Casares e il Nuovo Miglio d'Oro

Casares e il New Golden Mile si trovano all’estremità occidentale, più tranquilla, della Costa del Sol, dove la costa tra Estepona e Marbella si apre in una serie di resort golfistici, sviluppi fronte mare e campagna andalusa. Per un acquirente straniero che valuta una casa di nuova costruzione, Casares offre qualcosa che il nucleo più trafficato del New Golden Mile spesso non può: tre diverse ambientazioni all’interno di un unico comune, un ritmo di vita più lento e prezzi che sono ancora inferiori a Marbella pur condividendo lo stesso clima e le stesse connessioni. Questa guida illustra lo stile di vita, i costi di acquisto e le norme fiscali e di residenza di cui un acquirente straniero ha bisogno prima di impegnarsi.

Dove si trova Casares sul New Golden Mile

Il New Golden Mile è il tratto costiero che va all’incirca da Estepona verso San Pedro de Alcantara e Marbella, e Casares ne ancora il fianco occidentale. Il comune confina con Estepona, Manilva e Gaucin e copre circa 160 chilometri quadrati, con una popolazione residente di circa 9.000 persone a gennaio 2025.¹ Ciò che rende Casares insolita è che presenta tre volti contemporaneamente.

I tre volti di Casares

• Casares pueblo, il classico villaggio imbiancato a calce arroccato sotto un castello moresco del XII secolo e noto come luogo di nascita di Blas Infante, lo scrittore considerato il padre dell’identità andalusa.¹
• Casares Costa, la fascia costiera più piatta con complessi di appartamenti di nuova costruzione fronte mare e vicino alla spiaggia, lungomari e accesso diretto al mare.
• La zona golfistica e dei resort nell’entroterra rispetto alla costa, sede di campi da campionato e comunità resort recintate che attraggono acquirenti internazionali.

Questa varietà permette a un acquirente di scegliere tra il carattere di un villaggio, una base sulla spiaggia o uno stile di vita da resort senza lasciare lo stesso municipio, comune fiscale e bacino scolastico.

Stile di vita, clima e collegamenti

La Costa del Sol occidentale gode di un mite microclima mediterraneo; la vicina Estepona riporta oltre 325 giorni di sole all’anno, e Casares condivide la stessa esposizione costiera.² Il golf è centrale nell’attrattiva dell’area, con Finca Cortesin e altri campi facilmente raggiungibili, insieme a spiagge, porti turistici e i lungomari di Estepona a breve distanza in auto verso est.

I collegamenti sono un punto di forza pratico. L’aeroporto di Malaga-Costa del Sol, il principale scalo internazionale della regione, dista circa 80 chilometri da Estepona e Casares lungo la A-7 e la AP-7, mentre l’aeroporto di Gibilterra si trova a circa 45 chilometri a ovest, offrendo agli acquirenti due aeroporti nel giro di un’ora circa.²³ Per le esigenze quotidiane, gli acquirenti si affidano alla rete sanitaria pubblica andalusa (Servicio Andaluz de Salud) accanto a cliniche private lungo la costa, e al gruppo di scuole internazionali intorno a Estepona, Sotogrande e Marbella che insegnano programmi di studio britannici e altri stranieri. Verificare direttamente la disponibilità attuale dei posti scolastici e i servizi specifici delle cliniche, poiché le disposizioni possono cambiare.

Acquistare una nuova costruzione: tasse e costi di acquisto

La distinzione principale per un acquirente straniero è tra nuova costruzione e rivendita. Una casa nuova di zecca acquistata dal costruttore è soggetta a IVA, non a imposta di trasferimento. In Spagna l’aliquota IVA ridotta sulle nuove proprietà residenziali è del 10%.⁴ Oltre all’IVA, l’acquisto di una nuova costruzione in Andalusia comporta l’imposta di bollo (Actos Juridicos Documentados, o AJD), che in Andalusia è generalmente intorno all’1,2% del valore dell’atto.⁵ Le case in rivendita funzionano diversamente: invece di IVA e AJD, sono soggette a imposta di trasferimento (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP), che in Andalusia è un’aliquota fissa nella fascia dal 6% all’8% applicata dalla comunità autonoma, generalmente citata al 7%.⁴⁵

Oltre all’imposta, prevedete un budget per le spese notarili, le spese del Catasto (Registro de la Propiedad) e la rappresentanza legale. Di seguito è riportato un totale indicativo per i costi di acquisizione di una nuova costruzione.

Come regola empirica indicativa, gli acquirenti stranieri dovrebbero prevedere circa il 12% – 14% in più rispetto al prezzo di una nuova costruzione per tasse e oneri combinati. Confermate le percentuali esatte di AJD e ITP presso l’Agencia Tributaria de Andalucia prima di firmare, poiché le aliquote regionali sono stabilite dalla Junta de Andalucia e possono essere riviste.⁵

Protezioni e burocrazia per l’acquisto su progetto

Molte case a Casares Costa e nei resort vengono vendute su progetto. La legge spagnola richiede ai costruttori di garantire i depositi degli acquirenti versati prima del completamento; il quadro normativo storicamente noto come Ley 57/1968, ora recepito nella legislazione edilizia, obbliga il costruttore a garantire i pagamenti rateali tramite una garanzia bancaria o un’assicurazione in modo che il vostro denaro sia protetto in caso di fallimento del progetto. Prima di qualsiasi acquisto avrete bisogno di un NIE (Numero de Identidad de Extranjero), di un conto bancario spagnolo per i pagamenti e, idealmente, di un avvocato indipendente non collegato al costruttore o all’agente.

Tasse continue per i proprietari stranieri

Una volta che siete proprietari, due obblighi ricorrenti si applicano indipendentemente dalla nazionalità. Il primo è l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), l’imposta annuale locale sulla proprietà addebitata dal comune di Casares, calcolata sul valore catastale e che tipicamente rientra tra circa lo 0,5% e l’1,1% di quel valore a seconda dell’aliquota comunale.⁶ Il secondo è la dichiarazione annuale per i non residenti.

I proprietari non residenti presentano l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) utilizzando il Modelo 210. Se non affittate la proprietà, la Spagna tassa un reddito nozionale (imputato) basato sul valore catastale, e se la affittate, il reddito da locazione viene tassato. L’aliquota IRNR è del 19% per i residenti dell’UE, Norvegia e Islanda, e del 24% per i residenti di altri paesi.⁴⁷ I proprietari UE/SEE possono dedurre le spese ammissibili dal reddito da locazione; i proprietari non UE generalmente non possono, quindi il 24% si applica tipicamente al canone lordo. I rendimenti netti effettivi differiscono quindi nettamente in base alla nazionalità dell’acquirente, il che merita di essere modellato prima di acquistare. La base del reddito imputato è comunemente indicata come 1,1% o 2% del valore catastale; confermate con un consulente fiscale quale si applica alla vostra proprietà.

Vendita futura: ritenzione e plusvalia

Quando un non residente vende una proprietà spagnola, l’acquirente deve trattenere il 3% del prezzo di vendita e versarlo all’autorità fiscale a nome del venditore, con il venditore che poi salda eventuali plusvalenze tramite il Modelo 210 e recupera eventuali eccedenze.⁷ Separatamente, il venditore di solito paga la plusvalia municipal (l’imposta sull’aumento del valore del terreno urbano), riscossa dal comune di Casares. Entrambi dovrebbero essere presi in considerazione in qualsiasi somma di rivendita, e la tempistica della ritenzione del 3% in particolare tende a sorprendere i venditori stranieri.

Finanziamenti, visti e residenza

Le banche spagnole concedono prestiti ai non residenti, sebbene il rapporto prestito-valore sia tipicamente più conservativo rispetto ai residenti; gli acquirenti dovrebbero prevedere una percentuale massima di prestito inferiore e fornire una prova completa del reddito. Confermate il limite attuale con il vostro istituto di credito, poiché i criteri variano per banca e profilo.

Per quanto riguarda la residenza, il quadro è cambiato nel 2025. La golden visa spagnola, il percorso di residenza tramite investimento che accettava un acquisto di proprietà di 500.000 euro, ha chiuso alle nuove domande il 3 aprile 2025.⁸ L’acquisto di una casa a Casares non conferisce più la residenza di per sé. Gli acquirenti stranieri che desiderano vivere in Spagna ora utilizzano tipicamente il visto non lucrativo (per coloro con sufficiente reddito passivo) o il visto per nomadi digitali (per i lavoratori a distanza che soddisfano una soglia di reddito mensile), mentre i cittadini dell’UE mantengono la libera circolazione.⁸ L’acquisto di una proprietà supporta comunque queste domande fornendo prova di un luogo dove vivere, ma il visto è un processo separato.

Guide correlate da leggere

Poiché questa è una panoramica sullo stile di vita, abbinatela alle guide più tecniche di questa serie: Modelo 210 e tasse per non residenti spiegate, acquisto su progetto sulla Costa del Sol, il NIE e l’apertura di un conto bancario spagnolo, mutui per acquirenti stranieri in Spagna e il confronto New Golden Mile contro Marbella. Per le opzioni limitrofe, le guide sull’area di Estepona e Manilva coprono lo stesso tratto di costa con diversi punti di prezzo.

Casares è la scelta giusta per voi?

Casares si adatta a un acquirente straniero che desidera il clima e i collegamenti della Costa del Sol senza i prezzi di Marbella, e che apprezza avere un villaggio, una spiaggia e un resort golfistico all’interno di un unico comune. Il caso dello stile di vita è forte; il caso finanziario si basa sull’ottenere correttamente i dettagli fiscali, dal 10% di IVA e l’AJD andaluso al momento dell’acquisto all’IRNR che presenterete ogni anno e alla ritenzione del 3% quando eventualmente venderete. Richiedete consulenza legale e fiscale indipendente, verificate ogni aliquota presso l’Agencia Tributaria de Andalucia e l’Agencia Tributaria (AEAT) al momento della transazione, e Casares può essere uno degli accessi di maggior valore al New Golden Mile.