Fuori Piano vs Rivendita: Pro, Contro e Tempistiche

Scegliere tra una proprietà su progetto (nuova costruzione, acquistata prima o durante la costruzione) e una proprietà di rivendita (usato) è la prima grande decisione che la maggior parte degli acquirenti stranieri affronta sulla Costa del Sol. Le due opzioni differiscono per le tasse che si pagano, le protezioni legali che si ricevono, le modalità di finanziamento dell’acquisto e, soprattutto, i tempi. Questa guida confronta le proprietà su progetto e quelle di rivendita sotto ogni aspetto pratico, in modo che tu possa decidere quale si adatta al tuo budget, alla tua pazienza e alla tua tolleranza al rischio. Tutti i dati riflettono la situazione in Andalusia per il 2026 e utilizzano i nomi fiscali ufficiali spagnoli, che manteniamo in spagnolo (IVA, ITP, AJD, IRNR, Modelo 210) così come li vedrai sui documenti.

Su progetto vs rivendita: le principali differenze

La differenza più chiara è la tassazione. Una casa nuova di zecca venduta per la prima volta da un costruttore è una fornitura commerciale, quindi comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo più l’AJD (imposta di bollo, Actos Juridicos Documentados) all’1,2% in Andalusia ¹². Una casa di rivendita è un trasferimento privato, quindi invece dell’IVA si paga l’ITP (imposta di trasferimento, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) a un tasso fisso del 7% in Andalusia e nessun AJD separato ²³. In termini generali, un acquisto su progetto è tassato all’11,2% e uno di rivendita al 7%, sebbene altri costi riducano il divario.

La seconda differenza sono i tempi. Su progetto significa acquistare in gran parte da piante, una casa campione e specifiche, quindi aspettare mesi o anni per le chiavi. Rivendita significa visionare la proprietà effettiva e, una volta completate le pratiche di trasferimento, concludere in poche settimane.

Acquistare su progetto: pro, contro e tempistica

Vantaggi dell’acquisto su progetto

• I pagamenti scaglionati facilitano il flusso di cassa. Tipicamente si paga una commissione di prenotazione, poi le rate durante la costruzione, quindi il saldo al completamento, distribuendo la spesa (e l’IVA su di essa) sull’intero periodo di costruzione piuttosto che tutto in una volta.
• Condizioni e garanzie pari al nuovo. Le nuove costruzioni sono dotate di garanzie di costruzione previste dalla legge e di un’efficienza energetica moderna, quindi di solito non c’è nulla da ristrutturare.
• Scelta e personalizzazione. Acquistare in anticipo può significare una migliore selezione del lotto o del piano e, in alcuni sviluppi, una voce in capitolo sulle finiture.
• Potenziale crescita del capitale durante la costruzione se il mercato aumenta tra la prenotazione e il completamento, anche se questo non è mai garantito.

Svantaggi dell’acquisto su progetto

• Tassa di acquisto più elevata (10% IVA + 1,2% AJD contro 7% ITP) ¹²³.
• Si acquista da progetti, quindi la casa finita può differire dalle aspettative in termini di luce, vista o qualità delle finiture.
• Rischio di ritardo e mancato completamento. I programmi di costruzione subiscono ritardi e il tuo denaro è impegnato prima che tu possa vedere il risultato.
• Tempistica del mutuo. Un mutuante di solito formalizzerà il prestito solo in prossimità del completamento, quindi nel frattempo finanzi tu stesso i pagamenti scaglionati.

Perché la protezione del deposito è importante nell’acquisto su progetto

Poiché versi denaro prima che la casa esista, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire i tuoi pagamenti scaglionati. Il quadro normativo di lunga data è la Ley 57/1968, in base alla quale gli acconti devono essere depositati in un conto speciale garantito da una garanzia bancaria o da una polizza assicurativa, e gli acquirenti possono recuperare il 100% dei depositi più gli interessi legali se la casa non viene consegnata come da contratto ⁴. Insisti affinché ogni pagamento sia coperto da una garanzia individuale prima di trasferire fondi e fatti confermare per iscritto da un avvocato indipendente.

Tempistica tipica per l’acquisto su progetto

1. Contratto di prenotazione e commissione (immobile ritirato dal mercato).
2. Contratto di acquisto privato (contrato de compraventa) con il piano di pagamento e la data di consegna.
3. Pagamenti scaglionati durante la costruzione, ciascuno coperto da una garanzia bancaria.
4. Licenza di Prima Occupazione (Licencia de Primera Ocupacion) rilasciata dal comune.
5. Completamento davanti a un notaio, saldo e tasse pagate, consegna delle chiavi.

Acquistare di rivendita: pro, contro e tempistica

Vantaggi dell’acquisto di rivendita

• Tassa di acquisto inferiore al 7% ITP in Andalusia, senza AJD separato ²³.
• Quello che vedi è quello che ottieni. Visioni la proprietà reale, la sua luce effettiva, le viste e i vicini prima di impegnarti.
• Completamento più rapido. Una volta effettuati i controlli, puoi completare in settimane e trasferirti o affittare immediatamente.
• Comunità consolidate con giardini maturi, servizi funzionanti e uno storico noto delle spese condominiali.

Svantaggi dell’acquisto di rivendita

• Rischio di condizione. Le proprietà più vecchie potrebbero aver bisogno di aggiornamenti, e i difetti sono problema dell’acquirente a meno che non siano stati dichiarati.
• Il valor de referencia può aumentare il tuo conto fiscale. L’ITP è addebitata sul maggiore tra il prezzo pagato o il valor de referencia della Junta de Andalucia, quindi un prezzo di acquisto basso non sempre significa una base imponibile bassa ³.
• La ritenuta del 3% quando il venditore è non residente. Se acquisti da un non residente, tu (l’acquirente) devi trattenere il 3% del prezzo e versarlo all’Agencia Tributaria tramite Modelo 211 entro un mese, come acconto sull’IRNR del venditore (questo ti protegge, ma devi gestirlo correttamente) ¹.

Tempistica tipica per l’acquisto di rivendita

1. Prenotazione, poi un contratto di acquisto privato con un deposito (comunemente circa il 10%).
2. Due diligence legale: titolo, oneri, licenze, debiti condominiali e certificato energetico.
3. Completamento davanti a un notaio, con saldo, ITP e spese pagate.
4. ITP presentata e pagata entro 30 giorni di calendario dalla firma dell’atto ³.

I costi oltre la tassa principale

Qualunque sia la strada che scegli, prevedi i costi extra che si applicano a entrambi. Le spese notarili e del Registro della Proprietà sono regolamentate dalla legge e scalano con il prezzo (all’incirca da 600 a 1.200 euro ciascuna per una proprietà tra 200.000 e 500.000 euro) ⁵. Aggiungi le spese legali (tipicamente circa l’1% più IVA) e, se ti indebiti, i costi di arrangiamento del mutuo e di valutazione. Come regola generale, prevedi circa il 13% al 15% del prezzo in tasse e spese per una nuova costruzione su progetto e circa il 10% al 12% per una rivendita.

Anche il finanziamento differisce. Gli acquirenti non residenti possono solitamente prendere in prestito fino a circa il 60% al 70% del prezzo o della valutazione, quindi dovresti prevedere un deposito maggiore di quello che un residente spagnolo avrebbe bisogno. Conferma in anticipo l’esatto rapporto prestito-valore con il tuo mutuante e consulta la nostra guida correlata su come ottenere un mutuo come non residente.

Tasse continue: le stesse per entrambi una volta di proprietà

Dopo il completamento, i proprietari di immobili su progetto e di rivendita sono tassati in modo identico. Ogni proprietario paga l’IBI annuale (la tassa comunale sulla proprietà, stabilita da ogni comune come percentuale del valore catastale) e, se sei un non residente, devi presentare il Modelo 210 per l’IRNR ogni anno. Se la proprietà non è affittata, si paga l’imposta sul reddito imputato calcolato come l’1,1% o il 2% del valore catastale (1,1% se il valore catastale è stato revisionato negli ultimi dieci anni, altrimenti 2%), tassato al 19% per i residenti UE/SEE e al 24% per i residenti extra-UE come i cittadini del Regno Unito ¹⁶. Il Modelo 210 per il reddito imputato viene presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo; il reddito da locazione viene dichiarato trimestralmente o annualmente a seconda delle circostanze ⁶. Quando si vende, il venditore paga la plusvalia municipal sull’aumento del valore del terreno più eventuali imposte sulle plusvalenze, e se sei non residente, la ritenuta del 3% si applicherà a te come venditore ¹. Per un quadro completo, consulta le nostre guide sulle tasse per non residenti e sulla vendita di una proprietà sulla Costa del Sol.

Quindi quale dovresti scegliere?

Scegli l’acquisto su progetto se apprezzi le condizioni pari al nuovo, puoi aspettare il completamento, vuoi distribuire i pagamenti e ti senti a tuo agio con il rischio di costruzione supportato da una garanzia bancaria. Scegli la rivendita se vuoi vedere esattamente cosa stai acquistando, trasferirti rapidamente, pagare meno tasse di acquisto e preferisci una comunità consolidata. Nessuna delle due opzioni è universalmente più economica una volta considerati insieme tasse, condizioni, tempistiche e finanziamento. Qualunque cosa tu decida, nomina un avvocato spagnolo indipendente (mai uno raccomandato esclusivamente dal venditore o dal costruttore), ottieni il tuo NIE in anticipo e conferma ogni cifra per iscritto prima di trasferire denaro. Per i primi passi pratici, leggi le nostre guide su come ottenere il tuo NIE e aprire un conto bancario spagnolo, e sul processo di trasferimento di proprietà.

Questa guida è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Le tariffe e le regole possono cambiare e le circostanze personali variano, quindi conferma la tua posizione con un avvocato spagnolo qualificato o un consulente fiscale prima di impegnarti.