Mijas Costa vs Mijas Pueblo: Dove Comprare

Decidere tra Mijas Costa e Mijas Pueblo è una delle domande più comuni che gli acquirenti stranieri si pongono su questo tratto della Costa del Sol, e la risposta onesta è che si tratta di due luoghi molto diversi all’interno di un unico comune. Il comune di Mijas si estende dalla costa fino alle colline, quindi quando si confronta Mijas Costa con Mijas Pueblo si sta davvero mettendo in bilancia la comodità della spiaggia rispetto al carattere andaluso dell’entroterra. Questa guida allo stile di vita illustra come si presenta ogni area, a chi si adatta, e le tasse, i finanziamenti e le regole di residenza che si applicano allo stesso modo ovunque si acquisti a Mijas.

Un comune, tre aree distinte

Mijas è uno dei comuni più grandi della Costa del Sol occidentale, con una popolazione registrata di circa 95.000 residenti provenienti da oltre cento nazionalità.¹ Si divide in tre zone riconoscibili. Mijas Pueblo è il classico villaggio bianco arroccato a circa 430 metri sul livello del mare, con strade acciottolate, viste sulle montagne e un forte senso del luogo. Mijas Costa è la lunga fascia costiera che include La Cala de Mijas, Calahonda, Riviera del Sol ed El Chaparral, dove si trovano la maggior parte delle spiagge, dei campi da golf e dei nuovi sviluppi. Tra di loro si trova Las Lagunas, la trafficata area commerciale e residenziale che si fonde con la vicina Fuengirola.

Mijas Pueblo: carattere e calma

Mijas Pueblo attrae acquirenti che desiderano autenticità più che comodità. Si godono viste panoramiche sulla costa, aria più fresca d’estate, architettura tradizionale andalusa e un ritmo di vita più tranquillo e spagnolo. I compromessi sono la strada tortuosa per raggiungere la spiaggia, le strade più ripide e una minore disponibilità di immobili nuovi e moderni. Si adatta a proprietari di seconde case, pensionati e lavoratori a distanza che apprezzano la pace e il paesaggio più che la possibilità di raggiungere la spiaggia a piedi.

Mijas Costa: spiagge, golf e domanda di affitti

Mijas Costa è dove si concentrano la maggior parte degli acquirenti internazionali. La Cala de Mijas è cresciuta fino a diventare una vera e propria località turistica con un lungomare, ristoranti e un’ampia spiaggia, mentre Calahonda e Riviera del Sol offrono densi raggruppamenti di appartamenti e villette a schiera vicino al golf. La fascia costiera registra la più forte domanda di affitti a breve e lungo termine, il che è importante se si prevede di compensare i costi. Si adatta a famiglie, golfisti, investitori in affitti turistici e chiunque desideri la spiaggia, i negozi e l’aeroporto a portata di mano.

Tasse di acquisto su una nuova costruzione a Mijas

Il trattamento fiscale non cambia tra il villaggio e la costa, ma cambia con il tipo di proprietà. Una casa nuova di zecca acquistata da un costruttore è soggetta a IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) all’aliquota ridotta del 10% sul prezzo di acquisto,² più AJD (Actos Juridicos Documentados, imposta di bollo), che la Junta de Andalucia fissa all’1,2% per la regione.³ Una casa di rivendita (usata) non è soggetta a IVA; invece, comporta l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) all’aliquota generale andalusa del 7%.³

Oltre alle tasse, prevedere spese notarili, spese di Catasto (Registro de la Propiedad) e spese legali, che insieme aggiungono tipicamente una bassa percentuale a una cifra singola al prezzo. Affidarsi sempre a un avvocato indipendente piuttosto che a quello del venditore o del costruttore. La nostra guida complementare all’acquisto sulla carta sulla Costa del Sol copre in dettaglio i pagamenti scaglionati e il completamento.

Tasse annuali per un proprietario non residente

Se non si è residenti fiscali in Spagna, si rientra nell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), dichiarato tramite il Modelo 210.⁴ Il suo funzionamento dipende dal fatto che si affitti la proprietà o meno.

• Proprietà mantenuta per uso proprio: la Spagna applica un reddito imputato. La base imponibile è l’1,1% del valore catastale (valor catastral) se tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% in caso contrario, tassato al 19% per i residenti dell’UE, Islanda, Norvegia o Liechtenstein e al 24% per gli altri non residenti.⁴
• Proprietà affittata: i residenti UE/SEE pagano il 19% sul reddito netto da locazione e possono dedurre le spese ammissibili; i residenti extra-UE pagano il 24% sul reddito lordo senza deduzioni.⁴

Ogni proprietario paga anche l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa municipale annuale sulla proprietà, che l’Ayuntamiento de Mijas riscuote sul valore catastale a un’aliquota che stabilisce localmente.⁵ La raccolta dei rifiuti e le spese condominiali sono separate. Per un trattamento più completo della presentazione e delle scadenze, consultare la nostra guida sulle tasse per non residenti e il Modelo 210.

Vendita successiva: la ritenuta del 3% e le plusvalenze

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo all’Agencia Tributaria tramite il Modelo 211, come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.⁴ Il non residente dichiara quindi il guadagno effettivo sul Modelo 210 e paga il saldo o recupera l’eventuale eccesso. Le plusvalenze dei non residenti sono tassate con un’aliquota fissa del 19% per i residenti UE/SEE e del 24% per gli altri non residenti, senza scaglioni progressivi.⁴ Il venditore salda anche la plusvalia municipal, la tassa locale sull’aumento del valore del terreno urbano, con l’Ayuntamiento de Mijas.⁵

Finanziamento come acquirente straniero

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, ma di solito con rapporti loan-to-value inferiori rispetto ai residenti. Come norma di mercato, i mutui per non residenti sono comunemente offerti a circa il 60% al 70% del prezzo di acquisto o della valutazione bancaria, a seconda di quale sia inferiore, con l’acquirente che finanzia il saldo più tasse e commissioni con le proprie risorse.⁶ Termini, tassi e età massime variano a seconda del mutuante, quindi confronta le offerte in anticipo. La nostra guida per ottenere un mutuo spagnolo come non residente spiega la documentazione e il processo di valutazione (tasacion).

Residenza, visti e il tuo NIE

Qualsiasi acquirente straniero necessita di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero) per completare un acquisto, firmare l’atto e pagare le tasse.⁷ L’acquisto di una proprietà non concede di per sé il diritto di vivere in Spagna. È importante notare che la Spagna ha abolito il suo percorso di residenza per investitori, la Golden Visa, con effetto dal 3 aprile 2025, quindi l’investimento immobiliare non apre più un percorso di residenza.⁸ I cittadini non UE che desiderano trascorrere lunghi periodi a Mijas solitamente considerano invece il visto non lucrativo, che richiede la prova di un reddito passivo sufficiente e una copertura sanitaria privata e non consente il lavoro in Spagna.⁷ I cittadini UE/SEE mantengono la libertà di movimento e si registrano localmente piuttosto che richiedere un visto. Consulta la nostra guida complementare su NIE e residenza per la documentazione.

Garanzie per l’acquisto sulla carta

Se si acquista sulla carta, la legge spagnola richiede al costruttore di garantire ogni importo versato prima del completamento, tramite una garanzia bancaria o una polizza assicurativa, e di detenere tali fondi in un conto separato. Questa protezione, originariamente stabilita dalla Ley 57/1968 e ora incorporata nella Ley de Ordenacion de la Edificacion, significa che i tuoi depositi sono recuperabili se il progetto non viene consegnato.⁹ Conferma per iscritto che la garanzia è in atto prima di trasferire qualsiasi pagamento scaglionato.

Aspetti pratici: aeroporto, assistenza sanitaria e scuole

L’aeroporto di Malaga-Costa del Sol (AGP), gestito da AENA, è il principale punto di accesso e si trova a circa 25-30 chilometri a est di Mijas Costa, un fattore di comodità significativo per gli affitti turistici e i viaggiatori frequenti.¹⁰ L’assistenza sanitaria pubblica su questa costa è ancorata all’Ospedale Costa del Sol nella vicina Marbella, supportata da centri sanitari locali e una forte rete di ospedali privati. Le famiglie hanno una buona scelta di scuole britanniche e internazionali a Mijas e dintorni e nella vicina Fuengirola. Su tutti e tre i fronti (accesso all’aeroporto, servizi quotidiani e istruzione) Mijas Costa è generalmente la base più comoda, mentre Mijas Pueblo scambia parte di quella comodità con l’ambiente e la tranquillità.

Quindi, Mijas Costa o Mijas Pueblo?

Scegli Mijas Pueblo se acquisti principalmente per lo stile di vita: viste, carattere, estati più fresche e un ritmo di villaggio, accettando un viaggio in auto per la spiaggia e una minore disponibilità di case moderne. Scegli Mijas Costa se desideri spiaggia e golf a portata di mano, il tragitto più breve per l’aeroporto e la più forte domanda di affitti per compensare i costi di proprietà. Le tasse di acquisto, gli obblighi IRNR, la ritenuta del 3% sulla rivendita e le regole sui mutui sono identiche in tutto il comune, quindi lascia che siano lo stile di vita e la strategia di affitto, non le tasse, a decidere il codice postale. Qualunque cosa tu scelga, prevedi il costo totale di acquisizione, inclusi IVA o ITP, AJD, spese notarili, di registro e legali, e richiedi una consulenza legale indipendente prima di impegnarti. Per le aspettative di rendimento, la nostra guida sui rendimenti da affitto della Costa del Sol è la prossima lettura naturale.