Casares e il Nuovo Miglio d'Oro

Casares e il New Golden Mile si trovano all’estremità occidentale più tranquilla della Costa del Sol, dove la costa tra Estepona e Marbella si apre in una serie di resort di golf, sviluppi fronte mare e campagna andalusa. Per un acquirente straniero che valuta una casa di nuova costruzione, Casares offre qualcosa che il più affollato centro del New Golden Mile spesso non può: tre ambientazioni distinte all’interno di un unico comune, un ritmo più lento e prezzi che sono ancora inferiori a Marbella, pur condividendo lo stesso clima e collegamenti. Questa guida illustra lo stile di vita, i costi di acquisto e le norme fiscali e di residenza di cui un acquirente straniero ha bisogno prima di impegnarsi.

Dove si trova Casares sul New Golden Mile

Il New Golden Mile è il tratto costiero che si estende all’incirca da Estepona verso San Pedro de Alcantara e Marbella, e Casares ancora il suo fianco occidentale. Il comune confina con Estepona, Manilva e Gaucin e copre circa 160 chilometri quadrati, con una popolazione residente di circa 9.000 abitanti a gennaio 2025.¹ Ciò che rende Casares insolita è che mostra tre volti contemporaneamente.

I tre volti di Casares

• Casares pueblo, il classico villaggio imbiancato a calce arroccato sotto un castello moresco del XII secolo e conosciuto come il luogo di nascita di Blas Infante, lo scrittore considerato il padre dell’identità andalusa.¹
• Casares Costa, la fascia costiera più pianeggiante con piani di appartamenti di nuova costruzione fronte mare e vicino alla spiaggia, lungomare e accesso diretto al mare.
• La zona golf e resort nell’entroterra rispetto alla costa, sede di campi da campionato e comunità resort recintate che attirano acquirenti internazionali.

Questa varietà permette a un acquirente di scegliere tra il carattere del villaggio, una base sulla spiaggia o uno stile di vita da resort senza lasciare lo stesso municipio, comune fiscale e bacino scolastico.

Stile di vita, clima e collegamenti

La Costa del Sol occidentale gode di un microclima mediterraneo mite; la vicina Estepona registra oltre 325 giorni di sole all’anno, e Casares condivide la stessa esposizione costiera.² Il golf è al centro dell’attrattiva della zona, con Finca Cortesín e altri campi facilmente raggiungibili, insieme a spiagge, porti turistici e i lungomare di Estepona a breve distanza in auto verso est.

I collegamenti sono un punto di forza pratico. L’aeroporto di Malaga-Costa del Sol, la principale porta d’accesso internazionale della regione, dista circa 80 chilometri da Estepona e Casares lungo la A-7 e la AP-7, mentre l’aeroporto di Gibilterra si trova a circa 45 chilometri a ovest, offrendo agli acquirenti due aeroporti a circa un’ora di distanza.²³ Per le necessità quotidiane, gli acquirenti si affidano alla rete sanitaria pubblica andalusa (Servicio Andaluz de Salud) insieme a cliniche private lungo la costa, e al gruppo di scuole internazionali intorno a Estepona, Sotogrande e Marbella che insegnano programmi di studio britannici e di altre nazioni. Verificare direttamente i posti disponibili nelle scuole e i servizi clinici specifici, poiché la disponibilità cambia.

Acquisto di una nuova costruzione: tasse e costi di acquisto

La principale distinzione per un acquirente straniero è nuova costruzione rispetto alla rivendita. Una casa nuova di zecca acquistata dal costruttore è soggetta ad IVA, non a imposta di trasferimento. In Spagna l’aliquota IVA ridotta (IVA) sugli immobili residenziali nuovi è del 10%.⁴ Oltre all’IVA, l’acquisto di una nuova costruzione in Andalusia attira l’imposta di bollo (Actos Juridicos Documentados, o AJD), che in Andalusia è generalmente intorno all’1,2% del valore dell’atto.⁵ Le case di rivendita funzionano diversamente: invece di IVA e AJD comportano l’imposta di trasferimento (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP), che in Andalusia è un’aliquota fissa nella fascia del 6% all’8% applicata dalla comunità autonoma, generalmente citata al 7%.⁴⁵

Oltre all’imposta, prevedere le spese notarili, le spese del Catasto (Registro de la Propiedad) e la rappresentanza legale. Un totale di lavoro approssimativo per i costi di acquisizione su una nuova costruzione è riportato di seguito.

Come regola empirica indicativa, gli acquirenti stranieri dovrebbero prevedere circa il 12% al 14% in aggiunta al prezzo di una nuova costruzione per tasse e spese combinate. Confermare le percentuali esatte di AJD e ITP presso l’Agencia Tributaria de Andalucia prima di firmare, poiché le aliquote regionali sono stabilite dalla Junta de Andalucia e possono essere riviste.⁵

Protezioni e pratiche burocratiche per l’acquisto su progetto

Molte case a Casares Costa e nei resort vengono vendute su progetto. La legge spagnola richiede ai costruttori di garantire i depositi degli acquirenti versati prima del completamento; il quadro normativo storicamente noto come Ley 57/1968, ora incorporato nella legislazione edilizia, obbliga il costruttore a garantire i pagamenti a rate tramite una garanzia bancaria o un’assicurazione in modo che il vostro denaro sia protetto in caso di fallimento del progetto. Prima di qualsiasi acquisto avrete bisogno di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), di un conto bancario spagnolo per i pagamenti e, idealmente, di un avvocato indipendente non collegato al costruttore o all’agente.

Tasse ricorrenti per i proprietari stranieri

Una volta che si è proprietari, si applicano due obblighi ricorrenti indipendentemente dalla nazionalità. Il primo è l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa annuale sulla proprietà locale addebitata dal comune di Casares, calcolata sul valore catastale e tipicamente compresa tra circa lo 0,5% e l’1,1% di quel valore a seconda dell’aliquota comunale.⁶ Il secondo è la dichiarazione annuale per i non residenti.

I proprietari non residenti presentano l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) utilizzando il Modelo 210. Se non affittate la proprietà, la Spagna tassa un reddito nozionale (imputato) basato sul valore catastale, e se la affittate, il reddito da locazione viene tassato. L’aliquota IRNR è del 19% per i residenti dell’UE, Norvegia e Islanda, e del 24% per i residenti di altri paesi.⁴⁷ I proprietari dell’UE/SEE possono dedurre le spese ammissibili dal reddito da locazione; i proprietari non UE generalmente non possono, quindi il 24% si applica tipicamente all’affitto lordo. I rendimenti netti effettivi differiscono quindi notevolmente a seconda della nazionalità dell’acquirente, il che vale la pena simulare prima di acquistare. La base del reddito imputato è comunemente indicata come l’1,1% o il 2% del valore catastale; confermare quale si applica alla propria proprietà con un consulente fiscale.

Vendita successiva: ritenuta e plusvalia

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’autorità fiscale per conto del venditore, con il venditore che poi liquida eventuali plusvalenze tramite il Modelo 210 e recupera l’eventuale eccedenza.⁷ Separatamente, il venditore di solito paga la plusvalia municipal (l’imposta sull’aumento del valore del terreno urbano), riscossa dal comune di Casares. Entrambi dovrebbero essere inclusi in qualsiasi somma di rivendita, e la tempistica della ritenuta del 3% in particolare tende a sorprendere i venditori stranieri.

Finanziamenti, visti e residenza

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, anche se il rapporto prestito/valore è tipicamente più conservativo che per i residenti; gli acquirenti dovrebbero prevedere una percentuale massima di prestito inferiore e fornire una prova completa del reddito. Confermare il limite attuale con il proprio istituto di credito, poiché i criteri variano in base alla banca e al profilo.

Per quanto riguarda la residenza, il quadro è cambiato nel 2025. Il visto d’oro spagnolo, il percorso di residenza per investimento che accettava un acquisto di proprietà di 500.000 euro, ha chiuso alle nuove richieste il 3 aprile 2025.⁸ L’acquisto di una casa a Casares non conferisce più la residenza di per sé. Gli acquirenti stranieri che desiderano vivere in Spagna utilizzano ora tipicamente il visto non lucrativo (per coloro con un reddito passivo sufficiente) o il visto per nomadi digitali (per i lavoratori a distanza che soddisfano una soglia di reddito mensile), mentre i cittadini dell’UE mantengono la libera circolazione.⁸ L’acquisto di una proprietà supporta ancora queste domande fornendo la prova di un luogo in cui vivere, ma il visto è un processo separato.

Guide correlate che vale la pena leggere

Poiché questa è una panoramica sullo stile di vita, abbinala alle guide più tecniche di questa serie: Modelo 210 e imposta per non residenti spiegata, acquisto su progetto sulla Costa del Sol, il NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo, mutui per acquirenti stranieri in Spagna e il confronto tra New Golden Mile e Marbella. Per le opzioni vicine, le guide delle aree di Estepona e Manilva coprono lo stesso tratto di costa con fasce di prezzo diverse.

Casares fa per voi?

Casares si adatta a un acquirente straniero che desidera il clima e i collegamenti della Costa del Sol senza i prezzi di Marbella, e che apprezza avere un villaggio, una spiaggia e un resort di golf all’interno di un unico comune. L’aspetto dello stile di vita è forte; il caso finanziario si basa sulla corretta gestione dei dettagli fiscali, dall’IVA del 10% e dall’AJD andaluso all’acquisto all’IRNR che presenterete ogni anno e alla ritenuta del 3% quando venderete. Richiedere consulenza legale e fiscale indipendente, verificare ogni aliquota presso l’Agencia Tributaria de Andalucia e l’Agencia Tributaria (AEAT) al momento della transazione, e Casares può essere uno degli ingressi di maggior valore nel New Golden Mile.