Imposte per acquirenti francesi di immobili in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol è semplice per gli acquirenti francesi, ma il sistema fiscale spagnolo funziona diversamente da quello francese e gli acronimi richiedono un po’ di studio. Questa guida alle tasse per gli acquirenti francesi di proprietà in Spagna espone ciò che si paga al completamento, ciò che si deve ogni anno come proprietario non residente e come il trattato sulla doppia imposizione Francia-Spagna impedisce di essere tassati due volte. I dati seguenti riflettono l’Andalusia (la regione che copre l’intera Costa del Sol) per il 2026. La tassazione è una questione monetaria e legale, quindi consideratela un orientamento e confermate la vostra posizione con un abogado o un gestor spagnolo prima di firmare.

La buona notizia: la Francia è nell’UE

Il vostro paese di residenza fiscale determina quasi ogni aliquota che incontrerete. Poiché la Francia è un membro dell’Unione Europea (e del SEE), i residenti francesi sono tassati come non residenti UE in Spagna, che è la fascia più favorevole. L’aliquota principale dell’imposta sul reddito dei non residenti è del 19% per i residenti dell’UE, del SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, contro il 24% per i non residenti extra-UE come gli acquirenti britannici post-Brexit.¹ Gli acquirenti francesi mantengono anche il diritto di dedurre i costi di affitto (vedi sotto), un beneficio storicamente riservato ai residenti UE/SEE.¹ In quanto cittadini UE non avete bisogno di visto o permesso di acquisto; ottenete semplicemente un NIE (numero di identificazione straniero), che ogni acquirente richiede per completare l’acquisto.

Tasse che si pagano all’acquisto

Ciò che si paga all’acquisto dipende dal fatto che l’abitazione sia una nuova costruzione acquistata dal costruttore o una rivendita da un proprietario privato. I due casi sono reciprocamente esclusivi: una proprietà attira o l’IVA più l’AJD, o l’ITP, mai entrambi.

Proprietà di nuova costruzione: IVA + AJD

Una casa nuova di zecca acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo, più l’AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo sull’atto), che in Andalusia è dell’1.2%.² Questo è un totale combinato dell’11.2% di imposta indiretta su un nuovo appartamento o villa. L’IVA viene pagata al costruttore al completamento; l’AJD viene saldata poco dopo la firma.

Proprietà di rivendita: ITP

Una casa di seconda mano attira invece l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), l’imposta di trasferimento. L’Andalusia applica un’aliquota unica fissa del 7% dalla riforma ai sensi della Legge 5/2021.³ L’ITP è calcolata sul maggiore tra il prezzo pagato e il valore di riferimento ufficiale della Junta de Andalucia (valor de referencia), e deve essere pagata entro 30 giorni di calendario dalla firma dell’escritura.³ Siate consapevoli di quel valore di riferimento: se supera il vostro prezzo, l’imposta viene calcolata sulla cifra più alta.

Tabella: imposte di acquisto a colpo d’occhio (Andalusia, 2026)

Altri costi di completamento

Oltre alle tasse, prevedete le spese notarili, le spese di registrazione fondiaria e le spese legali. Le tariffe notarili e di registro sono regolamentate e variano con il prezzo, comunemente da poche centinaia a circa mille euro ciascuna.² Le spese legali di un avvocato indipendente si aggirano tipicamente intorno all’1% più IVA. Come regola generale, prevedete all’incirca il 10-14% in più rispetto al prezzo di acquisto per il pacchetto completo di tasse e costi: più vicino all’estremità inferiore per una nuova costruzione una volta aggiunte le spese, e circa l’8-9% su una rivendita.² Se state finanziando l’acquisto, la maggior parte delle banche spagnole presta ai non residenti fino a circa il 60-70% del valore, un punto trattato nella nostra guida sui mutui per gli acquirenti francesi.

Tasse che si pagano ogni anno di possesso

La proprietà comporta due obblighi ricorrenti: una tassa comunale locale e un’imposta nazionale sul reddito dei non residenti.

IBI e raccolta rifiuti

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta annuale comunale sulla proprietà, riscossa dal municipio sul valore catastale. Le aliquote sono stabilite localmente e variano per comune, quindi un appartamento a Marbella e una casa a schiera a Nerja possono differire. Di solito vedrete anche una tassa separata per la raccolta dei rifiuti (basura). Impostate un addebito diretto in modo che non vengano mancate.

IRNR e Modelo 210

In quanto proprietario non residente siete soggetti all’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarato sul Modelo 210 e amministrato dall’Agencia Tributaria. Il suo funzionamento dipende dal fatto che l’abitazione sia affittata:

• Se la mantenete per uso proprio, la Spagna applica un’imposta su un reddito locativo nozionale imputato anche quando la proprietà è vuota. La base imponibile è l’1.1% del valore catastale se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario, e la vostra aliquota del 19% è applicata a tale base.¹ Il Modelo 210 per il reddito imputato viene presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo all’anno fiscale.¹
• Se la affittate, siete tassati al 19% sull’affitto netto. È fondamentale, poiché la Francia è nell’UE/SEE, che possiate dedurre le spese: IBI, spese condominiali, assicurazione, interessi ipotecari, ammortamento e utenze, tra gli altri.¹ Un proprietario extra-UE non può generalmente dedurre nello stesso modo. Le dichiarazioni del Modelo 210 per l’affitto vengono presentate nell’anno successivo al reddito (si applica una finestra di presentazione primaverile).¹

L’Andalusia ha anche un’imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) che è ampiamente neutralizzata da un’esenzione regionale, ma l’imposta nazionale di solidarietà sui grandi patrimoni può applicarsi a persone con un patrimonio netto molto elevato. La maggior parte degli acquirenti di case vacanze non è interessata; se i vostri beni spagnoli sono sostanziosi, consultate un esperto.

Tasse alla vendita

La vendita come non residente innesca due meccanismi. In primo luogo, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’ufficio delle imposte tramite il Modelo 211 entro un mese dal completamento.⁴ Questa non è una tassa extra: è un anticipo sull’imposta sulle plusvalenze, e se la vostra fattura finale è inferiore potete richiedere la differenza.⁴ In secondo luogo, dichiarate il guadagno effettivo sul Modelo 210, tassato al 19% per i residenti UE/SEE, entro quattro mesi dalla vendita.⁴¹ Dovrete anche la plusvalia municipal, una tassa locale sull’aumento del valore del terreno; a seguito di recenti sentenze della Corte Suprema potete scegliere il metodo di calcolo (guadagno oggettivo o reale) che produce la cifra inferiore.⁴

Il trattato sulla doppia imposizione Francia-Spagna

I residenti francesi sono protetti dalla convenzione sulla doppia imposizione Francia-Spagna. Come regola generale in base a tali trattati, i redditi derivanti da beni immobili e le plusvalenze sulla loro vendita sono imponibili nello stato in cui si trova la proprietà, quindi la vostra casa sulla Costa del Sol viene tassata prima in Spagna. La Francia, come vostro paese di residenza, allevia quindi la doppia imposizione su tale reddito di fonte spagnola ai sensi del trattato. Dovete comunque dichiarare la proprietà e il reddito spagnoli alle autorità fiscali francesi; il trattato determina l’alleviamento, non un’esenzione dalla dichiarazione. Poiché l’interazione dell’IRNR spagnolo con l’impot sur le revenu francese e qualsiasi onere sociale è veramente tecnica, utilizzate un consulente che abbia familiarità con entrambi i sistemi (consultate le nostre guide correlate sul processo di acquisto e sulla residenza e i visti, quest’ultima molto più semplice per i cittadini UE).

Checklist pratica per gli acquirenti francesi

1. Ottenete il vostro NIE in anticipo; nulla si completa senza di esso.
2. Confermate se l’abitazione è una nuova costruzione (IVA + AJD) o una rivendita (ITP) prima di stimare i costi.
3. Controllate il valor de referencia della Junta: può aumentare la vostra base ITP al di sopra del prezzo pagato.³
4. Prevedete il 10-14% in più rispetto al prezzo per tasse e onorari.²
5. Annotate sul diario i vostri Modelo 210 e IBI annuali in modo che nulla decada.¹
6. Conservate ogni fattura: come residente UE potete dedurre i costi di affitto.¹
7. In qualsiasi futura vendita, aspettatevi la ritenuta del 3% e la dichiarazione di plusvalenza di quattro mesi.⁴

Gestito correttamente, il carico fiscale spagnolo per un acquirente francese è prevedibile e, grazie allo status UE, più leggero rispetto a molti altri acquirenti stranieri. Abbinate questa guida ai nostri articoli correlati sul processo di acquisto, sui mutui e sulla residenza per pianificare l’intero trasferimento.