Achat sur plan vs Achat dans l'ancien : Avantages, Inconvénients et Délais

Choisir entre une propriété sur plan (neuve, achetée avant ou pendant la construction) et une propriété d’occasion (de seconde main) est la première grande décision que la plupart des acheteurs étrangers rencontrent sur la Costa del Sol. Les deux options diffèrent en termes d’impôts à payer, de protections juridiques reçues, de modalités de financement de l’achat et, surtout, de calendrier. Ce guide compare l’achat sur plan et l’achat dans l’ancien sous tous les aspects pratiques afin que vous puissiez décider ce qui convient le mieux à votre budget, à votre patience et à votre tolérance au risque. Tous les chiffres reflètent la situation en Andalousie pour 2026 et utilisent les noms officiels des impôts espagnols, que nous conservons en espagnol (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) tels que vous les verrez sur les documents.

Achat sur plan vs achat dans l’ancien : les principales différences

La distinction la plus nette est fiscale. Un logement neuf vendu pour la première fois par un promoteur est une fourniture commerciale, il est donc soumis à l’IVA (TVA) à 10% du prix plus l’AJD (droit de timbre, Actos Juridicos Documentados) à 1.2% en Andalousie ¹². Un logement d’occasion est un transfert privé, donc au lieu de l’IVA, vous payez l’ITP (taxe de transfert, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) à un taux forfaitaire de 7% en Andalousie et aucun AJD séparé ²³. En termes généraux, un achat sur plan est taxé à 11.2% et un achat dans l’ancien à 7%, bien que d’autres coûts réduisent l’écart.

La deuxième distinction est le temps. Acheter sur plan signifie acheter en grande partie sur la base de plans, d’une maison témoin et de spécifications, puis attendre des mois ou des années pour les clés. L’achat dans l’ancien signifie visiter la propriété réelle et, une fois les formalités de transfert de propriété effectuées, finaliser en quelques semaines.

Acheter sur plan : avantages, inconvénients et calendrier

Avantages de l’achat sur plan

• Les paiements échelonnés facilitent la trésorerie. Vous payez généralement des frais de réservation, puis des acomptes pendant la construction, puis le solde à l’achèvement, étalant ainsi la dépense (et l’IVA y afférente) sur la période de construction plutôt qu’en une seule fois.
• État neuf et garanties. Les nouvelles constructions sont assorties de garanties légales de construction et d’une efficacité énergétique moderne, il n’y a donc généralement rien à rénover.
• Choix et personnalisation. Acheter tôt peut signifier une meilleure sélection de parcelle ou d’étage et, dans certains développements, un mot à dire sur les finitions.
• Potentielle plus-value pendant la construction si le marché augmente entre la réservation et l’achèvement, bien que cela ne soit jamais garanti.

Inconvénients de l’achat sur plan

• Taxe d’achat plus élevée (10% IVA + 1.2% AJD contre 7% ITP) ¹²³.
• Vous achetez sur plan, de sorte que le logement fini peut différer de vos attentes en termes de lumière, de vues ou de qualité de finition.
• Risque d’achèvement et de retard. Les programmes de construction peuvent prendre du retard, et votre argent est engagé avant que vous ne puissiez voir le résultat.
• Délai hypothécaire. Un prêteur ne formalisera généralement le prêt qu’à l’approche de l’achèvement, vous financez donc les paiements échelonnés vous-même en attendant.

Pourquoi la protection des dépôts est importante lors d’un achat sur plan

Parce que vous versez de l’argent avant que le logement n’existe, la loi espagnole exige que le promoteur garantisse vos paiements échelonnés. Le cadre juridique de longue date est la Ley 57/1968, en vertu de laquelle les paiements anticipés doivent être placés sur un compte spécial garanti par une garantie bancaire ou une police d’assurance, et les acheteurs peuvent récupérer 100% des dépôts plus les intérêts légaux si le logement n’est pas livré comme contracté ⁴. Insistez pour que chaque paiement soit couvert par une garantie individuelle avant de transférer des fonds, et faites-le confirmer par écrit par un avocat indépendant.

Calendrier typique d’un achat sur plan

1. Contrat de réservation et frais (propriété retirée du marché).
2. Contrat de vente privé (contrato de compraventa) avec le calendrier de paiement et la date de livraison.
3. Paiements échelonnés pendant la construction, chacun couvert par une garantie bancaire.
4. Licence de première occupation (Licencia de Primera Ocupacion) délivrée par la mairie.
5. Achèvement devant un notaire, solde et taxes payés, remise des clés.

Acheter dans l’ancien : avantages, inconvénients et calendrier

Avantages de l’achat dans l’ancien

• Taxe d’achat plus faible à 7% ITP en Andalousie, sans AJD séparé ²³.
• Ce que vous voyez est ce que vous obtenez. Vous visitez la propriété réelle, sa lumière, ses vues et ses voisins avant de vous engager.
• Achèvement plus rapide. Une fois les vérifications effectuées, vous pouvez finaliser en quelques semaines et emménager ou louer immédiatement.
• Communautés établies avec des jardins matures, des équipements fonctionnels et un historique connu des charges de copropriété.

Inconvénients de l’achat dans l’ancien

• Risque lié à l’état. Les propriétés plus anciennes peuvent nécessiter des mises à jour, et les défauts sont le problème de l’acheteur sauf s’ils sont divulgués.
• Le valor de referencia peut augmenter votre facture fiscale. L’ITP est prélevée sur le plus élevé entre le prix payé et le valor de referencia de la Junta de Andalucia, de sorte qu’un prix d’achat bas ne signifie pas toujours une base d’imposition basse ³.
• La retenue de 3% lorsque le vendeur est non-résident. Si vous achetez auprès d’un non-résident, vous (l’acheteur) devez retenir 3% du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 dans un délai d’un mois, à titre d’avance sur l’IRNR du vendeur (cela vous protège, mais vous devez le gérer correctement) ¹.

Calendrier typique d’un achat dans l’ancien

1. Réservation, puis un contrat de vente privé avec un acompte (généralement environ 10%).
2. Audit juridique : titre, charges, licences, dettes de copropriété et certificat énergétique.
3. Achèvement devant un notaire, avec le solde, l’ITP et les frais payés.
4. ITP déposée et payée dans les 30 jours calendaires suivant la signature de l’acte ³.

Les coûts au-delà des taxes principales

Quelle que soit l’option que vous choisissez, prévoyez les frais supplémentaires qui s’appliquent aux deux. Les frais de notaire et du Registre foncier sont réglementés par la loi et varient en fonction du prix (environ 600 à 1 200 euros chacun pour une propriété entre 200 000 et 500 000 euros) ⁵. Ajoutez les honoraires d’avocat (généralement environ 1% plus IVA) et, si vous empruntez, les frais de montage de prêt hypothécaire et d’évaluation. En règle générale, prévoyez environ 13% à 15% du prix en taxes et frais pour une nouvelle construction sur plan et environ 10% à 12% pour un bien d’occasion.

Le financement diffère également. Les acheteurs non-résidents peuvent généralement emprunter jusqu’à environ 60% à 70% du prix ou de l’évaluation, vous devriez donc prévoir un acompte plus important que celui dont aurait besoin un résident espagnol. Confirmez le rapport prêt/valeur exact avec votre prêteur tôt, et consultez notre guide connexe sur l’obtention d’un prêt hypothécaire en tant que non-résident.

Impôts courants : les mêmes pour les deux une fois propriétaire

Après l’achèvement, les propriétaires d’un bien sur plan et d’un bien d’occasion sont imposés de manière identique. Chaque propriétaire paie l’IBI annuel (la taxe foncière municipale, fixée par chaque mairie en pourcentage de la valeur cadastrale) et, si vous êtes non-résident, vous devez déposer le Modelo 210 pour l’IRNR chaque année. Lorsque la propriété n’est pas louée, vous payez un impôt sur le revenu imputé calculé comme 1.1% ou 2% de la valeur cadastrale (1.1% lorsque la valeur cadastrale a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2%), taxé à 19% pour les résidents de l’UE/EEE et 24% pour les résidents non-UE tels que les ressortissants britanniques ¹⁶. Le Modelo 210 relatif au revenu imputé est déposé avant le 31 décembre de l’année suivante ; les revenus locatifs sont déclarés trimestriellement ou annuellement selon votre situation ⁶. Lorsque vous vendez finalement, le vendeur paie la plusvalia municipal sur l’augmentation de la valeur du terrain plus toute taxe sur les plus-values, et si vous êtes non-résident, la retenue de 3% s’appliquera à vous en tant que vendeur ¹. Pour avoir une vue d’ensemble, consultez nos guides sur les impôts des non-résidents et sur la vente d’une propriété sur la Costa del Sol.

Alors, lequel choisir ?

Choisissez l’achat sur plan si vous appréciez l’état neuf, pouvez attendre l’achèvement, souhaitez échelonner les paiements et êtes à l’aise avec le risque de construction garanti par une banque. Choisissez l’achat dans l’ancien si vous voulez voir exactement ce que vous achetez, emménager rapidement, payer moins de taxes d’achat et préférez une communauté établie. Aucun n’est universellement moins cher une fois que vous avez pesé ensemble les taxes, l’état, le calendrier et le financement. Quoi que vous décidiez, désignez un avocat espagnol indépendant (jamais un recommandé uniquement par le vendeur ou le promoteur), obtenez votre NIE tôt et confirmez chaque chiffre par écrit avant de transférer de l’argent. Pour les premières étapes pratiques, lisez nos guides sur l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, et sur le processus de transfert de propriété.

Ce guide est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux et les règles peuvent changer et les situations personnelles varient, il est donc recommandé de confirmer votre situation auprès d’un avocat espagnol qualifié ou d’un conseiller fiscal avant de vous engager.