Pochodzenie funduszy i kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy dla nabywców międzynarodowych
Każdy zakup nieruchomości w Hiszpanii podlega kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy zgodnie z Ley 10/2010, dlatego notariusz, Twój bank, pośrednik nieruchomości i Twój prawnik są prawnie zobowiązani do zidentyfikowania Cię i ustalenia pochodzenia Twoich pieniędzy. Zagraniczni nabywcy powinni z wyprzedzeniem zebrać udokumentowane pisemnie dowody pochodzenia swoich funduszy, przelewać pieniądze przez system bankowy, a nie gotówką, i pamiętać o deklaracji gotówki przekraczającej 10 000 euro przy przekraczaniu granicy. Przygotowanie się pozwala uniknąć opóźnień podczas finalizacji transakcji.
Kontrole pochodzenia środków i przeciwdziałania praniu pieniędzy są obecnie rutynową częścią zakupu nowo wybudowanego domu w dowolnym miejscu na Costa del Sol, a międzynarodowi nabywcy odczuwają je bardziej niż większość, ponieważ ślad finansowy ich pieniędzy zazwyczaj zaczyna się w innym kraju. Hiszpania stosuje te same zasady od Estepony po Nerję: zanim transakcja zakupu zostanie zakończona, kilku regulowanych specjalistów musi potwierdzić, kim jesteś, kto ostatecznie jest właścicielem pieniędzy i skąd pochodzą te pieniądze. Ten przewodnik wyjaśnia, czym są te kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), kto je przeprowadza i dokładnie jakie dowody dokumentalne powinien przygotować zagraniczny nabywca, aby zakończenie transakcji nie było opóźnione.
Dlaczego kontrole pochodzenia środków dotyczą każdego zakupu na Costa del Sol
Podstawą prawną jest Ley 10/2010 o zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu, która transponuje dyrektywy UE dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy do prawa hiszpańskiego 1. Nie jest ona skierowana konkretnie do zagranicznych nabywców. Nakłada ona obowiązek na długą listę specjalistów (sujetos obligados, czyli podmioty zobowiązane) przeprowadzania należytej staranności w stosunku do swoich klientów, niezależnie od narodowości klienta. Ponieważ zakup nieruchomości wiąże się z przepływem dużej sumy przez system finansowy i notarialny, jest to jedna z najdokładniej sprawdzanych transakcji, jaką zwykła osoba kiedykolwiek przeprowadzi. Hiszpańska Jednostka Analityki Finansowej i organ nadzorujący AML, SEPBLAC (Służba Wykonawcza Komisji ds. Zapobiegania Praniu Pieniędzy), otrzymuje zgłoszenia dotyczące wszystkiego, co wygląda podejrzanie, i nadzoruje zgodność 2.
W praktyce: kontrole nie są osobiste, nie są opcjonalne i nie można ich pominąć, płacąc więcej lub szybciej kończąc transakcję. Przygotowanie się do nich jest po prostu częścią procesu zakupu.
Kto jest prawnie zobowiązany do sprawdzenia Ciebie
Ley 10/2010 wymienia podmioty zobowiązane w swoim artykule 2. W typowym przypadku zakupu nowo wybudowanej nieruchomości na Costa del Sol, kilka z nich przeprowadzi własne kontrole równolegle 1:
- Notariusz i rejestrator nieruchomości (artykuł 2.1.n), którzy muszą zidentyfikować wszystkie strony i beneficjenta rzeczywistego przed autoryzacją i rejestracją aktu notarialnego.
- Banki i instytucje finansowe (artykuł 2.1.a i kolejne), które przeprowadzają najpełniejsze kontrole, gdy otwierasz hiszpańskie konto, otrzymujesz przelew międzynarodowy lub ubiegasz się o kredyt hipoteczny.
- Agenci nieruchomości i pośrednicy w obrocie nieruchomościami (artykuł 2.1.l), którzy muszą zidentyfikować swoich klientów i prowadzić dokumentację.
- Prawnicy i gestores (artykuł 2.1), gdy uczestniczą w transakcji, doradzają w niej lub zarządzają pieniędzmi klienta.
Każdy z nich składa i przechowuje własną dokumentację należytej staranności, dlatego też możesz zostać poproszony o te same dokumenty więcej niż raz przez różne strony. To jest powielanie, a nie dezorganizacja.
Co właściwie oznacza „źródło pochodzenia środków”
Ley 10/2010 wymaga od podmiotów zobowiązanych przeprowadzenia formalnej identyfikacji klienta (artykuł 3), zidentyfikowania właściciela rzeczywistego lub beneficjenta rzeczywistego, gdy nabywcą jest spółka lub fundusz powierniczy (każda osoba posiadająca więcej niż 25 procent kapitału lub praw głosu, artykuł 4), zrozumienia celu i charakteru relacji oraz stosowania bieżącej kontroli (artykuły 5 i 6) 1.
W tych ramach specjaliści rozróżniają dwa powiązane pytania. Źródło pochodzenia środków to miejsce, skąd pochodzą konkretne pieniądze na ten zakup (sprzedaż innej nieruchomości, oszczędności, spadek, dywidenda spółki, wypłata z kredytu hipotecznego). Źródło majątku to sposób, w jaki zbudowałeś swoją ogólną pozycję finansową (kariera, działalność gospodarcza, inwestycje). W przypadku prostego zakupu skupiamy się na źródle pochodzenia środków; w przypadku większych sum, osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne lub złożonych struktur własnościowych, bank lub notariusz może również badać źródło majątku. Kluczową kwestią dla zagranicznego nabywcy jest to, że samo oświadczenie nie wystarczy: potrzebujesz dokumentów, które śledzą przepływ pieniędzy.
Dokumenty, które powinieneś przygotować
Zbierz je, zanim zarezerwujesz nieruchomość, ponieważ znacznie łatwiej jest je uzyskać, gdy jesteś jeszcze w swoim kraju ojczystym:
- Twój paszport i hiszpański numer NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), który jest potrzebny każdemu zagranicznemu nabywcy do przeprowadzenia transakcji.
- Wyciągi bankowe pokazujące akumulację środków w czasie, a nie pojedynczą, niewyjaśnioną jednorazową wpłatę na tydzień przed zakończeniem transakcji.
- Dowody dokumentalne dla każdego źródła pochodzenia pieniędzy: oświadczenie o zakończeniu transakcji lub akt notarialny, jeśli sprzedałeś nieruchomość; dokument spadkowy w przypadku spadku; kupony dywidendowe lub sprawozdania finansowe firmy dla dochodów z działalności gospodarczej; lub oświadczenie o wykupie sprzedanych inwestycji.
- Dowód dochodów z zatrudnienia lub działalności gospodarczej (paski wynagrodzeń, zeznania podatkowe), gdzie źródłem są oszczędności.
- Potwierdzenia przelewów międzynarodowych, które przenoszą pieniądze do Hiszpanii, najlepiej z konta założonego na Twoje nazwisko.
Spójność jest ważniejsza niż ilość. Historia, którą opowiadają Twoje dokumenty, powinna zgadzać się z kwotami i nazwiskami na przelewach. Pieniądze przychodzące z konta osoby trzeciej to najczęstszy powód, dla którego bank lub notariusz wstrzymuje transakcję.
Wprowadzanie pieniędzy do Hiszpanii: limity gotówkowe i deklaracja S1
Hiszpania ogranicza obrót gotówkowy i monitoruje fizyczne przepływy pieniędzy, więc planuj przesyłać środki przez system bankowy. Obowiązują dwa oddzielne reżimy.
Limity płatności gotówkowych zgodnie z Ley 11/2021: z zasady, żadna płatność, w której jedna ze stron działa jako przedsiębiorca lub profesjonalista, nie może być dokonana gotówką w kwocie 1000 euro lub więcej. W przypadku osób prywatnych, które udowodnią, że nie są rezydentami podatkowymi w Hiszpanii i nie działają jako przedsiębiorcy lub profesjonaliści, limit wzrasta do 10 000 euro 3. W praktyce nieruchomość nigdy nie jest opłacana gotówką: cena jest przekazywana przelewem bankowym lub czekiem bankowym, właśnie po to, aby istniał przejrzysty zapis.
Deklaracje przewozu gotówki zgodnie z artykułem 34 Ley 10/2010, składane na Modelo S1: musisz zadeklarować fizyczne przewożenie środków płatniczych w wysokości 10 000 euro lub więcej, wjeżdżając lub wyjeżdżając z terytorium Hiszpanii, oraz 100 000 euro lub więcej, przemieszczając je w obrębie Hiszpanii 12. Jest to obowiązek deklaracji, a nie podatek; niezłożenie deklaracji może prowadzić do zajęcia pieniędzy.
| Sytuacja | Limit | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Płatność gotówkowa, jedna ze stron jest przedsiębiorcą lub profesjonalistą | Poniżej 1000 euro | Ley 11/2021 3 |
| Płatność gotówkowa, osoba fizyczna niebędąca rezydentem, niebędąca przedsiębiorcą | Poniżej 10 000 euro | Ley 11/2021 3 |
| Przewóz gotówki przez granicę Hiszpanii (Modelo S1) | Deklaracja przy 10 000 euro lub więcej | Ley 10/2010, art. 34 1 |
| Przewóz gotówki w obrębie Hiszpanii (Modelo S1) | Deklaracja przy 100 000 euro lub więcej | Ley 10/2010, art. 34 1 |
Jak kontrole wpisują się w harmonogram zakupu
Spodziewaj się pytań o pochodzenie środków w trzech momentach. Po pierwsze, gdy otwierasz hiszpańskie konto bankowe, bank przeprowadza własną należytą staranność w ramach procesu otwierania konta, zanim przyjmie Twoje pieniądze. Po drugie, jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, kredytodawca dokładnie bada pochodzenie Twojego wkładu własnego w ramach swojej oceny AML i zdolności kredytowej. Po trzecie, w dniu zakończenia transakcji u notariusza, notariusz potwierdza tożsamość, rejestruje dokładny sposób płatności ceny i sprawdza beneficjenta rzeczywistego. Notariusz zgłasza również transakcję władzom w ramach rutynowych procedur. Każda niespójność wykryta na tym ostatnim etapie jest najbardziej problematyczna, ponieważ może wstrzymać podpisanie aktu.
Te kontrole AML są obok, ale są oddzielone od mechanizmów podatkowych hiszpańskiego zakupu. Na przykład, gdy sprzedający jest nierezydentem, nabywca musi potrącić 3 procent ceny i wpłacić tę kwotę do urzędu skarbowego na konto sprzedającego za pomocą Modelo 211, a nierezydent następnie rozlicza się za pośrednictwem Modelo 210 45. To potrącenie jest zasadą podatkową, a nie zasadą AML, ale jest to kolejny powód, dla którego każde euro ceny jest udokumentowane i możliwe do prześledzenia.
Praktyczne wskazówki dla sprawnego przebiegu kontroli
- Przesyłaj pieniądze tylko z kont założonych na Twoje nazwisko. Jeśli środki znajdują się na koncie współmałżonka lub członka rodziny, najpierw przelej je na swoje konto i zachowaj dowód.
- Skonsoliduj wcześnie. Zgromadzenie depozytu na jednym, możliwym do prześledzenia koncie z tygodniowym wyprzedzeniem jest lepsze niż zbieranie go z kilku źródeł w ostatniej chwili.
- Zachowaj dokumentację w jednym folderze: dowód każdego pochodzenia, przelewy do Hiszpanii i Twój NIE.
- Skorzystaj ze specjalisty ds. walut lub swojego banku do przelewu międzynarodowego i zachowaj potwierdzenie, zamiast przewozić gotówkę.
- Poinformuj swojego prawnika o wszystkim nietypowym (prezent, niedawny spadek, dystrybucja z firmy) z góry, aby wyjaśnienie było gotowe, zanim ktokolwiek będzie musiał zapytać.
Aby uzyskać szerszy kontekst, zapoznaj się z naszymi powiązanymi przewodnikami dotyczącymi uzyskania NIE i otwarcia hiszpańskiego konta bankowego, procesu zakupu krok po kroku, podatków dla nierezydentów i Modelo 210 oraz kredytów hipotecznych dla nierezydentów, które razem obejmują praktyczną i fiskalną stronę zakupu na Costa del Sol. Przeprowadzone w odpowiedniej kolejności, kontrole przeciwdziałania praniu pieniędzy stają się formalnością, a nie przeszkodą.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego notariusz pyta, skąd pochodzą moje pieniądze?
Ponieważ hiszpańscy notariusze są stronami zobowiązanymi na mocy Ley 10/2010 i muszą zidentyfikować wszystkie strony, potwierdzić beneficjenta rzeczywistego oraz zrozumieć źródło pochodzenia środków przed autoryzacją aktu notarialnego. Jest to obowiązek prawny stosowany wobec każdego kupującego, a nie podejrzenie w stosunku do Pana/Pani osobiście.
Czy mogę zapłacić za nieruchomość na Costa del Sol gotówką?
W praktyce, nie. Ley 11/2021 ogranicza płatności gotówkowe do 1,000 euros, gdy zaangażowany jest podmiot gospodarczy lub profesjonalista, oraz do 10,000 euros dla osób fizycznych niebędących rezydentami i niedziałających w charakterze przedsiębiorcy. Ceny nieruchomości zawsze przechodzą przez przelew bankowy lub czek bankierski, aby zapewnić czysty zapis.
Czy muszę zadeklarować gotówkę, którą wwożę do Hiszpanii?
Tak. Zgodnie z artykułem 34 Ley 10/2010 musisz złożyć deklarację Modelo S1, jeśli fizycznie przewozisz 10,000 euros lub więcej w środkach płatniczych przez granicę hiszpańską, oraz 100,000 euros lub więcej, gdy przemieszczasz je w obrębie Hiszpanii. Niezadeklarowana gotówka może zostać skonfiskowana.
Jakie dokumenty potwierdzają moje źródło pochodzenia środków?
Dokumenty, które śledzą pieniądze do jasnego źródła: wyciągi bankowe pokazujące ich gromadzenie, oświadczenie o zakończeniu transakcji lub akt notarialny ze sprzedanej nieruchomości, dokument spadkowy w przypadku dziedziczenia, dywidendy lub rachunki firmowe oraz potwierdzenia przelewów wprowadzające środki do Hiszpanii, najlepiej z konta na własne nazwisko.
Co się stanie, jeśli pieniądze pochodzą od osoby trzeciej, na przykład od moich rodziców?
Jest to najczęstszy powód, dla którego bank lub notariusz wstrzymuje zakup. Jeśli pomaga krewny, poproś go o przelanie środków najpierw na Twoje własne konto, zachowaj zapis i udokumentuj darowiznę, aby ścieżka dokumentacji odpowiadała kupującemu wymienionemu w akcie notarialnym.
Czy źródło pochodzenia środków to to samo co źródło majątku?
Niezupełnie. Źródło pochodzenia środków to miejsce, skąd pochodzą konkretne pieniądze na ten zakup; źródło majątku to sposób, w jaki zbudowałeś swoją ogólną pozycję finansową. Standardowe zakupy koncentrują się na źródle pochodzenia środków, ale większe kwoty lub złożone struktury własnościowe mogą również prowokować pytania o źródło majątku.
