tranches selon la valeur dans certaines régions. Confirmez les montants applicables avec un avocat ou un conseiller fiscal avant l’achat.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un NIE pour acheter une propriété en Espagne ?
Oui, il est obligatoire pour signer l' escritura devant un notaire, payer les taxes d'achat et enregistrer la propriété. Sans cela, la transaction ne peut pas être légalement finalisée.
Puis-je obtenir un NIE depuis l'extérieur de l'Espagne ?
Oui, à l'ambassade ou au consulat espagnol de votre lieu de résidence, une voie courante pour les acheteurs qui ne sont pas encore en Espagne ; le consulat gère la demande et renvoie le certificat.
Combien coûte le NIE ?
Les frais gouvernementaux pour l'attribution du NIE à la demande du demandeur étaient de 9,84 € sur le barème des frais de la Police Nationale à la date de l'examen, payés via Tasa modelo 790, código 012. Il s'agit uniquement des frais d'État ; les honoraires d'un avocat ou d'un gestor sont séparés. Confirmez le montant actuel sur le formulaire officiel lors du paiement.
Le NIE expire-t-il ?
Le numéro n'expire jamais, il est attribué à vie. Le certificat papier de non-résident peut indiquer une validité limitée (généralement environ trois mois), mais cela ne s'applique qu'au document ; certaines banques ou notaires demandent un certificat fraîchement délivré pour un acte spécifique.
Un NIE est-il la même chose que la résidence ou une carte TIE ?
Non. Le NIE est uniquement un numéro d'identification et ne confère pas le droit de vivre en Espagne. La résidence est un statut distinct, et le TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) est la carte délivrée aux ressortissants non-UE titulaires d'un permis de séjour ; l'achat d'une propriété n'exige pas la résidence.
Mon avocat peut-il obtenir le NIE pour moi ?
Oui, en vertu d'une procuration notariée (poder notarial), un avocat ou un gestor espagnol peut en faire la demande et le récupérer sans que vous soyez présent.
