Imposte per acquirenti francesi di immobili in Spagna

Acquistare sulla Costa del Sol è semplice per gli acquirenti francesi, ma il sistema fiscale spagnolo funziona diversamente da quello francese e le sigle richiedono un po’ di apprendimento. Questa guida alle imposte per gli acquirenti francesi di immobili in Spagna illustra cosa si paga al completamento, cosa si deve ogni anno come proprietario non residente e come il trattato di doppia imposizione Francia-Spagna impedisce di essere tassati due volte. Le cifre riportate di seguito riflettono l’Andalusia (la regione che copre l’intera Costa del Sol) per il 2026. L’imposta è una questione monetaria e legale, quindi consideratela come un orientamento e confermate la vostra posizione con un abogado o un gestor spagnolo prima di firmare.

La buona notizia: la Francia è nell’UE

Il vostro paese di residenza fiscale determina quasi ogni aliquota che incontrerete. Poiché la Francia è un membro dell’Unione Europea (e del SEE), i residenti francesi sono tassati come non residenti UE in Spagna, che è la fascia più favorevole. L’aliquota principale dell’imposta sul reddito per i non residenti è del 19% per i residenti dell’UE, del SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, contro il 24% per i residenti extra-UE come gli acquirenti britannici post-Brexit.¹ Gli acquirenti francesi mantengono anche il diritto di dedurre i costi di affitto (vedi sotto), un beneficio storicamente riservato ai residenti UE/SEE.¹ Come cittadini UE non avete bisogno di visto o permesso di acquisto; ottenete semplicemente un NIE (numero di identificazione dello straniero), che ogni acquirente richiede per il completamento.

Imposte da pagare al momento dell’acquisto

Ciò che si paga al momento dell’acquisto dipende dal fatto che l’immobile sia di nuova costruzione acquistato dal costruttore o una rivendita da un proprietario privato. I due sono mutuamente esclusivi: un immobile attira o IVA più AJD, o ITP, mai entrambi.

Immobili di nuova costruzione: IVA + AJD

Una casa nuova di zecca acquistata direttamente dal promotore comporta l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 10% del prezzo, più l’AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo sull’atto), che in Andalusia è dell’1.2%.² Si tratta di un totale combinato dell’11.2% di imposta indiretta su un nuovo appartamento o villa. L’IVA viene pagata al costruttore al completamento; l’AJD viene saldata poco dopo la firma.

Immobili di rivendita: ITP

Una casa di seconda mano invece attira l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), l’imposta di trasferimento. L’Andalusia applica un’aliquota fissa unica del 7% dalla riforma della Legge 5/2021.³ L’ITP è calcolato sul maggiore tra il prezzo pagato o il valore di riferimento ufficiale della Junta de Andalucia (valor de referencia), e deve essere pagato entro 30 giorni di calendario dalla firma dell’escritura.³ Siate consapevoli di quel valore di riferimento: se supera il vostro prezzo, l’imposta viene calcolata sulla cifra più alta.

Tabella: imposte di acquisto in sintesi (Andalusia, 2026)

Altri costi di completamento

Oltre all’imposta, prevedete le spese notarili, le spese del Registro della Proprietà e le spese legali. Le spese notarili e di registro sono regolamentate e variano in base al prezzo, comunemente da qualche centinaio a circa mille euro ciascuna.² Le parcelle degli avvocati indipendenti si aggirano tipicamente intorno all’1% più IVA. Come regola generale, prevedete circa il 10-14% in più rispetto al prezzo di acquisto per il pacchetto completo di imposte e costi: più verso l’estremità inferiore per una nuova costruzione una volta aggiunte le spese, e circa l’8-9% per una rivendita.² Se state finanziando l’acquisto, la maggior parte delle banche spagnole concede prestiti ai non residenti fino a circa il 60-70% del valore, un punto trattato nella nostra guida ai mutui per acquirenti francesi.

Imposte da pagare ogni anno di proprietà

La proprietà comporta due obblighi ricorrenti: un’imposta comunale locale e un’imposta nazionale sul reddito dei non residenti.

IBI e raccolta rifiuti

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta municipale annuale sulla proprietà, riscossa dal municipio sul valore catastale. Le aliquote sono stabilite localmente e variano a seconda del comune, quindi un appartamento a Marbella e una villetta a Nerja possono differire. Di solito vedrete anche una tassa separata per la raccolta dei rifiuti (basura). Impostate un addebito diretto in modo che non vengano mancate.

IRNR e Modelo 210

Come proprietario non residente siete soggetti all’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarato sul Modelo 210 e gestito dall’Agencia Tributaria. Il suo funzionamento dipende dal fatto che la casa sia affittata:

• Se lo tenete per uso proprio, la Spagna applica un’imposta su un reddito locativo imputato nozionale anche quando la proprietà è vuota. La base imponibile è l’1.1% del valore catastale se tale valore è stato revisionato negli ultimi dieci anni, o il 2% altrimenti, e la vostra aliquota del 19% viene applicata a tale base.¹ Il Modelo 210 per il reddito imputato viene presentato entro il 31 dicembre dell’anno successivo all’anno fiscale.¹
• Se lo affittate, siete tassati al 19% sull’affitto netto. Fondamentalmente, poiché la Francia è nell’UE/SEE, potete dedurre le spese: IBI, spese condominiali, assicurazione, interessi ipotecari, ammortamento e utenze, tra gli altri.¹ Un proprietario extra-UE non può generalmente dedurre nello stesso modo. Le dichiarazioni Modelo 210 per gli affitti vengono presentate nell’anno successivo al reddito (si applica una finestra di presentazione primaverile).¹

L’Andalusia ha anche un’imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) che è in gran parte neutralizzata da un’esenzione regionale, ma la Tassa di Solidarietà nazionale sulle Grandi Fortune può applicarsi a patrimoni molto elevati. La maggior parte degli acquirenti di case vacanza non sono interessati; se i vostri beni spagnoli sono consistenti, consultate un esperto.

Imposte quando si vende

Vendere come non residente innesca due meccanismi. Innanzitutto, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e pagarlo all’ufficio delle imposte tramite Modelo 211 entro un mese dal completamento.⁴ Questa non è un’imposta aggiuntiva: è un anticipo sull’imposta sulle plusvalenze, e se il vostro conto finale è inferiore potete richiedere la differenza.⁴ In secondo luogo, dichiarate il guadagno effettivo sul Modelo 210, tassato al 19% per i residenti UE/SEE, entro quattro mesi dalla vendita.⁴¹ Dovrete anche la plusvalia municipal, una tassa locale sull’aumento del valore del terreno; a seguito delle recenti sentenze della Corte Suprema potete scegliere il metodo di calcolo (guadagno oggettivo o reale) che produce la cifra più bassa.⁴

Il trattato di doppia imposizione Francia-Spagna

I residenti francesi sono protetti dalla convenzione di doppia imposizione Francia-Spagna. Come regola generale in base a tali trattati, i redditi da beni immobili e le plusvalenze sulla loro vendita sono tassabili nello stato in cui si trova la proprietà, quindi la vostra casa sulla Costa del Sol è tassata prima in Spagna. La Francia, come vostro paese di residenza, allevia quindi la doppia imposizione su tale reddito di fonte spagnola in base al trattato. Dovete comunque dichiarare la proprietà e il reddito spagnoli alle autorità fiscali francesi; il trattato determina l’agevolazione, non un’esenzione dalla dichiarazione. Poiché l’interazione dell’IRNR spagnolo con l’impôt sur le revenu francese e qualsiasi onere sociale è genuinamente tecnica, utilizzate un consulente familiare con entrambi i sistemi (consultate le nostre guide correlate sul processo di acquisto e sulla residenza e i visti, quest’ultima molto più semplice per i cittadini dell’UE).

Lista di controllo pratica per gli acquirenti francesi

1. Ottenete il vostro NIE in anticipo; nulla si completa senza di esso.
2. Confermate se la casa è di nuova costruzione (IVA + AJD) o di rivendita (ITP) prima di stimare i costi.
3. Controllate il valor de referencia della Junta: può aumentare la vostra base ITP oltre il prezzo pagato.³
4. Prevedete il 10-14% in più rispetto al prezzo per imposte e tasse.²
5. Annotate il vostro Modelo 210 annuale e l’IBI in modo che nulla decada.¹
6. Conservate ogni fattura: come residente UE potete dedurre i costi di affitto.¹
7. Su qualsiasi futura vendita, aspettatevi la ritenuta del 3% e la dichiarazione di plusvalenza entro quattro mesi.⁴

Gestito correttamente, il carico fiscale spagnolo per un acquirente francese è prevedibile e, grazie allo status di cittadino UE, più leggero rispetto a molti altri acquirenti stranieri. Abbinate questa guida ai nostri articoli correlati sul processo di acquisto, sui mutui e sulla residenza per pianificare l’intero trasferimento.