Rendimenti da Locazione per Città: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
Estepona tende a guidare le tre città per quanto riguarda la resa locativa lorda (all'incirca dal 5,5 al 7,5 percento), Fuengirola offre rendimenti stabili da affitti a lungo termine basati sull'occupazione, e Marbella scambia una resa lorda inferiore con la crescita del capitale. Indipendentemente dalla cifra principale, l'imposta sui non residenti (IRNR tramite Modelo 210), le imposte sull'acquisto e la licenza turistica VFT decidono quanto si trattiene effettivamente.
I rendimenti da locazione sulla Costa del Sol variano molto di più a seconda della città di quanto la maggior parte delle brochure ammetta. Questa guida confronta i rendimenti da locazione a Marbella, Estepona e Fuengirola, tre dei mercati più ricercati della costa, e poi mostra come le tasse e le licenze spagnole trasformano una percentuale nominale nel rendimento netto che effettivamente arriva sul tuo conto bancario. Se sei un acquirente straniero che valuta un appartamento di nuova costruzione per l’affitto, la città che scegli cambia la cifra lorda, ma la burocrazia cambia quella netta.
Perché il rendimento da locazione varia così tanto lungo una singola costa
Il rendimento lordo da locazione è semplicemente l’affitto annuale diviso per il prezzo di acquisto. Due fattori lo spingono in direzioni opposte lungo questa costa. Le città di prestigio comandano affitti più alti ma prezzi ancora più alti, il che comprime il rendimento. Le città con un buon rapporto qualità-prezzo hanno immobili più economici e una domanda affidabile da parte degli inquilini, il che lo aumenta. A ciò si sovrappone la distinzione tra affitti a lungo termine (un contratto stabile di dodici mesi) e affitti brevi per vacanze (tariffe notturne più alte ma lacune stagionali, costi di gestione e un requisito di licenza). Un confronto realistico deve tenere separate queste due strategie, perché un rendimento nominale dell’8 percento per un affitto breve e un rendimento nominale del 4 percento per un affitto a lungo termine possono descrivere lo stesso appartamento.
Rendimenti da locazione per città: Marbella vs Estepona vs Fuengirola
La tabella seguente presenta gli intervalli indicativi di rendimento lordo riportati per il 2026. Trattali come segnali di mercato, non come garanzie: il rendimento effettivo dipende dall’unità specifica, dalla sua vista mare, dalla sua distanza dalla spiaggia e da quanto bene è gestita.
| Città | Rendimento lordo indicativo (affitto a lungo termine) | Potenziale di affitto breve | Profilo dell’investitore |
|---|---|---|---|
| Marbella | Circa dal 3,5 al 5,5 percento 3 | Circa dal 6 al 9 percento nelle unità ben gestite 3 | Crescita del capitale prima, rendimento secondo |
| Estepona | Circa dal 5,5 al 7,5 percento 12 | Forte, guidato dalla riqualificazione del lungomare 1 | Rendimento e crescita equilibrati |
| Fuengirola | Immobili con prezzi competitivi, guidati dall’occupazione 1 | Elevata domanda tutto l’anno 1 | Reddito stabile, prezzo d’ingresso più basso |
Marbella
Marbella tipicamente mostra il rendimento lordo più basso dei tre per un affitto a lungo termine, circa dal 3,5 al 5,5 percento, perché i prezzi sono alti 3. Il suo caso si basa sull’apprezzamento del capitale e sulle prestazioni superiori degli affitti brevi, dove le unità ben gestite possono raggiungere dal 6 al 9 percento lordo 3. Se la tua priorità è un asset resiliente in una località riconosciuta a livello globale piuttosto che il più alto moltiplicatore di reddito, Marbella si adatta, ma non dovresti aspettarti un rendimento da città con buon rapporto qualità-prezzo.
Estepona
Estepona è ripetutamente nominata tra i vincitori del 2026 per il puro rendimento da locazione, con rendimenti lordi attesi comunemente nella fascia dal 5,5 al 7,5 percento e spesso citati intorno al 6-7 percento 12. Miglioramenti infrastrutturali, riqualificazione del lungomare e un vivace centro storico hanno ampliato la domanda di inquilini senza spingere ancora i prezzi ai livelli di Marbella, il che mantiene il rendimento attraente 1. Per molti acquirenti stranieri è il gioco dell’equilibrio: un reddito migliore rispetto a Marbella, più margine di crescita rispetto alle città turistiche più datate.
Fuengirola
Fuengirola è la storia dell’occupazione. Appartamenti a prezzi competitivi e una forte domanda tutto l’anno sia da parte di inquilini a lungo termine che di turisti la rendono una meta preferita per gli acquirenti focalizzati sul reddito piuttosto che per i cacciatori di trofei 1. I rendimenti qui sono guidati dall’alta occupazione e dai bassi prezzi d’ingresso piuttosto che dagli affitti nominali, quindi la cifra netta spesso si mantiene bene una volta detratti i costi. Si adatta a un acquirente che desidera un flusso di cassa affidabile vicino all’aeroporto.
La tassa che decide il tuo rendimento netto: IRNR e Modelo 210
Ogni non residente che percepisce un reddito da locazione spagnolo deve dichiararlo tramite l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) sul modulo Modelo 210 4. L’aliquota è del 19 percento per i residenti dell’UE, del SEE, Islanda, Liechtenstein e Norvegia, e del 24 percento per i residenti extra-UE, che dal Brexit include il Regno Unito 4. La differenza non è solo l’aliquota. I proprietari di immobili residenti nell’UE e nel SEE sono tassati sul reddito netto e possono dedurre costi come IBI, spese condominiali, assicurazione, interessi ipotecari e ammortamento, mentre i proprietari extra-UE sono stati storicamente tassati sul reddito lordo senza deduzioni 4. Una sentenza giudiziaria del 2025 ha aperto la strada anche ai proprietari extra-UE per dedurre le spese, ma l’implementazione è ancora in fase di chiarimento, quindi gli acquirenti extra-UE dovrebbero modellare entrambi gli scenari 4.
Anche la rendicontazione si sta inasprendo. Il Regolamento HAC/623/2026, pubblicato a giugno 2026, amplia ciò che un immobile affittato deve dichiarare nella dichiarazione IRNR: identificazione precisa dell’immobile, reddito lordo, le spese deducibili applicate e il reddito netto risultante 7. Mantieni registri puliti fin dal primo giorno. Quando in seguito vendi, le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19 percento, e l’acquirente deve trattenere il 3 percento del prezzo di vendita a titolo di acconto e pagarlo tramite Modelo 211, che tu reclami o compensi al momento della dichiarazione 4. Letture correlate in questa serie coprono in dettaglio il Modelo 210 e il processo di vendita per non residenti.
Costi di acquisto che stabiliscono il tuo prezzo d’ingresso
Il denominatore del tuo rendimento è il prezzo di acquisto tutto incluso, quindi le tasse di acquisizione contano. Per un immobile di nuova costruzione acquistato da un costruttore si paga l’IVA (VAT) al 10 percento più AJD (imposta di bollo) 6. In Andalucía l’aliquota generale AJD è dell’1,2 percento, confermata dalla Junta de Andalucía come in vigore dal 28 aprile 2021 ai sensi della Ley 5/2021 5. Una proprietà di rivendita è diversa: invece di IVA e AJD si paga l’ITP (imposta sul trasferimento), fissata ad un generale 7 percento in Andalucía 5. Non si pagano mai entrambi i regimi sullo stesso acquisto. Prevedi costi notarili, di registro fondiario e legali in aggiunta, e il NIE di cui avrai bisogno prima del completamento. Le nostre guide sui costi di acquisto e sul processo di acquisto scompongono queste voci.
Finanziamento come non residente
Se prendi in prestito, il tetto del loan-to-value modella sia il tuo costo d’ingresso sia i tuoi interessi deducibili. Gli acquirenti non residenti nel 2026 tipicamente prendono in prestito tra il 60 e il 70 percento di LTV, con la fascia più alta riservata a profili finanziari più solidi e richiedenti UE, e richiedenti extra-UE spesso più vicini al 50-60 percento 8. I prestatori attivi sulla costa includono Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank e UCI 8. Poiché i proprietari dell’UE e del SEE possono dedurre gli interessi ipotecari dal reddito da locazione, il finanziamento può migliorare il rendimento netto oltre a distribuire l’esborso di capitale 48. Prevedi una valutazione e includi l’AJD del mutuo e i costi di gestione nel tuo modello.
Licenze turistiche e la questione degli affitti brevi
Gran parte della differenza tra il rendimento da affitto a lungo termine e quello da affitto breve dipende dal fatto che tu possa o meno gestire legalmente un affitto per vacanze. In Andalucía una casa vacanze è una Vivienda con Fines Turisticos (VFT), regolata dal Decreto 28/2016 e aggiornata dal Decreto 31/2024 e dal Decreto-ley 1/2025 910. La registrazione è una declaracion responsable presentata al Registro de Turismo de Andalucia, non un permesso discrezionale, ma le recenti riforme hanno aggiunto limiti di capacità, una dichiarazione di compatibilità urbanistica e, da aprile 2025, un requisito per il consenso esplicito della comunità di proprietari 910. Dalla fine del 2025 le proprietà VFT devono apparire anche nel registro nazionale NRUA 9. Operare senza registrazione comporta pesanti multe, quindi conferma l’idoneità di un’unità specifica e le sue regole condominiali prima di sottoscrivere un rendimento da affitto breve 10. Se il tuo edificio blocca gli affitti per vacanze, modella invece la cifra per l’affitto a lungo termine.
Trasformare un rendimento nominale in una cifra netta
Per confrontare onestamente le tre città, procedi dall’alto verso il basso. Inizia con il rendimento lordo per la tua strategia scelta, quindi sottrai l’IRNR al 19 o 24 percento sulla base imponibile, IBI ricorrenti e spese condominiali, assicurazione, gestione (tipicamente più alta per gli affitti brevi) e qualsiasi costo ipotecario 4. Estepona spesso primeggia per rendimento lordo tra le tre, Fuengirola tende a difendere la sua cifra netta tramite l’occupazione e i prezzi bassi, e Marbella ti chiede di accettare un moltiplicatore di reddito inferiore in cambio di crescita e prestigio 123. La risposta giusta dipende se stai acquistando per il flusso di cassa, per l’apprezzamento, o per uso personale con reddito aggiuntivo. Per quanto riguarda il contesto dello stile di vita, la costa è servita tutto l’anno dall’aeroporto di Malaga con fitti collegamenti europei, insieme a scuole internazionali consolidate e assistenza sanitaria privata, tutti elementi che sostengono la domanda di inquilini in ogni città qui presente.
Domande frequenti
Quale delle tre città ha la rendita da locazione più alta?
Per gli affitti a lungo termine, Estepona registra generalmente la resa lorda più alta delle tre, comunemente citata intorno al 5.5 al 7.5 percento per il 2026, mentre Marbella tende ad essere più bassa, circa dal 3.5 al 5.5 percento, perché i prezzi sono più elevati. Fuengirola compete sull'occupazione e sui prezzi d'ingresso bassi piuttosto che sui canoni di affitto principali. Le rese degli affitti a breve termine possono essere più alte ovunque, ma richiedono una licenza turistica VFT.
Come viene tassato il mio reddito da locazione come proprietario straniero?
Tramite l'IRNR sul Modelo 210. I residenti EU e EEA pagano il 19 percento e possono dedurre spese come IBI, spese condominiali, assicurazione e interessi ipotecari; i residenti extra-UE pagano il 24 percento e storicamente sono stati tassati sul reddito lordo, anche se una decisione del 2025 potrebbe estendere loro le deduzioni in attesa di chiarimenti.
Quali tasse pago quando acquisto un immobile di nuova costruzione da affittare?
Un immobile di nuova costruzione da un costruttore comporta l'IVA al 10 percento più l'imposta di bollo AJD, che è dell'1.2 percento in Andalucía. Una proprietà di rivendita, invece, comporta l'imposta di trasferimento ITP a un tasso generale del 7 percento in Andalucía. Non si pagano mai entrambi i regimi sullo stesso acquisto, e si aggiungono le spese notarili, di registro e legali.
Ho bisogno di una licenza per affittare il mio appartamento ai turisti?
Sì. In Andalucía una casa vacanze deve essere registrata come Vivienda con Fines Turisticos (VFT) presso il Registro de Turismo de Andalucia, e dalla fine del 2025 anche nel registro nazionale NRUA. Le recenti riforme hanno aggiunto limiti di capacità, una dichiarazione di compatibilità urbana e un requisito di consenso della comunità dei proprietari, e l'affitto non registrato comporta il rischio di pesanti multe.
Quanto può prendere in prestito un non residente per acquistare sulla Costa del Sol?
Nel 2026 gli acquirenti non residenti ottengono tipicamente dal 60 al 70 percento di loan-to-value, con la fascia alta riservata ai profili UE più solidi e i richiedenti extra-UE spesso più vicini al 50-60 percento. I prestatori attivi includono Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank e UCI. I proprietari UE e EEA possono dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione.
Cosa succede dal punto di vista fiscale quando alla fine vendo?
Le plusvalenze dei non residenti sono tassate al 19 percento. L'acquirente è legalmente tenuto a trattenere il 3 percento del prezzo di vendita e a versarlo all'autorità fiscale tramite il Modelo 211 come acconto, che poi si compensa quando si presenta la dichiarazione delle plusvalenze. Conservare una documentazione completa dei costi di acquisto e dei miglioramenti per ridurre la plusvalenza imponibile.
