Trasferirsi dall'Irlanda alla Spagna

Trasferirsi dall’Irlanda alla Spagna è uno dei trasferimenti più agevoli che un cittadino dell’UE possa effettuare, e la Costa del Sol (da Malaga passando per Marbella fino a Estepona e Sotogrande) rimane la destinazione più popolare per gli acquirenti irlandesi. Poiché l’Irlanda è uno stato membro dell’Unione Europea, i cittadini irlandesi godono della piena libertà di movimento: non sono richiesti né visto, né Golden Visa, né Visto Non Lucrativo. Questa guida illustra la residenza, le tasse sull’acquisto di una casa di nuova costruzione e i costi di gestione e gli obblighi che ne derivano. Per i meccanismi dell’acquisto stesso, consulta le nostre guide correlate sull’acquisto di una proprietà di nuova costruzione in Spagna e su come ottenere il numero NIE.

Residenza: ciò di cui i cittadini irlandesi hanno realmente bisogno

Secondo le regole di libera circolazione dell’UE, un cittadino irlandese può vivere in Spagna indefinitamente. Se soggiorni per più di tre mesi devi registrarti e ottenere il Certificado de Registro de Ciudadano de la Union (il certificato verde di residenza UE), richiesto presso un’Oficina de Extranjeria o una stazione designata della Policia Nacional.¹ Per registrarti, in genere devi dimostrare di avere mezzi finanziari sufficienti e una copertura sanitaria privata o pubblica, oltre a una prova di domicilio.¹ Non esiste una TIE card per i cittadini dell’UE: il certificato verde in formato A4 o tipo carta di credito è il documento da conservare.

Dovresti anche registrarti al padron (empadronamiento) presso il tuo comune locale una volta che hai un indirizzo. Il padron sottende l’accesso ai servizi locali, ai posti scolastici e al sistema sanitario, ed è veloce da fare. Poiché la Spagna, come l’Irlanda, usa l’euro, i trasferimenti irlandesi evitano l’esposizione al rischio di cambio che affrontano gli acquirenti in sterline o dollari, il che semplifica la pianificazione del budget sia per l’acquisto che per la vita quotidiana.

Acquistare una casa: NIE, tasse e costi di completamento

Ogni acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale necessario per firmare l’atto, aprire un conto bancario e pagare le tasse. L’imposta che paghi sull’acquisto dipende dal fatto che la proprietà sia nuova o di seconda mano.

Proprietà di nuova costruzione

Una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore è soggetta a IVA (imposta sul valore aggiunto) al 10% del prezzo, più AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo).²³ In Andalusia l’aliquota generale dell’AJD è dell’1,2% a seguito della riforma fiscale regionale del 2021, che l’ha ridotta dal precedente 1,5%.³ Quindi, su una nuova costruzione dovresti preventivare circa l’11,2% in tasse di acquisto, prima delle spese notarili, di Registro della Proprietà e legali.

Proprietà di seconda mano

Una casa di seconda mano non è soggetta a IVA; attrae invece l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). L’Andalusia applica un’aliquota fissa del 7%, semplificata dalla precedente scala progressiva dall’8% al 10% nella stessa riforma del 2021.³ Nessuna AJD separata viene addebitata su una proprietà di seconda mano che paga l’ITP.

Oltre alle tasse, prevedi le spese notarili, l’iscrizione al Registro della Proprietà e le spese legali (è fortemente consigliato un avvocato indipendente, tipicamente intorno all’1% più IVA). Come regola generale approssimativa, i costi totali di transazione su una nuova costruzione sulla Costa del Sol ammontano a circa il 12% al 14% in più rispetto al prezzo. Consulta la nostra guida sul vero costo dell’acquisto di una proprietà sulla Costa del Sol per una ripartizione completa.

Protezione dell’acquirente su progetto

Se acquisti su progetto (off-plan), la legge spagnola (originata dalla Ley 57/1968 e ora inglobata nella legislazione edilizia) richiede al costruttore di garantire i tuoi pagamenti a fasi tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, così i tuoi depositi sono protetti se il progetto non viene consegnato. Conferma sempre che questa garanzia sia in essere prima di pagare.

Finanziamento: mutui per non residenti

Le banche spagnole prestano a non residenti, ma con rapporti prestito-valore (LTV) inferiori rispetto ai residenti. Come norma di mercato (non un limite legale), agli acquirenti non residenti viene tipicamente offerto circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione, a seconda di quale sia inferiore, quindi dovresti prevedere un deposito maggiore rispetto a quanto faresti in Irlanda.[flags] Tassi, condizioni e documentazione richiesta variano in base al mutuante; la nostra guida ai mutui spagnoli per non residenti illustra il processo. Una volta che ti registri come residente spagnolo, LTV e condizioni migliori per i residenti diventano solitamente disponibili.

Residenza fiscale e il trattato Irlanda-Spagna

Diventi residente fiscale spagnolo se trascorri più di 183 giorni in Spagna in un anno solare, o se i tuoi principali interessi economici si trovano lì.⁴ I residenti fiscali sono tassati sul loro reddito mondiale e presentano la dichiarazione annuale IRPF. La Convenzione per evitare la doppia imposizione Irlanda-Spagna attribuisce i diritti di imposizione fiscale tra i due paesi in modo che lo stesso reddito non venga tassato due volte, con meccanismi per l’esonero dal credito d’imposta.⁵ In linea di massima, la maggior parte delle pensioni private è imponibile nel tuo paese di residenza mentre le pensioni di servizio governativo rimangono tipicamente imponibili alla fonte; poiché queste regole sono specifiche per ogni caso, richiedi una consulenza prima di trasferire una pensione.⁵[flags]

I nuovi arrivati che diventano residenti fiscali spagnoli e detengono beni all’estero per un valore superiore a 50.000 euro in qualsiasi categoria devono presentare la dichiarazione informativa Modelo 720.⁶ Il regime sanzionatorio associato è stato annullato dalla Corte di Giustizia dell’UE, ma l’obbligo di segnalazione rimane, quindi non ignorarlo.⁶

Se mantieni la tua casa come non residente

Molti acquirenti irlandesi acquistano prima una casa vacanze o un immobile da investimento prima di trasferirsi a tempo pieno. Come proprietario non residente hai obblighi ai sensi dell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarati sul Modello 210.⁷

• Reddito imputato (proprietà non affittata): la Spagna considera un reddito figurativo dell’1,1% del valore catastale (o del 2% se il valore non è stato rivisto negli ultimi dieci anni). Per i residenti dell’UE/SEE, inclusa l’Irlanda, questo è tassato al 19%.⁷
• Reddito da locazione: i residenti UE/SEE sono tassati al 19% sull’utile netto da locazione e possono dedurre le spese ammissibili; i proprietari non-UE pagano il 24% sul lordo senza deduzioni. Essere irlandesi (UE) è un vero vantaggio qui.⁷

Costi correnti: IBI, spese condominiali e utenze

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta annuale sulla proprietà locale stabilita da ogni comune come percentuale del valore catastale; le aliquote variano per comune e rientrano in linea di massima nella fascia dello 0,4% all’1,1% per le proprietà urbane.⁸[flags] Prevedi anche le spese condominiali (comunidad) per appartamenti e complessi residenziali recintati, le tasse sui rifiuti (basura), l’assicurazione sulla casa e le utenze. Se in seguito vendi, un venditore non residente vede trattenere il 3% del prezzo di vendita dall’acquirente e versato all’autorità fiscale sul Modello 211 come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze, e il venditore salda qualsiasi saldo (aliquota sulle plusvalenze UE/SEE del 19%) tramite il Modello 210.⁷

Sanità e scuole

In quanto cittadino dell’UE hai diverse opzioni sanitarie. I pensionati statali irlandesi possono registrare il modulo S1 per accedere all’assistenza sanitaria pubblica spagnola finanziata dall’Irlanda; i lavoratori che pagano la previdenza sociale spagnola sono coperti dal sistema; e tutti possono avere una copertura privata, spesso utilizzata per soddisfare il requisito di registrazione della residenza.¹[flags] Porta con te la tua Tessera Europea di Assicurazione Malattia per il periodo di transizione. Per le famiglie, la Costa del Sol offre un’ampia scelta di scuole statali (gratuite) e scuole private internazionali e con curriculum britannico concentrate intorno a Marbella, Estepona e Malaga, che si adattano alle famiglie irlandesi che desiderano un percorso in lingua inglese. Verifica le regole di iscrizione e i bacini d’utenza direttamente con ogni comune e scuola.

Un ordine logico dei passaggi

1. Richiedi il tuo NIE (di persona in Spagna o tramite il consolato spagnolo).
2. Apri un conto bancario spagnolo e organizza il finanziamento se necessario.
3. Incarica un avvocato spagnolo indipendente prima di firmare qualsiasi cosa.
4. Completa l’acquisto davanti a un notaio e paga IVA più AJD, o ITP.
5. Registrati al padron, quindi ottieni il tuo certificato verde di residenza UE dopo tre mesi.
6. Organizza l’assistenza sanitaria (S1, copertura lavorativa o privata) e, se affitti, registrati per il Modello 210.

Poiché ti stai trasferendo all’interno dell’UE e rimanendo nell’eurozona, l’attrito è principalmente amministrativo piuttosto che legale. Imposta correttamente la sequenza fiscale e di residenza, usa un avvocato indipendente, e il trasferimento dall’Irlanda alla Costa del Sol è molto realizzabile.