Paiement de l'acompte et finalisation depuis l'étranger

Le paiement de l’acompte et de l’achèvement depuis l’étranger est la partie d’un achat de nouvelle construction sur la Costa del Sol qui pose le plus de problèmes aux acheteurs étrangers, car l’argent doit traverser les frontières, passer les contrôles espagnols de lutte contre le blanchiment d’argent et arriver sur le bon compte à la bonne date. Ce guide explique comment les paiements sont structurés pour une nouvelle construction andalouse, comment transférer des fonds en Espagne de manière transparente, quels impôts et frais prévoir, et comment signer l’acte d’achèvement même si vous ne pouvez pas être dans le pays. Il s’accompagne de nos guides connexes sur les impôts et les coûts lors de l’achat d’une nouvelle construction, l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol, et les prêts hypothécaires pour non-résidents.

Comment les paiements de nouvelles constructions sont structurés sur la Costa del Sol

Un achat de nouvelle construction (obra nueva) est payé par étapes plutôt qu’en une seule somme forfaitaire, et comprendre la séquence est la clé pour planifier vos transferts depuis l’étranger.

1. Contrat de réservation (contrato de reserva). Un petit acompte, généralement entre 3 000 et 6 000 euros, retire la propriété du marché. Ce montant est normalement déduit du paiement suivant. ⁶
2. Contrat d’achat privé (contrato de arras / contrato privado). Signé dans un délai d’environ 30 à 60 jours après la réservation. Un paiement représentant généralement 10 à 30 % du prix est effectué à la signature, tout acompte de réservation étant déduit. ⁶
3. Paiements échelonnés pendant la construction. Pour les propriétés sur plan, les versements supplémentaires sont liés aux étapes de construction (fondations, structure, façade, finitions). ⁶
4. Achèvement (escritura pública et remise des clés). Le solde restant dû, souvent 60 à 70 %, est payé chez le notaire le jour où l’acte de propriété est signé et que la propriété est légalement transférée. ⁶

Étant donné que ces dates sont fixées dans le contrat, planifiez chaque transfert bien à l’avance. Les paiements internationaux peuvent prendre plusieurs jours pour être traités, et un paiement d’achèvement tardif peut vous mettre en défaut.

Faire entrer l’argent en Espagne : compte bancaire et origine des fonds

En pratique, presque tous les paiements d’achèvement et les paiements échelonnés sont effectués depuis un compte bancaire espagnol au nom de l’acheteur vers le compte espagnol du promoteur. L’ouverture d’un compte non-résident est simple, bien que la pleine opérabilité puisse prendre quelques jours, alors faites-le tôt. ⁵

Les règles espagnoles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) exigent que le notaire, la banque, le promoteur et l’avocat vous identifient et vérifient l’origine de vos fonds avant l’achèvement. Vous remplirez un formulaire connaissance du client (KYC) et fournirez des preuves documentaires de la provenance de l’argent : fiches de paie et relevés d’épargne, l’acte et le règlement d’une propriété que vous avez vendue, ou des documents d’héritage et les transferts correspondants. Si les fonds ne peuvent être retracés, le notaire peut refuser d’autoriser l’escritura. ⁵

Conseils pratiques pour les transferts depuis l’étranger :

• Gardez une trace écrite claire. Transférez depuis un compte clairement à votre nom et conservez les preuves de l’origine de chaque dépôt important.
• Le change de devises est souvent mieux géré par un prestataire FX spécialisé que par une banque traditionnelle, mais le compte de réception doit toujours être votre compte espagnol afin que le filtre AML soit appliqué.
• Envoyez les fonds deux à trois jours ouvrables avant chaque échéance contractuelle pour absorber les délais interbancaires.
• Ne payez jamais le solde du promoteur en espèces. La loi espagnole plafonne les paiements en espèces et l’achèvement est réglé par virement bancaire ou par chèque de banque remis chez le notaire.

Ce que vous payez réellement : taxes et frais sur une nouvelle construction andalouse

Sur une nouvelle construction achetée directement auprès du promoteur, la taxe de transfert (ITP) ne s’applique pas. Vous payez plutôt la TVA (IVA) à 10 % du prix, plus les Actos Jurídicos Documentados (AJD, droit de timbre) au taux général andalou de 1,2 %, fixé par le Decreto-ley 7/2021 et consolidé par la Ley 5/2021. ¹² Cela représente 11,2 % de taxes uniquement, avant les frais professionnels.

En règle générale, les acheteurs étrangers devraient prévoir environ 12 à 14 % au-dessus du prix d’achat pour les taxes et les frais, et plus s’il y a des forfaits de meubles, des extras de stationnement et de stockage ou des frais de mise en place de prêt hypothécaire. ⁵ L’AJD est également facturée sur l’acte hypothécaire si vous empruntez, bien que depuis 2018, le prêteur paie ce droit de timbre, et non l’acheteur.

Financement depuis l’étranger : prêts hypothécaires pour non-résidents

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents mais à des conditions plus strictes. Le ratio prêt/valeur (LTV) pour les non-résidents se situe généralement entre 50 et 70 %, ce qui signifie un acompte de 30 à 50 % plus tous les impôts et frais ci-dessus. Les résidents fiscaux de l’UE atteignent couramment 60 à 70 %, tandis que les acheteurs non-UE (par exemple, Royaume-Uni, États-Unis, Moyen-Orient) sont souvent plafonnés à environ 50 à 60 %. ⁶ Les durées vont généralement jusqu’à environ 25 ans et, pour les prêts plus importants, sont de plus en plus à taux variables liés à l’Euribor. ⁶

Parce qu’un prêt hypothécaire ajoute des étapes d’évaluation, d’arrangement et de droits de timbre, commencez la demande tôt et intégrez-la à votre plan de paiement par étapes. Si vous financez une partie d’un achat sur plan, la majeure partie du prêt n’est débloquée qu’à l’achèvement, de sorte que les paiements échelonnés proviennent toujours de vos propres fonds.

Protection de votre acompte sur plan : Ley 38/1999

Chaque euro que vous payez avant l’achèvement du logement doit être légalement protégé. En vertu de la Première Disposition Additionnelle de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (qui a remplacé l’historique Ley 57/1968 après son abrogation), un promoteur acceptant des paiements anticipés sur un logement inachevé doit : ³⁴

• Garantir le remboursement de tous les montants anticipés, y compris les taxes, majorés des intérêts légaux, par le biais d’une garantie bancaire (aval bancario) ou d’une police d’assurance, si le logement n’est pas livré à temps ; et
• Recevoir ces montants sur un compte bancaire spécial et séparé, utilisé uniquement pour ce développement.

Avant de transférer tout versement sur plan, demandez à votre avocat de confirmer que la garantie ou le certificat d’assurance est en place et que vous payez sur le compte spécial correct. C’est la protection la plus importante lors de l’achat sur plan, et c’est votre argent qui est en jeu si le promoteur ne livre pas.

Signature de l’achèvement lorsque vous ne pouvez pas être en Espagne

Deux choses rendent l’achèvement à distance possible. Premièrement, vous devez avoir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) : il est obligatoire pour tout acheteur étranger, résident ou non, et le notaire ne peut pas autoriser l’acte ou les taxes sans lui. Demandez-le bien avant l’achèvement. ⁷

Deuxièmement, si vous ne pouvez pas vous présenter en personne chez le notaire, vous pouvez accorder une procuration (poder notarial) à votre avocat espagnol, signée devant un notaire dans votre pays d’origine avec une apostille, ou auprès d’un consulat espagnol. Votre représentant signe alors l’escritura, paie les taxes et récupère les clés en votre nom. Organisez la procuration plusieurs semaines à l’avance, car la traduction et la légalisation prennent du temps.

Après l’achèvement : vos impôts continus en tant que propriétaire non-résident

Posséder un bien sur la Costa del Sol en tant que non-résident entraîne deux obligations récurrentes. L’IBI, la taxe foncière municipale annuelle, est facturée par la mairie (généralement environ 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale selon la municipalité). Séparément, vous devez déposer un Modelo 210 (IRNR) annuel : si le logement n’est pas loué, l’Espagne impute un revenu fictif de 1,1 ou 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l’UE/EEE ou à 24 % pour les résidents non-UE. ⁷

Un point concernant la rétention bien connue de 3 % : elle ne s’applique pas lorsque vous achetez une nouvelle construction auprès d’un promoteur espagnol. Elle s’applique plus tard, lors de la vente, si vous êtes alors non-résident : l’acheteur doit retenir 3 % du prix et le verser à l’Agencia Tributaria via le Modelo 211 à titre d’acompte sur votre IRNR des plus-values. ¹ Gardez cela à l’esprit lorsque vous quitterez finalement le pays.

Pour le détail complet des taxes d’achat, consultez notre guide sur les impôts et les coûts lors de l’achat d’une nouvelle construction, et pour les bases de la résidence et du compte, nos guides sur l’obtention de votre NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.