Herkunft der Gelder und Geldwäscheprüfung für internationale Käufer
Jeder Immobilienkauf in Spanien löst Geldwäscheprüfungen gemäß Ley 10/2010 aus, daher sind der Notar, Ihre Bank, der Immobilienmakler und Ihr Anwalt gesetzlich verpflichtet, Ihre Identität festzustellen und die Herkunft Ihres Geldes nachzuvollziehen. Ausländische Käufer sollten frühzeitig dokumentierte, nachvollziehbare Nachweise über ihre Gelder sammeln, Geld über das Bankensystem statt bar bewegen und die euro 10,000 Barmitteldeklaration für grenzüberschreitende Transporte beachten. Eine gute Vorbereitung vermeidet Verzögerungen beim Abschluss.
Quellenprüfung der Gelder und Anti-Geldwäsche-Kontrollen sind heute ein routinemäßiger Teil des Kaufs eines Neubauhauses an der Costa del Sol, und internationale Käufer spüren dies mehr als die meisten, da der Nachweis für ihr Geld normalerweise in einem anderen Land beginnt. Spanien wendet die gleichen Regeln von Estepona bis Nerja an: Bevor ein Kauf abgeschlossen werden kann, müssen mehrere regulierte Fachleute bestätigen, wer Sie sind, wem das Geld letztendlich gehört und woher dieses Geld stammt. Dieser Leitfaden erklärt, was diese Anti-Geldwäsche (AML)-Kontrollen sind, wer sie durchführt und welche dokumentarischen Nachweise ein ausländischer Käufer genau vorbereiten sollte, damit der Abschluss nicht verzögert wird.
Warum die Gelderherkunftsprüfung bei jedem Kauf an der Costa del Sol angewendet wird
Die rechtliche Grundlage ist das Gesetz 10/2010 zur Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, das die EU-Geldwäschebekämpfungsrichtlinien in spanisches Recht umsetzt 1. Es zielt nicht speziell auf ausländische Käufer ab. Es verpflichtet eine lange Liste von Fachleuten (die sujetos obligados oder Verpflichteten), eine Kunden-Due-Diligence bei ihren Kunden durchzuführen, unabhängig von der Nationalität des Kunden. Da ein Immobilienkauf eine große Summe durch das Finanz- und Notariatssystem bewegt, ist dies eine der am stärksten überprüften Transaktionen, die eine normale Person jemals tätigen wird. Spaniens Financial Intelligence Unit und AML-Aufsichtsbehörde, SEPBLAC (der Exekutivdienst der Kommission zur Verhütung von Geldwäsche), erhält Berichte über alles, was verdächtig aussieht, und überwacht die Einhaltung der Vorschriften 2.
Praktische Übersetzung: Die Kontrollen sind nicht persönlich, sie sind nicht optional und können nicht durch höhere Zahlungen oder einen schnelleren Abschluss umgangen werden. Die Vorbereitung darauf ist einfach Teil des Kaufprozesses.
Wer ist gesetzlich verpflichtet, Sie zu überprüfen
Das Gesetz 10/2010 listet die Verpflichteten in seinem Artikel 2 auf. Bei einem typischen Neubaukauf an der Costa del Sol werden mehrere von ihnen ihre eigenen Kontrollen parallel anwenden 1:
- Der Notar und der Grundbuchführer (Artikel 2.1.n), die alle Parteien und den wirtschaftlich Berechtigten identifizieren müssen, bevor sie die Urkunde genehmigen und registrieren.
- Banken und Finanzinstitute (Artikel 2.1.a ff.), die die umfassendsten Kontrollen durchführen, wenn Sie ein spanisches Konto eröffnen, eine internationale Überweisung erhalten oder eine Hypothek beantragen.
- Immobilienmakler und Immobilienvermittler (Artikel 2.1.l), die ihre Kunden identifizieren und Aufzeichnungen führen müssen.
- Anwälte und gestores (Artikel 2.1), wenn sie an der Transaktion teilnehmen, beraten oder Kundengelder verwalten.
Jeder von ihnen legt seine eigenen Due-Diligence-Aufzeichnungen an und bewahrt sie auf, weshalb Sie möglicherweise von verschiedenen Parteien mehrfach nach denselben Dokumenten gefragt werden. Es ist eine Duplizierung, keine Desorganisation.
Was «Herkunft der Gelder» tatsächlich bedeutet
Das Gesetz 10/2010 verlangt von den Verpflichteten, eine formelle Identifizierung des Kunden (Artikel 3) durchzuführen, den tatsächlichen oder wirtschaftlich Berechtigten zu identifizieren, wenn der Käufer ein Unternehmen oder eine Stiftung ist (jede Person, die mehr als 25 Prozent des Kapitals oder der Stimmrechte hält, Artikel 4), den Zweck und die Art der Beziehung zu verstehen und eine fortlaufende Überprüfung (Artikel 5 und 6) anzuwenden 1.
In diesem Rahmen unterscheiden Fachleute zwei verwandte Fragen. Die Herkunft der Gelder ist, woher das spezifische Geld für diesen Kauf stammt (der Verkauf einer anderen Immobilie, Ersparnisse, eine Erbschaft, eine Unternehmensdividende, eine Hypothekenauszahlung). Die Herkunft des Vermögens ist, wie Sie Ihre gesamte finanzielle Lage überhaupt aufgebaut haben (eine Karriere, ein Unternehmen, Investitionen). Bei einem unkomplizierten Kauf liegt der Fokus auf der Herkunft der Gelder; bei größeren Summen, politisch exponierten Personen oder komplexen Eigentümerstrukturen kann die Bank oder der Notar auch die Herkunft des Vermögens prüfen. Der entscheidende Punkt für einen ausländischen Käufer ist, dass eine Erklärung allein nicht ausreicht: Sie benötigen Dokumente, die den Geldfluss nachvollziehen.
Die Dokumente, die Sie vorbereiten sollten
Sammeln Sie diese, bevor Sie reservieren, denn sie sind viel einfacher zu beschaffen, solange Sie noch in Ihrem Heimatland sind:
- Ihren Reisepass und Ihre spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer), die jeder ausländische Käufer für eine Transaktion benötigt.
- Kontoauszüge, die zeigen, wie sich die Gelder im Laufe der Zeit angesammelt haben, nicht eine einzelne unerklärliche Pauschalsumme, die eine Woche vor dem Abschluss eingeht.
- Dokumentarischer Nachweis für jede Herkunft des Geldes: eine Abschlussbescheinigung oder notarielle Urkunde, wenn Sie eine Immobilie verkauft haben, ein Nachlassdokument für eine Erbschaft, Dividendenscheine oder Geschäftsberichte für Geschäftseinkommen oder eine Tilgungsbescheinigung für verkaufte Anlagen.
- Nachweis von Arbeits- oder Geschäftseinkommen (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen), wenn Ersparnisse die Quelle sind.
- Die internationalen Überweisungsbestätigungen, die das Geld nach Spanien überweisen, idealerweise von einem Konto auf Ihren eigenen Namen.
Konsistenz zählt mehr als Volumen. Die Geschichte, die Ihre Dokumente erzählen, sollte mit den Beträgen und Namen auf den Überweisungen übereinstimmen. Geld, das von einem Konto eines Dritten eingeht, ist der häufigste Grund, warum eine Bank oder ein Notar eine Transaktion pausiert.
Geld nach Spanien bringen: Bargeldlimits und die S1-Erklärung
Spanien schränkt Bargeld ein und überwacht physische Geldbewegungen, planen Sie daher, Gelder über das Bankensystem zu bewegen. Es gelten zwei getrennte Regelungen.
Bargeldobergrenzen gemäß Ley 11/2021: Grundsätzlich darf jede Zahlung, bei der eine Partei als Unternehmen oder Freiberufler agiert, nicht in bar für 1.000 Euro oder mehr erfolgen. Für Privatpersonen, die nachweisen, dass sie nicht steuerlich in Spanien ansässig sind und nicht als Unternehmen oder Freiberufler handeln, steigt die Grenze auf 10.000 Euro 3. In der Praxis wird eine Immobilie niemals bar bezahlt: Der Preis wird per Banküberweisung oder Bankscheck übermittelt, gerade um eine saubere Aufzeichnung zu haben.
Bargeldbewegungserklärungen gemäß Artikel 34 des Gesetzes 10/2010, einzureichen über Modelo S1: Sie müssen das physische Mitführen von Zahlungsmitteln von 10.000 Euro oder mehr beim Betreten oder Verlassen des spanischen Hoheitsgebiets und von 100.000 Euro oder mehr beim Bewegen innerhalb Spaniens deklarieren 12. Dies ist eine Deklarationspflicht, keine Steuer; eine Nichtdeklaration kann zur Beschlagnahme des Geldes führen.
| Situation | Grenzwert | Grundlage |
|---|---|---|
| Bargeldzahlung, eine Partei ist ein Unternehmen oder Freiberufler | Unter 1.000 Euro | Ley 11/2021 3 |
| Bargeldzahlung, nicht ansässige Privatperson, kein Unternehmen | Unter 10.000 Euro | Ley 11/2021 3 |
| Bargeldtransport über die spanische Grenze (Modelo S1) | Deklaration ab 10.000 Euro | Ley 10/2010, Art. 34 1 |
| Bargeldtransport innerhalb Spaniens (Modelo S1) | Deklaration ab 100.000 Euro | Ley 10/2010, Art. 34 1 |
Wie die Kontrollen in den Kaufprozess passen
Rechnen Sie mit Fragen zur Herkunft der Gelder zu drei Zeitpunkten. Erstens, wenn Sie ein spanisches Bankkonto eröffnen, führt die Bank ihre eigene Onboarding-Due-Diligence durch, bevor sie Ihr Geld hält. Zweitens, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, prüft der Kreditgeber die Herkunft Ihrer Anzahlung im Rahmen seiner AML- und Erschwinglichkeitsprüfung. Drittens, beim Notar am Abschlusstag, bestätigt der Notar die Identitäten, zeichnet das genaue Zahlungsmittel für den Preis auf und prüft den wirtschaftlich Berechtigten. Der Notar meldet die Transaktion auch routinemäßig den Behörden. Jede in diesem letzten Stadium entdeckte Inkonsistenz ist am störendsten, da sie die Unterzeichnung der Urkunde verhindern kann.
Diese AML-Kontrollen bestehen neben, sind aber getrennt von den Steuermechanismen eines spanischen Kaufs. Wenn der Verkäufer beispielsweise ein Nichtansässiger ist, muss der Käufer 3 Prozent des Preises einbehalten und diese über Modelo 211 an die Steuerbehörde auf das Konto des Verkäufers zahlen, wobei der Nichtansässige dann über Modelo 210 abrechnet 45. Dieser Einbehalt ist eine Steuervorschrift, keine AML-Vorschrift, aber es ist ein weiterer Grund, warum jeder Euro des Preises dokumentiert und nachvollziehbar ist.
Praktische Tipps für eine reibungslose Überprüfung
- Überweisen Sie Geld nur von Konten auf Ihren eigenen Namen. Wenn sich Gelder bei einem Ehepartner oder Familienmitglied befinden, überweisen Sie diese zuerst auf Ihr Konto und bewahren Sie den Nachweis auf.
- Frühzeitig konsolidieren. Die Anzahlung Wochen im Voraus auf einem nachvollziehbaren Konto zusammenzuführen, ist besser, als sie im letzten Moment aus mehreren Quellen zusammenzustellen.
- Bewahren Sie den Papierpfad in einem Ordner auf: Nachweis jeder Herkunft, die Überweisungen nach Spanien und Ihre NIE.
- Nutzen Sie einen Währungsspezialisten oder Ihre Bank für die internationale Überweisung und bewahren Sie die Bestätigung auf, anstatt Bargeld mitzuführen.
- Informieren Sie Ihren Anwalt im Voraus über alles Ungewöhnliche (ein Geschenk, eine kürzlich erhaltene Erbschaft, eine Unternehmensauszahlung), damit die Erklärung bereit ist, bevor jemand fragen muss.
Für den weiteren Kontext lesen Sie unsere verwandten Leitfäden zum Erwerb einer NIE und zur Eröffnung eines spanischen Bankkontos, zum schrittweisen Kaufprozess, zu Steuern für Nichtansässige und Modelo 210 sowie zu Hypotheken für Nichtansässige, die zusammen die praktische und fiskalische Seite eines Kaufs an der Costa del Sol abdecken. In der richtigen Reihenfolge angegangen, werden die Anti-Geldwäsche-Kontrollen eher zur Formalität als zum Hindernis.
Häufig gestellte Fragen
Warum fragt der Notar, woher mein Geld stammt?
Weil spanische Notare verpflichtete Parteien gemäß Ley 10/2010 sind und alle Parteien identifizieren, den wirtschaftlichen Eigentümer bestätigen und die Herkunft der Gelder verstehen müssen, bevor sie eine Urkunde autorisieren. Dies ist eine gesetzliche Pflicht, die für jeden Käufer gilt, nicht ein persönlicher Verdacht gegen Sie.
Kann ich eine Immobilie an der Costa del Sol bar bezahlen?
In der Praxis nein. Ley 11/2021 begrenzt Barzahlungen auf 1,000 Euro, wenn ein Unternehmen oder eine Fachkraft beteiligt ist, und auf 10,000 Euro für nicht ansässige Einzelpersonen, die nicht als Unternehmen handeln. Immobilienpreise werden immer per Banküberweisung oder Bankscheck bezahlt, um eine saubere Aufzeichnung zu gewährleisten.
Muss ich Bargeld deklarieren, das ich nach Spanien einführe?
Ja. Gemäß Artikel 34 der Ley 10/2010 müssen Sie eine Modelo S1 Erklärung einreichen, wenn Sie 10,000 Euro oder mehr in Zahlungsmitteln physisch über die spanische Grenze mitführen, und 100,000 Euro oder mehr, wenn Sie es innerhalb Spaniens bewegen. Nicht deklariertes Bargeld kann beschlagnahmt werden.
Welche Dokumente belegen die Herkunft meiner Gelder?
Dokumente, die das Geld auf einen klaren Ursprung zurückführen: Kontoauszüge, die die Ansammlung zeigen, eine Abschlussrechnung oder Urkunde einer Immobilie, die Sie verkauft haben, ein Nachlassdokument für eine Erbschaft, Dividenden- oder Firmenkonten und die Überweisungsbestätigungen, die das Geld nach Spanien überweisen, idealerweise von einem Konto auf Ihren eigenen Namen.
Was passiert, wenn das Geld von einem Dritten stammt, zum Beispiel meinen Eltern?
Dies ist der häufigste Grund, warum eine Bank oder ein Notar einen Kauf unterbricht. Wenn ein Verwandter hilft, lassen Sie ihn die Gelder zuerst auf Ihr eigenes Konto überweisen, bewahren Sie die Aufzeichnung auf und dokumentieren Sie die Schenkung, damit die Nachweise mit dem in der Urkunde genannten Käufer übereinstimmen.
Ist die Herkunft der Gelder dasselbe wie die Herkunft des Vermögens?
Nicht ganz. Die Herkunft der Gelder ist, woher das spezifische Geld für diesen Kauf stammt; die Herkunft des Vermögens ist, wie Sie Ihre gesamte finanzielle Position aufgebaut haben. Standardkäufe konzentrieren sich auf die Herkunft der Gelder, aber größere Summen oder komplexe Eigentumsverhältnisse können auch Fragen zur Herkunft des Vermögens aufwerfen.
