Źródło środków finansowych i kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy dla nabywców zagranicznych
Każdy zakup nieruchomości w Hiszpanii podlega kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy zgodnie z Ley 10/2010, dlatego notariusz, Twój bank, pośrednik nieruchomości i Twój prawnik są prawnie zobowiązani do zidentyfikowania Cię i ustalenia pochodzenia Twoich pieniędzy. Zagraniczni nabywcy powinni z wyprzedzeniem zebrać udokumentowane pisemnie dowody pochodzenia swoich funduszy, przelewać pieniądze przez system bankowy, a nie gotówką, i pamiętać o deklaracji gotówki przekraczającej 10 000 euro przy przekraczaniu granicy. Przygotowanie się pozwala uniknąć opóźnień podczas finalizacji transakcji.
Weryfikacja źródła pochodzenia środków i kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy są obecnie rutynową częścią zakupu nowo wybudowanego domu w dowolnym miejscu na Costa del Sol, a nabywcy międzynarodowi odczuwają je bardziej niż większość, ponieważ ścieżka dokumentów dotyczących ich pieniędzy zazwyczaj zaczyna się w innym kraju. Hiszpania stosuje te same zasady od Estepony do Nerji: zanim zakup zostanie sfinalizowany, kilku regulowanych specjalistów musi potwierdzić, kim jesteś, kto ostatecznie jest właścicielem pieniędzy i skąd te pieniądze pochodzą. Ten przewodnik wyjaśnia, czym są te kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), kto je przeprowadza i dokładnie, jakie dowody dokumentowe powinien przygotować zagraniczny nabywca, aby finalizacja transakcji nie była opóźniona.
Dlaczego kontrole źródła pochodzenia środków dotyczą każdego zakupu na Costa del Sol
Podstawą prawną jest Ley 10/2010 dotycząca zapobiegania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, która transponuje dyrektywy UE dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy do prawa hiszpańskiego 1. Nie jest ona skierowana konkretnie do nabywców zagranicznych. Nakłada ona na długą listę profesjonalistów (the sujetos obligados, czyli podmiotów zobowiązanych) obowiązek przeprowadzenia należytej staranności (customer due diligence) wobec swoich klientów, niezależnie od ich narodowości. Ponieważ zakup nieruchomości przesuwa dużą sumę przez system finansowy i notarialny, jest to jedna z najintensywniej kontrolowanych transakcji, jakich kiedykolwiek dokona zwykła osoba. Hiszpańska Jednostka Wywiadu Finansowego i nadzorca AML, SEPBLAC (the Executive Service of the Commission for the Prevention of Money Laundering), otrzymuje zgłoszenia dotyczące wszystkiego, co wydaje się podejrzane, i nadzoruje zgodność 2.
Praktyczne tłumaczenie: kontrole nie są personalne, nie są opcjonalne i nie można ich pominąć, płacąc więcej lub finalizując transakcję szybciej. Przygotowanie się do nich jest po prostu częścią procesu zakupu.
Kto jest prawnie zobowiązany do przeprowadzenia kontroli
Ley 10/2010 wymienia podmioty zobowiązane w swoim artykule 2. W typowym zakupie nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol, kilka z nich przeprowadzi własne kontrole równolegle 1:
- Notariusz i rejestrator nieruchomości (artykuł 2.1.n), którzy muszą zidentyfikować wszystkie strony i beneficjenta rzeczywistego przed autoryzacją i rejestracją aktu notarialnego.
- Banki i instytucje finansowe (od artykułu 2.1.a), które przeprowadzają najpełniejsze kontrole ze wszystkich, gdy otwierasz hiszpańskie konto, otrzymujesz przelew międzynarodowy lub ubiegasz się o hipotekę.
- Agenci nieruchomości i pośrednicy nieruchomości (artykuł 2.1.l), którzy muszą identyfikować swoich klientów i prowadzić ewidencję.
- Prawnicy i gestores (artykuł 2.1), gdy uczestniczą w transakcji, doradzają w jej sprawie lub zarządzają pieniędzmi klienta.
Każdy z nich składa i przechowuje własną dokumentację należytej staranności, dlatego możesz zostać poproszony o te same dokumenty więcej niż raz przez różne strony. Jest to powielanie, a nie dezorganizacja.
Co tak naprawdę oznacza «źródło pochodzenia środków»
Ley 10/2010 wymaga od podmiotów zobowiązanych przeprowadzenia formalnej identyfikacji klienta (artykuł 3), identyfikacji titular real lub beneficjenta rzeczywistego, jeśli nabywcą jest spółka lub trust (każdy posiadający więcej niż 25 procent kapitału lub praw głosu, artykuł 4), zrozumienia celu i charakteru relacji oraz stosowania ciągłej kontroli (artykuły 5 i 6) 1.
W tych ramach specjaliści rozróżniają dwa powiązane pytania. Źródło pochodzenia środków to miejsce, z którego pochodzą konkretne pieniądze na ten zakup (sprzedaż innej nieruchomości, oszczędności, spadek, dywidenda spółki, wypłata kredytu hipotecznego). Źródło majątku to sposób, w jaki zbudowałeś swoją ogólną pozycję finansową (kariera, biznes, inwestycje). W przypadku prostego zakupu nacisk kładzie się na źródło pochodzenia środków; w przypadku większych sum, osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne lub złożonych struktur własnościowych, bank lub notariusz może również badać źródło majątku. Kluczową kwestią dla zagranicznego nabywcy jest to, że samo oświadczenie nie wystarczy: potrzebujesz dokumentów, które śledzą pieniądze.
Dokumenty, które powinieneś przygotować
Zbierz je, zanim dokonasz rezerwacji, ponieważ znacznie łatwiej jest je uzyskać, gdy jesteś jeszcze w swoim kraju ojczystym:
- Twój paszport i hiszpański numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), który każdy zagraniczny nabywca potrzebuje do dokonania transakcji.
- Wyciągi bankowe pokazujące akumulację środków w czasie, a nie jednorazową, niewyjaśnioną kwotę, która pojawiła się tydzień przed finalizacją.
- Dowody dokumentowe dla każdego źródła pieniędzy: potwierdzenie zakończenia transakcji lub akt notarialny, jeśli sprzedałeś nieruchomość, dokument spadkowy w przypadku spadku, vouchery dywidendowe lub sprawozdania finansowe firmy w przypadku dochodów z działalności gospodarczej, lub potwierdzenie wykupu w przypadku sprzedanych inwestycji.
- Dowody zatrudnienia lub dochodów z działalności gospodarczej (paski wynagrodzeń, zeznania podatkowe), jeśli źródłem są oszczędności.
- Międzynarodowe potwierdzenia przelewów, które przenoszą pieniądze do Hiszpanii, najlepiej z konta na Twoje nazwisko.
Spójność liczy się bardziej niż ilość. Historia, którą opowiadają Twoje dokumenty, powinna zgadzać się z kwotami i nazwiskami na przelewach. Pieniądze przychodzące z konta osoby trzeciej są najczęstszym powodem, dla którego bank lub notariusz wstrzymuje transakcję.
Wprowadzanie pieniędzy do Hiszpanii: limity gotówkowe i deklaracja S1
Hiszpania ogranicza gotówkę i monitoruje fizyczne przemieszczanie pieniędzy, więc planuj przesuwać środki za pośrednictwem systemu bankowego. Obowiązują dwa odrębne reżimy.
Limity płatności gotówkowych zgodnie z Ley 11/2021: zasadniczo żadna płatność, w której jedna ze stron działa jako przedsiębiorstwo lub profesjonalista, nie może być dokonana gotówką w kwocie 1000 euro lub więcej. Dla osób prywatnych, które udowodnią, że nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii i nie działają jako przedsiębiorstwo lub profesjonalista, limit wzrasta do 10 000 euro 3. W praktyce nieruchomość nigdy nie jest płacona gotówką: cena jest przekazywana przelewem bankowym lub czekiem bankowym, właśnie po to, aby istniał przejrzysty zapis.
Deklaracje przemieszczania gotówki zgodnie z artykułem 34 Ley 10/2010, składane na Modelo S1: musisz zadeklarować fizyczne przewożenie środków płatniczych w wysokości 10 000 euro lub więcej przy wjeździe lub wyjeździe z terytorium Hiszpanii oraz 100 000 euro lub więcej przy ich przemieszczaniu w obrębie Hiszpanii 12. Jest to obowiązek deklaracji, a nie podatek; brak deklaracji może prowadzić do zajęcia pieniędzy.
| Sytuacja | Limit | Podstawa |
|---|---|---|
| Płatność gotówką, jedna ze stron to firma lub profesjonalista | Poniżej 1000 euro | Ley 11/2021 3 |
| Płatność gotówką, osoba fizyczna niebędąca rezydentem, nieprowadząca działalności gospodarczej | Poniżej 10 000 euro | Ley 11/2021 3 |
| Przewożenie gotówki przez granicę Hiszpanii (Modelo S1) | Deklaruj przy 10 000 euro lub więcej | Ley 10/2010, art. 34 1 |
| Przewożenie gotówki w obrębie Hiszpanii (Modelo S1) | Deklaruj przy 100 000 euro lub więcej | Ley 10/2010, art. 34 1 |
Jak kontrole wpisują się w harmonogram zakupu
Oczekuj pytań o źródło pochodzenia środków w trzech momentach. Po pierwsze, gdy otwierasz hiszpańskie konto bankowe, bank przeprowadza własną należytość staranność onboardingową, zanim przyjmie Twoje pieniądze. Po drugie, jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, kredytodawca dokładnie bada pochodzenie Twojego wkładu własnego w ramach swojej oceny AML i zdolności kredytowej. Po trzecie, u notariusza w dniu finalizacji transakcji, notariusz potwierdza tożsamość, rejestruje dokładny sposób płatności za cenę i sprawdza beneficjenta rzeczywistego. Notariusz zgłasza również transakcję władzom w ramach rutynowych procedur. Każda niezgodność wykryta na tym ostatnim etapie jest najbardziej destrukcyjna, ponieważ może zatrzymać podpisanie aktu notarialnego.
Te kontrole AML są obok, ale są oddzielne od mechanizmów podatkowych hiszpańskiego zakupu. Na przykład, gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący musi potrącić 3 procent ceny i zapłacić to organowi podatkowemu na konto sprzedającego, używając Modelo 211, a nierezydent następnie rozlicza się za pośrednictwem Modelo 210 45. To potrącenie jest zasadą podatkową, a nie zasadą AML, ale jest to kolejny powód, dla którego każdy euro ceny jest udokumentowane i możliwe do śledzenia.
Praktyczne wskazówki dla sprawnej kontroli
- Przenoś pieniądze tylko z kont na swoje nazwisko. Jeśli środki znajdują się u współmałżonka lub członka rodziny, najpierw przelej je na swoje konto i zachowaj potwierdzenie.
- Skonsoliduj wcześnie. Zgromadzenie depozytu na jednym identyfikowalnym koncie z tygodniowym wyprzedzeniem jest lepsze niż zbieranie go z kilku źródeł w ostatniej chwili.
- Przechowuj dokumentację w jednym folderze: dowód każdego pochodzenia, przelewy do Hiszpanii i Twój numer NIE.
- Do międzynarodowego przelewu użyj specjalisty od wymiany walut lub swojego banku i zachowaj potwierdzenie, zamiast przewozić gotówkę.
- Z góry poinformuj swojego prawnika o czymkolwiek nietypowym (prezent, niedawny spadek, dystrybucja firmy), aby wyjaśnienie było gotowe, zanim ktokolwiek o nie zapyta.
Aby uzyskać szerszy kontekst, przeczytaj nasze powiązane przewodniki dotyczące uzyskania NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego, procesu zakupu krok po kroku, podatków dla nierezydentów i Modelo 210 oraz kredytów hipotecznych dla nierezydentów, które razem obejmują praktyczną i fiskalną stronę zakupu na Costa del Sol. Podejmowane w odpowiedniej kolejności kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy stają się formalnością, a nie przeszkodą.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego notariusz pyta, skąd pochodzą moje pieniądze?
Ponieważ hiszpańscy notariusze są stronami zobowiązanymi na mocy Ley 10/2010 i muszą zidentyfikować wszystkie strony, potwierdzić beneficjenta rzeczywistego oraz zrozumieć źródło pochodzenia środków przed autoryzacją aktu notarialnego. Jest to obowiązek prawny stosowany wobec każdego kupującego, a nie podejrzenie w stosunku do Pana/Pani osobiście.
Czy mogę zapłacić za nieruchomość na Costa del Sol gotówką?
W praktyce, nie. Ley 11/2021 ogranicza płatności gotówkowe do 1,000 euros, gdy zaangażowany jest podmiot gospodarczy lub profesjonalista, oraz do 10,000 euros dla osób fizycznych niebędących rezydentami i niedziałających w charakterze przedsiębiorcy. Ceny nieruchomości zawsze przechodzą przez przelew bankowy lub czek bankierski, aby zapewnić czysty zapis.
Czy muszę zadeklarować gotówkę, którą wwożę do Hiszpanii?
Tak. Zgodnie z artykułem 34 Ley 10/2010 musisz złożyć deklarację Modelo S1, jeśli fizycznie przewozisz 10,000 euros lub więcej w środkach płatniczych przez granicę hiszpańską, oraz 100,000 euros lub więcej, gdy przemieszczasz je w obrębie Hiszpanii. Niezadeklarowana gotówka może zostać skonfiskowana.
Jakie dokumenty potwierdzają moje źródło pochodzenia środków?
Dokumenty, które śledzą pieniądze do jasnego źródła: wyciągi bankowe pokazujące ich gromadzenie, oświadczenie o zakończeniu transakcji lub akt notarialny ze sprzedanej nieruchomości, dokument spadkowy w przypadku dziedziczenia, dywidendy lub rachunki firmowe oraz potwierdzenia przelewów wprowadzające środki do Hiszpanii, najlepiej z konta na własne nazwisko.
Co się stanie, jeśli pieniądze pochodzą od osoby trzeciej, na przykład od moich rodziców?
Jest to najczęstszy powód, dla którego bank lub notariusz wstrzymuje zakup. Jeśli pomaga krewny, poproś go o przelanie środków najpierw na Twoje własne konto, zachowaj zapis i udokumentuj darowiznę, aby ścieżka dokumentacji odpowiadała kupującemu wymienionemu w akcie notarialnym.
Czy źródło pochodzenia środków to to samo co źródło majątku?
Niezupełnie. Źródło pochodzenia środków to miejsce, skąd pochodzą konkretne pieniądze na ten zakup; źródło majątku to sposób, w jaki zbudowałeś swoją ogólną pozycję finansową. Standardowe zakupy koncentrują się na źródle pochodzenia środków, ale większe kwoty lub złożone struktury własnościowe mogą również prowokować pytania o źródło majątku.
