Trasferirsi sulla Costa del Sol dal Regno Unito

Trasferirsi sulla Costa del Sol dal Regno Unito: cosa è cambiato dopo la Brexit

Trasferirsi sulla Costa del Sol dal Regno Unito è ancora del tutto realizzabile, ma le regole sono cambiate radicalmente una volta che il Regno Unito ha lasciato l’UE. I cittadini britannici sono ora trattati come cittadini di paesi terzi, il che significa che non è più possibile semplicemente trasferirsi in Spagna e rimanervi. Come visitatore, si può trascorrere un massimo di 90 giorni in un periodo di 180 giorni in tutta l’area Schengen, quindi chiunque intenda vivere sulla Costa del Sol tutto l’anno (Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas, Benalmadena o qualsiasi località della provincia di Malaga) ha bisogno di un visto di residenza organizzato prima del trasferimento.

Questa guida copre le due cose più importanti per un trasferimento permanente: ottenere il visto giusto e comprendere il vero costo dell’acquisto e del mantenimento di una casa di nuova costruzione in Andalusia, incluse le tasse che molti acquirenti non considerano. Per maggiori dettagli su argomenti specifici, consulta le nostre guide correlate sulle tasse per non residenti in Spagna, l’acquisto di nuove costruzioni su progetto e l’ottenimento di un mutuo spagnolo come non residente.

Visti: il tuo percorso per vivere sulla Costa del Sol

La Golden Visa (residenza tramite investimento immobiliare) è stata abolita il 3 aprile 2025 e non è più un’opzione per i nuovi richiedenti.⁷ Per i cittadini del Regno Unito che desiderano la residenza a tempo pieno, rimangono tre percorsi realistici.⁷

Visto Non Lucrativo (NLV)

La scelta più comune per i pensionati e coloro che vivono di risparmi, pensione o reddito passivo. Devi dimostrare che non lavorerai in Spagna e che hai mezzi sufficienti: la soglia è fissata al 400% dell’indice IPREM, che nel 2026 ammonta a circa 28.800 euro all’anno (circa 2.400 euro al mese) per il richiedente principale, più circa 600 euro al mese per ogni membro della famiglia a carico.⁷ Devi anche avere un’assicurazione sanitaria privata fino a quando non ti qualifichi per la copertura pubblica.

Visto per Nomadi Digitali (DNV)

Per le persone che lavorano a distanza per datori di lavoro o clienti con sede fuori dalla Spagna. Questo percorso consente di lavorare legalmente pur essendo residenti e può comportare un trattamento fiscale favorevole nei primi anni.⁷

Percorsi imprenditoriali o lavorativi

Per coloro che avviano un’attività innovativa (con una relazione ENISA di supporto) o che intraprendono un’occupazione qualificata.⁷ Qualunque percorso tu scelga, tieni presente che la regola dei 90/180 giorni per i visitatori si applica fino all’emissione della tua carta di residenza, quindi pianifica la documentazione con largo anticipo rispetto al trasferimento.

Il costo di acquisto di una casa di nuova costruzione in Andalusia

Le proprietà di nuova costruzione (obra nueva) sono tassate in modo diverso rispetto alla rivendita. Invece dell’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), che è il 7% sulle case di rivendita in Andalusia,¹ un acquisto di prima mano da un costruttore comporta due imposte:

Ciò comporta un costo fiscale combinato di circa il 11.2% su una casa di nuova costruzione.¹ Oltre alle tasse, prevedi le spese notarili, le spese di registro fondiario e i costi legali o di compravendita, che insieme aggiungono in genere un altro 1% al 2%. Come regola generale, prevedi circa il 12% al 14% del prezzo di acquisto in tasse e costi di acquisto per una nuova costruzione. Esistono aliquote AJD ridotte (ad esempio 0.3% per acquirenti sotto i 35 anni su una casa abituale fino a 150.000 euro, o 0.1% per famiglie numerose e persone con disabilità fino a 250.000 euro), ma queste si applicano a una residenza abituale spagnola e raramente si adattano al primo acquisto di un acquirente del Regno Unito.¹

Protezione su progetto: Ley 57/68

Se acquisti su progetto, i pagamenti a rate effettuati prima del completamento devono essere protetti da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa secondo le regole successorie della Ley 57/68. Non consegnare mai depositi senza tale protezione in atto e verifica che la garanzia ti nomini come beneficiario.

Mutui per acquirenti del Regno Unito (non residenti)

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma a condizioni più severe rispetto ai residenti. Come acquirente non UE post-Brexit, dovresti in genere aspettarti un rapporto massimo prestito/valore (LTV) di circa il 60% al 70% del valore inferiore tra il prezzo di acquisto o la valutazione della banca.³ In pratica ciò significa un acconto del 30% al 40% del prezzo, più il 12% al 14% di tasse e costi aggiuntivi.³ Su una nuova costruzione da 300.000 euro, ciò indica circa 90.000 a 120.000 euro di acconto più circa 36.000 a 42.000 euro di tasse e spese.³ Gli istituti di credito richiederanno una prova di reddito, dei debiti esistenti e delle dichiarazioni dei redditi, e avrai bisogno di un NIE spagnolo (Numero de Identidad de Extranjero) prima di poter completare qualsiasi acquisto o aprire i conti associati.

Tasse che paghi ogni anno come proprietario

IBI (equivalente della tassa comunale)

Ogni proprietario di immobili, residente o meno, paga l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) annualmente al comune locale. Si basa sul valore catastale (valor catastral), non sul prezzo di mercato, con aliquote urbane tipicamente tra lo 0.4% e l’1.1% a seconda del comune.⁴ Troverai il valore catastale sulla bolletta dell’IBI, che ti serve anche per altri calcoli fiscali.

Modelo 210 e imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

Questo è l’obbligo che i proprietari del Regno Unito più spesso trascurano. Se possiedi una proprietà spagnola ma non sei residente fiscale qui, devi presentare il Modelo 210 per l’Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) ogni anno, anche se non affitti mai la casa.²⁵

• Reddito imputato (casa lasciata vuota o per uso personale): la Spagna considera un reddito nozionale dell’1.1% del valore catastale (2% se il valore non è stato rivisto prima del 1994 o, secondo la regola attuale, negli ultimi dieci anni). I residenti extra-UE, che ora includono i cittadini del Regno Unito, sono tassati al 24% su tale base.⁵⁶
• Reddito da locazione: Dopo la Brexit, i proprietari del Regno Unito sono tassati al 24% sul reddito lordo da locazione senza deduzioni per le spese, a differenza dei residenti UE/SEE che pagano il 19% sulla cifra netta.² Questa è una differenza sostanziale: affittare un appartamento sulla Costa del Sol è notevolmente meno efficiente dal punto di vista fiscale per un proprietario del Regno Unito rispetto a prima del 2021.

Cosa devi quando vendi

Quando un non residente vende, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211 entro un mese; questo è un pagamento a conto della tua imposta sulle plusvalenze, non un’imposta aggiuntiva.⁸ Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per dichiarare il guadagno effettivo (tassato al 19% per i non residenti) e paga il saldo o richiede un rimborso se il 3% trattenuto supera l’imposta dovuta.⁸ Dovrai anche la plusvalia municipal, una tassa locale sull’aumento del valore del terreno, che varia a seconda del comune e ti consente di scegliere il metodo di calcolo che produce la fattura più bassa.⁸

Assistenza sanitaria e istruzione

Assistenza sanitaria

I pensionati statali del Regno Unito possono di solito accedere gratuitamente all’assistenza sanitaria pubblica spagnola utilizzando un modulo S1 rilasciato dal Regno Unito, che ti registra nel sistema spagnolo come residente.⁹ Se non sei idoneo per un S1 (ad esempio, un pensionato anticipato o un residente non lavoratore), avrai bisogno di un’assicurazione sanitaria privata per ottenere il visto, e dopo 12 mesi di residenza registrata (empadronamiento) potrai unirti al sistema pubblico tramite il Convenio Especial, un regime di pagamento statale che costa circa 60 euro al mese sotto i 65 anni e circa 157 euro al mese dai 65 anni.⁹ Nota che l’attesa di 12 mesi non può essere accelerata, quindi registrati al padron presso il tuo comune non appena ti trasferisci.⁹

Istruzione

La Costa del Sol offre un’ampia scelta di scuole statali, semi-private (concertado) e internazionali private, con una grande concentrazione di scuole internazionali con curriculum britannico e IB (International Baccalaureate) attorno a Marbella, Estepona e al corridoio di Malaga, al servizio delle famiglie che si trasferiscono. L’istruzione statale è gratuita e disponibile per i bambini residenti, mentre le scuole internazionali applicano rette; i posti nelle scuole internazionali più richieste si esauriscono presto, quindi fai domanda con largo anticipo rispetto al tuo trasferimento.

Un ordine di gioco realistico

1. Conferma il percorso del tuo visto (Non Lucrativo o Nomade Digitale per la maggior parte dei trasferimenti dal Regno Unito) e raccogli le prove di reddito, assicurazione e fedina penale pulita.
2. Richiedi il tuo NIE, di cui hai bisogno per acquisti, operazioni bancarie e tasse.
3. Calcola il costo totale dell’acquisto: prezzo più circa il 11.2% di IVA e AJD, più l’1% al 2% di spese notarili, di registro e legali.¹
4. Se prendi in prestito, prevedi un acconto del 30% al 40% come non residente.³
5. Registrati al padron all’arrivo, organizza l’assistenza sanitaria (S1 o privata e poi Convenio Especial), e segnati il tuo Modelo 210 e IBI annuale.⁴⁵⁹

Ottieni il visto e la pianificazione fiscale corretta prima di impegnarti in una proprietà, e trasferirsi sulla Costa del Sol dal Regno Unito rimane uno dei trasferimenti più gratificanti in Europa. Per i dettagli più precisi, leggi le nostre guide complementari sulle tasse per non residenti, sull’acquisto sicuro su progetto e sui mutui spagnoli per acquirenti stranieri.