Garanzie bancarie sugli acquisti su pianta (Ley 57/68)

Acquistare sulla carta (off-plan) sulla Costa del Sol significa pagare per una casa prima che esista. Tipicamente si firma una prenotazione, poi un contratto di compravendita privato, e si versano i soldi a rate man mano che l’edificio prende forma, con il saldo dovuto al completamento. La protezione legale più importante per un acquirente straniero in questa situazione è la garanzia bancaria sugli acquisti sulla carta, il meccanismo che obbliga il promotore a rimborsare ogni euro che hai anticipato se la proprietà non viene mai consegnata. Questa guida spiega come funziona tale protezione secondo la Ley 57/68 e il suo successore moderno, cosa deve coprire la garanzia e come fare un reclamo.

Cosa protegge la garanzia bancaria

La regola è semplice: qualsiasi somma versata a un promotore prima di ricevere la casa finita e legalmente abitabile non è denaro del promotore da spendere liberamente. Ogni pagamento anticipato deve essere garantito in modo che, se la costruzione non inizia o non giunge a buon fine, tu possa riavere i tuoi soldi invece di unirti alla coda dei creditori di un promotore insolvente. La protezione copre le case sulla carta acquistate direttamente da un promotore, il che è precisamente la situazione per la maggior parte degli acquisti di nuove costruzioni a Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas e in tutta la Costa del Sol.

Dalla Ley 57/68 alla LOE

Lo statuto originale era la Ley 57/1968, del 27 luglio, sulla riscossione dei pagamenti anticipati nella costruzione e vendita di abitazioni. ¹ È stata formalmente abrogata con effetto dal 1° gennaio 2016 dalla Ley 20/2015, che ha riscritto il regime e lo ha spostato nella Disposicion adicional primera della Ley 38/1999, la Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE). ²³ In pratica, acquirenti e avvocati si riferiscono ancora alla protezione come “Ley 57/68”, e i tribunali continuano ad applicare la vecchia legge ai contratti firmati prima del 2016, quindi il nome rimane la scorciatoia per l’intero sistema. I contratti firmati oggi sono regolati dalla LOE, ma la sostanza è molto simile.

Gli obblighi del promotore

Secondo la Disposicion adicional primera della LOE, un promotore che accetta pagamenti anticipati per case in costruzione deve fare due cose. Primo, il promotore deve garantire la restituzione delle somme versate, più gli interessi legali, dalla data di ottenimento della licenza edilizia, sia tramite una polizza di assicurazione fideiussoria (seguro de caucion) emessa da un assicuratore autorizzato, sia tramite una garanzia bancaria solidale (aval solidario) da un ente creditizio autorizzato, che copra il caso in cui la costruzione non inizi o non giunga a buon fine. ²⁴

Secondo, il denaro stesso deve essere gestito correttamente. I pagamenti anticipati devono essere ricevuti tramite un ente creditizio e depositati in un conto speciale, tenuto separato dagli altri fondi del promotore, che può essere utilizzato solo per i costi derivanti dalla costruzione delle case. ²⁴ Ci si aspetta che la banca ricevente eserciti particolare attenzione per garantire che i fondi finiscano in quel conto dedicato, e la Corte Suprema ha ritenuto le banche responsabili qualora non lo avessero fatto.

Cosa deve coprire la garanzia

La garanzia non si limita al capitale nudo versato. Il Banco de Espana conferma che l’aval deve coprire la totalità dei pagamenti anticipati, incluse le imposte applicabili, più l’interes legal del dinero dalla data di ogni pagamento fino alla data di consegna prevista. ⁴ L’inclusione delle imposte è importante per gli acquirenti sulla carta, perché i pagamenti a rate per le nuove costruzioni comportano l’IVA, e tale IVA fa parte della somma che hai diritto di recuperare. Le imposte esatte sull’acquisto di una nuova costruzione sono trattate nella guida separata sull’IVA e AJD per le nuove costruzioni.

Interesse legale: la cifra che fa crescere il tuo reclamo

Se un reclamo ha successo, recuperi il 100% dei tuoi depositi più l’interesse legale del denaro che decorre da ogni pagamento. La Spagna fissa tale tasso annualmente nella sua Legge di Bilancio. È rimasto al 3.25% dal Bilancio 2023 (Ley 31/2022) e, poiché nessun nuovo Bilancio ha sostituito quel riferimento, rimane al 3.25% per il 2026; l’interes de demora per il ritardo nel pagamento delle imposte è del 4.0625% per il 2026. ⁵ Poiché l’interesse matura dal giorno di ogni pagamento fino a quando non sei effettivamente rimborsato, un reclamo che impiega anni per essere risolto può valere sostanzialmente di più della somma originariamente versata, e la Corte Suprema ha confermato che questo interesse continua a maturare anche quando il promotore è insolvente.

Come fare reclamo se la casa non viene consegnata

Se la costruzione non inizia o non termina entro il periodo concordato, il processo è schematicamente semplice. Per prima cosa, chiedi al promotore di restituire tutte le somme versate. Se il promotore non adempie entro 30 giorni, puoi richiedere il rimborso direttamente al garante (la banca o l’assicuratore). ⁴ Non devi prima dimostrare l’insolvenza del promotore; la garanzia è autonoma e il garante non può sottrarsi sostenendo di dover meno del promotore.

La giurisprudenza spagnola è stata fortemente protettiva nei confronti degli acquirenti. La Corte Suprema ha stabilito che l’assenza di un certificato di garanzia individuale non annulla il tuo diritto alla restituzione laddove esista una polizza collettiva o generale per lo sviluppo, e che la banca garante deve rimborsare l’intero deposito più gli interessi legali anche se hai pagato tramite un intermediario o su un conto diverso da quello del garante. Se non hai mai ricevuto un documento di garanzia individuale (molti acquirenti in vecchi sviluppi della Costa del Sol non l’hanno fatto), questo da solo non affonda il tuo reclamo.

Quando la garanzia termina

La garanzia non è a tempo indeterminato. Viene annullata una volta che il promotore dimostra sia che il certificato di abitabilità, la licenza di prima occupazione o un documento equivalente è stato rilasciato, sia che la casa ti è stata effettivamente consegnata. ⁴ Da quel momento il rischio off-plan per cui la garanzia è stata concepita è passato, e la tua protezione si sposta alla fase di completamento, verifica e consegna, trattata nella guida su verifica e consegna.

Limiti di tempo

Non dare per scontato che un reclamo obsoleto sia ancora valido. Il periodo di prescrizione per un’azione personale in Spagna è stato ridotto da 15 anni a 5 anni dalla riforma del 2015 dell’articolo 1964 del Civil Code, applicabile ai rapporti sorti a partire dal 7 ottobre 2015; i rapporti più vecchi erano soggetti a un termine di transizione. La Corte Suprema ha confermato che il periodo ordinario dell’articolo 1964 regola le richieste di recupero dei pagamenti anticipati. ⁶ Poiché l’aritmetica delle norme transitorie è inflessibile e il calcolo del periodo può dipendere dai fatti, chiunque abbia un deposito storico per un acquisto sulla carta dovrebbe rivolgersi rapidamente a un consulente legale spagnolo anziché ritardare.

Checklist pratica per gli acquirenti di oggi

• Prima di versare qualsiasi somma, richiedi per iscritto il certificato di garanzia individuale (aval o seguro de caucion) che ti nomini beneficiario per gli importi esatti.
• Verifica che il materiale promozionale e il contratto indichino il garante e l’ente creditizio che detiene il conto speciale, come richiesto dalla LOE ai promotori. ²
• Paga solo sul conto speciale designato dal promotore, mai su un conto personale o generale.
• Conserva ogni ricevuta di bonifico: l’interesse legale viene calcolato dalla data di ogni singolo pagamento. ⁴
• Conferma che la somma coperta include l’IVA addebitata sui pagamenti a rate, non solo il prezzo netto. ⁴

La garanzia bancaria è la spina dorsale della protezione degli acquirenti di immobili sulla carta in Spagna, ma funziona insieme agli altri elementi dell’acquisto. Leggi questa guida insieme alle guide sulla prenotazione di immobili sulla carta, immobili sulla carta vs. rivendita, mutui e depositi per non residenti, e pagamento del deposito e del saldo dall’estero, in modo che tutti gli aspetti legali, finanziari e fiscali del tuo acquisto sulla Costa del Sol siano allineati prima di firmare.