Podatek od zakupu nowego budownictwa w Hiszpanii: 10% VAT (IVA) i opłata skarbowa AJD

Podatek od zakupu nowo wybudowanej nieruchomości w Hiszpanii: jak działa 10% IVA i podatek skarbowy AJD

Gdy zagraniczny nabywca kupuje fabrycznie nowy dom od dewelopera na Costa del Sol, dwa główne podatki od zakupu to IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, hiszpański VAT) w wysokości 10% oraz AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, podatek skarbowy od dokumentów prawnych poświadczonych notarialnie), pobierany w wysokości 1,2% w Andaluzji. Niniejszy przewodnik wyjaśnia oba podatki, kto je pobiera, kiedy je płacisz i jak wpływają one na całkowity koszt zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego w dowolnym miejscu w prowincji Malaga.

Kluczowe rozróżnienie, które należy zrozumieć na początku: nieruchomość z rynku pierwotnego (obra nueva) kupiona bezpośrednio od dewelopera jest opodatkowana IVA plus AJD. Natomiast dom z rynku wtórnego (second-hand) jest opodatkowany ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Nigdy nie płaci się zarówno IVA, jak i ITP przy tym samym zakupie. Ten przewodnik obejmuje drogę zakupu z rynku pierwotnego; zobacz nasz powiązany przewodnik na temat podatku od przeniesienia własności nieruchomości z rynku wtórnego (ITP) w Andaluzji dla domów z rynku wtórnego.

IVA w wysokości 10%: podatek VAT od nowo wybudowanego domu

Pierwsze przekazanie ukończonego mieszkania przez dewelopera podlega IVA. Zgodnie z hiszpańskimi przepisami dotyczącymi VAT, przekazanie budynków przeznaczonych głównie na cele mieszkaniowe jest opodatkowane obniżoną stawką 10%. ¹² IVA to podatek krajowy pobierany przez Agencia Tributaria (hiszpańska państwowa agencja podatkowa), więc stawka jest taka sama w całej kontynentalnej Hiszpanii, a nie tylko w Andaluzji.

Kilka praktycznych kwestii, o których powinni wiedzieć zagraniczni nabywcy:

• Garaż i komórka lokatorska. Do dwóch miejsc parkingowych i komórka lokatorska (trastero), które są przenoszone wraz z domem w tym samym akcie notarialnym, również kwalifikują się do stawki 10%. Miejsca parkingowe kupione oddzielnie lub trzecie miejsce parkingowe, są opodatkowane standardową stawką 21% IVA. ²
• Mieszkania subsydiowane (VPO). Oficjalnie chronione mieszkania w ramach specjalnego reżimu mogą kwalifikować się do obniżonej stawki 4% IVA, ale te domy podlegają kryteriom kwalifikacyjnym i limitom cenowym i rzadko dotyczą nieruchomości na wolnym rynku, które kupuje większość zagranicznych nabywców. ²
• Działki i lokale handlowe. Grunty budowlane i lokale użytkowe są opodatkowane stawką 21% IVA, a nie 10%.

Płacisz IVA deweloperowi w ramach płatności za zakup (zazwyczaj w ratach w trakcie budowy, z saldem przy ukończeniu). Deweloper następnie przekazuje go do Agencia Tributaria.

Podatek skarbowy AJD w wysokości 1,2% w Andaluzji

Ponieważ zakup nieruchomości z rynku pierwotnego podlega IVA, a nie ITP, notarialny akt sprzedaży wywołuje również AJD, podatek skarbowy od udokumentowanych czynności prawnych. AJD to podatek przekazany wspólnotom autonomicznym, więc stawka jest ustalana przez Junta de Andalucía. Ogólna stawka w Andaluzji za pierwszą kopię aktów notarialnych dokumentujących transakcje nieruchomościami wynosi 1,2% zadeklarowanej ceny. ³⁴

Andaluzja oferuje obniżone stawki AJD w szczególnych okolicznościach osobistych (na przykład niższe stawki dla nabywców poniżej 35 roku życia kupujących stałe miejsce zamieszkania poniżej ustalonych limitów cenowych, dla dużych rodzin oraz dla nabywców z niepełnosprawnością). Te ulgi zazwyczaj wymagają, aby dom był Twoim stałym miejscem zamieszkania i podlegają pułapom cenowym, więc większość nierezydentów kupujących domy wakacyjne i inwestycyjne płaci standardowe 1,2%. ³⁴ Zawsze potwierdź swoją kwalifikowalność u swojego prawnika przed finalizacją transakcji.

AJD jest rozliczany po podpisaniu aktu notarialnego, zazwyczaj przez Twojego prawnika lub gestorię, i opłacany Junta de Andalucía.

Całkowity podatek od zakupu: ile naprawdę wynosi 10% IVA plus 1.2% AJD

Łącznie, dwa podatki od zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego wynoszą około 11,2% ceny standardowego domu na wolnym rynku w Andaluzji. Oprócz podatków należy uwzględnić koszty transakcji, które nie są podatkami: opłaty notarialne, opłaty za Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) oraz opłaty prawne.

Przykład. Dla mieszkania z rynku pierwotnego o cenie 350 000€: IVA w wysokości 10% wynosi 35 000€, a AJD w wysokości 1,2% wynosi 4 200€, co daje łącznie 39 200€ samych podatków od zakupu. Dodając koszty notarialne, rejestracyjne i prawne, realistyczny całkowity budżet wynosi około 12% do 13% powyżej ceny podstawowej. Jeśli kupujesz z hiszpańskim kredytem hipotecznym, istnieją dodatkowe koszty finansowania, choć zgodnie z obecnym prawem kredytobiorca nie płaci AJD od samego aktu hipotecznego (płaci go kredytodawca).

Co jest potrzebne przed finalizacją transakcji

Każdy zagraniczny nabywca potrzebuje NIE (Número de Identidad de Extranjero), hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego dla obcokrajowców, aby podpisać akt notarialny i płacić podatki. Może go uzyskać w Hiszpanii lub za pośrednictwem hiszpańskiego konsulatu w swoim kraju. Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego jest również standardową praktyką w celu płacenia deweloperowi i ustawiania poleceń zapłaty za media i podatki. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat uzyskiwania NIE i otwierania hiszpańskiego konta bankowego.

Finansowanie nieruchomości z rynku pierwotnego jako nierezydent

Kupujący nierezydenci zazwyczaj otrzymują kredyty hipoteczne o niższym wskaźniku LTV (loan-to-value) niż rezydenci. Hiszpańskie banki zazwyczaj udzielają nierezydentom kredytów w wysokości około 60% do 70% ceny zakupu (lub wyceny, w zależności od tego, która jest niższa), dlatego przed złożeniem wniosku należy zaplanować posiadanie co najmniej 30% do 40% ceny w gotówce, plus pełne 11,2% podatku i koszty transakcji. ⁵ Nabywcy z niektórych krajów (na przykład Stanów Zjednoczonych, ze względu na raportowanie FATCA) mogą spotkać się z ofertami bliższymi 60%. Potwierdź dokładne warunki z pośrednikiem kredytowym, ponieważ kryteria bankowe ulegają zmianom.

Bieżące podatki po nabyciu nieruchomości z rynku pierwotnego

Podatek od zakupu jest jednorazowy, ale posiadanie nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent tworzy powtarzające się zobowiązania, które należy uwzględnić w swoim budżecie:

IBI (roczny podatek od nieruchomości)

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny lokalny podatek od nieruchomości, ustalany przez każdą gminę jako procent od valor catastral (wartości katastralnej) nieruchomości. Jest naliczany raz w roku i najlepiej jest ustawić go jako polecenie zapłaty.

Modelo 210 i podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR)

Właściciele nierezydenci muszą składać Modelo 210 w ramach reżimu podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR). Pojawiają się dwie sytuacje:

• Dochód przypisany (nieruchomość pusta lub do użytku osobistego). Nawet jeśli nigdy jej nie wynajmujesz, Hiszpania opodatkowuje dochód przypisany na podstawie wartości katastralnej: podstawa opodatkowania wynosi 1,1% valor catastral (jeśli wartość była korygowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) lub 2% w innym przypadku. ⁶
• Dochód z wynajmu. Jeśli wynajmujesz nieruchomość, deklarujesz otrzymany czynsz.

Stawka podatkowa stosowana w Modelo 210 wynosi 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu oraz 24% dla rezydentów innych krajów (co, od czasu Brexitu, obejmuje Wielką Brytanię). Rezydenci UE/EOG mogą odliczać powiązane wydatki od dochodów z wynajmu; nierezydenci spoza UE (w tym nabywcy z Wielkiej Brytanii i USA) są zazwyczaj opodatkowani od dochodu brutto z wynajmu bez odliczeń. ⁶ Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat Modelo 210 i podatku dla nierezydentów wyjaśnionego.

3% wstrzymania płatności przy ostatecznej sprzedaży

Patrząc w przyszłość na odsprzedaż: kiedy nierezydent sprzedaje hiszpańską nieruchomość, kupujący jest prawnie zobowiązany do wstrzymania 3% ceny i zapłacenia jej Agencia Tributaria za pomocą Modelo 211, jako zaliczkę na podatek od zysków kapitałowych sprzedającego w ramach IRNR. ⁷ Jeśli Twój faktyczny podatek jest niższy, odzyskujesz różnicę za pośrednictwem Modelo 210; jeśli wyższy, dopłacasz. Miejska plusvalía (lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu) jest również rozliczana przy sprzedaży i zazwyczaj jest kosztem sprzedającego. Zobacz nasz powiązany przewodnik na temat podatku od zysków kapitałowych i 3% wstrzymania płatności dla sprzedających nierezydentów.

Częste błędy zagranicznych nabywców

Najczęstszym błędem jest założenie, że nowo wybudowane nieruchomości na Costa del Sol są opodatkowane jak odsprzedaż w wysokości 7% ITP. Tak nie jest: nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają 10% IVA plus 1,2% AJD, co daje wyższą łączną kwotę. Drugi błąd to niedoszacowanie budżetu: same podatki wynoszą 11,2%, a z opłatami należy zaplanować około 12% do 13% ponad cenę. Na koniec pamiętaj, że posiadanie domu wiąże się z rocznymi deklaracjami IBI i Modelo 210, więc podatek nie kończy się na finalizacji transakcji.

Przepisy i stawki podatkowe ulegają zmianom, a ulgi osobiste zależą od Twoich okoliczności i kraju rezydencji. Skorzystaj z tego przewodnika, aby zrozumieć ramy prawne, a następnie potwierdź swoją dokładną sytuację u hiszpańskiego prawnika i doradcy podatkowego, zanim podejmiesz decyzję.