Mutui per Acquirenti olandesi in Spagna
Gli acquirenti olandesi sono cittadini UE, quindi acquistare e ottenere un mutuo sulla Costa del Sol è semplice, ma in quanto non residenti vi verrà solitamente offerto un loan-to-value inferiore rispetto a un residente spagnolo e avrete bisogno di un NIE. Mettete in conto le imposte sull'acquisto (IVA più AJD su una nuova costruzione, o ITP su una rivendita) e per gli obblighi continuativi dei non residenti presentati sul Modelo 210. Il trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi del 1971 impedisce che lo stesso reddito sia tassato due volte.
Questa guida ai mutui per acquirenti olandesi in Spagna spiega come funziona il finanziamento di una casa sulla Costa del Sol quando vivi nei Paesi Bassi: quanto puoi prendere in prestito come non residente, quanto costa un mutuo spagnolo, le tasse di acquisto e quelle continuative che dovresti pianificare, e come il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Paesi Bassi ti protegge dall’essere tassato due volte. È scritta per acquirenti olandesi che cercano lungo tutta la costa, da Malaga e Torremolinos a Marbella, Estepona e la Costa del Sol occidentale.
Gli acquirenti olandesi possono ottenere un mutuo spagnolo?
Sì. In quanto cittadino dei Paesi Bassi, sei un cittadino dell’UE, quindi hai la stessa libertà di acquistare proprietà spagnole e di richiedere un mutuo spagnolo come qualsiasi altro acquirente europeo. Non ci sono ostacoli relativi ai visti: i cittadini olandesi possono vivere liberamente in Spagna e, se rimani più di tre mesi, ti registri semplicemente come cittadino residente dell’UE. Il permesso di residenza per investitori spagnolo (il cosiddetto Golden Visa) è irrilevante in ogni caso, poiché è stato ritirato il 3 aprile 2025 dalla Ley Organica 1/2025.1
L’unico documento di cui ogni acquirente straniero ha bisogno è un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), il numero di identificazione fiscale spagnolo. Non puoi firmare l’atto, pagare le tasse o ottenere un mutuo senza di esso. Puoi richiederlo presso un consolato spagnolo nei Paesi Bassi o di persona in Spagna. Poiché prenderai in prestito da una banca spagnola pur vivendo all’estero, ti candidi come non residente, il che influisce principalmente su quanto la banca presterà piuttosto che sulla possibilità di prestare affatto.
Quanto puoi prendere in prestito? Rapporto prestito/valore per non residenti
Le banche spagnole concedono prestiti in base al minore tra il prezzo di acquisto e la valutazione propria della banca (la tasacion). Ai residenti viene comunemente offerto fino a circa l’80% di tale cifra, ma i non residenti sono tipicamente limitati a un importo inferiore, di solito nella regione del 60% al 70% del prezzo o della valutazione, a seconda del mutuante e del tuo profilo.2 In pratica questo significa che un acquirente olandese dovrebbe prevedere di finanziare almeno il 30% al 40% del prezzo di acquisto con i propri risparmi, più un ulteriore importo (comunemente stimato dal 10% al 14% del prezzo) per coprire tasse e costi di transazione.
Calcolatore di mutuo
| Importo del mutuo | 227.500 € |
|---|---|
| Totale rimborsato | 341.676 € |
| Interessi totali | 114.176 € |
Conversione indicativa dagli euro. Tassi al 2026-08-01 (aggiornati in tempo reale se disponibili).
Agli acquirenti non residenti in Spagna viene di solito offerto il 60–70% del prezzo o del valore, quindi prevedi un anticipo del 30–40% più i costi d’acquisto sopra indicati.
I mutuanti valutano anche l’affidabilità creditizia. Come regola generale, le banche spagnole preferiscono che i pagamenti mensili totali del debito (incluso il nuovo mutuo) rimangano entro circa un terzo del tuo reddito mensile netto, e chiederanno buste paga o estratti conto olandesi, dichiarazioni dei redditi e una storia creditizia. I termini sono solitamente più brevi per i non residenti, e la maggior parte dei mutuanti desidera che il prestito sia rimborsato entro circa 70-75 anni di età. Sono disponibili sia tassi fissi che variabili legati all’Euribor; poiché i tassi cambiano, conferma la cifra esatta e il prodotto con la banca al momento della richiesta piuttosto che affidarti a un numero generico.
Quanto costa un mutuo spagnolo
Da quando è entrata in vigore la legge spagnola sui mutui, la Ley 5/2019 (la LCCI), il mutuante (non il mutuatario) paga la maggior parte dei costi di costituzione del mutuo stesso: l’imposta di bollo (AJD) sull’atto di mutuo, la parcella del notaio per tale atto, la tassa di registro fondiario e la gestoria amministrativa.3 Il mutuatario paga normalmente solo la valutazione della proprietà e la propria copia dell’atto. Questo è separato dalle tasse sull’acquisto della proprietà, che l’acquirente paga sempre e che sono descritte di seguito. Dovresti anche prevedere un budget per una consulenza legale indipendente, fortemente raccomandata per qualsiasi acquisto transfrontaliero.
Tasse sull’acquisto sulla Costa del Sol
La tassa che paghi sull’acquisto dipende dal fatto che la casa sia di nuova costruzione acquistata da uno sviluppatore o una rivendita acquistata da un precedente proprietario. L’intera Costa del Sol si trova in Andalucia, quindi le aliquote regionali seguenti si applicano lungo tutta la costa.
| Tipo di proprietà | Tassa principale sull’acquisto | Aliquota |
|---|---|---|
| Nuova costruzione (da sviluppatore) | IVA (imposta sul valore aggiunto), nazionale | 10% del prezzo4 |
| Nuova costruzione (da sviluppatore) | AJD (imposta di bollo), Andalucia | 1,2% del prezzo5 |
| Rivendita (usato) | ITP (imposta di trasferimento), Andalucia | 7% fisso5 |
Su una nuova costruzione paghi l’IVA più l’AJD; su una rivendita paghi invece l’ITP (non c’è IVA o AJD su una rivendita standard). L’Andalucia ha riformato le sue aliquote in modo che l’ITP sia un’aliquota fissa del 7% e l’AJD generale sia dell’1,2%, anziché le scale a scaglioni utilizzate in precedenza.5 Oltre alla tassa, prevedi un budget per le spese notarili, di registro fondiario e legali sull’acquisto stesso, che insieme aggiungono tipicamente un’ulteriore percentuale a cifra singola bassa del prezzo. La plusvalia municipal (una tassa locale sull’aumento del valore del terreno) è normalmente pagata dal venditore, ma confermalo nel contratto.
Tasse continuative come proprietario non residente
Una volta che possiedi la casa, due obblighi si ripetono ogni anno. Il primo è l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta municipale annuale sulla proprietà, addebitata dal municipio come percentuale del valore catastale (valor catastral). Per le case urbane l’aliquota è fissata localmente all’interno di fasce nazionali, in genere tra circa lo 0,4% e l’1,1% del valore catastale, quindi la cifra esatta dipende dal comune.6
La seconda è l’imposta spagnola sul reddito dei non residenti, IRNR. Se mantieni la proprietà per uso personale e non la affitti, la Spagna applica comunque un’imposta su un reddito figurativo imputato. La base imponibile è l’1,1% del valore catastale dove tale valore è stato rivisto negli ultimi dieci anni, o il 2% altrimenti, e come residente dell’UE sei tassato su di essa al 19%.7 Dichiari questo una volta all’anno sul Modelo 210. Se invece affitti la proprietà, i residenti dell’UE e del SEE (inclusi i proprietari olandesi) sono tassati al 19% sul profitto netto dell’affitto, con spese deducibili ammissibili, presentate sul Modelo 210; nota che i proprietari non UE sono tassati al 24% sull’affitto lordo senza deduzioni, quindi la tua nazionalità olandese è un vantaggio qui.7
L’imposta sulla ricchezza raramente incide sulla costa: l’Andalucia neutralizza efficacemente l’imposta regionale sulla ricchezza, e la separata imposta statale di solidarietà sulle grandi fortune inizia solo al di sopra di soglie di ricchezza netta considerevoli, quindi la maggior parte degli acquirenti non ne è influenzata. Chiedi consiglio se stai acquistando al top del mercato.
Vendita successiva: la ritenuta del 3%
Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3% del prezzo di vendita e a versarlo direttamente all’Agencia Tributaria (sul Modelo 211) come anticipo sull’imposta sulle plusvalenze del venditore.7 Il venditore presenta quindi il Modelo 210 per dichiarare il guadagno effettivo, tassato al 19% per i residenti dell’UE e del SEE, e paga il saldo o recupera la differenza se il 3% trattenuto era superiore all’imposta dovuta. Conservare ogni fattura dell’acquisto, le tasse pagate e qualsiasi opera di miglioramento aiuta a ridurre il guadagno imponibile.
Il trattato fiscale Spagna-Paesi Bassi
I redditi e i guadagni derivanti da proprietà spagnole sono tassabili in Spagna perché è lì che si trova la proprietà. La convenzione sulla doppia imposizione tra Spagna e Paesi Bassi, in vigore dall’accordo del 1971, garantisce che lo stesso reddito non sia poi tassato di nuovo per intero nei Paesi Bassi: i Paesi Bassi concedono sgravi per l’imposta spagnola sulla proprietà ai sensi del trattato.8 Nel sistema olandese una casa vacanza estera è generalmente dichiarata sotto Box 3, con applicazione dello sgravio previsto dal trattato, quindi il tuo risultato effettivo è che la Spagna ha il diritto primario di tassazione sulla proprietà mentre i Paesi Bassi evitano la doppia imposizione. Poiché le posizioni fiscali personali variano, conferma il trattamento con un consulente olandese e consulta la guida correlata sul trattato sulla doppia imposizione per i proprietari di immobili.
Vivere sulla Costa del Sol
La connettività è uno dei punti di forza della costa per i proprietari olandesi. L’aeroporto di Malaga-Costa del Sol (AGP), gestito da AENA, è uno degli aeroporti più trafficati della Spagna e offre voli diretti per Amsterdam Schiphol e altre città olandesi ed europee tutto l’anno, il che rende pratico l’utilizzo nei fine settimana e il ricambio degli affitti.9 La costa offre un’ampia scelta di scuole internazionali e bilingue intorno a Marbella, Estepona e Benalmadena per le famiglie che si trasferiscono, e l’assistenza sanitaria è ben sviluppata, con i residenti dell’UE in grado di accedere al sistema pubblico e un ampio settore privato al suo fianco. I rendimenti lordi degli affitti sulla costa sono comunemente citati nella regione del 4% al 6%, sebbene ciò vari notevolmente a seconda della città, del tipo di proprietà e se si affitta a breve o lungo termine, quindi considera qualsiasi rendimento come una stima da verificare localmente.
Svolgere correttamente il processo
L’ordine sensato è: ottenere il NIE, aprire un conto bancario spagnolo, ottenere una decisione di principio sul mutuo prima di impegnarsi e incaricare un avvocato indipendente di eseguire i controlli prima di firmare qualsiasi cosa. Per un quadro finanziario e legale più ampio, leggi le guide correlate sui costi di acquisto e sulle tasse quando si acquista una proprietà di nuova costruzione, l’imposta sul reddito dei non residenti e il Modelo 210, la ritenuta del 3% sulla vendita e il trattato sulla doppia imposizione Spagna-Paesi Bassi. Insieme, questi permettono a un acquirente olandese di pianificare con fiducia il costo totale della proprietà sulla Costa del Sol.
Domande frequenti
I cittadini olandesi hanno bisogno di un visto per acquistare sulla Costa del Sol?
No. I cittadini olandesi sono cittadini dell'UE e possono acquistare liberamente, vivere in Spagna e registrarsi come residenti dell'UE se soggiornano per più di tre mesi. È necessario un NIE (numero di identificazione spagnolo) per acquistare, pagare le tasse e ottenere un mutuo. La Golden Visa per investitori spagnola è stata ritirata nell'aprile 2025 e comunque non è mai stata necessaria per gli acquirenti dell'UE.
Quanto può prendere in prestito un cittadino olandese non residente per un mutuo spagnolo?
Ai non residenti viene tipicamente offerto circa il 60% al 70% del prezzo o della valutazione bancaria, meno dell'80% circa che un residente potrebbe ottenere. Pianifica di finanziare almeno il 30% al 40% del prezzo più un ulteriore 10% al 14% per tasse e costi dai tuoi risparmi. Le banche valutano anche l'accessibilità, di solito volendo che i pagamenti totali del debito rientrino in circa un terzo del tuo reddito netto.
Quali tasse pago quando acquisto sulla Costa del Sol?
Per una nuova costruzione da un costruttore si paga il 10% IVA più l'1.2% AJD (imposta di bollo). Per una rivendita si paga invece il 7% ITP (imposta sul trasferimento). L'Andalucia applica queste aliquote regionali su tutta la costa. Aggiungi spese notarili, di registro e legali, motivo per cui i costi totali sono solitamente stimati intorno al 10% al 14% del prezzo.
Quali tasse spagnole in corso dovrò come proprietario non residente?
Annualmente paghi l'IBI (imposta municipale sulla proprietà) (generalmente 0.4% all'1.1% del valore catastale, stabilito dal municipio) e l'imposta sul reddito dei non residenti sul Modelo 210. Se non affitti la casa, l'imposta viene calcolata su un reddito imputato (1.1% o 2% del valore catastale) al 19% per i residenti dell'UE. Se la affitti, i proprietari dell'UE e del SEE sono tassati al 19% sul profitto netto dell'affitto.
Sarò tassato due volte, in Spagna e nei Paesi Bassi?
No. I redditi e i guadagni immobiliari spagnoli sono tassati in Spagna, e la convenzione sulla doppia imposizione Spagna-Paesi Bassi (in vigore dal 1971) assicura che i Paesi Bassi concedano un sgravio in modo che lo stesso reddito non sia tassato per intero due volte. Una casa vacanze olandese è generalmente dichiarata nella Box 3 con agevolazioni del trattato. Conferma la tua posizione specifica con un consulente fiscale olandese.
Cosa succede dal punto di vista fiscale quando vendo?
L'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all'Agencia Tributaria come anticipo sulla tua imposta sulle plusvalenze. Dovrai quindi presentare il Modelo 210 per il guadagno effettivo, tassato al 19% come residente dell'UE, e saldare il saldo o richiedere il rimborso di qualsiasi eccesso trattenuto. Conserva tutte le fatture di acquisto, fiscali e di miglioramento per ridurre la plusvalenza imponibile.
