Impôt sur l'achat d'un bien neuf en Espagne : 10 % de TVA (IVA) et Droit de timbre AJD

Taxe à l’achat d’un bien neuf en Espagne : comment fonctionnent la TVA de 10% et le droit de timbre AJD

Lorsqu’un acheteur étranger acquiert un logement neuf auprès du promoteur sur la Costa del Sol, les deux principales taxes d’achat sont l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, TVA espagnole) à 10% et l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre sur les documents légaux notariés), facturé à 1.2% en Andalousie. Ce guide explique ces deux taxes, qui les perçoit, quand vous les payez et comment elles s’intègrent dans le coût total de l’achat d’une propriété neuve dans n’importe quelle province de Málaga.

La distinction essentielle à comprendre d’emblée : un bien neuf (obra nueva) acheté directement auprès du promoteur est taxé avec l’IVA plus l’AJD. Un bien de revente (seconde main) est quant à lui taxé avec l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Vous ne payez jamais l’IVA et l’ITP sur le même achat. Ce guide couvre l’achat de biens neufs ; consultez notre guide connexe sur l’*impôt sur les transmissions immobilières de revente (ITP) en Andalousie* pour les logements d’occasion.

IVA à 10% : la TVA sur un logement neuf

La première livraison d’un logement achevé par le promoteur est soumise à l’IVA. Selon les règles de TVA espagnoles, la livraison de bâtiments destinés principalement à l’habitation est taxée au taux réduit de 10%. ¹² L’IVA est une taxe nationale perçue par l’Agencia Tributaria (l’agence fiscale d’État espagnole), de sorte que le taux est le même dans toute l’Espagne continentale, et pas seulement en Andalousie.

Quelques points pratiques que les acheteurs étrangers devraient connaître :

• Garage et rangement. Jusqu’à deux places de parking et un débarras (trastero) qui sont transférés avec le logement dans le même acte notarié bénéficient également du taux de 10%. Les places de parking achetées séparément, ou une troisième place, sont taxées au taux standard de 21% d’IVA. ²
• Logements subventionnés (VPO). Les logements officiellement protégés sous le régime spécial peuvent bénéficier d’une TVA réduite de 4%, mais ces logements sont soumis à des critères d’éligibilité et à des plafonds de prix et s’appliquent rarement aux biens immobiliers de marché libre que la plupart des acheteurs étrangers acquièrent. ²
• Terrains et unités commerciales. Les terrains à bâtir et les locaux commerciaux sont taxés à 21% d’IVA, et non à 10%.

Vous payez l’IVA au promoteur dans le cadre des paiements d’achat (généralement des acomptes échelonnés pendant la construction, le solde étant réglé à l’achèvement). Le promoteur la reverse ensuite à l’Agencia Tributaria.

Droit de timbre AJD à 1.2% en Andalousie

Comme l’achat d’un bien neuf est soumis à l’IVA plutôt qu’à l’ITP, l’acte de vente notarié déclenche également l’AJD, le droit de timbre sur les actes juridiques documentés. L’AJD est une taxe cédée aux communautés autonomes, le taux est donc fixé par la Junta de Andalucía. Le taux général en Andalousie pour la première copie des actes notariés documentant les transactions immobilières est de 1.2% du prix déclaré. ³⁴

L’Andalousie offre des taux d’AJD réduits dans des circonstances personnelles spécifiques (par exemple, des taux inférieurs pour les acheteurs de moins de 35 ans acquérant une résidence habituelle en dessous de limites de prix définies, pour les familles nombreuses, et pour les acheteurs ayant un handicap). Ces allégements exigent généralement que le logement soit votre résidence permanente et sont soumis à des plafonds de prix, de sorte que la plupart des acheteurs non-résidents de résidences secondaires ou d’investissement paient le taux standard de 1.2%. ³⁴ Confirmez toujours votre éligibilité avec votre avocat avant l’achèvement.

L’AJD est réglé après la signature de l’acte, normalement par votre avocat ou gestoría, et versé à la Junta de Andalucía.

Taxe totale à l’achat : ce que représentent réellement 10% d’IVA plus 1.2% d’AJD

Combinées, les deux taxes d’achat de biens neufs s’élèvent à environ 11.2% du prix pour un logement standard de marché libre en Andalousie. En plus des taxes, vous devriez prévoir un budget pour les frais de transaction qui ne sont pas des taxes : frais de notaire, frais du Registre Foncier (Registro de la Propiedad) et honoraires d’avocat.

Exemple chiffré. Pour un appartement neuf au prix de 350,000€ : l’IVA à 10% est de 35,000€ et l’AJD à 1.2% est de 4,200€, ce qui donne 39,200€ en taxes d’achat seulement. En ajoutant les frais de notaire, de registre et les frais juridiques, un budget global réaliste se situe autour de 12% à 13% au-dessus du prix affiché. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire espagnol, il y a des coûts de financement supplémentaires, bien que selon la loi actuelle, l’emprunteur ne paie pas l’AJD sur l’acte hypothécaire lui-même (le prêteur le fait).

Ce dont vous avez besoin avant de pouvoir finaliser

Chaque acheteur étranger a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification espagnol pour les étrangers, pour signer l’acte et payer les taxes. Vous pouvez l’obtenir en Espagne ou par l’intermédiaire d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine. L’ouverture d’un compte bancaire espagnol est également une pratique courante pour payer le promoteur et mettre en place les prélèvements automatiques pour les services publics et les taxes. Consultez notre guide connexe sur *l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol*.

Financer un bien neuf en tant que non-résident

Les acheteurs non-résidents se voient généralement proposer des prêts hypothécaires avec un ratio prêt/valeur (LTV) inférieur à celui des résidents. Les banques espagnoles prêtent couramment environ 60% à 70% du prix d’achat (ou de l’évaluation, le montant le plus bas étant retenu) aux non-résidents, vous devriez donc prévoir de disposer d’au moins 30% à 40% du prix en espèces, plus la totalité des 11.2% de taxes et des frais de transaction, avant de postuler. ⁵ Les acheteurs de certains pays (par exemple les États-Unis, en raison de la déclaration FATCA) peuvent trouver des offres plus proches de la limite de 60%. Confirmez les conditions exactes avec un courtier hypothécaire, car les critères bancaires changent.

Taxes récurrentes une fois que vous êtes propriétaire d’un bien neuf

La taxe d’achat est unique, mais être propriétaire en Espagne en tant que non-résident crée des obligations récurrentes que vous devriez prendre en compte dans votre budget :

IBI (impôt foncier annuel)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est l’impôt foncier local annuel, fixé par chaque mairie en pourcentage du valor catastral (valeur cadastrale) de la propriété. Il est facturé une fois par an et il est préférable de le mettre en place par prélèvement automatique.

Modelo 210 et impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Les propriétaires non-résidents doivent déposer le Modelo 210 sous le régime de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Deux situations se présentent :

• Revenu imputé (propriété vide ou à usage personnel). Même si vous ne la louez jamais, l’Espagne taxe un revenu notionnel basé sur la valeur cadastrale : la base imposable est de 1.1% du valor catastral (si la valeur a été révisée au cours des dix dernières années) ou de 2% dans le cas contraire. ⁶
• Revenu locatif. Si vous louez la propriété, vous déclarez le loyer perçu.

Le taux d’imposition appliqué sur le Modelo 210 est de 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24% pour les résidents d’autres pays (ce qui, depuis le Brexit, inclut le Royaume-Uni). Les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses liées aux revenus locatifs ; les résidents non-membres de l’UE (y compris les acheteurs britanniques et américains) sont généralement imposés sur le loyer brut sans déductions. ⁶ Consultez notre guide connexe sur *le Modelo 210 et l’impôt des non-résidents expliqué*.

La retenue de 3% lorsque vous vendez finalement

En prévision de la revente : lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3% du prix et de le verser à l’Agencia Tributaria en utilisant le Modelo 211, à titre d’acompte sur l’impôt sur les plus-values du vendeur en vertu de l’IRNR. ⁷ Si votre impôt réel est inférieur, vous récupérez la différence via le Modelo 210 ; s’il est supérieur, vous complétez le paiement. La *plusvalía* municipale (la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain) est également réglée à la vente et est normalement à la charge du vendeur. Consultez notre guide connexe sur *l’impôt sur les plus-values et la retenue de 3% pour les vendeurs non-résidents*.

Erreurs courantes commises par les acheteurs étrangers

L’erreur la plus fréquente est de supposer que les biens neufs de la Costa del Sol sont taxés comme les reventes à 7% d’ITP. Ce n’est pas le cas : les biens neufs sont soumis à 10% d’IVA plus 1.2% d’AJD, un chiffre combiné plus élevé. La seconde est une sous-estimation du budget : les taxes seules représentent 11.2%, et avec les frais, vous devriez prévoir environ 12% à 13% en plus du prix. Enfin, n’oubliez pas que la possession du logement entraîne des déclarations annuelles IBI et Modelo 210, de sorte que la taxation ne s’arrête pas à l’achèvement.

Les règles et les taux d’imposition changent, et les allégements fiscaux personnels dépendent de votre situation et de votre pays de résidence. Utilisez ce guide pour comprendre le cadre, puis confirmez votre situation exacte avec un avocat espagnol et un conseiller fiscal avant de vous engager.