Imposta sull'acquisto di nuova costruzione in Spagna: 10% IVA e Imposta di bollo AJD

Imposta sull’acquisto di nuova costruzione in Spagna: come funzionano l’IVA al 10% e l’imposta di bollo AJD

Quando un acquirente straniero acquista una casa nuova di zecca dal costruttore sulla Costa del Sol, le due principali imposte sull’acquisto sono l’IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA spagnola) al 10% e l’AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, imposta di bollo sui documenti legali notarizzati), addebitata all’1.2% in Andalusia. Questa guida spiega entrambe le imposte, chi le riscuote, quando si pagano e come si inseriscono nel costo totale dell’acquisto di una proprietà di nuova costruzione in qualsiasi parte della provincia di Málaga.

La distinzione fondamentale da comprendere fin da subito: una nuova costruzione (obra nueva) acquistata direttamente dal promotore è tassata con IVA più AJD. Una casa di rivendita (di seconda mano) è invece tassata con ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Non si pagano mai sia l’IVA che l’ITP sullo stesso acquisto. Questa guida copre il percorso della nuova costruzione; consulta la nostra guida correlata sull’*imposta di trasferimento di proprietà di rivendita (ITP) in Andalusia* per le case di seconda mano.

IVA al 10%: l’IVA su una casa di nuova costruzione

La prima consegna di un’abitazione completata da parte del costruttore è soggetta ad IVA. Secondo le norme IVA spagnole, la consegna di edifici destinati principalmente ad abitazione è tassata all’aliquota ridotta del 10%. ¹² L’IVA è una tassa nazionale riscossa dall’Agencia Tributaria (l’agenzia fiscale statale spagnola), quindi l’aliquota è la stessa in tutta la Spagna continentale, non solo in Andalusia.

Alcuni punti pratici che gli acquirenti stranieri dovrebbero conoscere:

• Garage e deposito. Fino a due posti auto e un ripostiglio (trastero) che vengono trasferiti insieme all’abitazione nello stesso atto beneficiano anch’essi dell’aliquota del 10%. I posti auto acquistati separatamente, o un terzo posto, sono tassati con l’IVA standard del 21%. ²
• Abitazioni sovvenzionate (VPO). Le abitazioni ufficialmente protette nell’ambito del regime speciale possono beneficiare di un’IVA ridotta del 4%, ma queste case hanno requisiti di idoneità e tetti di prezzo e raramente si applicano alle proprietà turistiche del mercato libero che la maggior parte degli acquirenti stranieri acquista. ²
• Terreni e unità commerciali. I terreni edificabili e i locali commerciali sono tassati con IVA al 21%, non al 10%.

Si paga l’IVA al costruttore come parte dei pagamenti di acquisto (tipicamente depositi a rate durante la costruzione, con il saldo al completamento). Il costruttore la versa quindi all’Agencia Tributaria.

Imposta di bollo AJD all’1.2% in Andalusia

Poiché l’acquisto di una nuova costruzione è soggetto ad IVA anziché ITP, l’atto di compravendita notarizzato attiva anche l’AJD, l’imposta di bollo sugli atti giuridici documentati. L’AJD è una tassa ceduta alle comunità autonome, quindi l’aliquota è stabilita dalla Junta de Andalucía. L’aliquota generale in Andalusia per la prima copia degli atti notarili che documentano le transazioni immobiliari è l’1.2% del prezzo dichiarato. ³⁴

L’Andalusia offre aliquote AJD ridotte in specifiche circostanze personali (ad esempio aliquote più basse per acquirenti under 35 che acquistano una residenza abituale al di sotto di limiti di prezzo stabiliti, per famiglie numerose e per acquirenti con disabilità). Questi sgravi generalmente richiedono che la casa sia la vostra residenza permanente e sono soggetti a tetti di prezzo, quindi la maggior parte degli acquirenti non residenti di case vacanza e investitori paga l’1.2% standard. ³⁴ Confermate sempre la vostra idoneità con il vostro avvocato prima del completamento.

L’AJD viene saldata dopo la firma dell’atto, normalmente dal vostro avvocato o gestoría, e pagata alla Junta de Andalucía.

Imposta totale sull’acquisto: a quanto ammontano realmente l’IVA al 10% più l’AJD all’1.2%

Complessivamente, le due imposte sull’acquisto di nuova costruzione ammontano a circa l’11.2% del prezzo per una casa standard sul mercato libero in Andalusia. Oltre alle imposte, dovreste prevedere costi di transazione che non sono tasse: onorari notarili, tasse del Catasto (Registro de la Propiedad) e spese legali.

Esempio pratico. Su un appartamento di nuova costruzione del valore di 350.000€: l’IVA al 10% è di 35.000€ e l’AJD all’1.2% è di 4.200€, il che porta a 39.200€ solo di imposte sull’acquisto. Aggiungendo i costi notarili, catastali e legali, un budget realistico tutto incluso si aggira intorno al 12% – 13% in più rispetto al prezzo indicato. Se si acquista con un mutuo spagnolo ci sono costi di finanziamento aggiuntivi, anche se secondo la legge attuale il mutuatario non paga l’AJD sull’atto di mutuo stesso (lo fa il prestatore).

Cosa serve prima di poter completare l’acquisto

Ogni acquirente straniero ha bisogno di un NIE (Número de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione straniero spagnolo, per firmare l’atto e pagare le tasse. È possibile ottenerlo in Spagna o tramite un consolato spagnolo nel proprio paese d’origine. Aprire un conto bancario spagnolo è anche una pratica standard per pagare il costruttore e impostare gli addebiti diretti per le utenze e le tasse. Consulta la nostra guida correlata su *come ottenere un NIE e aprire un conto bancario spagnolo*.

Finanziare una nuova costruzione come non residente

Agli acquirenti non residenti vengono tipicamente offerti mutui con un rapporto prestito/valore (LTV) inferiore rispetto ai residenti. Le banche spagnole solitamente prestano circa il 60% – 70% del prezzo di acquisto (o della valutazione, a seconda di quale sia inferiore) ai non residenti, quindi dovreste prevedere di avere almeno il 30% – 40% del prezzo in contanti, più l’intera fattura fiscale del 11.2% e i costi di transazione, prima di fare domanda. ⁵ Gli acquirenti di alcuni paesi (ad esempio gli Stati Uniti, a causa della segnalazione FATCA) potrebbero trovare offerte più vicine al 60%. Confermate i termini esatti con un broker ipotecario, poiché i criteri bancari cambiano.

Imposte continuative una volta che si possiede una nuova costruzione

L’imposta di acquisto è una tantum, ma possedere una proprietà in Spagna come non residente crea obblighi ricorrenti che dovreste considerare nel vostro budget:

IBI (imposta annuale sulla proprietà)

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta locale annuale sulla proprietà, stabilita da ogni comune come percentuale del valor catastral (valore catastale) dell’immobile. Viene fatturata una volta all’anno ed è meglio impostarla tramite addebito diretto.

Modelo 210 e imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

I proprietari non residenti devono presentare il Modelo 210 nell’ambito del regime dell’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). Si presentano due situazioni:

• Reddito imputato (proprietà vuota o per uso personale). Anche se non la affittate mai, la Spagna tassa un reddito nozionale basato sul valore catastale: la base imponibile è l’1.1% del valor catastral (se il valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni) o il 2% altrimenti. ⁶
• Reddito da locazione. Se affittate la proprietà, dichiarate l’affitto ricevuto.

L’aliquota fiscale applicata sul Modelo 210 è del 19% per i residenti di UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e del 24% per i residenti di altri paesi (che, dopo la Brexit, include il Regno Unito). I residenti UE/SEE possono dedurre le spese correlate dal reddito da locazione; i residenti extra-UE (inclusi acquirenti del Regno Unito e degli Stati Uniti) sono generalmente tassati sul reddito lordo senza detrazioni. ⁶ Consulta la nostra guida correlata su *Modelo 210 e imposta per non residenti spiegata*.

La ritenuta del 3% in caso di eventuale vendita

Guardando alla rivendita: quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo e a pagarlo all’Agencia Tributaria utilizzando il Modelo 211, come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore nell’ambito dell’IRNR. ⁷ Se la vostra imposta effettiva è inferiore, recuperate la differenza tramite il Modelo 210; se superiore, la integrate. La *plusvalía* comunale (l’imposta locale sull’aumento del valore del terreno) viene anch’essa saldata al momento della vendita ed è normalmente a carico del venditore. Consulta la nostra guida correlata su *imposta sulle plusvalenze e la ritenuta del 3% per i venditori non residenti*.

Domande comuni in cui gli acquirenti stranieri sbagliano

L’errore più frequente è presumere che le nuove costruzioni della Costa del Sol siano tassate come le rivendite al 7% ITP. Non lo sono: le nuove costruzioni comportano il 10% di IVA più l’1.2% di AJD, una cifra combinata più alta. Il secondo è sotto-preventivare: le sole tasse ammontano al 11.2%, e con le commissioni dovreste prevedere circa il 12% – 13% in più rispetto al prezzo. Infine, ricordate che possedere la casa comporta IBI annuali e presentazioni del Modelo 210, quindi le tasse non si fermano al completamento.

Le norme e le aliquote fiscali cambiano, e gli sgravi personali dipendono dalle vostre circostanze e dal vostro paese di residenza. Usate questa guida per comprendere il quadro generale, quindi confermate la vostra posizione esatta con un avvocato spagnolo e un consulente fiscale prima di impegnarvi.