Visto per Nomadi Digitali della Spagna per Acquirenti di Immobili

Cosa significa il Visto per Nomadi Digitali spagnolo per gli acquirenti di proprietà

Il Visto per Nomadi Digitali spagnolo (ufficialmente l’autorizzazione per telelavoratori internazionali) è stato creato dalla Ley 28/2022, la Legge sulle Startup, e si basa sul quadro della Ley 14/2013.¹² Per i cittadini statunitensi, è ora il modo più pratico per trasferirsi a lungo termine sulla Costa del Sol, specialmente da quando il Golden Visa basato sulla proprietà è stato abolito il 3 aprile 2025.³ Il visto ti permette di vivere in Spagna lavorando da remoto per datori di lavoro o clienti con sede fuori dal paese, e può trasformare l’acquisto di una casa vacanze in un trasferimento completo. Questa guida spiega le regole del visto e, altrettanto importante per gli acquirenti, come la residenza modifichi le tasse che paghi su una casa spagnola.

Chi può richiedere il Visto per Nomadi Digitali

Il visto è rivolto a cittadini non-UE, quindi i titolari di passaporto statunitense sono idonei. Devi lavorare da remoto utilizzando mezzi online per un’azienda o clienti situati al di fuori della Spagna. Se sei dipendente, il rapporto di lavoro dovrebbe precedere la tua domanda (tipicamente di almeno tre mesi) e l’azienda dovrebbe essere operativa da almeno un anno. Se sei un libero professionista, puoi lavorare con clienti spagnoli a condizione che essi non rappresentino più del 20% del tuo reddito totale.¹

Requisito di reddito

Devi dimostrare un reddito sufficiente, stabilito al 200% del salario minimo spagnolo (SMI).¹ Utilizzando lo SMI del 2025 di 1.184 euro al mese su 14 pagamenti (16.576 euro all’anno), il 200% corrisponde a circa 2.762 euro al mese, circa 33.150 euro all’anno. Poiché lo SMI viene rivisto annualmente, conferma sempre la cifra attuale prima di fare domanda. Devi aggiungere reddito per i membri della famiglia che ti accompagnano: un ulteriore 75% dello SMI per il primo membro della famiglia (circa 1.036 euro al mese) e il 25% per ogni persona aggiuntiva (circa 345 euro al mese).

Qualifiche e altre condizioni

• Una laurea di un’università o istituzione superiore riconosciuta, o almeno tre anni di esperienza professionale nel tuo campo.
• Assicurazione sanitaria privata con copertura completa in Spagna, a meno che tu non contribuisca alla previdenza sociale spagnola.
• Un certificato di fedina penale pulita che copra gli ultimi cinque anni.
• Prova del rapporto di lavoro a distanza e che il lavoro può essere svolto dalla Spagna.

Visto versus permesso di soggiorno, e quanto dura

Ci sono due percorsi. Puoi fare domanda per un visto presso un consolato spagnolo negli Stati Uniti, valido per un massimo di un anno, oppure fare domanda per un’autorizzazione di soggiorno dall’interno della Spagna tramite la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE), che può essere concessa per un massimo di tre anni e rinnovata in blocchi di due anni finché continui a soddisfare le condizioni.¹² Dopo cinque anni di residenza legale puoi fare domanda per la residenza a lungo termine (permanente). Il tempo trascorso con questo visto conta anche per l’eventuale cittadinanza, sebbene gli Stati Uniti generalmente non consentano la doppia nazionalità con la Spagna, quindi valuta attentamente.

L’aspetto fiscale: perché il visto è importante quando acquisti

Una volta che trascorri più di 183 giorni in un anno solare in Spagna, diventi residente fiscale spagnolo e sei tassato sul reddito mondiale. Questo è un cambiamento importante per un americano, perché gli Stati Uniti tassano i cittadini sul reddito mondiale indipendentemente da dove vivono. Il trattato sulla doppia imposizione USA-Spagna (in vigore dal 1990, aggiornato da un protocollo efficace dal 27 novembre 2019) impedisce che lo stesso reddito venga tassato due volte, principalmente tramite crediti d’imposta esteri.⁴ Dovresti modellare la tua posizione con un consulente transfrontaliero prima di trasferirti.

Il regime speciale Beckham

Il Visto per Nomadi Digitali può sbloccare il regime speciale per i lavoratori distaccati nel territorio spagnolo (comunemente chiamato Legge Beckham), ai sensi dell’articolo 93 della Ley 35/2006, come modificata dalla Ley 28/2022.⁵¹ I richiedenti qualificati sono tassati come non residenti con un’aliquota fissa del 24% sul reddito da lavoro dipendente fino a 600.000 euro, e del 47% sull’eccedenza, anziché sulla scala progressiva per residenti che raggiunge circa il 47% al 50% molto prima. Il regime si applica per l’anno in cui acquisisci la residenza più i successivi cinque anni fiscali (sei anni in totale). Fondamentalmente, generalmente tassa solo il reddito di fonte spagnola (con il reddito da lavoro dipendente mondiale come principale eccezione), quindi la maggior parte del reddito da investimenti esteri si trova al di fuori dell’imposta spagnola durante il regime. Per qualificarti non devi essere stato residente fiscale spagnolo nei cinque anni precedenti, una soglia che la Ley 28/2022 ha ridotto da dieci anni.¹⁵

Tasse quando acquisti una casa sulla Costa del Sol

L’intera Costa del Sol si trova in Andalusia, quindi si applicano le aliquote regionali sull’acquisto di immobili. Quanto paghi dipende se la proprietà è di nuova costruzione o una rivendita.

Per un appartamento di nuova costruzione, aspettati circa il 11,2% di tasse in aggiunta al prezzo. Per una rivendita, l’ITP è un tasso fisso del 7% in Andalusia. In aggiunta a entrambi, prevedi circa l’1% al 2% per le spese notarili, di Registro della Proprietà e legali. Il tuo avvocato si occuperà anche del tuo NIE (numero di identificazione dello straniero), di cui hai bisogno per acquistare e pagare le tasse. Consulta le nostre guide correlate sull’acquisto di proprietà di nuova costruzione e sull’ottenimento del NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo.

Tasse sulla proprietà in corso e le regole per i non residenti

Come sei tassato sulla proprietà dipende dal tuo stato di residenza in ogni anno.

Mentre sei ancora un non residente

Prima che il tuo visto ti renda residente, paghi le tasse nell’ambito dell’IRNR (imposta sul reddito dei non residenti) tramite il Modelo 210.⁷ Per i residenti negli Stati Uniti (al di fuori dell’UE/SEE), l’aliquota IRNR generale è del 24%. Se la casa è per uso personale, dichiari un reddito imputato ogni anno (una dichiarazione annuale del Modelo 210): l’1,1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% altrimenti, tassato all’aliquota del 24% per non residenti. Se affitti la proprietà, i non residenti nell’UE sono tassati al 24% sul reddito lordo da affitto senza detrazioni di spese (la possibilità di detrarre le spese è riservata ai residenti UE/SEE). La nostra guida sulle tasse per non residenti e sul Modelo 210 copre questo in dettaglio.

IBI annuale e vendita

Ogni proprietario paga l’IBI, l’imposta municipale sulla proprietà, basata sul valore catastale. Le aliquote sono stabilite da ogni comune e tipicamente rientrano in un’ampia gamma di circa lo 0,4% all’1,1% del valore catastale, quindi variano tra Marbella, Estepona, Fuengirola e i comuni più piccoli. Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e pagarlo all’autorità fiscale (Modelo 211) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore; il venditore poi presenta il Modelo 210 per liquidare o richiedere un rimborso.⁷ Le plusvalenze per i non residenti sono tassate al 19%. Il venditore paga anche la plusvalia municipal (IIVTNU) sull’aumento del valore del terreno.

Imposta sul patrimonio

L’Andalusia applica un’esenzione del 100% sull’imposta sul patrimonio, quindi in pratica i residenti qui non pagano imposte regionali sul patrimonio. Tuttavia, l’Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas statale può applicarsi a patrimoni netti superiori a 3 milioni di euro, il che riguarda solo gli acquirenti di alto valore.

Mutui per non residenti

Gli acquirenti statunitensi che necessitano di finanziamento dovrebbero aspettarsi che le banche spagnole concedano un rapporto prestito/valore inferiore rispetto a quello offerto ai residenti. I non residenti sono tipicamente limitati a circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione, rispetto a circa l’80% per i residenti, quindi pianifica un deposito maggiore. Una volta che il Visto per Nomadi Digitali ti rende residente spagnolo, potresti nel tempo accedere a condizioni di mutuo più favorevoli per residenti. Consulta la nostra guida sui mutui per non residenti.

Punti pratici per le famiglie

I membri della famiglia (coniuge o partner non coniugato, e figli a carico) possono essere inclusi nel visto, soggetti ai requisiti di reddito aggiuntivi sopra indicati. La Costa del Sol dispone di una rete ben consolidata di scuole internazionali che seguono i programmi di studio britannici e americani, concentrate intorno a Marbella, Sotogrande e Benalmádena, il che è una ragione comune per cui le famiglie statunitensi scelgono la zona. Per quanto riguarda l’assistenza sanitaria, il tuo visto richiede una copertura privata o la copertura pubblica spagnola; se contribuisci alla previdenza sociale tu e la tua famiglia potete utilizzare il sistema pubblico.

Come procedere correttamente

La sequenza efficiente è di solito: conferma di soddisfare i requisiti di reddito e di lavoro da remoto, ottieni il tuo NIE, richiedi consulenza fiscale sul regime Beckham e sul trattato USA, quindi decidi se acquistare prima o dopo il tuo arrivo. L’acquisto non concede la residenza, e il visto non ti richiede di acquistare, ma la loro combinazione, con il regime Beckham in atto, è ciò che rende la Costa del Sol attraente per i lavoratori remoti americani. Poiché le aliquote e lo SMI cambiano annualmente, verifica ogni cifra con l’Agencia Tributaria, la Junta de Andalucia e le autorità di immigrazione, o il tuo avvocato spagnolo, prima di impegnarti.