Kaufsteuer für Neubauten in Spanien: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und AJD-Stempelsteuer

Kaufsteuer für Neubauten in Spanien: So funktionieren 10% IVA und AJD Stempelsteuer

Wenn ein ausländischer Käufer ein brandneues Eigenheim vom Bauträger an der Costa del Sol erwirbt, sind die zwei wichtigsten Kaufsteuern die IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, spanische Mehrwertsteuer) von 10% und die AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer auf notariell beurkundete Rechtsakte), die in Andalusien mit 1,2% berechnet wird. Dieser Leitfaden erklärt beide Steuern, wer sie erhebt, wann Sie zahlen und wie sie sich in die Gesamtkosten für den Kauf einer Neubauimmobilie in der gesamten Provinz Málaga einfügen.

Der entscheidende Unterschied, den man im Voraus verstehen muss: Eine Neubauimmobilie (obra nueva), die direkt vom Bauträger gekauft wird, wird mit IVA plus AJD besteuert. Eine Gebrauchtimmobilie (second-hand) wird stattdessen mit ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) besteuert. Sie zahlen niemals sowohl IVA als auch ITP für denselben Kauf. Dieser Leitfaden behandelt den Kauf eines Neubaus; unseren verwandten Leitfaden zur Grunderwerbsteuer (ITP) für Gebrauchtimmobilien in Andalusien finden Sie für Bestandsimmobilien.

IVA zu 10%: die Mehrwertsteuer auf ein Neubauobjekt

Die erste Lieferung einer fertiggestellten Wohnung durch den Bauträger unterliegt der IVA. Nach den spanischen Mehrwertsteuervorschriften wird die Lieferung von hauptsächlich zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden mit dem ermäßigten Satz von 10% besteuert. ¹² Die IVA ist eine nationale Steuer, die von der Agencia Tributaria (der spanischen staatlichen Steuerbehörde) eingezogen wird, sodass der Satz in ganz Festlandspanien, nicht nur in Andalusien, gleich ist.

Einige praktische Punkte, die ausländische Käufer wissen sollten:

• Garage und Abstellraum. Bis zu zwei Parkplätze und ein Abstellraum (trastero), die zusammen mit der Wohnung in derselben Urkunde übertragen werden, qualifizieren ebenfalls für den Satz von 10%. Separat gekaufte Parkplätze oder ein dritter Parkplatz werden mit dem Standardsatz von 21% IVA besteuert. ²
• Sozialwohnungen (VPO). Offiziell geschützte Wohnungen unter dem Sonderregime können für eine ermäßigte IVA von 4% qualifizieren, aber diese Wohnungen unterliegen Berechtigungskriterien und Preisobergrenzen und gelten selten für das Angebot an Ferienimmobilien auf dem freien Markt, das die meisten ausländischen Käufer erwerben. ²
• Grundstücke und Gewerbeeinheiten. Baugrundstücke und Geschäftsräume werden mit 21% IVA besteuert, nicht mit 10%.

Sie zahlen die IVA an den Bauträger als Teil der Kaufzahlungen (typischerweise gestaffelte Anzahlungen während des Baus, mit der Restzahlung bei Fertigstellung). Der Bauträger führt sie dann an die Agencia Tributaria ab.

AJD Stempelsteuer zu 1,2% in Andalusien

Da der Kauf eines Neubaus der IVA und nicht der ITP unterliegt, löst die notariell beurkundete Kaufurkunde auch die AJD aus, die Stempelsteuer auf dokumentierte Rechtsakte. Die AJD ist eine Steuer, die den autonomen Gemeinschaften überlassen wird, sodass der Satz von der Junta de Andalucía festgelegt wird. Der allgemeine Satz in Andalusien für die erste Kopie notarieller Urkunden, die Immobilientransaktionen dokumentieren, beträgt 1,2% des deklarierten Preises. ³⁴

Andalusien bietet ermäßigte AJD-Sätze unter bestimmten persönlichen Umständen an (zum Beispiel niedrigere Sätze für Käufer unter 35 Jahren, die eine Hauptwohnung unterhalb festgelegter Preisgrenzen erwerben, für Großfamilien und für Käufer mit einer Behinderung). Diese Erleichterungen erfordern in der Regel, dass die Immobilie Ihr dauerhafter Wohnsitz ist und unterliegen Preisobergrenzen, sodass die meisten nicht-ansässigen Ferienhaus- und Investmentkäufer den Standardsatz von 1,2% zahlen. ³⁴ Bestätigen Sie Ihre Berechtigung immer mit Ihrem Anwalt vor dem Abschluss.

Die AJD wird nach Unterzeichnung der Urkunde, normalerweise durch Ihren Anwalt oder Ihre gestoría, beglichen und an die Junta de Andalucía gezahlt.

Gesamte Kaufsteuer: Was 10% IVA plus 1,2% AJD wirklich ausmacht

Zusammengenommen belaufen sich die beiden Neubau-Kaufsteuern auf etwa 11,2% des Preises für eine standardmäßige Immobilie auf dem freien Markt in Andalusien. Zusätzlich zu den Steuern sollten Sie für Transaktionskosten budgetieren, die keine Steuern sind: Notargebühren, Gebühren des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) und Anwaltskosten.

Rechenbeispiel. Bei einer Neubauwohnung mit einem Preis von 350.000€: Die IVA zu 10% beträgt 35.000€ und die AJD zu 1,2% beträgt 4.200€, was allein 39.200€ an Kaufsteuern ergibt. Zuzüglich Notar-, Register- und Anwaltskosten beträgt ein realistisches Gesamtbudget etwa 12% bis 13% über dem angegebenen Preis. Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek kaufen, fallen zusätzliche Finanzierungskosten an, obwohl nach geltendem Recht der Kreditnehmer die AJD für die Hypothekenurkunde selbst nicht zahlt (dies tut der Kreditgeber).

Was Sie vor dem Abschluss benötigen

Jeder ausländische Käufer benötigt eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die spanische Ausländer-Identifikationsnummer, um die Urkunde zu unterzeichnen und Steuern zu zahlen. Sie können diese in Spanien oder über ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland erhalten. Die Eröffnung eines spanischen Bankkontos ist ebenfalls Standardpraxis für die Bezahlung des Bauträgers und die Einrichtung von Lastschriften für Nebenkosten und Steuern. Siehe unseren verwandten Leitfaden zum Erwerb einer NIE und Eröffnung eines spanischen Bankkontos.

Finanzierung eines Neubaus als Nichtansässiger

Nicht-ansässigen Käufern werden typischerweise Hypotheken mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf (LTV) angeboten als Ansässigen. Spanische Banken leihen Nicht-Ansässigen üblicherweise etwa 60% bis 70% des Kaufpreises (oder des Schätzwertes, je nachdem, welcher niedriger ist), daher sollten Sie planen, mindestens 30% bis 40% des Preises in bar zu haben, zuzüglich der gesamten Steuerrechnung von 11,2% und der Transaktionskosten, bevor Sie einen Antrag stellen. ⁵ Käufer aus einigen Ländern (zum Beispiel den Vereinigten Staaten, aufgrund der FATCA-Meldepflicht) können Angebote näher am 60%-Ende finden. Bestätigen Sie die genauen Bedingungen mit einem Hypothekenmakler, da sich die Bankkriterien ändern können.

Laufende Steuern, sobald Sie einen Neubau besitzen

Die Kaufsteuer ist einmalig, aber der Besitz einer Immobilie in Spanien als Nichtansässiger schafft wiederkehrende Verpflichtungen, die Sie in Ihr Budget einplanen sollten:

IBI (jährliche Grundsteuer)

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche lokale Grundsteuer, die von jeder Stadtverwaltung als Prozentsatz des valor catastral (Katasterwerts) der Immobilie festgelegt wird. Sie wird einmal im Jahr in Rechnung gestellt und sollte am besten per Lastschrift eingerichtet werden.

Modelo 210 und Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR)

Nicht-ansässige Eigentümer müssen Modelo 210 im Rahmen des Einkommensteuersystems für Nichtansässige (IRNR) einreichen. Es ergeben sich zwei Situationen:

• Unterstelltes Einkommen (Immobilie leerstehend oder zur persönlichen Nutzung). Selbst wenn Sie sie nie vermieten, besteuert Spanien ein fiktives Einkommen basierend auf dem Katasterwert: Die steuerliche Bemessungsgrundlage beträgt 1,1% des valor catastral (wenn der Wert in den letzten zehn Jahren revidiert wurde) oder 2% anderweitig. ⁶
• Mieteinnahmen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie die erhaltenen Mieteinnahmen.

Der Steuersatz, der auf Modelo 210 angewendet wird, beträgt 19% für Einwohner der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und 24% für Einwohner anderer Länder (zu denen seit dem Brexit das Vereinigte Königreich gehört). EU-/EWR-Einwohner können damit verbundene Ausgaben von den Mieteinnahmen abziehen; Nicht-EU-Einwohner (einschließlich britischer und US-amerikanischer Käufer) werden in der Regel auf die Bruttomiete ohne Abzüge besteuert. ⁶ Siehe unseren verwandten Leitfaden zu Modelo 210 und Einkommensteuer für Nichtansässige erklärt.

Der 3%-Einbehalt beim späteren Verkauf

Vorausschauend auf den Weiterverkauf: Wenn ein Nichtansässiger eine spanische Immobilie verkauft, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3% des Preises einzubehalten und an die Agencia Tributaria mittels Modelo 211 zu zahlen, als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers im Rahmen des IRNR. ⁷ Ist Ihre tatsächliche Steuer niedriger, fordern Sie die Differenz über Modelo 210 zurück; ist sie höher, zahlen Sie nach. Die kommunale plusvalía (die lokale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens) wird ebenfalls beim Verkauf beglichen und ist normalerweise Kosten des Verkäufers. Siehe unseren verwandten Leitfaden zur Kapitalertragsteuer und dem 3%-Einbehalt für nicht-ansässige Verkäufer.

Häufige Fehler ausländischer Käufer

Der häufigste Fehler ist die Annahme, dass Neubauten an der Costa del Sol wie Gebrauchtimmobilien mit 7% ITP besteuert werden. Dies ist nicht der Fall: Neubauten unterliegen 10% IVA plus 1,2% AJD, einem höheren kombinierten Wert. Der zweite Fehler ist die unzureichende Budgetierung: Die Steuern allein betragen 11,2%, und mit den Gebühren sollten Sie mit etwa 12% bis 13% zusätzlich zum Preis rechnen. Schließlich sollten Sie bedenken, dass der Immobilienbesitz jährliche IBI- und Modelo 210-Einreichungen mit sich bringt, sodass die Besteuerung nicht mit dem Abschluss endet.

Steuerregeln und -sätze ändern sich, und persönliche Erleichterungen hängen von Ihren Umständen und Ihrem Wohnsitzland ab. Nutzen Sie diesen Leitfaden, um den Rahmen zu verstehen, und bestätigen Sie dann Ihre genaue Position mit einem spanischen Anwalt und Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.