Taxe d'achat d'une propriété neuve en Espagne : 10 % TVA (IVA) et AJD Droits de timbre

Taxe d’achat d’un bien neuf en Espagne : comment fonctionnent la TVA de 10 % et le droit de timbre AJD

Lorsqu’un acheteur étranger acquiert une maison neuve auprès du promoteur sur la Costa del Sol, les deux principales taxes d’achat sont l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, TVA espagnole) à 10 % et l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre sur les documents légaux notariés), facturé à 1,2 % en Andalousie. Ce guide explique ces deux taxes, qui les perçoit, quand vous les payez et comment elles s’intègrent dans le coût total de l’achat d’une propriété neuve partout dans la province de Málaga.

La distinction clé à comprendre d’emblée : un bien neuf (obra nueva) acheté directement au promoteur est taxé avec l’IVA plus l’AJD. Un bien d’occasion (de seconde main) est quant à lui taxé avec l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Vous ne payez jamais l’IVA et l’ITP sur le même achat. Ce guide couvre la voie du neuf ; consultez notre guide connexe sur la taxe de transfert de propriété d’occasion (ITP) en Andalousie pour les maisons de seconde main.

IVA à 10 % : la TVA sur un logement neuf

La première livraison d’un logement achevé par le promoteur est soumise à l’IVA. Selon la réglementation espagnole en matière de TVA, la livraison de bâtiments destinés principalement au logement est taxée au taux réduit de 10 %. ¹² L’IVA est une taxe nationale perçue par l’Agencia Tributaria (l’agence fiscale d’État espagnole), de sorte que le taux est le même dans toute l’Espagne continentale, et pas seulement en Andalousie.

Quelques points pratiques que les acheteurs étrangers devraient connaître :

• Garage et rangement. Jusqu’à deux places de parking et un débarras (trastero) transférés avec le logement dans le même acte peuvent également bénéficier du taux de 10 %. Les places de parking achetées séparément, ou une troisième place, sont taxées au taux standard de 21 % d’IVA. ²
• Logements subventionnés (VPO). Les logements officiellement protégés sous le régime spécial peuvent bénéficier d’une TVA réduite de 4 %, mais ces logements sont soumis à des critères d’éligibilité et à des plafonds de prix et s’appliquent rarement au marché libre des stations balnéaires que la plupart des acheteurs étrangers acquièrent. ²
• Terrains et locaux commerciaux. Les terrains à bâtir et les locaux commerciaux sont taxés à 21 % d’IVA, et non à 10 %.

Vous payez l’IVA au promoteur dans le cadre des paiements d’achat (généralement des acomptes échelonnés pendant la construction, avec le solde à l’achèvement). Le promoteur la reverse ensuite à l’Agencia Tributaria.

Droit de timbre AJD à 1,2 % en Andalousie

Étant donné qu’un achat de bien neuf est soumis à l’IVA plutôt qu’à l’ITP, l’acte de vente notarié déclenche également l’AJD, le droit de timbre sur les actes juridiques documentés. L’AJD est une taxe cédée aux communautés autonomes, le taux est donc fixé par la Junta de Andalucía. Le taux général en Andalousie pour la première copie des actes notariés documentant les transactions immobilières est de 1,2 % du prix déclaré. ³⁴

L’Andalousie propose des taux d’AJD réduits dans des circonstances personnelles spécifiques (par exemple, des taux inférieurs pour les acheteurs de moins de 35 ans acquérant une résidence habituelle en dessous de limites de prix fixées, pour les familles nombreuses et pour les acheteurs handicapés). Ces allégements exigent généralement que le logement soit votre résidence principale et sont soumis à des plafonds de prix, de sorte que la plupart des acheteurs non-résidents de résidences secondaires et d’investissement paient le taux standard de 1,2 %. ³⁴ Confirmez toujours votre éligibilité auprès de votre avocat avant la signature.

L’AJD est réglée après la signature de l’acte, normalement par votre avocat ou votre gestoría, et payée à la Junta de Andalucía.

Taxe d’achat totale : ce que représentent réellement 10 % d’IVA plus 1,2 % d’AJD

Combinées, les deux taxes d’achat pour les biens neufs s’élèvent à environ 11,2 % du prix pour un logement standard sur le marché libre en Andalousie. En plus des taxes, vous devriez prévoir des frais de transaction qui ne sont pas des taxes : frais de notaire, frais du registre foncier (Registro de la Propiedad) et frais juridiques.

Exemple concret. Pour un appartement neuf au prix de 350 000€ : l’IVA à 10 % est de 35 000€ et l’AJD à 1,2 % est de 4 200€, ce qui représente 39 200€ de taxes d’achat uniquement. En ajoutant les frais de notaire, de registre et les frais juridiques, un budget tout compris réaliste est d’environ 12 % à 13 % au-dessus du prix affiché. Si vous achetez avec un prêt hypothécaire espagnol, il y a des coûts de financement supplémentaires, bien qu’en vertu de la loi actuelle, l’emprunteur ne paie pas l’AJD sur l’acte hypothécaire lui-même (le prêteur le fait).

Ce dont vous avez besoin avant de pouvoir finaliser

Chaque acheteur étranger a besoin d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification des étrangers espagnol, pour signer l’acte et payer les taxes. Vous pouvez l’obtenir en Espagne ou par l’intermédiaire d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine. L’ouverture d’un compte bancaire espagnol est également une pratique courante pour payer le promoteur et mettre en place les prélèvements automatiques des services publics et des taxes. Consultez notre guide connexe sur l’obtention d’un NIE et l’ouverture d’un compte bancaire espagnol.

Financer un bien neuf en tant que non-résident

Les acheteurs non-résidents se voient généralement proposer des prêts hypothécaires avec un ratio prêt/valeur (LTV) inférieur à celui des résidents. Les banques espagnoles prêtent couramment environ 60 % à 70 % du prix d’achat (ou de l’évaluation, le montant le plus bas étant retenu) aux non-résidents, vous devriez donc prévoir d’avoir au moins 30 % à 40 % du prix en espèces, plus la totalité de la facture fiscale de 11,2 % et les frais de transaction, avant de faire une demande. ⁵ Les acheteurs de certains pays (par exemple les États-Unis, en raison des obligations de déclaration FATCA) peuvent trouver des offres plus proches de 60 %. Confirmez les conditions exactes auprès d’un courtier en prêts hypothécaires, car les critères bancaires évoluent.

Taxes récurrentes une fois que vous possédez un bien neuf

La taxe d’achat est unique, mais posséder une propriété en Espagne en tant que non-résident crée des obligations récurrentes que vous devriez prendre en compte dans votre budget :

IBI (taxe foncière annuelle)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière locale annuelle, fixée par chaque mairie en pourcentage de la valor catastral (valeur cadastrale) de la propriété. Elle est facturée une fois par an et il est préférable de la mettre en place par prélèvement automatique.

Modelo 210 et impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Les propriétaires non-résidents doivent déposer le Modelo 210 dans le cadre du régime d’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Deux situations se présentent :

• Revenu imputé (propriété vide ou à usage personnel). Même si vous ne la louez jamais, l’Espagne taxe un revenu notionnel basé sur la valeur cadastrale : la base imposable est de 1,1 % de la valor catastral (si la valeur a été révisée au cours des dix dernières années) ou de 2 % sinon. ⁶
• Revenu locatif. Si vous louez la propriété, vous déclarez les loyers perçus.

Le taux d’imposition appliqué sur le Modelo 210 est de 19 % pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein, et de 24 % pour les résidents d’autres pays (ce qui, depuis le Brexit, inclut le Royaume-Uni). Les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les dépenses liées aux revenus locatifs ; les résidents non-UE (y compris les acheteurs britanniques et américains) sont généralement taxés sur les loyers bruts sans déductions. ⁶ Consultez notre guide connexe sur le Modelo 210 et l’impôt des non-résidents expliqué.

La retenue de 3 % lors de la vente éventuelle

En vue d’une revente : lorsqu’un non-résident vend une propriété espagnole, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix et de le verser à l’Agencia Tributaria en utilisant le Modelo 211, en tant qu’avance sur l’impôt sur les plus-values du vendeur dans le cadre de l’IRNR. ⁷ Si votre impôt réel est inférieur, vous récupérez la différence via le Modelo 210 ; s’il est supérieur, vous le complétez. La plusvalía municipale (la taxe locale sur l’augmentation de la valeur du terrain) est également réglée lors de la vente et est normalement à la charge du vendeur. Consultez notre guide connexe sur l’impôt sur les plus-values et la retenue de 3 % pour les vendeurs non-résidents.

Erreurs fréquentes des acheteurs étrangers

La seule erreur la plus fréquente est de supposer que les biens neufs de la Costa del Sol sont taxés comme les reventes à 7 % d’ITP. Ce n’est pas le cas : les biens neufs sont soumis à 10 % d’IVA plus 1,2 % d’AJD, un chiffre combiné plus élevé. La deuxième est une sous-estimation du budget : les taxes seules représentent 11,2 %, et avec les frais, vous devriez prévoir environ 12 % à 13 % en plus du prix. Enfin, n’oubliez pas que posséder un logement entraîne des déclarations annuelles d’IBI et de Modelo 210, de sorte que la fiscalité ne s’arrête pas à l’achèvement.

Les règles et les taux d’imposition changent, et les allégements personnels dépendent de votre situation et de votre pays de résidence. Utilisez ce guide pour comprendre le cadre général, puis confirmez votre situation exacte avec un avocat et un conseiller fiscal espagnols avant de vous engager.